Mortgagee’s legal administration may not pay land tax from proceedsGénéré par IA

{T 0/2}
7B.32/2005 /frs

Arrêt du 8 avril 2005
Chambre des poursuites et des faillites

Composition
Mme et MM. les Juges Hohl, Présidente,
Meyer et Marazzi.
Greffier: M. Fellay.

Parties
A.________,
B.________ SA en liquidation,
recourants,
tous deux représentés par Me Christian Fischer, avocat,

contre

Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, en qualité d'autorité supérieure de surveillance, route du Signal 8, 1014 Lausanne.

Objet
gérance légale; paiement de l'impôt foncier,

recours LP contre l'arrêt de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, en qualité d'autorité supérieure de surveillance, du 14 février 2005.

Faits:
A.
C.________ SA exerce contre A.________ et contre B.________ SA en liquidation des poursuites en réalisation de gage immobilier, dont l'objet est la parcelle bâtie n° xxx sise sur la commune de X.________, au lieu-dit "Y.________" (poursuites n°s xxxx1 et xxxx2 de l'Office des poursuites et faillites d'Aigle).

Sur requête de la poursuivante, une gérance légale de l'immeuble a été instituée, laquelle a été confiée à D.________. Par convention des 28 juillet/12 août 2003, passée avec la banque poursuivante, les débiteurs ont notamment admis que cette gérance soit maintenue jusqu'à droit connu sur le sort du procès divisant les parties devant la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois et que le produit net de la gérance soit versé trimestriellement par l'office des poursuites à la créancière.
B.
Le 5 janvier 2004, la gérante a demandé à l'office des poursuites si l'impôt foncier pour l'année 2003, d'un montant de 6'129 fr., dont le bordereau lui avait été transmis par le liquidateur de la société poursuivie, devait être réglé par le compte de gérance. Interpellée à ce sujet, la poursuivante s'y est opposée. Elle a néanmoins consenti à ce que la question soit tranchée par l'autorité de surveillance.

A l'instance des débiteurs, l'office a donc demandé au Président du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois, autorité cantonale inférieure de surveillance, les instructions nécessaires en application de l'art. 18 al. 2 in fine ORFI, disposition applicable dès la réquisition de réalisation et, mutatis mutandis, lorsque le créancier gagiste poursuivant a exigé l'immobilisation des loyers et fermages (P.-R. Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 6 ad art. 105 LP). Par prononcé du 11 août 2004, l'autorité inférieure de surveillance a invité l'office à ne pas prélever le montant de l'impôt foncier sur le produit de la gérance légale, au motif que cet impôt ne constituait pas une redevance courante au sens de l'art. 94 ORFI.

Sur recours des débiteurs, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois a confirmé le prononcé de l'autorité inférieure de surveillance par arrêt du 14 février 2005, ainsi motivé en substance: premièrement, en droit vaudois l'impôt foncier n'est pas une taxe spéciale perçue en contrepartie de prestations ou d'avantages particuliers et ne constitue donc pas une redevance courante au sens de l'art. 94 ORFI, telle que la définit la jurisprudence fédérale (ATF 129 III 90 consid. 2.1); deuxièmement, l'art. 94 ORFI ne prévoit pas d'autre affectation des loyers perçus par l'office - à part les redevances courantes précitées - que les frais de réparations et les contributions à l'entretien du débiteur, catégories auxquelles n'appartient pas l'impôt foncier; troisièmement et en dernier lieu, le paiement d'un tel impôt dépasse le seul entretien de l'immeuble et ne peut donc être considéré comme une mesure exceptionnelle au sens de l'art. 18 ORFI.
C.
Les débiteurs ont recouru le 25 février 2005 à la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral en invoquant la violation des art. 17 et 94 ORFI, et 806 CC. Ils concluent, avec suite de frais et dépens, principalement à la réforme de la décision attaquée en ce sens que l'office soit invité à prélever l'impôt foncier sur le produit de la gérance légale, subsidiairement à l'annulation de la décision attaquée.

Des réponses n'ont pas été requises.
La Chambre considère en droit:
1.
Les recourants ne s'en prennent pas vraiment aux arguments de la Cour cantonale. Ils trouvent simplement trop restrictif de n'admettre le paiement par prélèvement sur le produit de la gérance légale que de redevances représentant la rémunération d'un service spécial dont l'immeuble bénéficie et dont la privation entraînerait une diminution de sa valeur de rendement. Il y aurait lieu, selon eux, de tenir compte du fait qu'en l'espèce l'opposition au prélèvement litigieux émane de la créancière hypothécaire poursuivante et non pas de la gérante ou des propriétaires.

La Cour cantonale n'a fait qu'appliquer les critères prévus et définis par le droit fédéral (art. 94 ORFI) et la jurisprudence déterminante (ATF 129 III 90 consid. 2.1; 62 III 56). Or, au regard de ces critères, l'impôt foncier litigieux ne constitue manifestement pas une redevance courante au sens de l'art. 94 ORFI. Les recourants n'ont à vrai dire rien à objecter à ce constat, qui ne dépend pas, au demeurant, de l'attitude des parties.
2.
C'est à tort que les recourants estiment que l'accord donné par les propriétaires (débiteurs) à l'opération en question devrait suffire. En effet, le contexte dans lequel la décision incriminée a été rendue est celui de l'art. 18 al. 2 ORFI, disposition - applicable par analogie (cf. let. B ci-dessus) - qui subordonne expressément la prise de mesures exceptionnelles à l'accord préalable des créanciers.
3.
Contrairement à ce que soutiennent encore les recourants, la question posée aux autorités de surveillance n'est pas, en l'état, celle de "savoir sur quoi peut s'étendre le gage du créancier selon l'art. 806 al. 1 CC". La procédure de poursuite se trouvant actuellement au stade du procès en libération de dette selon les recourants (procès devant la Cour civile selon l'arrêt attaqué ?), ladite question devra être résolue, le cas échéant, dans le cadre de l'affectation des loyers selon et aux conditions de l'art. 95 ORFI (cf. ATF 130 III 720), voire dans la procédure d'établissement et de contestation de l'état des charges (art. 33 ss par renvoi de l'art. 102 ORFI).
4.
Le grief de violation de l'art. 17 ORFI, applicable après la réquisition de vente (art. 101 al. 1 ORFI; ATF 129 III 90 consid. 2.1), n'a pas de portée en l'occurrence.
5.
Enfin, la Chambre de céans ne peut examiner si, comme le soutiennent les recourants, la décision attaquée "n'est pas non plus justifiable sous l'angle de l'opportunité". En effet, sous réserve d'abus ou d'excès du pouvoir d'appréciation, grief qui n'est pas invoqué ici, les autorités cantonales de surveillance tranchent définitivement les questions d'opportunité (Flavio Cometta, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, n. 15 ad art. 19 LP; P.-R. Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 16 et 21 ad art. 19 LP).
6.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.

Conformément aux art. 20a al. 1 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP, il n'y a pas lieu de percevoir d'émolument de justice, ni d'allouer des dépens.
Par ces motifs, la Chambre prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Le présent arrêt est communiqué en copie au mandataire des recourants, à Me Rémy Wyler, avocat, pour C.________ SA, à l'Office des poursuites et faillites d'Aigle et à la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 8 avril 2005
Au nom de la Chambre des poursuites et des faillites
du Tribunal fédéral suisse
La présidente: Le greffier: