POUVOIR JUDICIAIRE
C/3846/2012 ACJC/373/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre civile
du VENDREDI 11 MARS 2016
Entre
Monsieur A______, domicilié 4, Adresse 1______, ______, (GE), recourant contre un jugement rendu par la 9ème chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 21 septembre 2015, comparant en personne,
et
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGES DE L'IMMEUBLE SIS 2-4, ADRESSE 1______ A , (GE), p.a. B, ______ Genève, intimée, comparant par Me Pascal Marti, avocat, 8, place des Philosophes, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 21 septembre 2015, expédié pour notification aux parties le 23 septembre 2015, le Tribunal de première instance a débouté A______ de toutes ses conclusions (ch. 1), et les parties de toutes autres conclusions (ch. 6). Il a arrêté les frais judiciaires à 740 fr., compensés partiellement avec les avances fournies et mis à la charge du précité (ch. 3), condamné en outre à verser 1'209 fr. à titre de dépens à la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGES DE L'IMMEUBLE SIS 2-4 ADRESSE 1______ à ______, (GE), (ch. 5), et a ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de lui restituer 660 fr.
B. Par acte du 19 octobre 2015, A______ a formé recours contre le jugement précité. Il a conclu à l'annulation de celui-ci, et à l'annulation de la décision d'inscription d'hypothèque légale à son égard, avec suite de frais et dépens.
Il a formé des allégués nouveaux et produit des pièces nouvelles.
Par mémoire-réponse, la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGES DE L'IMMEUBLE SIS 2-4 ADRESSE 1______ à ______, (GE), (ci-après la COPROPRIETE) a conclu à l'irrecevabilité de divers allégués et pièces de sa partie adverse, et sur le fond au rejet du recours, sous suite de frais et dépens.
Par réplique et duplique, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives. Le recourant a derechef déposé des pièces nouvelles.
Les parties ont été avisées le 22 janvier 2016 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants :
a. A______ est propriétaire de deux appartements et d'un box dans l'immeuble sis Adresse 1______ 2-4, à ______, (GE).
L'immeuble est géré par la Communauté des copropriétaires par étages de la , sise 2-4 Adresse 1 à ______.
L'administrateur de la copropriété a été B______ jusqu'en 2014. Le mandat a été concrètement exercé par le responsable des propriétés par étages au sein de cette société, C______.
b. A______ allègue que l'immeuble précité fait l'objet d'une gestion technique "désastreuse" depuis de nombreuses années, avec de lourdes conséquences financières qu'il ne serait pas disposé à assumer. Il a, en 2008 et 2009, signalé à l'administrateur de la COPROPRIETE son opposition à certains coûts mis à sa charge, dont il ne s'est pas acquitté.
Il résulte des pièces produites par la COPROPRIETE que A______, pour les trois objets qui lui appartiennent, a régulièrement payé les montants décrits comme "facturation charges PPE", mais reste devoir des montants désignés comme "facture de l'exercice" en 2009, 2010 et 2011.
c. Il est admis qu'une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble sis Adresse 1______ 2-4 à ______ a été convoquée au 23 janvier 2012, et que la question de l'inscription d'une hypothèque légale à l'encontre d'A______ a notamment été portée (sous point 7) à l'ordre du jour.
Par courrier du 19 janvier 2012, A______ a annoncé à l'administrateur qu'il ne participerait pas à l'assemblée générale, lui a demandé de le représenter "pour faire valoir [s]es consignes" et lui a transmis ses "commentaires" sur les points 3, 4 et 7 de l'ordre du jour. Il a en particulier, s'agissant du point 7 de l'ordre du jour, requis le report de l'assemblée générale et fait valoir ce qui suit : "Je ne vous reconnais aucun droit de demander aux copropriétaires leur accord pour l'inscription d'une hypothèque légale à mon égard. Ils ignorent pour ainsi dire tout du conflit qui m'oppose au comité. Mes différents lettres […] n'ont jamais été portées à la connaissance des copropriétaires et n'ont pas été jointes au procès-verbaux malgré mes demandes explicites et répétées […]. En résumé, voici l'historique des raisons de mon apparent retard en paiement : 1 . Je ne refuse pas de payer mes charges comme nombre de copropriétaires se l'imaginent. 2 Par contre, je refuse de payer des charges qu'on ne peut pas m'obliger de payer. Entre 2003 et fin 2010, la somme des dépenses non justifiables se montent à plusieurs dizaines de milliers de francs […]". Il a requis qu'il soit donné lecture de son courrier lors de l'assemblée générale et que celui-ci fasse partie intégrante du procès-verbal.
d. Le 23 janvier 2012, s'est tenue l'assemblée générale des copropriétaires par étages des immeubles 2-4, de même que, concurremment, celle des copropriétaires par étages des immeubles 6-8 Adresse 1______.
A teneur du procès-verbal de l'assemblée générale, le quorum a été atteint, 870,10o/oo et 27 propriétaires sur 34 étant présents ou représentés s'agissant du "2-4".
Il a notamment été noté, sous point 7 intitulé "situation concernant le retard du paiement des charges de MM D______ et A______ et vote pour le dépôt d'une hypothèque légale": "M. C______ porte à la connaissance de l'assemblée générale le courrier de M. A______ daté du 19 janvier 2012 et évoque divers points. M. A______ demande notamment à l'assemblée générale le report pur et simple de ce point. M. C______ précise que la régie a été contrainte et forcée de faire l'avance de trésorerie tant pour M. A______ que pour M. D______. Le solde cumulé de ces deux personnes s'élève à ce jour à plus de 21'000 fr. Il est à présent temps d'agir […]. M. C______ demande donc aux copropriétaires de bien vouloir voter ce point et d'adresser un signe fort pour régler ces deux cas. En cas de refus de l'assemblée générale, la régie facturera des frais et intérêts moratoires. […] M. E______ prend la parole et souhaite expliquer les raisons historiques du refus de paiement de ces deux personnes. H. C______ en prend note […]. M. C______ propose aux copropriétaires du 2-4 de passer au vote : l'assemblée générale, avec 2 oppositions et 2 abstentions, donc à la majorité des copropriétaires présents et valablement représentés autorise l'administrateur à effectuer l'inscription d'une hypothèque légale à l'encontre de M. A______. Bien entendu, M. A______ refusait cette autorisation puisqu'il demandait le retrait de ce point".
Lorsque le copropriétaire E______ était intervenu à l'assemblée générale pour prendre la défense d'A______ avant le vote, les copropriétaires du 6-8 Adresse 1______ faisaient du bruit afin de couvrir ses propos; personne n'avait protesté contre ce bruit. Un copropriétaire lui avait dit qu'il n'avait qu'à payer à la place d'A______. A son avis, comme il n'avait pas pu développer ses arguments, les participants au vote litigieux n'avaient pas voté en connaissance de cause. C______ avait évoqué le courrier d'A______ mais ne l'avait pas lu. Il se rappelait clairement que deux personnes avaient voté contre la proposition d'inscrire l'hypothèque légale, deux s'étaient abstenues, et certainement plus de dix personnes avaient voté oui, sans qu'il se rappelle le nombre exact (témoin E______).
Le copropriétaire F______ n'avait pas assisté à l'assemblée générale. Avant de donner sa procuration à l'administrateur. Il n'avait pas bien lu l'ordre du jour. Il n'avait pas eu connaissance de la lettre adressée par A______ à C______, mais un courrier électronique du premier dans laquelle il exprimait son point de vue. Il considérait n'avoir pas été informé sur l'ordre du jour de l'assemblée générale litigieuse car il n'avait pas reçu auparavant des ordres du jour des précédents assemblées générales ou seulement tardivement (témoin F______).
e. Le 27 novembre 2012, la Communauté des copropriétaires par étages de la , représentée par son administrateur, a requis par voie de mesures provisionnelles l'inscription provisoire d'une hypothèque légale à l'encontre d'A.
En date du 10 décembre 2012, le Registre foncier a procédé à l'inscription provisoire d'une hypothèque légale à concurrence de 4'356 fr. 45 avec intérêts à 5% dès le 1er juillet 2010 sur les parts de copropriété d'A______.
f. Le 20 février 2013, A______ a déposé au Tribunal de première instance une "demande pour annulation d'une décision prise par l'Assemblée générale du 23 janvier 2012". Il indiquait en titre, dans l'espace généralement utilisé pour le "concerne" : "Copropriété en PPE Adresse 1______ 2-4, ______".
En conclusion de sa demande, il sollicitait l'annulation de la décision prise par l'assemblée générale d'inscrire une hypothèque légale à son encontre.
A la requête du Tribunal, il a indiqué que la désignation exacte de sa partie adverse était "B______".
Après avoir reçu une autorisation de procéder, A______ a déposé sa demande au Tribunal, indiquant B______ comme partie défenderesse.
Par mémoire-réponse, celle-ci a conclu à l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement au déboutement d'A______ de toutes ses conclusions, motif pris de son absence de qualité pour défendre et de l'absence de qualité pour agir du précité. Elle a notamment allégué, en offrant en preuve le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 janvier 2012, que la décision d'inscrire l'hypothèque légale avait été acceptée par 15 propriétaires présents ou représentés, deux s'étant abstenus et deux s'y étant opposés.
Par jugement du 14 mars 2013, le Tribunal, indiquant statuer par voie de procédure ordinaire, a déclaré irrecevable la demande déposée par A______ le 20 février 2012, frais et dépens à charge de celui-ci.
Par arrêt du 22 novembre 2013, la Cour a déclaré recevable le recours formé par A______ contre le jugement précité, a annulé cette décision et renvoyé la cause au Tribunal pour citation de la COPROPRIETE en qualité de défenderesse, instruction et nouvelle décision par voie de procédure simplifiée.
A l'audience du Tribunal du 28 mai 2014, la COPROPRIETE a déclaré, en se référant au procès-verbal de l'assemblée générale, que son allégué de 15 "oui" figurant dans son mémoire-réponse procédait d'une erreur de plume. A______, a notamment déclaré que, selon lui, le vrai résultat du vote était de 15 "oui", 2 "non" et 12 abstentions. 6 votes favorables avaient fait l'objet d'une procuration en faveur d'un administrateur, ce qu'il ne trouvait pas normal, et trois en faveur d'une personne qui n'était pas propriétaire. Il était "pratiquement sûr" qu'il n'y avait pas d'instruction de vote dans les procurations, et que l'une des personnes qui avait donné procuration avait réalisé ne pas avoir donné d'instruction sur le point de l'hypothèque légale et aurait voulu voter non. Selon lui, le vote aurait été différent si son point de vue n'avait pas été occulté à l'assemblée générale, à laquelle il soutenait que son courrier n'avait pas été lu.
Par courrier du 2 juin 2014 adressé au Tribunal, A______ a requis que soit rectifiée ou complétée sa déclaration relative au nombre de votes, qui n'avait pas été correctement protocolée.
Par ordonnance du 18 novembre 2014, le Tribunal a autorisé A______ à apporter la preuve de ses allégués, dont plusieurs avaient été formés lors de l'audience du Tribunal et non dans la demande, et a ordonné l'audition de deux témoins.
Le 15 mai 2015, A______ a déposé une écriture spontanée et des pièces, que le Tribunal a déclarées irrecevables et a retournées au précité par ordonnance du 19 mai 2015.
A la requête des parties, la procédure a été suspendue par ordonnance du 6 janvier 2015, puis reprise par ordonnance du 17 avril 2105.
Les témoins ont été entendus à l'audience du Tribunal du 22 juin 2015. Il ne résulte pas du procès-verbal d'audience qu'A______ aurait requis un complément de la transcription des déclarations des témoins E______ et F______.
Avant de persister dans ses conclusions, A______ a encore requis la production de courriers échangés entre les parties durant la suspension de la procédure, ainsi que la fourniture de sûretés au sens de l'art. 839 CC.
La copropriété a conclu au rejet de ces requêtes et a persisté dans les conclusions antérieures.
Sur quoi, la cause a été gardée à juger.
EN DROIT
La Cour, dans son arrêt du 22 novembre 2013, a déjà retenu que la valeur litigieuse correspondait en l'espèce au montant de l'inscription d'une hypothèque légale de 4'356 fr. 45 objet de la décision d'assemblée générale dont l'annulation est requise. La voie du recours est ainsi ouverte.
Formé dans le délai et motivé (art. 321 al. 1 CPC), le présent recours est recevable.
Toutes les pièces produites par le recourant pour la première fois devant la Cour, de même que ses allégués non soumis au premier juge, ne sont pas recevables.
Il ne résulte pas dudit procès-verbal, qui lui a été soumis pour signature, que le premier juge aurait refusé de noter une réponse des témoins. Il n'y a pas non plus de trace de ce que le recourant aurait protesté au sujet de ses propres déclarations, sinon par son courrier au Tribunal du 2 juin 2014 qui ne concerne pas la participation de tiers. Au demeurant, ainsi qu'il le sera vu ci-après, cette question est sans incidence sur la solution du litige.
Le grief soulevé est ainsi infondé.
La présente procédure est soumise à la procédure simplifiée, ainsi que l'a déjà rappelé la Cour dans son arrêt du 22 novembre 2013. Le devoir d'interpellation du juge, découlant de l'art. 247 al. 1 CPC, dont le Tribunal a fait usage en amenant le recourant à compléter ses allégués tels que ceux-ci résultent de l'ordonnance de preuve, ne soustrait pas le présent litige à la maxime des débats (art. 55 CPC). Il incombait donc au recourant de poser lui-même aux témoins qu'il avait fait citer les questions susceptibles, à ses yeux, de susciter les réponses constituant les preuves de ses allégués.
Le grief se révèle également infondé.
5.1 Selon l'art. 712i al. 1 CC, la communauté des copropriétaires d'étages peut, pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années, requérir l'inscription d'une hypothèque sur la part de chaque copropriétaire actuel.
Sauf en procédure sommaire, l'administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires sous réserve des cas d'urgence pour lesquels l'autorisation peut être demandée ultérieurement (art. 712t al. 2 CC).
L'art. 712m al. 2 CC prévoit que les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.
Tout sociétaire est autorisé de par la loi à attaquer en justice, dans le mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n'a pas adhéré et qui violent des dispositions légales ou statutaires (art. 75 CC).
5.2 L'assemblée des copropriétaires peut délibérer valablement si la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés.
La décision d'autorisation au sens de l'art. 712t al. 2 CC peut être prise par oral, à l'assemblée des propriétaires d'étages (ATF 127 III 506 consid. 3a; Wermelinger, La propriété par étages, 2e éd. 2008., n. 121 ss ad art. 712m CC; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar., n. 61 ss ad art. 712m CC) et doit être l'objet d'un procès-verbal, qui doit être conservé (art. 712n al. 2 CC), sous peine de nullité (ATF 127 III 506 consid. 3c et 3d).
La disposition sur la privation du droit de vote dans les associations (art. 68 CC) s'applique à l'assemblée des copropriétaires d'étages (ATF 134 III 481 consid. 3.4).
Le propriétaire d'étages ne peut ainsi participer ni aux délibérations, ni au vote concernant une décision le plaçant dans un conflit d'intérêt; il doit néanmoins avoir la possibilité de faire valoir son droit d'être entendu préalablement à la prise de décision l'intéressant (arrêt du Tribunal fédéral 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 consid. 5.3.4).
5.3 En l'espèce, il est établi que le recourant a délibérément renoncé à assister à l'assemblée générale du 23 janvier 2012, dont il n'est pas contesté qu'elle était appelée à se prononcer notamment sur un point qui le concernait. Le recourant a donc renoncé, sur ce point soustrait à son vote, à son droit d'être entendu immédiatement par les copropriétaires, choisissant de s'exprimer par un courrier adressé à l'administrateur, dont il a requis qu'il soit lu à l'assemblée générale et annexé au procès-verbal.
Ce courrier comportait divers commentaires généraux, en particulier sur les points 3 et 4 de l'ordre du jour, ainsi que la détermination du recourant sur le point 7.
Selon le procès-verbal de cette assemblée, ledit courrier a été porté à la connaissance de l'assemblée générale, et l'administrateur a évoqué "divers points", sans précision de ceux-ci; aucune annexe n'a été portée au procès-verbal. Ce document ne permet ainsi pas d'établir que la détermination du recourant sur la question soumise au vote qui le concernait personnellement, et à propos de laquelle il pouvait exercer son droit d'être entendu, ait été connue des votants. Les commentaires du recourant relatifs à d'autres éléments n'étaient pas pertinents dans ce cadre, de sorte qu'il est sans incidence que ceux-ci aient ou non été communiqués à l'assemblée des copropriétaires.
Le recourant soutient, dans son recours, qu'il n'a pas été donné lecture de sa lettre. Il se réfère à cet égard à des pièces, produites à l'appui de son recours, notamment un courrier électronique du témoin E______ du 7 octobre 2015, qui ne sont pas recevables. Selon la déposition de ce témoin devant le Tribunal, le courrier du recourant a été évoqué – sans précision sur le contenu de cette évocation – mais il n'a pas été lu à l'assemblée générale.
Le Tribunal a retenu, sans citer spécifiquement ce témoignage, qu'à supposer que la lettre susmentionnée – dont il avait été fait part aux votants – n'avait pas été lue in extenso, la loi ne donnait aucun droit général au copropriétaire d'étage de faire valoir son point de vue en assemblée générale par le biais de la lecture d'une lettre, de sorte que le recourant ne pouvait s'en prévaloir pour requérir l'annulation de la décision. Ce raisonnement n'est pas critiquable s'agissant des commentaires généraux du recourant. En revanche, il ne s'applique pas au cas particulier du point concernant une décision dirigée contre un copropriétaire, sur laquelle celui-ci ne peut pas voter mais à qui le droit d'être entendu est garanti.
Sur la base du procès-verbal de l'assemblée générale et la déposition du témoin E______, il ne peut être retenu que le recourant aurait pu exercer à satisfaction son droit d'être entendu avant que la décision attaquée ne soit prise. Partant, celle-ci viole la loi.
Le recours est ainsi fondé. Le jugement attaqué sera dès lors annulé, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs soulevés par le recourant.
La cause étant en état d'être jugée, il sera statué à nouveau (art. 327 al. 3 let. b CPC) dans le sens de l'annulation de la décision prise le 12 janvier 2012 par l'assemblée générale de la COPROPRIETE, visant à autoriser l'administrateur de celle-ci à requérir l'inscription d'une hypothèque légale à l'encontre du recourant.
Ceux-ci seront arrêtés à 1'500 fr. (art. 17, 38 RTFMC), couverts par les avances déjà opérées, acquises à l'Etat de Genève, dont le solde sera remboursé au recourant par l'intimée.
Le recourant ayant procédé en personne, en l'absence de circonstance particulière, il ne lui sera pas alloué de dépens (art. 95 al. 3 let. c CPC).
PAR CES MOTIFS, La Chambre civile :
A la forme :
Déclare recevable le recours formé par A______ contre le jugement JTPI/10829/2015 rendu le 21 septembre 2015 par le Tribunal de première instance dans la cause C/3846/2012-9.
Au fond :
Annule ce jugement et statuant à nouveau :
Annule la décision prise le 23 janvier 2012 par la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGES DE L'IMMEUBLE SIS 2-4 ADRESSE 1______ à , (GE), visant à autoriser l'administrateur de celle-ci à requérir l'inscription d'une hypothèque légale à l'encontre d'A.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Sur les frais des deux instances :
Arrête les frais judiciaires des deux instances à 1'500 fr., les met à la charge de la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGES DE L'IMMEUBLE SIS 2-4 ADRESSE 1______ à ______, (GE), et les compense avec les avances fournies, acquises à l'Etat de Genève.
Condamne la précitée à verser 1'500 fr. à A______ à titre de frais judiciaires.
Ordonne aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de verser à A______ le solde des avances opérées, soit 900 fr.
Dit qu'il n'est pas alloué de dépens.
Siégeant :
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Marie NIERMARÉCHAL, greffière.
La présidente :
Florence KRAUSKOPF
La greffière :
Marie NIERMARÉCHAL
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours constitutionnel subsidiaire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 30'000 fr.