Art. 651 CC cum art. 657 CC; contractual partition of co-ownership of an immovable; requirement of authentic form. The implementation of partition of co-owned land is distinct from the principle of partition. When the co-owners agree on the modalities of partition, that agreement qualifies as a partition contract and must comply with the form required for the relevant transfer of immovable property. Failing authentic form, the agreed partition modalities are void and cannot derogate from the statutory rules. The nullity is limited to the non-compliant provisions and does not necessarily affect the entire underlying agreement (consid. 3).
5A_495/2020
Arrêt du 24 novembre 2020
IIe Cour de droit civil
Composition
MM. les Juges fédéraux Herrmann, Président,
von Werdt et Schöbi.
Greffière : Mme de Poret Bortolaso.
Participants à la procédure
A.________,
représenté par Me Alexandre J. Schwab, avocat,
recourant,
contre
Objet
copropriété (action en partage),
recours contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève du 17 avril 2020 (C/4005/2015, ACJC/581/2020).
A.a. A.________ est architecte. Il exploite en nom propre un bureau d'architecte et une agence immobilière.
C.________ est également architecte. Il est de longue date l'employé de A.________.
B.________ est ingénieur civil. Il est aussi actif dans l'investissement immobilier.
A.b. A.________ et B.________ ont acquis ensemble plusieurs immeubles, soit en copropriété, soit par le biais de la société genevoise D.________ SA, dont ils détenaient chacun la moitié du capital-actions.
A.c. En 2000, A.________ s'est vu proposer d'acheter à bas prix le bien-fonds no 2333 sis sur la commune de Z.________ (ci-après: l'immeuble).
Il a convenu de s'associer avec C.________ et B.________ pour en faire l'acquisition.
A.d. Le 25 avril 2001, les intéressés ont signé une convention sous seing privé intitulée " Convention de partenariat pour la résidence (rue...) " (ci-après: la Convention), dont le préambule énonçait notamment que les partenaires convenaient d'acheter l'immeuble avec l'intention de le transformer et de le rénover, dans le but de remettre sur le marché huit logements de trois et quatre pièces destinés à la location ainsi qu'une arcade commerciale.
La Convention prévoyait notamment que:
A.e. Par acte authentique du 26 avril 2001, A.________, C.________ et B.________ ont acquis l'immeuble pour le prix de 580'000 fr.
Ils ont été inscrits au registre foncier en qualité de copropriétaires à raison d'un tiers chacun.
Simultanément, les copropriétaires ont contracté un emprunt hypothécaire et un crédit de construction leur permettant de financer l'acquisition de l'immeuble et la rénovation de celui-ci.
A.f. En 2012, les relations entre A.________ et B.________ se sont détériorées. Plusieurs procédures judiciaires ont été intentées en relation avec les immeubles que les intéressés détenaient en commun.
Au mois de mars 2013, à la demande de B.________, la régie E.________ a estimé la valeur vénale de l'immeuble à 3'600'000 fr.
Les parties ne sont pas parvenues à un accord concernant le partage de la copropriété de l'immeuble litigieux.
B.a. Le 14 septembre 2015, A.________ et C.________ ont agi en exclusion de B.________ de la copropriété de l'immeuble devant le Tribunal de première instance du canton de Genève (ci-après: le Tribunal). Ils ont simultanément conclu à ce que B.________ soit astreint à leur aliéner sa part de copropriété dans un délai d'un mois dès l'entrée en force du jugement à rendre, à ce que le prix d'aliénation soit fixé à 835'053 fr. avant déduction de la dette hypothécaire conformément à la Convention et à ce que la vente aux enchères publiques de la part de B.________ soit ordonnée au cas où l'aliénation entre copropriétaires ne devrait pas intervenir dans le délai sus-indiqué.
B.________ a principalement conclu à ce que ses parties adverses soient déboutées de toutes leurs conclusions; subsidiairement, si le Tribunal devait ordonner son exclusion, il a conclu à ce que le prix d'aliénation de sa part de copropriété soit fixé à 1'200'000 fr. B.________ a par ailleurs formé une demande reconventionnelle tendant principalement à ce que son droit au partage de la copropriété soit constaté, à ce que la vente de l'immeuble soit ordonnée et à ce que le produit de la vente soit réparti et attribué par tiers entre les parties après remboursement du solde de la dette hypothécaire et de tous les frais.
Par jugement du 26 juillet 2017, le Tribunal a débouté A.________ et C.________ de leurs conclusions en exclusion de B.________ de la copropriété sur l'immeuble, constaté que B.________ avait le droit de requérir le partage de cette copropriété au sens de l'art. 650CC, ordonné dit partage, réservé la suite de la procédure sur les modalités du partage et renvoyé à la décision finale la décision sur les frais et dépens.
Cette décision a été confirmée par arrêt de la Cour de justice du canton de Genève le 29 août 2018, dite autorité retournant la cause au Tribunal afin qu'il statue sur les modalités du partage conformément aux dispositions prévues à l'art. 651 CC. La cour cantonale a notamment précisé que la Convention avait été conclue sous seing privé et non en la forme authentique et qu'en tant qu'elle limitait le droit de chaque propriétaire de demander le partage de l'immeuble litigieux, elle ne respectait pas l'exigence de forme posée par l'art. 650 al. 2 CC; elle était en conséquence frappée de nullité sur ce point.
B.b. Les parties se sont ensuite chacune déterminées sur les modalités du partage. Pour l'essentiel, B.________ concluait à la vente aux enchères publiques de l'immeuble et à la répartition de son prix de vente net entre les copropriétaires, C.________ réclamait l'application de la Convention, conclusion prise également à titre subsidiaire par A.________, lequel soutenait principalement disposer avec C.________ d'un droit de préemption.
Par jugement du 9 mai 2019, le Tribunal a ordonné la vente aux enchères publiques de l'immeuble, désigné un notaire aux fins de procéder à toutes les opérations utiles à l'exécution du partage, dit que la rémunération de ce notaire ainsi que les frais d'exécution du partage seraient déduits et prélevés en priorité par le notaire sur le produit brut de la vente, dit que la vente aux enchères serait faite à un prix de départ de 2'505'000 fr., dit que le produit net de la vente aux enchères publiques serait partagé à raison d'un tiers entre les parties, réglé le sort des frais et dépens et débouté les parties de toute autre conclusion.
Statuant le 17 avril 2020 sur l'appel de A.________ et l'appel joint de C.________, la Cour de justice a confirmé le jugement entrepris et débouté les parties de toute autre conclusion.
Agissant le 12 juin 2020 par la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral, A.________ (ci-après: le recourant) conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et au renvoi de la cause à la Cour de justice pour nouvelle décision au sens des considérants.
Des déterminations n'ont pas été demandées.
Le recours en matière civile est recevable (art. 72 al. 1, 74 al. 1 let. b, 75, 76 al. 1, 90 et 100 al. 1 LTF).
Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 142 III 364 consid. 2.4 et les références). Le recourant doit par conséquent discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (ATF 142 I 99 consid. 1.7.1; 142 III 364 consid. 2.4 et la référence).
Pour l'essentiel, l'objet du recours consiste à reprocher à la cour cantonale d'avoir refusé d'appliquer la Convention lors de l'exécution du partage de la copropriété.
3.1. La cour cantonale a retenu que, s'agissant de la fixation du mode de partage, la Convention était nulle dès lors qu'elle n'avait pas été passée en la forme authentique sur ce point. L'accord conclu entre les parties ne permettait donc pas de déroger au régime légal de l'art. 651 CC.
3.2. Cette affirmation doit être confirmée.
La fin de la copropriété emprunte nécessairement les deux étapes suivantes : le principe du partage (art. 650 CC), puis sa mise en oeuvre (art. 651 CC). Seule cette dernière question est ici litigieuse, le principe du partage ayant fait l'objet de l'arrêt de renvoi du 29 août 2018 (let. B.a supra). Par le partage conventionnel prévu à l'art. 651 al. 1 CC, l'exécution de l'opération de partage intervient selon les modalités et les exigences de forme requises en fonction de la nature de l'opération convenue (PERRUCHOUD, in Commentaire romand, CC II, n. 7 et 42 ad art. 651 CC) : ainsi et conformément à l'art. 657 al. 1 CC, le contrat de partage de la copropriété d'un immeuble doit être reçu en la forme authentique (STEINAUER, in Commentaire romand, CC II, 2016, n. 3 ad art. 657 CC; STREBEL, in Basler Kommentar, ZGB II, 6e éd. 2019, n. 30 ad art. 657 CC; MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 5e éd. 1981, n. 15 ad art. 651 CC). A défaut de respecter la forme prescrite, les modalités du transfert d'immeuble prévues contractuellement ne sont donc pas valables (art. 11 al. 2 CO).
3.3. Sont ainsi totalement vaines les considérations du recourant sur les prétendus silence qualifié de la loi ou lacune improprement dite relatifs à la forme que devrait revêtir l'accord des copropriétaires sur les modalités de partage de la copropriété. Au contraire de ce que prétend le recourant, les explications qui précèdent permettent clairement de retenir qu'en tant qu'elles se rapportent à un immeuble, les modalités de partage convenues par les parties doivent revêtir la forme authentique et qu'à défaut de satisfaire à cette exigences de forme, dite modalités conventionnelles sont nulles et inapplicables en l'espèce.
L'on relèvera de surcroît que, contrairement à ce que laisse penser l'argumentation du recourant, l'arrêt attaqué ne conclut à la nullité de la Convention qu'en tant qu'elle ne respecte pas les exigences de forme relatives aux modalités de partage de la copropriété de l'immeuble: il n'est aucunement question d'une nullité intégrale de l'accord passé entre les parties le 25 avril 2001. Il n'y a ainsi pas lieu de s'arrêter sur les critiques formulées par le recourant quant à la référence tronquée à l'arrêt de renvoi du 29 août 2018 en tant qu'elles se fondent sur la prémisse erronée que la décision querellée retiendrait la nullité totale de dit accord. Pour le surplus, la question de la validité des autres dispositions transactionnelles passées par les parties n'a pas à être ici tranchée. Enfin, et pour autant que cette pièce soit recevable au regard de l'art. 317 al. 1 CPC - ce qui est fortement douteux -, la référence du recourant au jugement du Tribunal rendu le 7 août 2017, rendu entre les mêmes parties dans une autre cause, n'est d'aucune pertinence en tant qu'il a été arrêté par l'arrêt de renvoi du 29 août 2018 que ce sont les règles de partage de la copropriété qui sont ici applicables et non celles de la société simple; le recourant le reconnaît d'ailleurs lui-même.
Le recours est rejeté aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF). Aucuns dépens ne sont octroyés aux intimés qui n'ont pas été invités à se déterminer.
Le recours est rejeté.
Les frais judiciaires, arrêtés à 11'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 24 novembre 2020
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Herrmann
La Greffière : de Poret Bortolaso