ACJC/446/2009

POUVOIR JUDICIAIRE

C/21286/2006 ACJC/446/2009

ARRÊT

DE LA COUR DE JUSTICE

Chambre d’appel en matière de baux et loyers

AUDIENCE DU LUNDI 20 AVRIL 2009

Entre

X______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 4 septembre 2008, comparant par Me Pascal JUNOD, avocat, rue de la Rôtisserie 6, case postale 3763, 1211 Genève 3, en l’Etude duquel il fait élection de domicile,

d'une part,

et

Y______, intimé,

d'autre part,

EN FAIT

A. X______ appelle d’un jugement JTBL/1043/2008 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 4 septembre 2008 dans la cause C/21286/2006-2-D aux termes duquel le Tribunal a rejeté son action en constatation de droit et a retenu en conséquence que X______ et Y______ n’étaient pas liés par un contrat de bail. Il a débouté les parties de toutes autres conclusions.

L’appelant conclut à l’annulation du jugement entrepris et à ce que la Cour, statuant à nouveau, constate que Y______ et X______ sont bien liés par un contrat de bail relatif aux locaux commerciaux sis route ______ à ______ dès le 1er janvier 2006.

Dans son mémoire de réponse déposé au greffe de la Cour le 14 novembre 2008, l’intimé conclut à la confirmation du jugement. Il conclut par ailleurs à l’évacuation de X______ de l’arcade et du laboratoire situés route ______. Il a joint un chargé de pièces nouvelles à ses écritures.

B. Les faits suivants résultent de la procédure :

a. Mme A______, ancienne propriétaire, et B______ ont été liés par un bail non écrit portant sur une arcade et des locaux en sous-sol situés route ______, depuis 1967.

Les locaux étaient destinés à l’exploitation d’une boucherie-charcuterie sous la raison sociale « BOUCHERIE B______ SA ».

b. Le 30 novembre 1999, Mme A______ et B______ SA ont signé deux contrats de bail portant, d’une part, sur l’arcade susmentionnée avec une dépendance et, d’autre part, sur un laboratoire, un local, des fumoirs-dépôt et des caves à claires-voies, le tout au sous-sol de l’immeuble.

Les baux ont été conclus pour une durée de cinq ans, du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2005, avec une clause de tacite reconduction d’année en année sauf préavis de résiliation notifié six mois auparavant.

Les loyers annuels, charges non comprises, ont été fixés respectivement à 11'460 fr. et à 9'120 fr., avec clause d’indexation.

Les conditions générales pour locaux commerciaux (édition 1996) ont pour le surplus été jointes.

c. Le 9 mars 2000, X______ est devenu administrateur avec signature individuelle de la « BOUCHERIE B______ SA » et a repris de facto l’exploitation de la boucherie à une date indéterminée.

d. Les baux ont été résiliés par avis officiels du 16 juin 2005 avec effet au 31 décembre 2005. Ils ont été notifiés à la société locataire à l’adresse des locaux loués par la voie recommandée. Non réclamés dans le délai imparti, les plis ont été retournés à la bailleresse.

Aucun motif ne figure sur les avis en question. La bailleresse a cependant précisé devant le Tribunal qu’elle avait décidé de ne pas renouveler le bail en raison des plaintes des voisins au sujet des odeurs qui se dégageaient de la boucherie. En outre, elle avait été confrontée à des difficultés récurrentes pour encaisser les loyers.

Les congés n’ont pas été contestés.

e. Les locaux n’ont cependant pas été libérés au terme du contrat.

f. Par pli du 2 février 2006, le conseil de la bailleresse s’est adressé à la société locataire pour l’avertir que celle-ci occupait désormais illicitement les locaux, vu la résiliation du bail valablement intervenue au 31 décembre 2005. Il ne saurait dès lors être question d’un renouvellement tacite du bail. Les montants encaissés depuis le 1er janvier 2006 correspondaient désormais à des indemnités pour occupation illicite des locaux.

Pour le surplus, la société locataire a été invitée à prendre contact avec le conseil de la bailleresse afin de convenir d’un arrangement. A défaut de toute réaction de la locataire, la bailleresse se réservait le droit de requérir son expulsion dans les plus brefs délais.

g. Par courrier du 17 février 2006, la société locataire, sous la plume de X______, répondait en ces termes :

« (…) je vous prie de prendre note de la proposition suivante :

1. Monsieur X______ accepte que le bail soit à son nom pour une durée de 5 ans, renouvelable tacitement d’année en année à échéance des 5 ans.

2. Nous acceptons l’augmentation de loyer avec charges à 2'500.- par mois, sans dépôt de garantie.

3. Par contre le loyer sera toujours versé par mois d’avance le 5 du mois par ordre permanent bancaire.

Nous vous rappelons que Monsieur A______ est au bénéfice d’une garantie de loyer de 4'500.- auprès de l’office de cautionnement de Genève.

En souhaitant bonne réception de la présente et dans l’attente d’une réponse de votre part, nous vous prions de recevoir, Madame, nos salutations les meilleures. »

h. Le 9 mars 2006, X______, C______, comptable de la société, et les conjoints A______ se sont réunis en l’Etude de Me D______, conseil de la bailleresse. Aucun contrat de bail n’a été signé à l’issue de cet entretien.

i. Par pli du 24 avril 2006, le conseil nouvellement mandaté de la société locataire indiquait à la bailleresse que celle-ci avait proposé à X______ de reprendre les baux résiliés, ce que ce dernier avait accepté. L’accord était dès lors parfait et la rétractation de la bailleresse lors de l’entretien du 9 mars 2006 n’y changeait rien.

j. Par courrier du 12 mai 2006, la bailleresse a mis la locataire en demeure de libérer les locaux avant le 31 mai 2006, sous menace d’évacuation.

k. Par requête déposée le 20 juin 2006 devant la Commission de conciliation, Mme A______ a sollicité l’évacuation de B______ SA des locaux en cause. Cette cause a été enregistrée sous le numéro C/14909/2006. Elle a été déclarée non conciliée le 27 février 2007.

l. Par requête du 1er septembre 2006, X______ a, pour sa part, saisi la Commission de conciliation d’une requête en constatation de la conclusion d’un bail tacite, dirigée contre Mme A______, requête qui fait l’objet de la présente cause.

m. L’immeuble a été vendu le 4 octobre 2006 à Y______.

n. Déclarée non conciliée le 9 janvier 2007, la demande de X______ a été portée devant le Tribunal le 10 janvier 2007. Mme A______ a été remplacée par Y______.

o. La requête en évacuation a , elle, été déclarée non conciliée le 27 février 2007 puis déposée au greffe du Tribunal le 28 février 2007 par Y______.

Les deux causes n’ont pas été jointes.

p. Par mémoire de réponse du 25 avril 2007, Y______ a conclu au déboutement de sa partie adverse.

q. Le Tribunal a ordonné l’ouverture d’enquêtes.

M. A______, époux de la précédente propriétaire de l’immeuble, a expliqué qu’il avait assuré la gérance de l’immeuble jusqu’à sa vente à Y______. Il avait signé les deux avis de résiliation du bail puis confié le dossier à Me D______ en vue d’obtenir la libération des locaux. Il a confirmé avoir accompagné son épouse à la réunion en l’Etude de Me D______ à laquelle avait également participé X______. Aucun accord n’avait été conclu à cette occasion au sujet d’un nouveau bail. Son épouse et lui-même n’étaient pas prêts à convenir d’un arrangement. Il n’avait jamais été question de transférer le bail de B______ SA à X______. Il y avait eu trop de problèmes avec X______. Depuis que celui-ci avait repris la boucherie, ils avaient enregistré de nombreuses plaintes de locataires au sujet d’odeurs provenant des locaux. Par ailleurs, il fallait se « bagarrer sans arrêt » pour encaisser les loyers.

C______, comptable de B______ SA, a également participé à cette réunion. Il a expliqué qu’il avait pris contact avec Me D______ suite aux résiliations des contrats. Celle-ci avait proposé une augmentation du loyer et que X______ devienne cotitulaire du bail aux côtés de la SA. Son mandant était d’accord si bien qu’il avait écrit dans ce sens à Me D______, laquelle avait ensuite fixé la réunion susévoquée. Selon lui, les points essentiels avaient été discutés et la réunion devait simplement permettre de formaliser l’accord. Il était conscient qu’il fallait un contrat écrit. M. A______ avait alors dit qu’il ne voulait plus un nouveau bail. Son épouse avait également évoqué que le loyer n’était pas payé ce qui avait été démenti par son époux. Celui-ci avait en revanche évoqué les odeurs ainsi que la rampe de l’escalier menant au sous-sol qui aurait été grasse, ce qui avait suscité des plaintes des locataires.

Me D______, dont l’audition avait été dans un premier temps requise, a invoqué le secret professionnel si bien que l’intimé a renoncé à son audition. Quant à Mme A______, autre participante à la réunion, elle a évoqué des raisons médicales. Les parties ont dès lors renoncé à son témoignage.

r. Par jugement du 15 mai 2008, le Tribunal de première instance a prononcé la faillite de B______ SA.

s. Les parties ont persisté dans leurs conclusions au terme des enquêtes. X______ a toutefois rectifié sa demande en concluant à ce que « le Tribunal constate que Monsieur Y______ et Monsieur X______ ont conclu un contrat de bail relatif aux locaux commerciaux sis route ______ ».

t. La cause a été gardée à juger au terme de l’audience de plaidoirie du 4 juin 2008.

u. Par pli du 21 juillet 2008, Y______ a transmis des bulletins de versement au conseil de X______ en l’invitant à s’acquitter des indemnités pour occupation illicite des locaux.

v. Par jugement du 15 octobre 2008, le Tribunal a prononcé l’évacuation de « BOUCHERIE B______ SA » en liquidation (C/14909/2006). Dans le cadre de cette procédure, l’Office des faillites a expliqué que la masse en faillite n’avait pas repris le bail dans la mesure où il avait été résilié avant la faillite. La boucherie n’était pas davantage exploitée par la masse en faillite ou par un tiers autorisé par celle-ci.

C. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile.

EN DROIT

1. L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits (art. 443 et 444 LPC).

2. Le Tribunal des baux et loyers a statué en premier ressort (art. 56 P LOJ). La Chambre d’appel revoit ainsi la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 15 ad art. 291 LPC, n. 2 ad art. 445 LPC).

En l’espèce, les pièces nouvelles jointes au mémoire de réponse de l’intimé sont recevables.

3. 3.1 Conformément à l’art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer.

Selon l’art. 1er al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d’une manière concordante, manifesté leur volonté. Cette manifestation peut être expresse ou tacite. L’accord doit porter sur tous les éléments objectivement et subjectivement essentiels. Si les parties ne se mettent pas d’accord sur tous les éléments essentiels du contrat, celui-ci n’est pas venu à chef.

Lorsque entre l’acceptation et l’offre, il n’existe qu’une divergence sur un point secondaire, le contrat est conclu (art. 2 al. 1 CO). Si, ultérieurement, les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur ce point secondaire, le juge tranche (art. 2 al. 2 CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, op. cit., p. 178).

Dans le cadre du bail, les éléments objectivement essentiels sont la détermination de l’objet loué, la cession de l’usage de la chose louée, la durée du contrat et le loyer (LACHAT, op. cit., p. 75, ch. 1.3.3, p. 80. ch. 1.4.2, p. 81, ch. 1.5.1, p. 83, ch. 1.6.3). Les éléments subjectivement essentiels sont ceux qui ne servent pas à définir le contrat, mais dont le règlement par convention constitue pour les parties ou l’une d’elles une condition sine qua non de la conclusion du contrat (Cahiers du bail 1/02, p. 20).

3.2 Les parties peuvent s’entendre de vive voix sur les éléments essentiels du contrat. Cependant, l’existence d’un tel contrat est par nature difficile à prouver. L’une ou l’autre des parties a alors intérêt à confirmer par écrit l’accord intervenu (LACHAT, op. cit., p. 184). Le courrier qui confirme un accord passé oralement a fondamentalement pour seule fonction de prouver le contrat déjà venu à chef. S’il n’est pas contredit, il est présumé exact. Le destinataire doit avoir conscience de la portée d’un tel courrier comme moyen de preuve dans le cadre d’un éventuel litige futur. S’il se tait, il supporte le fardeau de la preuve du fait que le contenu de la confirmation écrite ne correspond pas à l’accord effectivement passé. En outre, un consentement normatif peut, selon les circonstances, découler du principe de la confiance, dans la mesure où le silence du destinataire peut être interprété comme un accord avec le contenu d’une convention faisant l’objet d’une confirmation écrite (SJ 2002 I p. 363).

Le silence opposé par l’une des parties, à réception d’une offre de l’autre partie, ne vaut que très exceptionnellement acceptation (LACHAT, op. cit., p. 185 et 180). Cependant, conformément au principe de la confiance, le silence vaut acceptation lorsque la bonne foi ou la raison pratique exigerait que le désaccord soit manifesté dans le cas où le consentement apparent n’existe en réalité pas (SJ 2002 I p. 363).

La conclusion par actes concluants, conformément à l’art. 1 al. 2 CO, d’un nouveau bail à la suite d’une résiliation, suppose que, durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé et d’exiger la restitution de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5 p. 156) et qu’il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve (arrêt 4C.198/2004 du 6 juillet 2004, consid. 4.1, 4C.441/2004 du 27 avril 2005, consid. 2.1, 4A_247/2008 du 19 août 2008, consid.3.2.1). En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exécuter leurs obligations réciproques, l’existence d’un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d’autres éléments factuels. En particulier, on ne saurait inférer de l’écoulement d’une période de neuf mois et dix jours entre l’échéance du bail et la première demande d’expulsion, la conclusion d’un bail tacite, lorsque des négociations étaient en cours visant à trouver une solution permettant au locataire de continuer à occuper les locaux. Le fait, pour un bailleur, de ne pas engager une procédure d’expulsion pendant la durée des pourparlers ne saurait lui être reproché (arrêt 4C.441/2004 du 27 avril 2005, consid. 2.2).

3.3 La loi ne subordonne pas la conclusion du bail au respect de la forme écrite. Dans les cas où la loi ne l’exige pas, les parties sont également libres de prévoir la forme écrite. Elles ne sont alors liées par le contrat que dès l’accomplissement de cette forme (art. 16 CO). Le contrat doit alors être signé par toutes les personnes auxquelles il impose des obligations (art. 13 al.1 CO). Ceci est notamment le cas lorsqu’une partie remet à l’autre deux exemplaires d’un contrat à signer ou lorsque les parties ont préparé un projet de convention ou encore lorsque l’affaire est particulièrement complexe (LACHAT, op. cit., p. 179-189).

La présomption légale prévue à l’art. 16 al. 1 CO peut cependant être renversée. Une partie peut ainsi établir que le respect de cette forme n’était pas une condition de validité du contrat mais n’avait qu’un but probatoire. Pour admettre le renversement de la présomption, il faut établir que les partenaires se considéraient comme liés déjà avant l’observation de la forme écrite ou qu’ils ont ultérieurement renoncé à l’exigence de la forme écrite, par exemple en exécutant sans réserve le bail avant la signature du contrat (Cahiers du bail 1/02, p. 21-22 et réf. citées).

3.4 En l’espèce, les parties admettent qu’aucun nouveau bail n’a été signé lors du rendez-vous en l’Etude de Me D______ en raison du refus de la précédente bailleresse. L’appelant soutient que ce refus est sans portée car les parties étaient parvenues à un accord parfait antérieurement à cette réunion. Cette thèse suppose toutefois que les parties aient entendu se lier par un nouveau bail sans subordonner celui-ci au respect de la forme écrite.

Or, aux dires de C______, présent à cette réunion et qui assistait l’appelant, un document écrit devait être signé par les parties concernées. Il convient donc de présumer au contraire que le respect de la forme écrite était une condition de validité de l’accord. Il appartenait ainsi à l’appelant de renverser cette présomption en démontrant par exemple que les parties avaient d’ores et déjà adopté un comportement conforme à leur nouvel engagement avant la signature du contrat. Or, rien de tel n’a été établi. L’appelant ne s’est en particulier pas acquitté du nouveau loyer. Force est donc de constater que l’accord n’est pas venu à chef, en raison de l’absence de signature du nouveau bail.

A cela s’ajoute, en toute hypothèse, que la conclusion d’un accord oral avant la réunion du 9 mars 2006 ne peut pas davantage être retenue. La correspondance adressée par l’appelant le 12 février 2006 au conseil de la bailleresse, laquelle contenait les éléments objectivement essentiels d’un éventuel nouveau bail, faisait expressément état d’« une proposition » et invitait la bailleresse à « une réponse », termes qui n’auraient pas été choisis si la correspondance en question devait confirmer les termes d’un accord d’ores et déjà survenu oralement. Aucun élément de la procédure n’a par ailleurs révélé l’existence d’une offre orale de la bailleresse antérieure au pli de l’appelant du 12 février 2006. Les explications fournies par C______, selon lesquelles les conditions mentionnées dans la correspondance de X______ faisaient suite à une proposition du conseil de la bailleresse, ne sont pas crédibles au regard des termes choisis par le précité dans le courrier en question. L’appelant a probablement tout au plus été invité à formuler une offre qui devait être encore soumise et discutée avec la bailleresse. C______ a en effet reconnu parallèlement que la réunion fixée en l’Etude de Me D______, postérieurement à l’envoi de ce courrier, concernait la conclusion d’un nouveau bail. Celui-ci n’était donc pas conclu avant la réunion précitée.

La correspondance de l’appelant du 12 février 2006 doit ainsi être considérée comme une confirmation écrite de l’offre de X______ en vue de la conclusion d’un nouveau bail. Or, aucune acceptation n’a été transmise ensuite par la bailleresse, ce que les témoins ont confirmé. En particulier, ceux-ci ont précisé de façon concordante que la bailleresse n’envisageait pas une poursuite de la relation de bail avec X______ en raison du fait que le loyer n’était que difficilement payé aux échéances et que l’exploitation de la boucherie avait causé des nuisances depuis que celui-ci en avait la charge.

On ne peut pas non plus retenir de l’absence de réaction de la bailleresse à réception du courrier de l’appelant du 12 février, qu’elle consentait aux termes de cette offre. Du moins, il n’est pas envisageable de considérer que celui-ci pouvait, de bonne foi, interpréter ce silence comme un accord au sujet des points évoqués. Cette correspondance intervient quelques jours après un précédent courrier de la bailleresse invitant la société locataire, dont l’appelant était l’administrateur, à libérer les locaux vu l’échéance du bail et l’avertissant que celle-ci était désormais tenue au paiement d’une indemnité pour occupation illicite des locaux, pli dont il n’est pas allégué que l’appelant n’en a pas eu connaissance.

Enfin, la conclusion d’un accord par actes concluants ne saurait être retenue dès lors que dès le 12 mai 2006, la société locataire a été mise en demeure de libérer les locaux et que le 20 juin 2006, une requête en évacuation était déposée. L’appelant n’ignorait pas ces démarches en tant qu’administrateur de la société locataire. Pour sa part, l’appelant n’a pas allégué ni a fortiori établi qu’il a payé un loyer à son nom durant toute cette période sans aucune réserve de la bailleresse. L’intimé a au contraire indiqué, sans être contredit, que les indemnités pour occupation illicite avaient été réglées au moyen de bulletin de versement établis au nom de B______ SA.

Le jugement entrepris, qui a pris en compte à bon droit tous ces éléments, n’est donc pas critiquable.

4. L’appel s’avère ainsi mal fondé et le jugement sera intégralement confirmé. Il n’y pas lieu de donner suite aux conclusions en évacuation de l’intimé dès lors qu’en l’absence d’un bail entre les parties, une telle demande doit être déposée devant le Tribunal de première instance, la juridiction des baux et loyers n’étant pas compétente ratione materiae pour en connaître.

5. L’appelant, qui succombe, sera condamné au paiement d'un émolument de 300 fr. envers l'Etat (art. 447 al. 2 LPC).

6. Dans l’hypothèse d’un recours au Tribunal fédéral, la valeur litigieuse est indéterminée (art. 51 al. 2 LTF). Celle-ci peut cependant être estimée à un montant supérieur à 15'000 fr. compte tenu du loyer annuel des locaux (20'580 fr.), multiplié par vingt (art. 51 al.4 LTF; cf. également arrêt du Tribunal fédéral du 19 août 2008, 4A_247/2008).

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

A la forme :

Reçoit l'appel interjeté par X______ contre le jugement JTBL/1043/2008 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 4 septembre 2008 dans la cause C/21286/2006–2–D.

Au fond :

Confirme ce jugement.

Condamne X______ à verser à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr.

Déboute les parties de toutes autres conclusions.

Siégeant :

Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Mesdames Nathalie LANDRY et Nathalie THURLER, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.

Le président :

François CHAIX

Le greffier :

Muriel REHFUSS

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al.1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr. (cf. considérant 6 supra).