POUVOIR JUDICIAIRE
A/1645/2013-LDTR ATA/109/2015
COUR DE JUSTICE
Chambre administrative
Arrêt du 27 janvier 2015
dans la cause
A______ représentée par Me Delphine Zarb, avocate
contre
VILLE DE GENèVE et Madame B______ Madame C______ Madame D______ Madame E______ Monsieur F______ Madame et Monsieur G______ Madame H______ Madame I______ Madame J______ Madame K______ Madame L______ Monsieur M______ Madame N______ Monsieur O______ Madame et Monsieur P______ Madame Q______ Madame R______ Madame S______ Madame T______ Monsieur U______ Monsieur V______ Monsieur W______ Monsieur X______ Monsieur Y______ représentés par Me Jean-Pierre Carera, avocat et
DéPARTEMENT DE L'AMéNAGEMENT, DU LOGEMENT ET L'éNERGIE
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 10 juin 2014 (JTAPI/620/2014)
EN FAIT
Situé en zone 2, l'immeuble d'habitation de six étages figure dans la carte indicative des surélévations pour le quartier Jonction-Plainpalais. Le bâtiment couvre toute la parcelle no 1______ et borde une cour carrée, entourée des bâtiments construits sur les parcelles nos 3______ et 4______, appartenant au même propriétaire, grevées d'un droit de superficie en faveur de AA______. Ces immeubles d'habitations sont sis aux adresses _____.
Le projet prévoyait la construction de deux étages supplémentaires, plus un attique et la création de dix logements.
La commission d'architecture (ci-après : CA) a demandé la modification du projet le 7 février 2012 et le 15 mai 2012 et a rendu un préavis sans observations, vu le projet modifié du 6 juin 2012.
La Ville de Genève (ci-après : la ville) s'est déclarée défavorable au projet et a demandé sa révision. Un extrait du registre foncier attestant de l'inscription d'une servitude de distance et vues droites sur cour devait être produit.
Le 2 octobre 2012, le service juridique LDTR a rendu un préavis favorable, de même que la direction générale de la mobilité le 9 août 2013.
Les plans visés ne varietur retenaient comme altitude du terrain naturel de la cour 372,7 m et comme altitude des rues ______, 372,53 m.
Le recours a été enregistré sous le numéro de cause A/1645/2013 par le TAPI.
Le recours a été enregistré sous le numéro de cause A/1667/2013 par le TAPI.
Le niveau de la cour était actuellement très bas, au regard des niveaux d'entrée des immeubles, tant du côté ______ que ______, où le niveau variait entre 372 et 373 m. L'altitude de référence naturelle se trouvait en traçant une droite entre le niveau de l'entrée de l'immeuble ______ (372,53 m) et celle de l'entrée du ______ (même altitude). C'était cette dernière qui devait servir de base pour le calcul du gabarit, qui était ainsi de 28,54 m depuis une altitude de 372,53 m. La parcelle était intégralement couverte par l'immeuble concerné par la surélévation et se prolongeait par un bâtiment bas sur cour. Les gabarits et distance entre bâtiments étaient respectés et conformes à la loi, aucune dérogation, ni aucune argumentation particulière de la CA n'était nécessaire.
Selon le calcul effectué et illustré par des plans produits, il n'y avait pas besoin de servitudes de distance, les exigences légales étant respectées en tout temps. L'idée d'inscrire une servitude de distance et vues droites la plus étendue possible sur la totalité de la cour visait uniquement à faire bénéficier chaque immeuble de la possibilité d'être surélevé.
Par décision du 24 juillet 2013, le TAPI a joint les causes A/1645/2013 et A/1667/2013 sous la cause A/1645/2013.
Le 24 septembre 2013, A______ a déposé un nouveau plan d'étude démontrant qu'en retenant l'altitude de la cour à 371 m, les gabarits étaient toujours respectés. Elle a également produit un plan de géomètres daté du 13 décembre 2011, comportant dix points d'altitude différents au niveau de la cour.
a. Le 30 septembre 2013, le département a annulé l'autorisation de construire litigieuse.
b. Le 4 décembre 2013, le département a retiré la décision annulant l'autorisation de construire. Après vérification, il apparaissait que les divergences de gabarit n'étaient que de très peu d'importance, soit 20 cm. En conséquence, un tel écart pouvait facilement être corrigé dans le cadre des recours pendants.
a. Le représentant du département a exposé que la cour avait subi, au fil du temps, des excavations ayant entraîné un abaissement de son niveau. Tous les terrains entourant la cour appartenant au même propriétaire, l'aménagement de la cour avait pu être autorisé avec un abaissement de 2 m. Après recherche dans les anciens dossiers d'autorisation de construire, le terrain naturel de la cour était de 372,5 m, correspondant approximativement au niveau moyen des rues adjacentes. La différence avec les plans autorisés, fixant l'altitude de la cour à 372,64 m, était minime. Un nouveau plan pouvait être produit, soumis à la CA, puis l'autorisation modifiée en conséquence.
La servitude était une condition de l'autorisation de construire et la pratique était de conditionner l'ouverture du chantier à la signature de la constitution de ladite servitude, ce qui permettait d'éviter des frais de notaire élevés qui pouvaient s'avérer inutiles si l'autorisation était annulée.
b. Mme B______ et consorts ont exposé que la cour était aménagée et permettait de desservir les buanderies et les locaux communs. Le conseil d'administration de AA______ n'avait pas donné son accord à la signature de la servitude. Il n'y avait aucun logement donnant de plain-pied sur la cour.
c. Selon l'architecte du projet, la hauteur actuelle de la cour n'avait aucune incidence. Le gabarit côté rue avait été calculé par rapport au niveau de la rue ____. La distance entre la façade et la limite de la propriété était suffisante pour une hauteur de bâtiment de 27 m. Concernant la portion du bâtiment donnant sur la cour non construite, il était nécessaire d'obtenir une servitude car la distance à la limite de propriété n'était pas suffisante.
Le 24 janvier 2014, le département s'est déterminé par écrit sur le recours, contestant tous les griefs soulevés. En particulier, la différence de 20 cm entre le terrain naturel et l'altitude retenue dans l'autorisation pouvait être corrigée. Le gabarit devait être recalculé plus précisément afin de déterminer de manière précise l'emprise des servitudes dans la cour.
Le 19 février 2014, la ville a rendu des observations en développant ses arguments. S'agissant du terrain naturel, du moment qu'il avait été modifié par la main de l'homme, sur la base d'une autorisation de construire, le niveau moyen de 371 m devait être retenu. Partant de cette altitude, le gabarit autorisé dépassait celui admissible par la loi et une dérogation aurait dû être obtenue.
Le 20 février 2014, A______ a produit de nouveaux plans contenant la modification de l'altitude sur cour à 372,5 m. Le gabarit sur cour de l'immeuble était ainsi de 28,2 m. Aucune servitude de distance et vues droites n'était nécessaire en définitive. L'architecte du projet a encore déposé deux nouveaux plans modifiés en fonction de l'altitude de 372,5 m le 3 mars 2014.
Le 25 mars 2014, Mme B______ et consorts ont déposé des observations. Ils avaient mandaté le bureau AB______ afin d'obtenir une expertise visant à quantifier la perte d'ensoleillement résultant de la surélévation. La servitude était indispensable à la délivrance de l'autorisation et la coopérative s'y opposait.
Le 15 avril 2014, le département a transmis des observations et produit trois autorisations de construire démontrant sa pratique concernant la mise en oeuvre de l'obligation d'établir des servitudes. La perte d'ensoleillement devait céder le pas à l'intérêt public important à la création de logements. Le projet était conforme à la zone de construction.
Le 10 juin 2014, le TAPI a admis le recours et annulé l'autorisation de construire.
Il ressortait des pièces figurant au dossier que le niveau de la cour oscillait entre 370,74 m et 372,39 m. En l'absence d'éléments contraires, l'altitude actuelle devait être considérée comme étant le terrain naturel à prendre en considération pour le calcul de gabarit. Aucun élément probant n'avait pu être amené permettant d'expliquer pourquoi et depuis quand le niveau de la cour était bas. Le département avait violé la loi en délivrant l'autorisation en se fondant sur une altitude erronée.
Le département devait déterminer la hauteur du terrain naturel permettant de calculer le gabarit maximal de l'immeuble. Compte tenu de l'issue du litige, les autres griefs n'étaient pas examinés.
La rue ______ avait une altitude variant entre 372,56 m et 372,63 m devant l'immeuble, la moyenne étant de 372,6 m. De l'autre côté, la rue ______, légèrement en pente, variait entre 372,28 m à l'extrême ouest des immeubles à 372,62 m à l'angle de la rue ______. Des droites virtuelles tirées entre la rue ______ et la rue ______ faisaient apparaître des relevés d'altitude de 372,35 m tout à l'ouest du pâté d'immeubles, de 372,53 m entre l'entrée de la rue ______ et l'entrée du ______ et de 372,58 m entre l'extrémité est de l'immeuble de la rue du ______ et ______. Les altitudes naturelles des deux rues étaient donc très similaires et les droites tirées faisaient apparaître des altitudes constantes d'environ 372,5 m.
En ce qui concernait la cour intérieure, les géomètres avaient procédé au relevé de neuf points situés entre des altitudes très diverses de 370,74 m et 372,29 m. Aucune conclusion ne pouvait être tirée de ces altitudes puisque la cour avait été creusée.
Les plans visés ne varietur liés à l'autorisation d'origine du bâtiment à la rue ______ délivrée le 27 juin 1974, indiquaient une altitude de référence de 372,53 m côté rue et 372,64 m côté cour (chiffre obtenu en déduisant la hauteur du bâtiment sur cour de 3,82 m de son altitude de 376,46 m).
Toutes les autorisations anciennes, ainsi que l'autorisation de l'immeuble voisin, mentionnaient une altitude de plus de 372 m pour la cour intérieure.
A______ a également développé les différents griefs qui n'ont pas été examinés par le TAPI.
Si le TAPI estimait que les éléments produits par le département ou A______ n'étaient pas suffisamment probants, il aurait dû exiger la production de pièces complémentaires, dont notamment les différentes autorisations de construire évoquées. Il aurait dû établir les faits d'office.
Le terrain naturel n'existait plus et la cour était entourée de toutes parts de constructions. Toutefois, les plans qui figuraient dans les autorisations de construire des immeubles entourant la cour indiquaient les altitudes qui avaient servi au calcul des gabarits. En fixant cette altitude à 372,5 m, il avait rendu en quelque sorte une décision de constatation comme le préconisait l'accord intercantonal sur l'harmonisation de la terminologie dans le domaine de la construction entré en vigueur le 26 novembre 2010 (AIHC). Cette altitude était en outre similaire à celle des rues environnantes, tout particulièrement la rue ______.
Les deux altitudes sur cour, découlant des anciennes autorisations de construire concernant l'immeuble à surélever, étaient plus favorables pour A______.
Le creusement de la cour avait été autorisé dans le cadre de la DD 7______, portant sur les immeubles habités par Mme B______ et consorts, qui avaient péjoré le gabarit du bâtiment litigieux.
Le 17 juillet 2014, le TAPI a transmis son dossier sans formuler d'observations.
Le 18 août 2014, Mme B______ et consorts ont déposé des observations, concluant au rejet du recours.
La AA______ avait décidé en assemblée de ne pas signer les éventuelles servitudes qui seraient nécessaires au projet.
Il n'était pas possible de déterminer quand la cour avait été creusée et de combien. Les pièces produites ne permettaient pas de déterminer les différentes altitudes de la cour. Rien ne démontrait dès lors que l'altitude actuelle différait de l'altitude naturelle du terrain. La détermination exacte de l'altitude de la cour pourrait engendrer des incidences extrêmement importantes sur le projet, voire même le rendre irréalisable. La cour en son état actuel faisait partie intégrante de l'aménagement du pâté d'immeubles et son altitude de référence était approximativement de 370,1 m.
Mme B______ et consorts ont encore développé les griefs non examinés par le TAPI.
Le niveau naturel modifié de la cour devait être pris en considération dans le calcul du gabarit autorisé, les aménagements de la cour servant à accéder à des espaces communs.
La ville s'est également déterminée sur les griefs non examinés par le TAPI dans son jugement.
Le contenu de ces dossiers sera repris dans la mesure utile dans la suite du présent arrêt.
EN DROIT
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
Devant la chambre de céans, le litige porte sur le gabarit de l'immeuble dont la surélévation est contestée et plus particulièrement sur l'altitude de référence de la cour jouxtant l'immeuble, nécessaire pour déterminer ledit gabarit.
Les prescriptions matérielles en matière de construction, lorsqu'elles règlementent la mesure de l'utilisation du sol, telles les prescriptions sur les dimensions d'un bâtiment, les distances et les différents indices ainsi que l'ordre des constructions, concrétisent le régime d'utilisation du sol fixé dans les plans d'affectation. Elles poursuivent principalement des buts d'aménagement du territoire mais également de police.
S'agissant de la hauteur d'une construction, l'attache du point de mesure inférieur, notamment, doit être fixée dans la réglementation cantonale qu'il s'agisse du niveau du sol naturel, éventuellement du terrain aménagé ou du niveau de la route ou de la chaussée (P. ZEN-RUFFINEN/C. GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001. p. 374 ss et p. 385).
Pour le calcul du gabarit, le point de référence au sol est mesuré conformément aux dispositions du plan d'aménagement ou des prescriptions du département ou, à défaut, à partir du niveau moyen du terrain naturel adjacent (art. 20 al. 1 du règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 - RCI - L 5 05.01).
En l'espèce, en l'absence de plan d'aménagement, le calcul du gabarit doit se faire à partir du niveau moyen du terrain naturel adjacent, soit celui côté cour, s'agissant de la façade arrière de l'immeuble, le même gabarit devant être appliqué à toutes les faces d'une construction, à l'exception des murs en attente (art. 22 al. 2 LCI). La question de l'existence d'une éventuelle prescription du département sera examinée plus loin.
a. La règlementation genevoise ne prévoit pas de définition plus explicite de la notion de « terrain naturel » et la jurisprudence genevoise en la matière n'a pas développé d'autres principes qui permettraient, dans certaines situations, d'y assimiler un terrain modifié ou aménagé.
b. L'AIHC, auquel le canton de Genève n'a pas encore adhéré, prévoit que le terrain de référence équivaut au terrain naturel. Si celui-ci ne peut être déterminé en raison d'excavations et de remblais antérieurs, la référence est le terrain naturel environnant. Toutefois, pour des motifs liés à l'aménagement du territoire ou à l'équipement, le terrain de référence peut être déterminé différemment dans le cadre d'une procédure de planification ou d'autorisation de construire (art. 1.1 AIHC). Cette possibilité est prévue principalement pour des raisons de sécurité liées aux crues, par exemple (Patrick VALLAT, Harmonisation de la terminologie du droit de la construction SJ 2008 II p. 52)
c. Certaines législations cantonales prévoient une notion plus dynamique du terrain de référence permettant de considérer, à certaines conditions, comme terrain naturel, un terrain aménagé (ZBl 2006 p. 322, note d'Arnold MARTI). À titre d'exemple, la jurisprudence vaudoise concernant le terrain naturel, terme auquel se réfère également sa législation, prévoit trois conditions cumulatives pour qu'un terrain aménagé soit considéré comme « naturel ». L'apport de terre doit être intervenu de nombreuses années avant l'édification de la construction projetée, les travaux de remblayage ont porté sur un secteur d'une certaine étendue afin de ne pas compromettre les intérêts des propriétaires voisins et il faut encore que l'aménagement ne semble pas avoir été effectué en vue d'une construction à édifier à plus ou moins bref délai (arrêt de la cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois du 16 juin 2009 ; RDAF 1984 p. 156 ; RDAF 1974 p. 226). Ces conditions se retrouvent en droit valaisan, où elles sont fixées dans un glossaire annexé à l'ordonnance cantonale sur les constructions du 2 octobre 1996 (arrêt du Tribunal fédéral 1C_331/2012 consid. 2).
En conséquence, il apparaît conforme et cohérent avec la réglementation genevoise de se fonder, dans ces circonstances, sur le niveau du terrain naturel retenu dans les anciennes autorisations de construire délivrées pour l'immeuble concerné, ainsi que celles concernant les immeubles entourant la cour. Il ne se justifie en revanche pas, pour les mêmes raisons, d'examiner plus avant si, et, cas échéant, à quelles conditions, un aménagement du terrain pourrait être considéré comme « terrain naturel ».
b. Dans le cadre de la procédure d'autorisation DD 7______, concernant les quatre immeubles à l'angle de la rue ______ et ______ durant laquelle les travaux d'aménagement de la cour ont été autorisés, le plan de coupe B-B, bâtiment E, rue ______, indique des locaux en sous-sol et un rez-de-chaussée se situant à l'altitude 372,66 m. Le plan du sous-sol visé ne varietur le 6 avril 1999, indique pour la cour : niv. - 190 = + 370,76 m, soit un niveau du sol à 372,66 m. Sur le plan façade cour bâtiments E-F, le rez est indiqué : + 1 = 373,66 m. Pour ces constructions, il apparaît que le niveau naturel retenu était donc de 372,66 m.
c. Dans la procédure d'autorisation DD 11______, concernant l'immeuble à l'angle rue ______ et rue ______, le niveau cour est indiqué à 372,5 m sur le plan de coupe servant au calcul du gabarit sur cour, visé ne varietur le 9 mars 2000. Il est important de relever qu'à cette date, la cour était déjà plus basse le long des façades des bâtiments, ce qui apparaît sur le plan.
Il découle de ce qui précède que les niveaux du terrain de la cour pris en compte dans les différentes procédures d'autorisation, ont varié d'un maximum de 8 cm. S'agissant de l'immeuble concerné, la hauteur de 372,58 m ou 372,64 m avait été admise lors de sa construction et de l'agrandissement sur cour. Il convient de souligner que ces niveaux sont plus favorables à la recourante que le niveau de 372,5 m retenu par le département.
Le recours doit ainsi être admis et le jugement annulé.
Le TAPI n'a pas procédé à l'examen des autres griefs soulevés par les habitants voisins dans leur recours. Afin de respecter le double degré de juridiction prévu dans le cadre de l'application de la LCI (art. 145, 149 LCI), il convient de renvoyer le dossier au TAPI pour qu'il reprenne l'instruction de la cause et se prononce sur les griefs restants.
Aucune indemnité de procédure ne sera allouée à la recourante qui n'a pas pris de conclusion en ce sens dans son recours (art. 87 al. 2 LPA).
PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 14 juillet 2014 par A______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 10 juin 2014 ;
au fond :
l'admet ;
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 10 juin 2014 ;
renvoie le dossier au Tribunal administratif de première instance au sens des considérants ;
met un émolument de CHF 500.- à la charge de Madame B______, Madame C______, Madame D______, Madame E______, Monsieur F______, Madame et Monsieur G______, Madame H______, Madame I______ Madame J______, Madame K______, Madame L______, Monsieur M______, Madame N______, Monsieur O______, Madame et Monsieur P______, Madame Q______, Madame R______, Madame S______, Madame T______, Monsieur U______, Monsieur V______, Monsieur W______, Monsieur X_____ et Monsieur Y______, pris conjointement et solidairement ;
met un émolument de CHF 500.- à la charge de la Ville de Genève ;
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ;
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ;
communique le présent arrêt à Me Delphine Zarb, avocate de la recourante, à Me Jean-Pierre Carera, avocat des intimés, à la Ville de Genève, au département de l'aménagement, du logement et de l'énergie ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance.
Siégeants : M. Verniory, président, M. Thélin, Mme Payot Zen-Ruffinen, M. Pagan, juges, M. Jordan, juge suppléant.
Au nom de la chambre administrative :
la greffière-juriste :
S. Hüsler Enz
le président siégeant :
J.-M. Verniory
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le
la greffière :