Taxation of property-sale gain and double taxation claimGénéré par IA

9C_559/2023

Arrêt du 13 mars 2025

IIIe Cour de droit public

Composition
Mmes et MM. les Juges fédéraux
Moser-Szeless, Présidente, Stadelmann, Parrino, Beusch et Bollinger.
Greffière : Mme Vuadens.

Participants à la procédure
A.________,
représenté par M e Michel De Palma, avocat,
recourant,

contre

Service cantonal des contributions du canton du Valais, avenue de la Gare 35, 1950 Sion,
intimé,

Administration cantonale des impôts du canton de Vaud, route de Berne 46, 1014 Lausanne.

Objet
Impôt cantonal et communal, période fiscale 2017,

recours contre la décision de la Commission cantonale de recours en matière fiscale du canton du Valais du 27 avril 2023.

Faits

A.

A.a. A.________, domicilié à U.________ (VD), a acquis en 2016 la parcelle n° xxx (ci-après: la parcelle) de la commune de V.________ (VS).
Le 3 août 2018, le Service cantonal des contributions du canton du Valais (ci-après: le Service cantonal) a procédé à la taxation de A.________ pour l'impôt cantonal et communal de la période fiscale 2016, assujettissant le contribuable de manière limitée à l'impôt dans le canton en raison de la parcelle qu'il y avait acquise. L'intéressé a formé une réclamation contre cette décision, faisant valoir qu'il n'avait acquis la parcelle qu'à titre fiduciaire, pour le compte de B.________ SA et de C.________, de sorte qu'elle ne devait pas être incluse dans sa fortune. Le 21 novembre 2018, la Commission d'impôt des personnes physiques du Service cantonal (ci-après: la Commission d'impôt) a rejeté la réclamation.

A.b. Par décision de taxation du 7 mars 2019 concernant l'impôt cantonal et communal de la période fiscale 2017, le Service cantonal a inclus la parcelle dans la fortune (commerciale) du contribuable. Le 18 mars 2019, celui-ci a formé une réclamation contre cette décision, faisant à nouveau valoir qu'il n'avait acquis la parcelle qu'à titre fiduciaire et ajoutant qu'il n'existait pas de fortune imposable au 31 décembre 2017 puisque la parcelle avait été vendue le 11 décembre 2017.

A.c. Par décision du 28 mai 2020, la Commission cantonale de recours en matière fiscale du canton du Valais (ci-après: la Commission cantonale de recours; aujourd'hui le Tribunal cantonal du Valais, Cour de droit fiscal) a rejeté le recours de A.________ contre la décision sur réclamation du 21 novembre 2018 relative à la période fiscale 2016. Par arrêt du 8 mars 2021 (cause 2C_864/2020), le Tribunal fédéral a rejeté le recours du contribuable contre la décision du 28 mai 2020. En substance, il a jugé que la Commission cantonale de recours n'avait pas violé le droit fédéral en retenant que les conditions permettant de reconnaître fiscalement l'existence d'un contrat de fiducie n'étaient pas remplies et que la parcelle devait partant être imposée dans le chef de A.________.

A.d. Le 22 mars 2021, le Service cantonal a informé le contribuable que la vente de la parcelle qui était intervenue le 11 décembre 2017 avait représenté une opération commerciale et qu'il allait modifier en conséquence la décision de taxation qu'il lui avait notifiée pour la période fiscale 2017 en imposant dans son chef, à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante, le bénéfice de 1'503'182 fr. qui avait été réalisé lors de la vente. Le 1er avril 2021, il lui a notifié un nouveau bordereau de taxation pour l'impôt cantonal et communal 2017, qui lui imputait un revenu d'activité lucrative indépendante de 1'503'182 fr. Après déduction des charges sociales, il en découlait un revenu imposable dans le canton de 1'335'575 fr.
A.________ a contesté ce bordereau auprès de la Commission d'impôt, faisant valoir que le bénéfice de 1'503'182 fr. avait été entièrement réparti entre C.________ et B.________ SA à hauteur de leur part respective dans l'opération, soit de 55 % pour le premier et de 45 % pour le second. Il alléguait aussi que l'autorité fiscale vaudoise avait déjà imposé la part qui leur était revenue auprès de C.________ et de B.________ SA, de sorte que l'imposition par le canton du Valais de ce bénéfice dans son chef aboutissait à une double imposition intercantonale prohibée.
Par décision sur réclamation du 11 octobre 2021, la Commission d'impôt a réformé la décision de taxation du 7 mars 2019 en défaveur du contribuable, arrêtant son revenu imposable à 1'335'575 fr. pour l'impôt cantonal et communal 2017.

B.

A.________ a recouru contre cette décision sur réclamation auprès de la Commission cantonale de recours, concluant à son annulation et à ce que son revenu imposable soit fixé à 0 fr. pour l'impôt cantonal et communal 2017; subsidiairement, au renvoi du dossier à l'autorité intimée pour que la détermination de son revenu imposable tienne compte de la participation au bénéfice de C.________ et de B.________ SA, les montants que ces deux personnes avaient reçus devant être qualifiés d'impenses déductibles. À titre de mesures d'instruction, il demandait notamment l'édition des dossiers fiscaux valaisans de C.________ et de B.________ SA et celle du dossier fiscal vaudois de B.________ SA.
Par décision datée du 27 avril 2023 et expédiée à A.________ le 24 juillet suivant, la Commission cantonale de recours, après avoir refusé les mesures d'instruction requises), a rejeté le recours. En substance, elle a jugé que la parcelle faisait partie de la fortune commerciale du recourant et que celui-ci ne pouvait pas déduire du bénéfice de 1'503'182 fr. qu'il avait réalisé lors de la vente les parts qu'il avait reversées à C.________ et à B.________ SA, car il n'avait pas prouvé que ces versements avaient représenté des charges justifiées par l'usage commercial. Cette situation ne créait pas de double imposition intercantonale prohibée puisque C.________ et B.________ SA étaient des contribuables distincts du recourant.

C.

Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ demande au Tribunal fédéral d'annuler la décision de la Commission cantonale de recours du 27 avril 2023 et de constater qu'il ne doit pas être imposé sur l'opération immobilière impliquant C.________ et B.________ SA; subsidiairement, d'annuler la décision du 27 avril 2023 et de renvoyer le dossier à l'instance inférieure pour que son revenu imposable soit fixé en tenant compte de la participation de C.________ et de B.________ SA.
Le Service cantonal et l'Administration cantonale des impôts du canton de Vaud concluent au rejet du recours. Le recourant a maintenu ses conclusions.

Considérant en droit :

1.

L'arrêt attaqué est une décision finale (art. 90 LTF) rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF), dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF) qui ne tombe sous le coup d'aucune exception de l'art. 83 LTF. La voie du recours en matière de droit public est donc ouverte (cf. aussi, s'agissant d'une matière harmonisée, l'art. 73 al. 1 LHID [RS 642.14]). Le recours a par ailleurs été déposé en temps utile compte tenu des féries (art. 46 al. 1 let. b et art. 100 al. 1 LTF) par le destinataire de l'arrêt attaqué, qui a qualité pour recourir (cf. art. 89 al. 1 LTF). Il convient donc d'entrer en matière.

2.

Conformément à l'art. 102 al. 2 LTF, la Commission cantonale de recours a annexé à sa détermination le dossier de la cause, lequel comprend le dossier fiscal du recourant. La requête de celui-ci tendant à l'édition de ce dossier est partant sans objet.

3.

3.1. Saisi d'un recours en matière de droit public, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Toutefois, conformément à l'art. 106 al. 2 LTF, il ne connaît de la violation des droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal que si le grief a été invoqué et motivé, c'est-à-dire que s'il a été exposé de manière claire et détaillée (ATF 149 III 81 consid. 1.3; 148 I 127 consid. 4.3). Le Tribunal fédéral examine librement la conformité du droit cantonal harmonisé et de sa mise en pratique par les instances cantonales aux dispositions de la LHID, à moins que les dispositions de cette loi fédérale ne laissent une marge de manoeuvre aux cantons. Dans ce dernier cas, son pouvoir d'examen se limite aux griefs constitutionnels invoqués de manière conforme aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 144 II 313 consid. 5.3; 134 II 207 consid. 2).

3.2. Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits constatés par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. Le Tribunal fédéral est ainsi un juge du droit et non une autorité d'appel (ATF 145 IV 154 consid. 1.1), ce que le recourant perd manifestement de vue puisqu'il expose longuement sa propre version des faits sous forme d'allégués accompagnés d'offres de preuve, en reprenant du reste textuellement les faits tels qu'il les a exposés dans son recours cantonal. Il ne sera donc pas tenu compte de ces faits dans la mesure où ils ne ressortent pas déjà de l'arrêt attaqué (sur les griefs du recours dirigés contre l'établissement des faits par l'instance précédente, infra consid. 6).

4.

Le litige porte sur le point de savoir si c'est à bon droit que la Commission cantonale de recours a jugé que le bénéfice de 1'503'182 fr. réalisé sur la vente de la parcelle représentait un revenu soumis à l'impôt cantonal et communal dans le chef du recourant et que celui-ci ne pouvait pas déduire de ce revenu les parts au bénéfice perçues par C.________ et par B.________ SA, totalisant 1'503'182 fr., à titre de charges justifiées par l'usage commercial.

5.

Le recourant fait valoir une violation de son droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.). Ce grief doit être examiné en premier lieu.

5.1. Il reproche d'abord à l'instance précédente d'avoir violé son droit d'être entendu en refusant d'ordonner l'édition des dossiers fiscaux de C.________ et de B.________ SA.

5.1.1. Le droit d'être entendu comprend pour le justiciable le droit d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (cf. ATF 148 II 73 consid. 7.3.1; 145 I 167 consid. 4.1). L'autorité peut en effet mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1). Le refus d'une mesure probatoire par appréciation anticipée ne peut être remis en cause devant le Tribunal fédéral qu'en invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.) et de manière conforme aux exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF (supra consid. 3.1; ATF 146 III 73 consid. 5.2.2; 138 III 374 consid. 4.3.2).

5.1.2. En l'occurrence, les juges précédents ont refusé d'ordonner l'édition des dossiers fiscaux de C.________ et de B.________ SA parce qu'ils ont jugé que ces documents n'apporteraient pas d'éléments pertinents à la cause, qui ne concernait que le recourant, et que ce dernier avait par ailleurs déjà produit plusieurs pièces relatives à la comptabilité de C.________ et de B.________ SA.

5.1.3. Le recourant conteste cette appréciation mais n'allègue pas, ni a fortiori ne démontre, en quoi elle serait arbitraire. Son grief peut donc être d'emblée rejeté.

5.2. Pour autant que l'on comprenne la teneur de son grief, le recourant semble aussi reprocher à l'instance précédente d'avoir violé son droit à obtenir une décision motivée (sur cet aspect du droit d'être entendu, cf. ATF 143 III 65 consid. 5.2; 141 V 557 consid. 3.2.1) dans le passage suivant de son arrêt: "Par ailleurs le mandataire a déposé à l'appui de son recours plusieurs pièces relatives à la comptabilité de B.________ SA et C.________. Aussi, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves, ces moyens de preuves n'apparaissent, ni utiles, ni nécessaires et ne pourraient amener la Cour de céans à modifier son opinion. Les offres de preuves précitées sont ainsi rejetées". Le recourant fait grief aux juges cantonaux de ne pas avoir indiqué pourquoi ces pièces n'étaient pas pertinentes ni quelles pièces de son bordereau de "pas moins de 40 pièces" étaient concernées.
Le passage reproduit par le recourant fait partie du considérant dans lequel les juges précédents se prononcent sur sa demande d'ordonner l'édition des dossiers fiscaux de C.________ et de B.________ SA (sur ce point supra consid. 5.1.2). Il ne concerne donc pas les pièces que le recourant a produites (et que l'instance précédente aurait jugées non pertinentes sans expliquer pour quel motif), mais cette demande d'instruction. Le grief du recourant, qui repose sur une lecture erronée de la décision entreprise, doit donc aussi être rejeté.

5.3. Enfin, en tant que le recourant reproche aux juges précédents d'avoir violé son droit d'être entendu en ne tenant pas compte de preuves pertinentes qu'il a produites devant eux, sa critique concerne en réalité l'établissement des faits et l'appréciation des preuves et sera partant traitée ci-après sous cet angle (infra consid. 6.2.2).

6.

Le recourant se plaint d'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'établissement des faits et l'appréciation des preuves.

6.1. Selon l'art. 97 al. 1 LTF, le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire (art. 9 Cst.) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (ATF 147 I 73 consid. 2.2; 145 V 188 consid. 2). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il n'y a arbitraire que lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 148 I 127 consid. 3; 147 V 35 consid. 4.2). Conformément aux exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF (supra consid. 3.1), la partie recourante doit expliquer de manière circonstanciée en quoi ces conditions sont réalisées. Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur les critiques appellatoires portant sur l'état de fait ou l'appréciation des preuves (cf. ATF 147 IV 73 consid. 4.1.2; 140 III 264 consid. 2.3).

6.2. Pour autant que l'on saisisse ses griefs, le recourant se plaint d'arbitraire dans l'établissement des faits et l'appréciation des preuves à deux égards.

6.2.1. Premièrement, il semble reprocher à l'instance précédente d'avoir arbitrairement omis de tenir compte des pièces qu'il avait produites au motif qu'elles n'étaient pas pertinentes, alors que ces pièces étaient décisives car elles prouvaient que les parties avaient agi de bonne foi en exécutant le contrat de fiducie qu'elles avaient conclu et que, conformément à ce contrat, l'entier du bénéfice réalisé sur la vente de la parcelle avait été perçu non par le recourant mais par C.________ et B.________ SA.
Comme exposé ci-dessous (infra consid. 7.1), la question de la reconnaissance au plan fiscal d'un rapport fiduciaire dans le cas d'espèce a déjà été tranchée dans l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_864/2020 du 8 mars 2021 qui, quoi qu'en dise le recourant, est applicable au cas d'espèce. C'est donc sans arbitraire que les juges précédents n'ont pas examiné les pièces produites sous l'angle de la reconnaissance de l'existence d'un rapport fiduciaire pour déterminer le traitement fiscal du bénéfice litigieux.

6.2.2. Deuxièmement, le recourant fait grief aux juges précédents d'avoir fait abstraction du rôle central et actif que B.________ SA et surtout C.________ avaient joué dans les démarches entreprises dans le cadre de l'opération de l'achat et de la vente de la parcelle, alors que ces éléments étaient décisifs. En effet, dans l'hypothèse où le bénéfice de 1'503'182 fr. devait lui être imputé à titre de revenu, ces éléments étaient propres à prouver que les montants perçus par C.________ et B.________ SA, et totalisant 1'503'182 fr., représentaient des charges justifiées par l'usage commercial déductibles de son revenu.
Par cette argumentation, le recourant se borne à opposer de manière appellatoire sa propre appréciation des preuves produites à celle des juges précédents. Son grief est donc rejeté. Quant au point de savoir si les juges précédents étaient fondés à retenir que les montants perçus par C.________ et B.________ SA ne remplissaient pas les conditions pour être considérés comme des charges justifiées par l'usage commercial, il s'agit d'une question de droit, qui sera examinée ci-après (infra consid. 7.2).

6.3. Les griefs d'arbitraire dans l'établissement des faits et l'appréciation des preuves, infondés, sont donc rejetés.

7.

Sur le fond, l'instance précédente a jugé que c'est à juste titre que le Service cantonal a retenu que la parcelle faisait partie de la fortune commerciale du recourant et elle en a - implicitement - déduit que le bénéfice de 1'503'182 fr. réalisé sur la vente de la parcelle avait représenté un revenu d'activité lucrative indépendante pour celui-ci. Elle a ensuite refusé de déduire de ce revenu un montant de 1'503'182 fr. que le recourant avait versé à C.________ et à B.________ SA à raison de respectivement 55 % et 45 %, faute pour l'intéressé d'avoir prouvé que ces versements correspondaient, comme il l'alléguait, à des charges justifiées par l'usage commercial.

7.1. À l'encontre de l'arrêt attaqué, le recourant fait valoir que le bénéfice litigieux ne doit pas lui être imputé car la vente est intervenue à titre fiduciaire. De son point de vue, l'arrêt 2C_864/2020 du 8 mars 2021, dans lequel le Tribunal fédéral a conclu que la parcelle devait être attribuée à sa fortune, n'est pas décisif pour juger du traitement fiscal du bénéfice réalisé sur la vente de la parcelle.

7.1.1. Dans l'arrêt 2C_864/2020 du 8 mars 2021, qui portait sur le point de savoir si la parcelle devait ou non être incluse dans la fortune du recourant, le Tribunal fédéral a en substance confirmé que, comme l'intéressé n'était pas parvenu à apporter la preuve de l'existence d'un rapport fiduciaire, c'était lui qui, en tant que propriétaire de la parcelle, était assujetti de manière limitée à l'impôt dans le canton du Valais en raison de ce critère de rattachement économique. L'instance précédente n'avait donc pas violé le droit fédéral en retenant que la parcelle devait être incluse dans sa fortune imposable dans le canton. Cet arrêt, qui confirme l'attribution de la parcelle à la fortune du recourant, a acquis force de chose jugée dès son prononcé (art. 61 LTF). Les juges précédents étaient donc tenus de le prendre en compte. En outre, et quoi qu'il en dise, l'attribution de la parcelle à la fortune du recourant implique nécessairement que le bénéfice résultant de sa vente a représenté un revenu pour celui-ci. C'est donc à bon droit que les juges précédents ont retenu que le bénéfice résultant de la vente devait lui être attribué.

7.1.2. Au surplus, le recourant ne conteste pas l'arrêt attaqué en tant qu'il retient que la parcelle faisait partie de sa fortune commerciale. Comme tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante (art. 14 al. 2 1re phrase de la loi fiscale du 10 mars 1976 du canton du Valais [LF; RS 642.1], disposition cantonale harmonisée correspondant à l'art. 8 al. 1 LHID et, en droit de l'impôt fédéral direct, à l'art. 18 al. 2 1re phrase [LIFD; RS 642.11]), c'est également à bon droit que l'instance précédente a - implicitement - retenu que le bénéfice réalisé sur la vente représentait un revenu d'activité lucrative indépendante pour le recourant.

7.2. À titre subsidiaire, le recourant reproche à l'instance précédente d'avoir refusé de déduire de son revenu d'activité indépendante de 1'503'182 fr. les parts du bénéfice perçues par C.________ et par B.________ SA, à titre de charges justifiées par l'usage commercial. Il invoque une violation de l'art. 27 LIFD.

7.2.1. Comme la présente cause porte exclusivement sur l'impôt cantonal et communal, l'art. 27 LIFD, qui concerne les frais déductibles du revenu de l'activité lucrative indépendante au plan de l'impôt fédéral direct, n'entre pas en ligne de compte dans le cas d'espèce.

7.2.2. En droit cantonal valaisan, la matière est régie par l'art. 23 al. 1 LF. Selon cette disposition, les frais afférents à une activité indépendante, qui sont justifiés par l'usage commercial peuvent être déduits. Cette règle correspond à l'art. 10 al. 1 LHID et, en droit de l'impôt fédéral direct, à l'art. 27 al. 1 LIFD. Partant, les principes et la jurisprudence développés en matière d'impôt fédéral direct sont applicables en l'espèce (cf. arrêt 2C_1026/2021 du 21 décembre 2022 consid. 7.1).

7.2.3. Selon la jurisprudence, sont des charges justifiées par l'usage commercial les dépenses qui, du point de vue de l'économie de l'entreprise, sont en relation immédiate et directe avec le revenu acquis. Tout ce qui, d'un point de vue commercial, peut être considéré de bonne foi comme faisant partie des frais généraux doit être reconnu fiscalement comme justifié par l'usage commercial. Peu importe en revanche que la société ait pu se passer des dépenses en question ou que celles-ci aient été conformes à une gestion rationnelle et orientée vers le profit (cf. ATF 124 II 29 consid. 3c; 113 lb 114 consid. 2c; arrêt 2C_1026/2021 du 21 décembre 2022 consid. 7.1.3). Il suffit qu'il existe un rapport de causalité objectif entre la dépense et le but économique de l'entreprise. Le lien de causalité existe lorsque la dépense aurait été consentie par un gestionnaire ordinaire faisant preuve de la diligence objective requise par le droit commercial (arrêts 2C_937/2019 du 8 juin 2020 consid. 6.2; 2A.262/2006 du 6 novembre 2006 consid. 5.2). Il incombe au contribuable de prouver l'existence d'une charge justifiée par l'usage commercial car il s'agit d'un facteur de diminution de la dette fiscale (ATF 146 II 6 consid. 4.2; 144 II 427 consid. 8.3.1).

7.2.4. En l'occurrence, l'instance précédente a constaté que le recourant n'avait ni expliqué ni démontré quelles prestations C.________ et B.________ SA auraient réalisées dans le cadre de l'opération d'achat et de vente de la parcelle. Elle a par ailleurs retenu que le dépôt par le recourant de sa comptabilité ne suffisait pas pour prouver que les montants qui y figuraient correspondaient à de telles charges déductibles.

7.2.5. Le recourant reproche aux juges précédents de ne pas avoir tenu compte du fait que C.________ s'est occupé de l'intégralité des démarches engagées pour la vente.
Il ressort de l'arrêt attaqué que, devant les juges précédents, le recourant a allégué que C.________ s'est chargé de toutes les démarches liées à l'achat et à la vente de la parcelle en énumérant un certain nombre d'entre elles (arrêt attaqué, Faits, p. 4 § 4). Il n'est cependant pas exact de retenir, comme l'ont fait les juges précédents, que le recourant n'avait pas du tout expliqué quelles démarches C.________ aurait effectuées, puisqu'il en a énuméré un certain nombre d'entre elles dans son recours cantonal. Quoi qu'il en soit, ces éventuelles démarches ne sont de toute manière pas suffisantes pour faire admettre une déduction de 1'503'182 fr. à titre de charges justifiées par l'usage commercial. Le recourant n'a en effet pas prouvé que le montant de 826'750 fr. versé à C.________ et celui de 676'432 fr. versé à B.________ SA l'ont été à titre de paiements pour des services que lui auraient rendus ces personnes et que, partant ces sommes devraient être admises comme représentant des charges justifiées par l'usage commercial. Il ne ressort en particulier pas de l'arrêt attaqué que le recourant aurait produit des factures pour les services prétendument rendus. La comptabilité du recourant, qui figure au dossier, montre au contraire que le montant de 826'750 fr. 30 versé à C.________ et que celui de 676'432 fr. 05 versé à B.________ SA l'ont été non pas à titre de charges justifiées par l'usage commercial mais d'"utilisation du bénéfice".

7.3. Au vu de ce qui précède, on ne peut pas reprocher aux juges précédents d'avoir confirmé que le recourant avait réalisé un bénéfice de 1'503'182 fr. lors de la vente de la parcelle et qu'il ne pouvait pas déduire de ce revenu un même montant à titre de charges justifiées par l'usage commercial.

8.

Le recourant fait également valoir que le "fisc valaisan aurait dû se coordonner avec les autorités vaudoises" et que, "n'agissant pas en ce sens, force est de constater que le fisc valaisan viole l'art. 111 LIFD qui a pour but de rationaliser la taxation". Ce grief, peu compréhensible et qui concerne du reste une disposition applicable en matière d'impôt fédéral direct alors que la présente cause porte uniquement sur l'impôt cantonal et communal, n'est pas dirigé contre la décision attaquée (cf. art. 42 al. 2 LTF). Il n'y a donc pas lieu de s'y attarder plus avant.

9.

Le recourant soutient finalement que, contrairement à ce que l'instance précédente a retenu, l'imposition du bénéfice litigieux dans son chef aboutit à une double imposition intercantonale prohibée par l'art. 127 al. 3 Cst. parce que les montants du bénéfice qu'il a versés à C.________ et à B.________ SA ont déjà été imposés dans le canton de Vaud.

9.1. Exprimé à l'art. 127 al. 3 Cst., le principe de l'interdiction de la double imposition intercantonale s'oppose notamment à ce qu'un contribuable soit concrètement soumis, par deux ou plusieurs cantons, sur le même objet, pendant la même période, à des impôts analogues (double imposition effective; ATF 148 I 65 consid. 3.1; 140 I 114 consid. 2.3.1). Ce principe suppose ainsi qu'un seul et même sujet fiscal soit imposé deux fois. Le Tribunal fédéral admet toutefois à titre exceptionnel que lorsque les contribuables sont liés juridiquement et économiquement dans une mesure particulière, il faut renoncer à l'exigence d'identité du sujet fiscal (ATF 121 I 150 consid. 1c; 118 Ia 277 consid. 2 in fine; 115 Ia 164 consid. 3c; arrêt 2C_597/2019 du 14 avril 2022 consid. 3.2). Tel est par exemple le cas si le propriétaire et l'usufruitier sont imposés tous deux sur le même bien et les mêmes revenus qui en découlent, ou que la fondation et le fondateur sont tous deux imposés sur la même fortune et le même revenu (cf. aussi les autres exemples mentionnés aux ATF 115 Ia 164 consid. 3c).

9.2. En l'occurrence, le recourant soutient que l'on se trouve dans une situation exceptionnelle dans laquelle il faut renoncer à l'exigence de même sujet fiscal, parce que le contrat de fiducie qu'il a conclu avec C.________ et B.________ SA a créé entre eux des liens juridiques et économiques "intenses". Toutefois, comme ce contrat de fiducie ne déploie pas d'effet au plan fiscal (supra consid. 7.1.1), cette argumentation tombe d'emblée à faux.

9.3. La Commission cantonale de recours n'a donc pas contrevenu à l'art. 127 al. 3 Cst. en confirmant l'imposition du bénéfice litigieux dans le chef du recourant.

10.

Ce qui précède conduit au rejet du recours.
Succombant, le recourant doit supporter les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Il ne sera pas alloué de dépens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté.

2.

Les frais judiciaires, arrêtés à 7'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.

Le présent arrêt est communiqué aux parties, à l'Administration cantonale des impôts du canton de Vaud et au Tribunal cantonal du Valais, Cour de droit fiscal.

Lucerne, le 13 mars 2025

Au nom de la IIIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Moser-Szeless

La Greffière : Vuadens