P 41/99

[AZA]
P 41/99 Bn

Ière Chambre

composée des Juges fédéraux Lustenberger, Président, Schön,
Spira, Leuzinger et Ferrari; Frésard, Greffier

Arrêt du 25 avril 2000

dans la cause

M.A.________, recourante, représentée par Maître
F.________, avocat,

contre

Caisse cantonale vaudoise de compensation AVS-AI-APG, place
Chauderon 7, Lausanne, intimée,

et

Tribunal des assurances du canton de Vaud, Lausanne

A.- Les époux C. et M. A.________, nés respectivement
en 1905 et en 1909, ont tous deux séjourné, depuis le mois
de décembre 1995, à la Fondation J.________, établissement
médico-social.
C. A.________ était propriétaire de 42 des 500 actions
formant le capital de la société immobilière Z________ SA,
lui donnant le droit de louer ou de sous-louer un apparte-
ment de quatre pièces situé au troisième étage de l'immeu-
ble sis à l'avenue Y________ à X________. Il était
également propriétaire de 42/468èmes des 32 actions de la
même société correspondant au logement loué au concierge de
l'immeuble. La société avait été constituée dans le but,
notamment, de louer à ses propres actionnaires des
appartements et locaux existants dans des immeubles dont
elle était propriétaire (société immobilière
d'actionnaires-locataires).
Les époux A.________ ont vécu dans l'appartement loué
à Z________ SA jusqu'à leur placement à la Fondation
J.________. Après réfection, l'appartement a été loué à des
tiers, dès le 1er avril 1996, pour un loyer annuel de
22'200 francs, comprenant la location d'un garage et un
acompte pour le chauffage et l'eau chaude.

B.- C. A.________ a présenté une demande de presta-
tions complémentaires à la rente de vieillesse pour couple
dont il bénéficiait.
Pour la période du 1er avril au 31 décembre 1996, la
Caisse cantonale vaudoise de compensation lui a accordé,
par décision du 19 janvier 1998, une prestation complémen-
taire mensuelle de 421 francs. Par une décision du même
jour, elle a fixé le montant de cette prestation à
537 francs pour l'année 1997. Au titre de la fortune
immobilière, elle a porté en compte un montant de
300 000 francs, représentant la valeur vénale de
l'appartement précédemment occupé par les époux A.________,
conformément à une estimation établie par le Département de
la prévoyance sociale et des assurances de la Ville de
X________.

C.- Par écriture du 11 février 1998, C. et M.
A.________ ont recouru contre ces décisions devant le
Tribunal des assurances du canton de Vaud. Ils contestaient
le montant de 300 000 francs pris en considération par la
caisse au titre de fortune immobilière. Ils faisaient va-
loir que la situation d'un actionnaire-locataire ne pouvait
être assimilée à celle d'un propriétaire. Ils concluaient
notamment au renvoi de la cause à l'administration pour
qu'elle tienne compte, en lieu et place du montant de
300'000 francs, d'une somme de 165'000 francs au plus, au
titre de fortune mobilière, représentant la valeur des
actions de Z________ SA dont C. A.________ était
propriétaire.
C. A.________ est décédé le 27 septembre 1998. Tous
ses héritiers, sauf sa veuve, ont répudié sa succession.
Par la suite, en cours de procédure, la caisse de com-
pensation a présenté des propositions de nouvelles déci-
sions tenant compte d'une déduction de 53'900 francs au
titre de dette hypothécaire, ainsi que d'une déduction pour
une dette envers l'établissement J.________.
Par jugement du 16 mars 1999, le tribunal des assu-
rances a partiellement admis le recours. Il a annulé les
décisions attaquées et renvoyé la cause à l'administration
afin qu'elle complète l'instruction dans le sens des consi-
dérants et rende de nouvelles décisions. Il a jugé que la
caisse avait, à juste titre, tenu compte de la valeur vé-
nale de l'appartement précédemment occupé par les époux
A.________. Un renvoi à l'administration se justifiait
néanmoins, afin que celle-ci procède à une instruction
complémentaire, dans le sens des propositions qu'elle avait
formulées en cours de procédure.

D.- Contre ce jugement, M.A.________ interjette un re-
cours de droit administratif dans lequel elle conclut, sous
suite de dépens, au renvoi de la cause à la juridiction
cantonale "pour qu'elle statue à nouveau en prenant en
compte la détention d'actions d'une société immobilière en
tant que fortune mobilière".
La caisse de compensation conclut au rejet du recours,
ce que propose également l'Office fédéral des assurances
sociales (OFAS).

E.- La société immobilière Z________ SA est au-
jourd'hui entièrement liquidée et M. A.________ est devenue
copropriétaire, en 1998, de l'appartement de quatre pièces
situé au troisième étage de l'immeuble sis à l'avenue
Y________ à X________.

Considérant en droit
:

1.- Le litige porte sur le calcul de la prestation
complémentaire à laquelle pouvait prétendre feu
C. A.________ pour la période du 1er avril 1996 au 31 dé-
cembre 1997. La recourante, qui est la seule héritière de
l'assuré décédé à avoir accepté la succession, a qualité
pour interjeter recours de droit administratif (ATF
105 V 177 consid. 1, 99 V 58).
Par ailleurs, il n'y a pas lieu de tenir compte du
fait que la société immobilière Z________ SA a été liqui-
dée, attendu que cette circonstance est postérieure à la
période pour laquelle des prestations sont litigieuses.

2.- a) Selon l'art. 3 al. 1 let. b LPC, dans sa ver-
sion en vigueur jusqu'au 31 décembre 1997 (voir l'actuel
art. 3c al. 1 let. c LPC), le revenu déterminant comprend
le produit de la fortune mobilière et immobilière, ainsi
qu'un quinzième de la fortune nette, ou un dixième pour les
bénéficiaires de rentes de vieillesse, dans la mesure où
elle dépasse certaines limites (pour les couples :

40'000 francs). Conformément à l'art. 17 al. 1 OPC-AVS/AI,
la fortune prise en compte doit être évaluée selon les
règles de la législation sur l'impôt cantonal direct du
canton de domicile. Toutefois, lorsque des immeubles ne
servent pas d'habitation au requérant ou à une personne
comprise dans le calcul de la prestation complémentaire,
ils seront pris en compte à leur valeur vénale (art. 17
al. 4 OPC-AVS/AI).

b) Selon les premiers juges, si l'actionnaire-loca-
taire d'une société immobilière doit bien être considéré
comme un locataire du point de vue du code des obligations,
il n'en reste pas moins que l'institution d'une société
d'actionnaires-locataires introduit, d'un point de vue
économique, une situation analogue à celle de la propriété
et qu'elle met en place une "autre forme de propriété",
voire une "quasi-propriété". Sur le plan économique, la
situation de l'actionnaire-locataire est ainsi tout à fait
comparable à celle du propriétaire d'une quote-part d'une
propriété par étages. Par conséquent, la décision de la
caisse, qui se fonde sur la réalité économique plutôt que
sur la forme juridique, en retenant au titre de fortune
immobilière un montant de 300'000 francs, représentant la
valeur vénale de l'appartement en cause, conformément à
l'art. 17 al. 4 OPC-AVS/AI, n'apparaît pas critiquable.
L'OFAS se rallie à ce point de vue. Il estime, égale-
ment, que la réalité économique doit l'emporter sur la
forme juridique choisie par les parties, afin d'éviter tout
abus de droit. L'office rappelle qu'avant l'entrée en vi-
gueur du régime de la propriété par étages, l'acquisition
d'un logement dans un immeuble propriété d'une société
immobilière impliquait l'achat d'une fraction des actions
de ladite société. Cette procédure permettait d'acquérir
son logement avec une fiscalité plus intéressante. Elle
présentait en outre l'avantage, pour certaines personnes,
d'acquérir un immeuble sous couvert d'anonymat. En défini-
tive, la situation des actionnaires-locataires ressemble à
celle des propriétaires "purs et simples" et un traitement
différencié confinerait à l'abus de droit.

c) La société d'actionnaires-locataires est une forme
de société immobilière qui s'est développée, spécialement
en Suisse romande, après la deuxième guerre mondiale et
jusqu'en 1965, date de l'introduction dans le code civil du
régime de la propriété par étages. Elle repose sur une com-
binaison du droit des sociétés et du droit du bail à loyer.
C'est ainsi qu'elle implique la constitution d'une société
anonyme pour construire ou acquérir un immeuble et l'attri-
bution de la jouissance de ses fractions. Cette attribution
se réalise par un contrat de bail que seuls les action-
naires peuvent conclure avec la société. Le droit de jouir
d'une fraction de l'immeuble doit être attaché à la qualité
d'actionnaire. Les charges courantes de l'immeuble, le
service des intérêts et l'amortissement du prêt hypothé-
caire sur l'immeuble sont généralement assurés au moyen de
prélèvements sur les loyers (Guy Flattet, Les sociétés im-
mobilières d'actionnaires-locataires, in: JT 1949 p. 610
ss; du même auteur : La propriété par étages, in:
RDS 75/1956, II, 695a ss; Jean-Paul Buensod, Les sociétés
immobilières d'actionnaires-locataires, une innovation en
matière de propriété immobilière, in: RSJ 1950 p. 165 ss;
Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, Schweizerisches Aktienrecht,
Berne 1996, § 62 ch. 134; voir aussi, dans un domaine
voisin, Roland Ruedin, Société coopérative d'habitation et
bail à loyer, 8ème Séminaire sur le droit du bail,
Neuchâtel, 1994, no 1, p. 1 ss).
Entré en vigueur en 1995, l'art. 207 de la Loi
fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct
(LIFD; RS 642.11) a permis aux actionnaires-locataires de
reprendre les immeubles de la société en nom propre et de
liquider la personne morale en bénéficiant de conditions
fiscales avantageuses (voir au surplus à ce sujet,
Jean-Blaise Paschoud, Survol des récentes modifications
[1998/1999] du droit fédéral concernant les impôts directs,
RDAF 2000, II, p. 14 ss).

d) Jurisprudence et doctrine s'accordent à considérer
que la situation des actionnaires-locataires est plus
proche de celle des locataires que de celle des propriétai-
res (Meier-Hayoz/Rey, Commentaire bernois, remarques préli-
minaires à propos des art. 712a à 712t CC, note 10). Ainsi,
dans le cas particulier, selon les statuts de la société,
les actions ne confèrent pas à leur titulaire un droit réel
d'usage et de jouissance, mais un droit personnel de con-
clure un contrat de bail avec la société propriétaire de
l'immeuble (art. 8 et 9). De manière plus générale, le
droit d'usage du logement, lié à la propriété des actions
de la société, relève du bail à loyer (David Lachat, Le
bail à loyer, Lausanne 1997, p. 60, ch. 3.5 et note 83 en
bas de page avec des références à la jurisprudence). Sans
doute le preneur qui est actionnaire de la société proprié-
taire de l'immeuble où se trouve l'appartement loué a-t-il
une position plus forte à l'égard du bailleur qu'un loca-
taire qui n'a pas ce statut. Mais cette différence n'a
aucunement pour effet de modifier la nature juridique du
contrat en vertu duquel la société propriétaire cède à son
actionnaire la jouissance d'un appartement déterminé, sis
dans l'immeuble social, moyennant une contre-prestation en
argent : ce contrat reste un bail à loyer au sens de
l'art. 253 CO (RDAF 1991 p. 474 consid. 4c/aa).

e) Dans la mesure où le droit des assurances sociales
fait référence à des notions du droit civil, celles-ci doi-
vent en principe être comprises en fonction de ce droit
(cf. ATF 121 V 127 consid. 2c/aa et les arrêts cités) :
sauf disposition contraire, on présume que, lorsqu'il fixe
des règles relatives, par exemple, aux effets du mariage,
de la filiation ou aux droits réels, le législateur, en
matière d'assurances sociales, a en vue des institutions
organisées par les divers domaines du droit civil à consi-
dérer (Spira, Les effets de la filiation en droit suisse
des assurances sociales, in : Problèmes de droit de la
famille, Recueil de travaux publié par la Faculté de droit
et des sciences économiques de l'Université de Neuchâtel,
1987, p. 163; voir aussi Riemer, Berührungspunkte zwischen
Sozialversicherungs- und Privatrecht, insbesondere die
Bedeutung des Privatrechtes bei der Auslegung des Sozial-
versicherungsrechtes durch das EVG, in: Mélanges pour le
75ème anniversaire du TFA, Berne 1992, p. 147 ss). En
l'occurrence, le terme d'"immeubles" figurant à l'art. 17
al. 4 OPC-AVS/AI est clair. Il ne peut avoir pour objet que
les immeubles visés à l'art. 655 CC. Or, on l'a vu, l'ap-
partement occupé par un actionnaire-locataire ne peut être
considéré comme un bien immobilier appartenant à cet ac-
tionnaire.
Quant à la réalité économique, elle ne saurait sans
plus être invoquée dans le but de corriger le texte clair
de la loi (ou de l'ordonnance) ou d'en étendre la portée
au-delà de son texte, un tel procédé étant incompatible
avec le principe de la légalité (cf. ATF 102 Ib 154 con-
sid. 3a). Au demeurant, il est admis que même d'un point de
vue purement économique, l'actionnaire-locataire n'a pas
les avantages d'un propriétaire, précisément parce que la
réglementation stricte à laquelle est soumis l'exercice de
ses droits est presque calquée sur celle applicable aux
rapports ordinaires du bail à loyer (Buensod, loc. cit.,
p. 167). Pour cette raison, les actions qui confèrent le
droit de louer un appartement à la société immobilière
représentent généralement une valeur intrinsèque inférieure
à la valeur vénale du même appartement qui serait soumis au
régime de la propriété par étages. Enfin, contrairement à
ce que suggère l'OFAS, on ne saurait opérer une assimila-
tion des deux situations par le recours à l'abus de droit :
pareille éventualité ne serait à envisager que si l'on
devait admettre que le bénéficiaire de prestations complé-
mentaires fait usage d'un procédé insolite, d'une construc-
tion de droit privé inadaptée aux données économiques,
choisie aux fins d'éluder les dispositions sur la fixation
du revenu déterminant (cf. par exemple ATF 109 Ib 113 con-
sid. 3).

f) C'est donc à tort que les premiers juges ont assi-
milé l'appartement alors occupé par les époux A.________ à
un bien immobilier propriété du requérant de prestations
complémentaires.

3.- En conséquence, c'est au titre de la fortune mobi -
lière que doivent être prises en compte, dans le calcul du
revenu déterminant, les actions alors détenues par
C. A.________. Ces actions doivent être évaluées selon les
règles de la législation sur l'impôt cantonal direct du
canton de domicile (art. 17 al. 1 OPC/AVS-AI).
Le Tribunal fédéral des assurances ne dispose pas de
renseignements suffisants pour déterminer la valeur à
prendre en considération et pour statuer directement sur le
montant de la prestation complémentaire. La cause doit être
renvoyée à la caisse de compensation pour qu'elle procède à
un nouveau calcul des prestations complémentaires pour la
période en question, au sens des considérants, et qu'elle
rende de nouvelles décisions.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral des assurances

p r o n o n c e
:

I. Le recours est admis et le jugement du Tribunal des
assurances du canton de Vaud du 16 mars 1999, ainsi
que les décisions de la Caisse cantonale vaudoise de
compensation du 19 janvier 1998, sont annulés.

II. La cause est renvoyée à la Caisse cantonale vaudoise
de compensation pour nouvelles décisions au sens des
motifs.

III. Il n'est pas perçu de frais de justice.

IV. La caisse de compensation versera à la recourante une
indemnité de dépens de 2500 francs (y compris la taxe
à la valeur ajoutée) à titre de dépens pour l'instance
fédérale.

V. Le Tribunal des assurances du canton de Vaud statuera
sur les dépens pour la procédure de première instance
au regard de l'issue du procès de dernière instance.

VI. Le présent arrêt sera communiqué aux parties, au
Tribunal des assurances du canton de Vaud et à
l'Office fédéral des assurances sociales.

Lucerne, le 25 avril 2000

Au nom du
Tribunal fédéral des assurances
Le Président de la Ière Chambre :

Le Greffier :