L'espace de travail IA pour les professionnels du droit

  • Recherche juridique avec accès à plus d'1 million de sources
  • Automatisation de documents
  • Gestion des dossiers
  • Hébergé dans l'UE et en Suisse

Essai gratuit de 14 jours (10 questions/jour pendant l'essai)

Essai gratuitVoir une démo

Review of real estate appraisal in debt enforcement

7B.133/2002Tribunal fédéral / IIe division pénale25 sept. 2002Dismissed

Ouvrir la source

Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The owner of a property in enforcement proceedings sought a new appraisal after the official valuation was set at CHF 1,888,500 and an expert later valued the property at CHF 1,787,000. The Zurich district and cantonal supervisory authorities upheld the expert valuation. On SchKG complaint, the Federal Court held that it could review only procedural violations and abuse of discretion in valuation matters. The appellant did not show arbitrariness, as she merely relied on internet price lists and did not effectively challenge the expert-based valuation. The complaint was dismissed; the proceedings were free of charge.

Regeste Omnilex

Art. 9 Abs. 2 VZG, Art. 19 Abs. 1 SchKG; valuation disputes in enforcement proceedings, scope of federal review. In appraisal matters the cantonal supervisory authority decides definitively; the Federal Court reviews only violations of federal procedural rules and whether the authority exceeded or abused its discretion. An abuse of discretion exists only where irrelevant criteria are considered or relevant circumstances omitted. Mere disagreement with the expert valuation, or reliance on general statistics instead of the concrete expert opinion for the specific property, is insufficient to establish arbitrariness. Under Art. 20a Abs. 1 SchKG, the complaint proceedings are free of charge.

Texte intégral

{T 0/2}
7B.133/2002 /min

Urteil vom 25. September 2002
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Bundesrichterin Nordmann, Präsidentin,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Meyer,
Gerichtsschreiber Möckli.

X.________,
Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Felix Rom, Bleicherweg 27, 8002 Zürich,

gegen

Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, Postfach, 8023 Zürich.

Neuschätzung einer Liegenschaft,

Beschwerde SchKG gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs vom 27. Juni 2002.

Sachverhalt:
A.
X.________ ist Eigentümerin der in der Betreibung Nr. ... des Betreibungsamtes Zürich 5 zur Verwertung gelangenden Liegenschaft an der Strasse T.________ in Zürich. Mit Schreiben vom 9. Oktober 2001 zeigte ihr das Betreibungsamt an, dass die betreibungsamtliche Schätzung Fr. 1'888'500.-- betrage.
B.
Mit Eingabe vom 12. Oktober 2001 beantragte X.________ beim Bezirksgericht Zürich als unterer Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen eine Neuschätzung. Mit Beschluss vom 7. Dezember 2001 beauftragte dieses den Immobilientreuhänder Y.________, der die Liegenschaft in seinem Gutachten vom 8. April 2002 auf Fr. 1'787'000.-- schätzte.

Mit Entscheid vom 30. Mai 2002 erwog die untere Aufsichtsbehörde, dass die Vorbringen der Gesuchstellerin in der Stellungnahme zum Gutachten den vom Experten geschätzten Verkehrswert nicht in Frage zu stellen vermöchten, und es wies das Betreibungsamt an, den Schätzwert von Fr. 1'787'000.-- zu übernehmen. Den dagegen erhobenen Rekurs wies das Obergericht des Kantons Zürich als obere Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen mit Entscheid vom 27. Juni 2002 ab.
C.
Diesen Entscheid hat X.________ mit Beschwerde vom 11. Juli 2002 an die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts weitergezogen mit dem Begehren um dessen Aufhebung und um Festsetzung des Schätzwertes auf Fr. 1'977'000.--.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Art. 9 Abs. 2 VZG). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts kann bei solchen Ermessensentscheiden einzig prüfen, ob die kantonale Aufsichtsbehörde allenfalls bundesrechtliche Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht hat (vgl. Art. 19 Abs. 1 SchKG). Letzteres trifft dann zu, wenn Kriterien mitberücksichtigt worden sind, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben sind (BGE 110 III 69 E. 2 S. 71, 120 III 79 E. 1 S. 80 f., 124 III 401 E. 2a S. 402).
2.
Die Vorbringen der Beschwerdeführerin sind nicht geeignet, einen solchen Ermessensmissbrauch darzutun:

Mit Blick auf den Realwert hat die Vorinstanz im Wesentlichen festgehalten, der Landwert sei jeweils mit Bezug auf das einzelne Objekt zu schätzen und bei einem überbauten Grundstück komme es darauf an, wie die konkrete Ausnützung sei. Hinsichtlich der Berechnung des Ertragswerts hat sie ausgeführt, es sei zu Recht auf die damals aktuellen Mietverträge abgestellt worden.

Mit diesen Erwägungen setzt sich die Beschwerdeführerin nicht auseinander. Vielmehr verweist sie auf die von ihr eingereichten Preislisten aus dem Internet, welche die Vorinstanz nicht richtig verstanden habe. Damit ist willkürliche Ermessensausübung nicht darzutun. Die Beschwerdeführerin weist in keiner Weise nach, inwiefern die Vorinstanz unsachlich verfahren und ihr Ermessen missbraucht hätte, indem sie auf die konkret zur fraglichen Liegenschaft ergangene Expertise statt auf die allgemeine Statistik des Präsidialdepartementes der Stadt Zürich abgestellt hat. Die Beschwerde ist folglich abzuweisen.
3.
Das Beschwerdeverfahren ist kostenlos (Art. 20a Abs. 1 SchKG).

Demnach erkennt die Kammer:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Beschwerdegegnerin (Bank Z.________), dem Betreibungsamt Zürich 5 und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 25. September 2002
Im Namen der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Mots-clés

debt enforcementproperty valuationsupervisory complaintdiscretion reviewarbitrarinessexpert appraisalenforcement salecost-free proceedings

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the cantonal supervisory authority exceeded or abused its discretion in confirming the appraisal of the property.

Solution extraite

No. The complaints did not show that the authority ignored relevant factors or relied on improper ones; it was entitled to rely on the expert appraisal rather than general internet price lists or city statistics.

Motifs extraits

In valuation disputes, the Federal Court reviews only procedural violations and abuse or excess of discretion. The appellant failed to address the lower court's reasoning on land value and rental income and did not demonstrate arbitrariness.

Question juridique clé

Whether the complaint fee should be charged.

Solution extraite

No costs were charged because the complaint proceedings under the SchKG are free of charge.

Motifs extraits

Art. 20a para. 1 SchKG makes the procedure cost-free.

Poursuivez vos recherches dans ChatGPT ou Claude

Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.