Land register entry based on agreement of co-ownership terminationGénéré par IA

{T 0/2}
5A.28/2005 /blb

Urteil vom 13. Februar 2006
II. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterinnen Nordmann, Escher,
Bundesrichter Meyer, Ersatzrichter Riemer,
Gerichtsschreiber Gysel.

Parteien
X.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Fürsprecher Andreas Feuz-Ramseyer,

gegen

Obergericht (Zivilkammer) des Kantons Solothurn, Amthaus I, Amthausplatz, 4500 Solothurn.

Gegenstand
Grundbuchanmeldung,

Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen das Urteil vom 14. Juli 2005.

Sachverhalt:
A.
Die Gebrüder B.________ und X.________ sind zufolge einfacher Gesellschaft als Gesamteigentümer des in S.________ gelegenen Grundstücks Nr. xxxx (...) im Grundbuch eingetragen. In einer schriftlichen Vereinbarung vom 24. Oktober 2002, worin sie sich fälschlicherweise als Miteigentümer bezeichneten, erklärten sie, X.________ übernehme die Liegenschaft zu Alleineigentum, wofür er B.________ (nach Erhalt des Barmittelanteils aus der elterlichen Erbteilung oder durch Direktzahlung aus dem Nachlasskonto) Fr. 85'000.-- auszahle (Ziffer 2).
B.
Mit Grundbuchanmeldung vom 14. Februar 2005 ersuchte X.________ darum, ihn als Alleineigentümer des Grundstücks Nr. xxxx einzutragen (Tagebucheintrag ... vom 15. Februar 2005). Die Amtschreiberei Region Solothurn (...) als Grundbuchamt wies die Grundbuchanmeldung am 9. März 2005 ab.
Die von X.________ gegen diese Verfügung erhobene Beschwerde wies das Obergericht (Zivilkammer) des Kantons Solothurn durch Urteil vom 14. Juli 2005 ab.
C.
X.________ hat beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht mit dem Begehren, den obergerichtlichen Entscheid aufzuheben und den Grundbuchverwalter anzuweisen, ihn als Alleineigentümer des Grundstücks Nr. xxxx einzutragen.
Das Obergericht hat unter Hinweis auf die Begründung seines Urteils auf Gegenbemerkungen zur Beschwerde verzichtet. Das Bundesamt für Justiz schliesst auf Abweisung der Beschwerde.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Gegen den Entscheid der letzten kantonalen Instanz, durch den die Anmeldung zu einer Grundbucheintragung abgewiesen worden ist, kann Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden (Art. 103 Abs. 4 GBV). Aus dieser Sicht ist auf die vorliegende Beschwerde daher ohne weiteres einzutreten.
2.
Eine grundbuchliche Verfügung kann nur unter der Voraussetzung vorgenommen werden, dass sich der Gesuchsteller über seine Verfügungsberechtigung und über den Rechtsgrund ausweist (Art. 965 Abs. 1 ZGB). Der Grundbuchführer hat indessen nur zu prüfen, ob die Formerfordernisse erfüllt sind (vgl. Art. 965 Abs. 3 ZGB). Dagegen hat er sich grundsätzlich nicht um den materiellen Bestand des vorgebrachten Rechtsgrundes zu kümmern; ob etwa ein Willensmangel zu einer Anfechtung des Rechtstitels Anlass geben könnte, hat der Grundbuchverwalter nicht zu beurteilen; immerhin hat er eine Anmeldung abzuweisen, wenn sich diese auf einen offensichtlich nichtigen Rechtstitel stützt. Ferner muss der Grundbuchverwalter prüfen, ob das angemeldete Recht sich seiner Natur nach zur Aufnahme ins Grundbuch eigne (BGE 124 III 341 E. 2b S. 343 f.; 114 II 324 E. 2b S. 326, mit Hinweisen; vgl. auch BGE 129 III 216 E. 3.3.2 S. 223 f.).
3.
3.1 Der Beschwerdeführer hatte der Grundbuchanmeldung die mit seinem Bruder B.________ am 24. Oktober 2002 geschlossene Vereinbarung beigelegt. Die Amtschreiberei, auf deren Erwägungen das Obergericht verweist, hatte in ihrer Verfügung vom 9. März 2005 dafür gehalten, die Vereinbarung sei mit zu vielen Mängeln behaftet, so dass ihr nicht die Qualität eines genügenden Rechtsgrundausweises im Sinne von Art. 18 GBV zukommen könne; sie sei nachträglich mit einem vom Rechtsvertreter des Beschwerdeführers verfassten vierseitigen Vorspann versehen worden, offensichtlich mit dem Zweck, formell weniger schlecht auszusehen. Sodann enthalte die Vereinbarung einen wesentlichen Fehler, indem der Beschwerdeführer und sein Bruder als Miteigentümer, statt als Gesamteigentümer bezeichnet würden. Die Grundbuchanmeldung selbst trage die Unterschrift von B.________ nicht. Dieser habe im Übrigen geltend gemacht, seine Unterschrift auf der Vereinbarung vom 24. Oktober 2002 sei vom Beschwerdeführer erschlichen worden; er, B.________, habe sich damals gesundheitlich in einem sehr schlechten Zustand befunden und sei aus diesem Grund nicht urteils- und damit auch nicht handlungsfähig gewesen.
Dem fügt das Obergericht bei, der Wortlaut der Vereinbarung vom 24. Oktober 2002 sei nicht klar. Es räumt immerhin ein, dass die Bezeichnung der Vertragsparteien als Miteigentümer statt als Gesamteigentümer bei grosszügiger Auslegung als (letztlich bedeutungsloser) Verschrieb von juristischen Laien betrachtet werden könne. Indessen liessen die weiteren Bestimmungen der Vereinbarung zu viele Fragen offen, weshalb das Grundbuchamt die verlangte Eintragung zu Recht abgelehnt habe. Insbesondere verweist die Vorinstanz auf Ziffer 2, wonach der Beschwerdeführer das Alleineigentum des Grundstücks für Fr. 145'000.-- übernehme, wovon Fr. 60'000.-- durch Verrechnung ("Ausgleich B.________ in der elterlichen Erbteilung") und Fr. 85'000.-- durch Auszahlung an B.________ "nach Erhalt des Barmittelanteils von ca. Fr. 100'000.-- aus der elterlichen Erbteilung oder Direktauszahlung vom Nachlasskonto" beglichen würden. Sie bemerkt, dass damit auf die Teilung des Nachlasses von M.________ Bezug genommen werde und der entsprechende Teilungsakt erst am 29. Januar 2003 unterzeichnet worden sei. In diesem stehe aber nichts von einem Ausgleich von B.________ in der Höhe von Fr. 80'000.-- (recte: Fr. 60'000.--). Abschliessend gibt die Vorinstanz zu bedenken, dass nicht klar sei, ob der vom Beschwerdeführer zu zahlende Betrag sich angesichts der von ihr festgehaltenen Umstände erhöhen solle, ob die Erfüllung von Ziffer 2 der Vereinbarung vom 24. Oktober 2002 eine Bedingung zur Auflösung der einfachen Gesellschaft sei und ab welchem Zeitpunkt der Beschwerdeführer Alleineigentümer sein solle, d.h. Nutzen und Gefahr übergehen sollten.
3.2 Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, mit dem Vertrag vom 24. Oktober 2002 sei der Grundstückanteil seines Bruders B.________ ausserbuchlich ihm angewachsen und die mit diesem gebildete einfache Gesellschaft ohne Liquidation aufgelöst worden. Die entsprechende Anpassung des Grundbuchs habe in einem solchen Fall nur noch deklaratorische Wirkung. Die rein obligatorischen Ansprüche des Ausscheidenden seien für den Grundbuchverwalter ohne Belang und dessen Prüfungsbefugnis entzogen. Von einer Bedingung, die in Ziffer 2 der Vereinbarung vom 24. Oktober 2002 enthalten sei, könne keine Rede sein. Nutzen und Gefahr seien aufgrund der Vereinbarung am Tag deren Abschlusses übergegangen. Ferner erklärt der Beschwerdeführer, dass für die Anmeldung des ausserbuchlichen Eigentumsüberganges die Unterschrift des Anmeldenden ausreiche und der ausscheidende (recte: ausgeschiedene) Gesellschafter nicht mit zu unterzeichnen brauche. Abgesehen davon, dass B.________ den Standpunkt der Handlungsunfähigkeit inzwischen selbst aufgegeben habe, habe der Grundbuchverwalter die materielle Gültigkeit eines ihm vorgelegten Rechtsgeschäfts nicht zu untersuchen.
3.3 Auch das Bundesamt für Justiz weist darauf hin, dass beim Ausscheiden eines Gesellschafters aus einer einfachen Gesellschaft der Eigentumserwerb ausserbuchlich begründet werde. Seien wie hier nur zwei Personen an der einfachen Gesellschaft beteiligt, könne vereinbart werden, dass die eine ausscheide und die andere das Gesellschaftsvermögen ohne Liquidation übernehme. Bestehe das Vermögen lediglich aus einem Grundstück, heisse das, dass der Gesamtrechtsverlust des Ausgeschiedenen eine Quotenverschiebung zugunsten des verbleibenden Gesellschafters bewirke. Die Gesellschaft sei damit aufgelöst und eine eigentliche Liquidation erübrige sich. Dem Grundbuchamt sei zur deklaratorischen Nachführung des Grundbuchs das Ausscheiden des Gesellschafters nachzuweisen. Dies könne an sich formfrei geschehen, doch sei aus grundbuchrechtlicher Sicht eine schriftliche Urkunde vorzuziehen. Die Vereinbarung vom 24. Oktober 2002 hält das Bundesamt für Justiz insofern für unzureichend, als aus ihr der Parteiwille nicht klar hervorgehe, dieser - auf Grund der Umstände - vielmehr nur vermutet werden könne.
3.4 Wie schon die Amtschreiberei (Grundbuchverwalter) geht auch das Obergericht zu Recht davon aus, dass für die der Grundbuchanmeldung zugrunde liegende und als Rechtsgrundausweis dienende Vereinbarung vom 24. Oktober 2002 die einfache Schriftlichkeit (mit den Unterschriften des Beschwerdeführers und seines Bruders) genügte. Ob B.________ im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags urteilsfähig gewesen sei bzw. ob auf seiner Seite ein Willensmangel bestanden habe, war durch den Grundbuchverwalter nicht zu prüfen (BGE 124 III 341 E. 2b S. 344; Dieter Zobl, Grundbuchrecht, 2. Auflage, Zürich 2004, N. 518 und 520). Zu bemerken ist ausserdem, dass als Grundbuchanmeldung die Erklärung des Beschwerdeführers bzw. seines Rechtsvertreters ausreichte (dazu BGE 102 Ib 321 E. 5 S. 327 f.; Henri Deschenaux, Das Grundbuch, in: Schweizerisches Privatrecht, Band V/3,I, S. 318 lit. dd). Alle formellen Voraussetzungen für die in Frage stehende Anpassung des Grundbuchs waren nach dem Gesagten erfüllt.
Sodann findet sich auch in den im angefochtenen Entscheid festgehaltenen materiellen Gegebenheiten nichts, was eine Abweisung der strittigen Grundbuchanmeldung zu rechtfertigen vermöchte: Der unzutreffenden Bezeichnung des früheren gemeinschaftlichen Eigentums der beiden Brüder hat bereits die Vorinstanz zu Recht kein grosses Gewicht beigemessen. Diese rechtliche Ungenauigkeit hat keinerlei nachteiligen Auswirkungen. Ebenso wenig liegt ein krasser Mangel im Sinne der Rechtsprechung darin, dass in der Vereinbarung vom 24. Oktober 2002 auf die damals noch bevorstehende Erbteilung Bezug genommen wurde. Entscheidend ist, dass die vom Beschwerdeführer seinem Bruder zu erbringende Gegenleistung im erwähnten Vertrag betragsmässig festgelegt wurde. Im Übrigen ergibt sich der Zusammenhang zwischen der angesprochenen Erbteilung und der Vereinbarung hinlänglich aus deren Ziffer 8, worin erklärt wurde, die Amtschreiberei werde mit dem Vollzug der Vereinbarung und gleichzeitig mit der Erbteilung beauftragt. Unbehelflich ist schliesslich auch der Einwand des Bundesamtes für Justiz: Es trifft zwar zu, dass die Vereinbarung vom 24. Oktober 2002 nicht ausdrücklich von einem Ausscheiden des einen Gesellschafters spricht. Indessen wurde in Ziffer 2 erklärt, dass der Beschwerdeführer das ganze Eigentum an der Liegenschaft übernehme. Da die einfache Gesellschaft nur aus zwei Gesellschaftern zusammengesetzt war und das Gesellschaftsvermögen einzig im fraglichen Grundstück bestand, ergab sich damit zwangsläufig mit der erforderlichen Klarheit, dass der andere Gesellschafter, B.________, ausgeschieden war. Das Ausscheiden war für den Grundbuchverwalter unter den gegebenen Umständen mithin nicht nur zu vermuten.
3.5 Die von den kantonalen Instanzen und vom Bundesamt für Justiz angeführten kleineren Ungereimtheiten bzw. Unsicherheiten in der Vereinbarung vom 24. Oktober 2002 stehen einer Anpassung des Grundbuchs im Sinne der Anmeldung des Beschwerdeführers vom 14. Februar 2005 nach dem Gesagten nicht entgegen. In Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist die Amtschreiberei deshalb anzuweisen, den Beschwerdeführer als Alleineigentümer des Grundstücks Nr. xxxx im Grundbuch einzutragen.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist keine Gerichtsgebühr zu erheben (Art. 156 Abs. 2 OG). Indessen ist der Kanton Solothurn zu verpflichten, den Beschwerdeführer für seine Umtriebe im bundesgerichtlichen Verfahren zu entschädigen. Ausserdem ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das kantonale Verfahren an das Obergericht zurückzuweisen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
In Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird die Amtschreiberei Region Solothurn, ..., angewiesen, den Beschwerdeführer X.________ gestützt auf die Grundbuchanmeldung vom 14. Februar 2005 als Alleineigentümer des Grundstücks S.________ Grundbuchblatt Nr. xxxx im Grundbuch einzutragen.
2.
Es wird keine Gerichtsgebühr erhoben.
3.
Der Kanton Solothurn wird verpflichtet, den Beschwerdeführer für seine Umtriebe im bundesgerichtlichen Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an das Obergericht (Zivilkammer) des Kantons Solothurn zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Amtschreiberei Region Solothurn, ..., dem Obergericht (Zivilkammer) des Kantons Solothurn und dem Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartement (Bundesamt für Justiz) schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. Februar 2006
Im Namen der II. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: