Arbitrary allocation of commercial lease heating chargesGénéré par IA

{T 0/2}
4P.187/2004 /ech

Arrêt du 28 juin 2005
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Klett et Favre.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.

Parties
X.________ SA,
recourante, représentée par Me François Zutter,

contre

Y.________,
intimé, représenté par Me Jacques Pagan,
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, case postale 3108, 1211 Genève 3.

Objet
bail commercial; frais accessoires; arbitraire,

recours de droit public contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 14 juin 2004.

Faits:
A.
Le 2 avril 1996, X.________ SA, en tant que locataire, a conclu un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés dans un immeuble à Genève.

Le 3 juin 1999, le bailleur a informé X.________ SA qu'il avait procédé au bouclement des comptes de chauffage pour les saisons 1996-1997 et 1997-1998. A ce titre, il réclamait le versement d'un montant complémentaire de 1'912 fr.55, venant s'ajouter aux acomptes de charges déjà versés. X.________ SA a répondu le 14 juin 1999 qu'elle contestait ce décompte et a demandé des précisions sur les comptes de ces deux saisons, ainsi que sur ceux de 1995-1996.

L'immeuble étant devenu, en avril 2000, la propriété de Y.________, ce dernier a communiqué à X.________ SA, le 16 mai 2000, que le coût total du chauffage et de la ventilation de l'immeuble pour la saison 1998-1999 s'élevait à 127'366 fr.90. Compte tenu de la clé de répartition utilisée, la somme due par la locataire se montait à 1'500 fr.08, ce qui représentait, après déduction des acomptes de 504 fr., un solde à payer de 996 fr.10. Le bailleur persistait en outre à réclamer la somme résultant du décompte du 3 juin 1999, soit 1'912 fr.55.
B.
Le 11 avril 2001, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève d'une requête en contestation du décompte de chauffage et en paiement. Elle concluait au versement de 2'520 fr. à titre de restitution des provisions pour chauffage versées depuis le début du bail, et de 2'908 fr.65 à titre de répétition du montant indûment versé en août 2000.

Faute de conciliation, le litige a été porté devant le Tribunal des baux et loyers. A l'issue de la procédure, la locataire a déclaré persister dans ses prétentions, qui ont été entièrement contestées par le bailleur. Ce dernier a conclu reconventionnellement à ce que la locataire soit condamnée à lui verser la somme de 1'179 fr.85, correspondant à un solde dû pour la saison 1999-2000.

Par jugement du 27 août 2002, le Tribunal des baux et loyers a condamné Y.________ à rembourser à X.________ SA la somme de 2'814 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 août 2000, et a débouté les parties de toutes autres conclusions.

Y.________ a interjeté appel. Par arrêt du 7 avril 2003, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a rejeté l'appel du bailleur.

A la suite d'un recours de droit public de Y.________, partiellement admis, la cour de céans a annulé la décision cantonale par arrêt du 15 août 2003. D'une part, la Chambre d'appel avait arbitrairement omis de statuer sur la demande reconventionnelle du bailleur, qu'elle aurait dû admettre en partie. D'autre part, la juridiction cantonale avait appliqué de manière insoutenable l'art. 5 al. 2 let. g OBLF en refusant d'englober dans les frais de maintenance - et par conséquent dans les frais de chauffage - les frais liés à la surveillance régulière de l'installation.

Par arrêt du 14 juin 2004, la Chambre d'appel a condamné Y.________ à verser à X.________ SA 171 fr., à titre de répétition de l'indu, avec intérêt à 5% dès le 15 août 2000; par ailleurs, elle a condamné X.________ SA à payer à Y.________ 1'179 fr.85 à titre de complément sur les frais accessoires dus pour la saison 1999-2000, avec intérêts à 5% dès le 17 mai 2001. Selon cette décision, la part de coûts à la charge de la locataire était de 886 fr.90 pour la période 1996-1997, de 859 fr.75 pour la période 1997-1998 et de 2'502 fr.90 pour la période 1998-1999; le trop-perçu s'élevait à 171 fr. Pour la période 1999-2000, la cour cantonale a pris en compte un montant de 1'422 fr.30, ramené à la somme de 1'179 fr.85 correspondant aux conclusions reconventionnelles du bailleur. Concernant plus particulièrement les frais de surveillance qui peuvent figurer dans le décompte de chauffage, la cour a notamment retenu un montant de 20'164 fr.35 pour la saison 1996-1997, deux fois 600 fr. pour la saison 1997-1998 ainsi que 600 fr. pour chacune des saisons 1998-1999 et 1999-2000.
C.
X.________ SA interjette un recours de droit public; elle demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt du 14 juin 2004.

Par ordonnance du 6 septembre 2004, le Président de la Ire Cour civile a suspendu la procédure jusqu'à droit connu sur une demande en révision cantonale, rejetée par arrêt de la Chambre d'appel du 14 février 2005.

Y.________ a déclaré qu'il renonçait à répondre au recours.

Pour sa part, la cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 131 I 57 consid. 1 p. 59 et les arrêts cités).
1.1 Interjeté en temps utile (art. 89 al. 1 OJ) et dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), le recours de droit public est déposé pour violation de droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ) et dirigé contre une décision finale prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 et 87 OJ).

La recourante est personnellement touchée par la décision attaquée, qui la déboute en partie de ses conclusions condamnatoires en restitution de l'indu et en partie de ses conclusions libératoires. Elle dispose ainsi d'un intérêt personnel, actuel et pratique à ce que l'arrêt cantonal n'ait pas été adopté en violation de ses droits constitutionnels. La qualité pour recourir doit lui être reconnue (art. 88 OJ).

Le recours est en principe recevable.
1.2 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqués et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261/262; 129 I 113 consid. 2.1 p. 120 et les arrêts cités).
2.
Invoquant l'art. 9 Cst., la recourante reproche tout d'abord à la Chambre d'appel d'avoir arbitrairement retenu d'importants montants à titre d'«énergie électrique appareils» pour les saisons 1998-1999 (219'373 fr.) et 1999-2000 (74'389 fr.15). Dès lors qu'il incombait au bailleur de démontrer que ces coûts d'énergie électrique étaient des frais accessoires, la cour cantonale ne pouvait, sans tomber dans l'arbitraire, admettre les montants allégués au seul motif que la locataire ne les avait pas expressément contestés. La Chambre d'appel a ainsi mis à la charge de la recourante, pour les deux périodes en question, des frais accessoires de 2'502 fr.90 et 1'926 fr.30, largement supérieurs aux montants de 1'500 fr.08 et 1'683 fr.85 allégués à ce titre par le bailleur.

Dans un second moyen, la recourante fait grief à la Chambre d'appel d'avoir fixé arbitrairement les frais de surveillance de l'installation de chauffage à 20'164 fr.35 pour la période 1996-1997 et à deux fois 600 fr. pour la période 1997-1998, alors qu'elle s'en est tenue au montant de 600 fr. recommandé par la doctrine pour chacune des saisons 1998-1999 et 1999-2000. Pour les deux périodes litigieuses, la cour cantonale n'aurait pas examiné de manière approfondie quels étaient les frais pouvant être mis à la charge de la locataire à titre de frais de surveillance et de maintenance, malgré le mandat explicite figurant dans l'arrêt du Tribunal fédéral du 15 août 2003.
2.1 Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat. A cet égard, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motif objectif et en violation d'un droit certain. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une autre solution paraît également concevable, voire même préférable (ATF 131 I 57 consid. 2 p. 61; 129 I 8 consid. 2.1; 128 I 273 consid. 2.1).

En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1; 127 I 38 consid. 2a p. 41).
2.2 Pour la saison 1998-1999, le poste «électricité chauffage» s'élève à 219'373 fr., soit un montant presque trois fois supérieur à celui du poste «combustible chauffage» qui se monte à 80'782 fr.90. La cour cantonale observe par ailleurs que le bailleur n'a fourni ni explications, ni factures détaillées à l'appui de ce décompte de chauffage. Or, il apparaît manifestement que, dans une installation de chauffage au mazout respectivement au gaz, les frais accessoires concernant l'électricité se limitent à l'énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes (cf. art. 5 al. 2 let. b OBLF). La disproportion notée ci-dessus est totalement insolite, de sorte que les juges genevois avaient des motifs objectifs d'éprouver des doutes quant au caractère complet des allégations et offres de preuves du bailleur. Ils devaient en conséquence inviter les parties, singulièrement le bailleur, à mentionner et à présenter les preuves relatives au coût de l'énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes. En outre, il convient de relever que la Chambre d'appel a retenu à la charge de la locataire un coût, pour la saison 1998-1999, de 2'502 fr.90, alors que le bailleur lui-même l'avait établi à 1'500 fr.08. Cet élément devait également amener la cour cantonale à douter de l'exactitude du décompte de chauffage produit.

Certes, la juridiction cantonale s'est posée la question de savoir si le poste «électricité chauffage» par 219'373 fr. devait être retenu ou non; elle l'a finalement admis parce que la locataire ne l'avait «pas (...) spécifiquement contesté». En raisonnant ainsi, la Chambre d'appel a méconnu son obligation restreinte d'interpeller les parties sur les allégations et offres de preuves incomplètes, comme l'art. 274d al. 3 CO lui en faisait l'obligation dans les limites étroites de la maxime inquisitoire prévue par le droit du bail (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). Ceci l'a conduite à apprécier arbitrairement la réalité et l'incidence du poste «électricité chauffage» sur les frais accessoires légalement et réglementairement admissibles. Même si la recourante s'est bornée à contester les faits allégués par l'intimé de manière générale, ce dernier pouvait savoir que les différents postes des frais accessoires, y compris celui intitulé «électricité chauffage», étaient contestés et, partant, administrer la preuve dont le fardeau lui incombait (cf. Fabienne Hohl, Procédure civile, tome I, n. 802, p. 155/156; Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, n. 55 et 56, p. 264/265).

En conclusion, la cour cantonale a versé dans l'arbitraire dans la détermination des frais accessoires de chauffage pour la saison 1998-1999, qu'elle devait établir à la suite de l'arrêt du Tribunal fédéral du 15 août 2003 (cf. Walter Kälin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, p. 399). Le moyen tiré de la violation de l'art. 9 Cst. est bien fondé à cet égard.
Les mêmes motifs commandent l'admission du grief d'arbitraire soulevé en relation avec les frais accessoires de chauffage pour la période 1999-2000. Pour cette saison-là, la cour cantonale a retenu un montant de 74'389 fr.15 (221'248 fr.85 - 146'859 fr.70) pour le poste «électricité chauffage». Certes, la somme en cause ne représente que les deux tiers environ du poste «combustible» par 113'109 fr.20. Cette situation demeure néanmoins anormale au regard de l'art. 5 al. 2 let. b OBLF et nécessite un complément d'instruction. Là également, en incluant sans autre le montant de 74'389 fr.15 dans les frais de chauffage, la cour cantonale a procédé à une appréciation arbitraire des preuves.
2.3 S'agissant des frais de maintenance et de surveillance de l'installation de chauffage, le Tribunal fédéral avait invité la cour cantonale, dans son arrêt du 15 août 2003, à déterminer quelles étaient les dépenses effectives du bailleur à ce sujet, tout en observant que le montant de 60'000 fr. porté en compte au titre de salaire du concierge uniquement pour la surveillance du chauffage semblait particulièrement élevé en comparaison des montants indiqués par la doctrine.

Pour chacune des périodes 1998-1999 et 1999-2000, la Chambre d'appel a réduit à 600 fr. le montant de 60'000 fr. figurant dans le décompte de chauffage sous la rubrique «surveillance». La somme de 600 fr. correspond au maximum du montant forfaitaire mensuel préconisé par la doctrine (50 fr.), multiplié par douze (cf. Lachat, Le bail à loyer, n. 5.7 et note de pied 34, p. 228; Thomas Oberle, Nebenkosten-Heizkosten, p. 77). Ce montant n'est pas contesté par la recourante.

Pour la saison 1996-1997, le décompte de chauffage présentait un poste «surveillance» d'un montant de 20'164 fr.35. Le récapitulatif portait sur un total de 401'658 fr.85, ramené à 138'899 fr.40 par la cour cantonale. Le montant précité de 20'164 fr.35 ne fait pas partie des postes qui ont été écartés par la cour cantonale. Celle-ci a ainsi retenu cette somme au titre des frais de surveillance, avant de déterminer la part des frais de chauffage à la charge de la locataire. Contrairement à ce que la cour de céans prescrivait dans son arrêt du 15 août 2003, la Chambre d'appel n'a pas déterminé les dépenses du bailleur en relation avec la surveillance et la maintenance de l'installation de chauffage pour la saison 1996-1997, mais s'est contentée de reprendre sans explication la rubrique figurant à ce titre dans le décompte de chauffage. Un tel mode de procéder est d'autant plus choquant que, pour les périodes 1998-1999 et 1999-2000, les juges genevois ont retenu un montant de 600 fr., très largement inférieur à la somme susmentionnée de 20'164 fr.35. Dans ces conditions, la prise en compte d'un tel montant à titre de frais de surveillance apparaît arbitraire.

En ce qui concerne la période 1997-1998, la Chambre d'appel a arrêté les frais de maintenance et de surveillance de l'installation de chauffage à deux fois 600 fr., soit 1'200 fr., parce que le bailleur avait porté dans son décompte deux montants de 60'000 fr. pour cette saison-là. On ne voit pas ce qui justifie cette double prise en compte, qui est en contradiction avec la situation de fait. En effet, un poste de 60'000 fr. par année apparaissait dans le décompte de chauffage en faveur du concierge pour la surveillance permanente de l'installation; selon le bailleur, le concierge était payé en plus pour le travail de conciergerie à proprement parler, rémunération qui s'élevait aussi à 60'000 fr. et faisait partie des charges d'exploitation. Même si le concierge recevait effectivement deux fois 60'000 fr. par an, un seul de ces versements était en relation avec l'installation de chauffage, selon le bailleur lui-même. Dès lors, il est manifestement insoutenable de se référer à ce double paiement pour justifier la prise en compte par deux fois d'un montant de 600 fr. à titre des frais de surveillance du chauffage pour la saison 1997-1998; seul un montant de 600 fr. pouvait être admis pour les frais de maintenance et de surveillance de l'installation de chauffage. Le grief tiré de la violation de l'art. 9 Cst. est bien fondé.
3.
En conclusion, le recours doit être admis et l'arrêt attaqué sera annulé.

La procédure cantonale est replacée dans la situation où elle se trouvait avant la décision attaquée; il appartiendra à la Chambre d'appel de se prononcer une nouvelle fois en tenant compte des considérants du présent arrêt.
4.
Vu l'issue du litige, les frais judiciaires seront pris en charge par l'intimé (cf. ATF 123 V 156 consid. 3; également ATF 128 II 90 consid. 2b p. 94/95). Par ailleurs, ce dernier versera des dépens à la recourante (cf. ATF 123 V 159 consid. 4b).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé.
2.
Un émolument judiciaire de 2000 fr. est mis à la charge de l'intimé.
3.
L'intimé versera à la recourante une indemnité de 2500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 28 juin 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière: