Abuse of forced-sale exception under the Rural Land LawGénéré par IA

{T 0/2}
5A.20/2006 /dau

Urteil vom 2. August 2006
II. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichter Meyer, Bundesrichterin Hohl,
Gerichtsschreiber Zbinden.

Parteien
X._______,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bruno Beeler,

gegen

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, Postfach 2266, 6431 Schwyz.

Gegenstand
Nichtbewilligung des Erwerbs landwirtschaftlicher Grundstücke,

Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III, vom 20. April 2006.

Sachverhalt:
A.
A.a X._______ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone gelegenen Liegenschaft GB 2634, in A._______. Die Liegenschaft liegt auf einem ebenen Hügelrücken über B._______ und bietet Sicht in die Bergwelt südlich des Vierwaldstättersees. Mit Dienstbarkeitsvertrag vom 26. Januar 2001 vereinbarten X._______ und Y._______, Eigentümer der an GB 2634 angrenzenden landwirtschaftlichen Liegenschaft GB 2631, ein Bauverbot zu Lasten von GB 2631. X._______ verpflichtete sich zur Leistung einer Entschädigung in Höhe von Fr. 1'400'000.--. Das Bauverbot wurde am 17. Mai 2001 im Grundbuch eingetragen.
A.b Am 18. Mai 2001 wurde ein Kaufvertrag zwischen Y._______ und Z._______ über den Verkauf von 1'350 m2 ab GB 2631 (mit Wohnhaus) zum Preis von Fr. 700'000.-- öffentlich beurkundet. Mit Verfügung vom 30. Juli 2001 gab das Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Schwyz dem Gesuch um Abparzellierung des Wohnhauses ab GB 2631 nicht statt, welcher Entscheid vom Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz am 19. April 2002 bestätigt wurde.
A.c Am 21. August 2001 trat X._______ vom Dienstbarkeitsvertrag zurück und verlangte die Rückzahlung der bereits geleisteten Fr. 1'400'000.--. Am 18. September 2001 zedierte X._______ seine Forderung über den Betrag von Fr. 1'400'000.-- an Z._______. Gleichentags vereinbarten Z._______ und Y._______, dass der Dienstbarkeitsvertrag erhalten bleibe, wobei ein Entgelt von Fr. 300'000.-- vereinbart wurde. Y._______ bestätigte zudem den Erhalt einer Zahlung in der Höhe von Fr. 300'000.-- für das Bauverbot zu Gunsten von GB 2634.

Am 29. Januar 2003 gewährte Z._______ Y._______ ein Darlehen in Höhe von Fr. 600'000.-- für die Dauer von drei Monaten. Als Sicherheit für diese Darlehensforderung sowie für die zedierte Forderung in Höhe von Fr. 1'400'000.-- übergab Y._______ sämtliche auf GB 2631 und 2632 lastenden Inhaberschuldbriefe an Z._______.
A.d Am 22. September 2004 stellte die Ehefrau von X._______, beim Landwirtschaftsamt den Antrag, es sei festzustellen, dass sie die Bewilligungsvoraussetzungen als Selbstbewirtschafterin für den Erwerb des landwirtschaftlichen Gewerbes von Y._______ (GB 2631 und 2632) erfülle. Am 1. Oktober 2004 wurde die betreibungsamtliche Liegenschaftssteigerung der Grundstücke GB 2631 und 2632 auf Antrag des Pfandgläubigers Z._______ per 4. November 2004 angekündigt. Am 22. Oktober 2004 stellte das Volkswirtschaftsdepartement fest, dass Frau X._______ die Voraussetzungen für den Erwerb der landwirtschaftlichen Gründstücke nicht erfülle. Am 3. November 2004 zedierte Z._______ die Forderung gegenüber Y._______ in Höhe von Fr. 2'260'410.-- an X._______. Dieser erhielt zudem die auf GB 2631 und GB 2632 lastenden Inhaberschuldbriefe. Am gleichen Tag, also einen Tag vor der angekündigten Versteigerung, zog Z._______ das Verwertungsbegehren zurück.
A.e Am 11. März 2005 wurde die betreibungsamtliche Versteigerung der grundpfandrechtlich gesicherten Grundstücke GB 2631 und 2632 auf Verlangen von X._______ per 30. Mai 2005 angekündigt. Der Wert der Grundstücke wurde betreibungsamtlich auf Fr. 1'800'000.-- geschätzt, was dem vom Volkswirtschaftsdepartement am 7. Dezember 2000 festgesetzten höchstzulässigen Kaufpreis entsprach. Am 30. Mai 2005 ersteigerte X._______ die Grundstücke für Fr. 4'270'000.--.
B.
Am 7. Juni 2005 stellte X._______ beim Landwirtschaftsamt des Kantons Schwyz das Gesuch, es sei ihm der Erwerb der landwirtschaftlichen Grundstücke GB 2631 und 2632 zu bewilligen. Am 7. November 2005 lehnte das Landwirtschaftsamt das Gesuch ab. Die gegen diese Verfügung erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz am 20. April 2006 ab.
C.
Gegen diesen Entscheid hat X._______ am 7. Juni 2006 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit den Anträgen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die nachgesuchte Erwerbsbewilligung zu erteilen. Mit Präsidialverfügung vom 29. Juni 2006 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt. Vernehmlassungen sind nicht eingeholt worden.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide in Anwendung des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) unterliegen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht (Art. 89 BGBB; BGE 121 III 75 E. 1a S. 76; 126 III 274 E. 1a S. 275). Diese ist daher zulässig.
1.2 Hat - wie hier - eine richterliche Behörde als Vorinstanz entschieden, so ist das Bundesgericht an deren tatsächliche Feststellungen gebunden, sofern sie den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen erhoben hat (BGE 104 lit. b i.V. mit Art. 105 Abs. 2 OG; BGE 123 II 49 E. 6a S. 54; 124 II 361 E. 2a S. 365). Neue Beweismittel sind nur zugelassen, sofern sie die Vorinstanz von Amtes wegen hätte erheben müssen und deren Nichterhebung eine Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften darstellt (BGE 121 II 99 E. 1c; 107 Ib 169 E. 1b; 106 Ib 79 E. 2a; 102 Ib 127 E. 2a). Diese letzte Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Dem Beschwerdeführer wäre es freigestanden, die neu eingereichten Beweismittel bereits im kantonalen Verfahren einzubringen; sie sind unzulässig.
2.
2.1 Das BGBB bezweckt vorab das bäuerliche Grundeigentum zu fördern, die Stellung des Selbstbewirtschafters zu stärken und übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden zu bekämpfen (Art. 1 BGBB). Zu diesem Zweck hat das Gesetz unter anderem eine Bewilligungspflicht für den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken eingeführt (Art. 61 Abs. 1 BGBB). Gemäss Art. 61 Abs. 2 BGBB wird die Bewilligung erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt. Die Bewilligung wird nach Art. 63 Abs. 1 BGBB unter anderem verweigert, wenn der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist (lit. a) und wenn ein übersetzter Preis vereinbart worden ist (lit. b). Beide Verweigerungsgründe sind vorliegend erfüllt. Der Beschwerdeführer ist kein Selbstbewirtschafter und der Erwerbspreis von Fr. 4'270'000.-- liegt weit über dem höchstzulässigen Preis von Fr. 1'800'000.--.
2.2 Das Gesetz sieht allerdings Ausnahmen vor. So muss die Preisgrenze gemäss Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB nicht beachtet werden, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück in einem Zwangsverwertungsverfahren erworben wird. Ebenso ist bei fehlender Selbstbewirtschaftung die Bewilligung gleichwohl zu erteilen, wenn ein Gläubiger, der ein Pfandrecht am Gewerbe oder am Grundstück hat, dieses in einem Zwangsvollstreckungsverfahren erworben hat (Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfüllt. Der Beschwerdeführer hat die landwirtschaftlichen Grundstücke GB 2631 und 2632 im Zwangsverwertungsverfahren ersteigert, so dass nach der gesetzlichen Ordnung ein wichtiger Grund für eine Ausnahme sowohl von der Selbstbewirtschaftung als auch vom Höchstpreis gegeben ist (zur Entstehungsgeschichte und zu Sinn und Zweck von Art. 63 Abs. 2 und 64 Abs. 1 lit. g BGBB: BGE 132 III 212 E. 3 S. 214 ff.).
3.
3.1 Die kantonalen Behörden haben indessen die Bewilligung gleichwohl verweigert. Das Verwaltungsgericht hat zusammenfassend ausgeführt, das Vorgehen der drei in das Geschäft verwickelten Personen (der Beschwerdeführer, Z._______ und Y._______) habe den Sinn gehabt, unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschränkung den Erwerb der beiden Grundstücke durch den Beschwerdeführer zu ermöglichen, was nur als Grundpfandgläubiger im Rahmen einer Zwangsvollstreckung erreichbar gewesen sei. Die revidierten Bestimmungen von Art. 64 Abs. 1 lit. g und Art. 63 Abs. 2 BGBB sollten es insbesondere den darlehensgebenden Banken ermöglichen, eine landwirtschaftliche Liegenschaft zu einem Preis zu erwerben, der ihre Forderungen deckt. Es könne aber nicht Sinn und Zweck dieser Bestimmungen sein, dass finanzkräftige Kaufinteressenten ein landwirtschaftliches Grundstück oder Gewerbe unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschränkung im Einvernehmen mit dem Grundeigentümer - der an einem möglichst hohen Erlös interessiert sei - quasi durch Vorauszahlung des Grundstücks und Grundpfandsicherung dieser Vorauszahlungen im Zwangsvollstreckungsverfahren erwerben können. Wenn wie vorliegend die gesamten Umstände insbesondere auch in Berücksichtigung des zeitlichen Ablaufs darauf hinwiesen, dass die in Betreibung gesetzten Forderungen keinen anderen Sinn haben als die Ermöglichung des Erwerbs im Zwangsvollstreckungsverfahren und damit quasi die Vorauszahlung des Kaufpreises, dann sei es geboten, dass die Bewilligungsbehörde dieses Vorgehen als missbräuchlich qualifiziere und die Bewilligung verweigere.
3.2 Der Beschwerdeführer ist der Meinung, die Vorinstanz werfe ihm haltlos ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen vor. Er versucht, die einzelnen Schritte zu erklären und weist das von der Vorinstanz unterstellte rechtsmissbräuchliche Verhalten weit von sich. Insbesondere weist er den Vorwurf zurück, er habe von Anfang an die Absicht gehabt, die beiden Grundstücke unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschränkung zu erwerben. Ihm müsse wie jedem anderen Grundpfandgläubiger das Recht zustehen, die landwirtschaftlichen Grundstücke gestützt auf Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB zu erwerben.
3.3 Nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die Erwerbsbewilligung zu verweigern, wenn ein Pfandrecht nicht zu Sicherungszwecken, sondern mit dem Zweck errichtet oder erworben wird, anschliessend das landwirtschaftliche Grundstück unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschränkung im Zwangsverwertungsverfahren zu erwerben (BGE 132 III 212 E. 4 S. 219 ff.). Soweit der Beschwerdeführer rechtlich eine andere Auffassung vertritt, ist er auf diesen ausführlich begründeten Entscheid zu verweisen.
3.4 Im vorliegenden Fall ist der Verfahrensablauf, so wie er eingangs festgehalten ist, nicht umstritten. Zusätzlich hat das Verwaltungsgericht in tatsächlicher Hinsicht willkürfrei festgehalten, dass enge Verbindungen zwischen Z._______ und der Familie des Beschwerdeführers bestehen, indem beide Pferdehalter sind und sowohl das Ökonomiegebäude und die Wiese für die Pferdehaltung gemeinsam nutzen. Auch der Beschwerdeführer hat bestätigt, dass er und Z._______ beschlossen haben, gemeinsam Pferde zu halten, wobei der Beschwerdeführer auf seinem Grundstück für den Pferdestall besorgt sein sollte, während Z._______ das erforderliche Wiesland vom Nachbarn Y._______ erwerben sollte. Sie sind zudem gemeinsam Mieter des Wohnhauses auf GB 2631 und hatten keine Schwierigkeiten, je nach Bedarf die Forderungen gegenüber dem verschuldeten Y._______ hierhin oder dahin zu zedieren.
3.5 Aufgrund des Ereignisablaufs und der weiteren vom Verwaltungsgericht willkürfrei festgestellten Tatsachen liegt der Umgehungstatbestand vorliegend offen zu Tage.
3.5.1 Zunächst hat Z._______ versucht, das Wohnhaus mit Umschwung auf GB 2631 käuflich zu erwerben. Dies gelang allerdings nicht, weil das Volkswirtschaftsdepartement die Abparzellierung verweigerte.
3.5.2 Drei Wochen nach diesem abschlägigen Entscheid trat der Beschwerdeführer gestützt auf eine einseitige Rücktrittsklausel vom Dienstbarkeitsvertrag zurück und verlangte die Rückzahlung der bereits geleisteten Fr. 1'400'000.--. Er tat dies einerseits im Wissen, dass Y._______ diesen Betrag, weil grösstenteils bereits anderweitig verwendet, nicht zurückzahlen konnte und andererseits erst im Zeitpunkt, als die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen war. Das Verwaltungsgericht durfte ohne Willkür annehmen, der Beschwerdeführer habe diesen Rücktritt erklärt, um die hoffnungslose Überschuldung von Y._______ im Hinblick auf den späteren Erwerb im Zwangsvollstreckungsverfahren zu fördern. Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe damals noch nicht an eine Übernahme der zwei Grundstücke gedacht, sondern sei vom Dienstbarkeitsvertrag zurückgetreten, weil er aus Unerfahrenheit einen viel zu hohen Preis für die Dienstbarkeit bezahlt habe und übervorteilt worden sei. Er stellt damit lediglich eine andere tatsächliche Behauptung an die Stelle der Beweiswürdigung des Verwaltungsgerichts, was für den Nachweis von Willkür nicht genügt. Im Übrigen spricht der Umstand, dass der Beschwerdeführer den Preis für die Dienstbarkeit im Wissen darum zahlte, dass dieser sofort für andere Zwecke verwendet wurde, aber auch der ungewöhnliche Wortlaut der Rücktrittsklausel und deren Ausübung nach Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch sowie der schliesslich bezahlte weit höhere Erwerbspreis für die Grundstücke von Fr. 4'270'000.-- weder für die behauptete Unerfahrenheit noch für die Übervorteilung des Beschwerdeführers beim Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages, sondern eher dafür, dass es sich bei den Fr. 1'400'000.-- faktisch bereits um einen Teil des Erwerbspreises handelte. Dieser Vorgang ist indessen insofern nicht entscheidend, als auch die späteren Ereignisse allein die Gesetzesumgehung belegen.
3.5.3 Kurz nach dem Rücktritt vom Dienstbarkeitsvertrag trat der Beschwerdeführer die Forderung über den Betrag von Fr. 1'400'000.-- an Z._______ ab, der gleichentags mit Y._______ vereinbarte, dass der Dienstbarkeitsvertrag gegen ein Entgelt von Fr. 300'000.-- aufrechterhalten bleibe. In diesem Zusammenhang fällt auf, dass Z._______ diesen letzteren Betrag zusätzlich bezahlte und nicht etwa mit seiner vom Beschwerdeführer zedierten Forderung verrechnete, was unüblich ist und willkürfrei als Hinweis bewertet werden darf, dass faktisch bereits ein Teil des Erwerbspreises der Liegenschaften beglichen wurde. Obwohl Z._______ gegen Y._______ am 31. Mai 2002 - im Hinblick auf ein Zwangsverwertungsverfahren - einen Zahlungsbefehl über die offenen Fr. 1'400'000.-- ausstellen liess, gewährte er am 29. Januar 2003 Y._______ ein zusätzliches kurzfristiges und zudem zinsloses Darlehen in der Höhe von Fr. 600'000.--. Da er wissen musste, dass Y._______ dieses Darlehen nicht zurückzahlen konnte, darf diese grosszügige Darlehensgewährung willkürfrei mit dem zukünftigen Erwerb der Liegenschaften erklärt werden. Z._______ erhielt als Sicherheit für seine Forderungen denn auch sämtliche Inhaberschuldbriefe auf den beiden Grundstücken.
3.5.4 Ab jenem Zeitpunkt konnte Z._______ nach dem Wortlaut von Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB die beiden Grundstücke im Zwangsverwertungsverfahren auch bei fehlender Selbstbewirtschaftung und ohne Preisbeschränkung erwerben. Da der Beschwerdeführer in diesem Zeitpunkt nicht Grundpfandgläubiger war, konnte er selber die Grundstücke zwar ohne Preisbeschränkung (Art. 63 Abs. 2 BGBB), aber im Übrigen nur dann im Zwangsvollstreckungsverfahren erwerben, wenn er Selbstbewirtschafter war. Entsprechend stellte die Frau des Beschwerdeführers, welche nach seinen Ausführungen die eigentliche Pferdebetreuerin ist, ein Feststellungsgesuch, sie sei Selbstbewirtschafterin. Daraus ergibt sich, dass in diesem Zeitpunkt die Absicht bestand, dass der Beschwerdeführer, bzw. seine Frau und nicht Z._______ die Grundstücke erwerben sollte, was der Beschwerdeführer auch einräumt. Als dieses Feststellungsgesuch abgelehnt wurde, verhinderte Z._______ die auf den nächsten Tag angesetzte Zwangsverwertung, indem er das Verwertungsbegehren zurückzog.
3.5.5 Gleichzeitig zedierte er dem Beschwerdeführer die Forderungen gegenüber Y._______ und übertrug diesem die Grundpfandrechte. Ab diesem Zeitpunkt konnte der Beschwerdeführer nach dem Wortlaut des Gesetzes, ohne an das Selbstbewirtschafterprinzip gebunden zu sein und ohne die Preisgrenzen bei landwirtschaftlichen Grundstücken beachten zu müssen, die Grundstücke im Zwangsverwertungsverfahren erwerben. Tatsächlich leitete er kurzfristig das Zwangsverwertungsverfahren gegen Y._______ erneut ein und ersteigerte die Grundstücke für Fr. 4'270'000.--. Daraus erhellt, dass das Verwaltungsgericht ohne Willkür davon ausgehen durfte, dass der Beschwerdeführer das Pfandrecht nicht zu Sicherungszwecken, sondern mit dem Zweck erwarb, anschliessend die landwirtschaftlichen Grundstücke unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisbeschränkung im Zwangsverwertungsverfahren zu erwerben.
3.5.6 Soweit der Beschwerdeführer diesbezüglich in tatsächlicher Hinsicht eine andere Absicht behauptet, und insbesondere ausführt, er habe sich erst nach der Forderungsabtretung im Jahre 2004 wegen der gesundheitlichen Probleme von Z._______ gefragt, ob er die Grundstücke erwerben wolle, stellt er der willkürfreien Beweiswürdigung der Vorinstanz bloss eine andere Sachdarstellung gegenüber und weist nicht nach, dass diejenige der Vorinstanz willkürlich ist. In rechtlicher Hinsicht liegt bei dieser Sachlage eine Gesetzesumgehung vor, so dass die Beschwerde abzuweisen ist.
3.5.7 Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass es auf die Absichten von Y._______ nicht ankommt. Dieser hatte zwar ein erhebliches Interesse, seine Grundstücke nicht zum Höchstpreis von Fr. 1'800'000.--, sondern zum Steigerungspreis von Fr. 4'270'000.-- zu veräussern und der Ereignisablauf weist deutlich darauf hin, dass im Einvernehmen mit diesem der Erwerbspreis sozusagen im Voraus anbezahlt wurde, um die beiden Grundstücke nachträglich im Zwangsverwertungsverfahren noch förmlich zu erwerben. Aber auch wenn der Erwerb nicht aufgrund eines gemeinsamen Plans erfolgt wäre, bliebe es dabei, dass der Beschwerdeführer die Grundpfandrechte nicht zu Sicherungszwecken, sondern mit der Absicht erwarb, die Grundstücke anschliessend im Zwangsverwertungsverfahren unter Umgehung des Selbstbewirtschafterprinzips und der Preisgrenze zu ersteigern.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 OG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 159 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 7'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, sowie dem Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartement schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 02. August 2006
Im Namen der II. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: