POUVOIR JUDICIAIRE
C/21439/2011 ACJC/
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 20 FEVRIER 2012
Entre
Monsieur X______ et Madame Y______, domiciliés ______ (GE), appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 décembre 2011, comparant en personne,
d’une part,
Et
Monsieur Z______, domicilié ______ (Genève), intimé, comparant par Me Claudio Fedele, avocat, avenue Krieg 7, case postale 209, 1211 Genève 17, en l’étude duquel il fait élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. a. Par jugement du 16 décembre 2011, expédié pour notification aux parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a condamné X______ et Y______ à évacuer immédiatement de leur personne, de leurs biens et de tout tiers dont ils sont responsables, la villa sise x, route A______ à Genève, a autorisé Z______ à requérir l'exécution du jugement par la force publique dès son entrée en force et débouté les parties de toutes autres conclusions.
En substance, le Tribunal a retenu que les loyers n'étaient plus versés en main du bailleur et qu'un seul loyer a été payé, après le délai comminatoire. La résiliation notifiée pour défaut de paiement était ainsi fondée. Les locataires ne disposaient plus de titre les autorisant à conserver la jouissance de la villa. L'exécution directe de l'évacuation était également justifiée.
b. Par acte expédié le 20 décembre 2011 au greffe de la Cour de justice, X______ et Y______ ont formé appel de ce jugement. Ils font valoir que le Tribunal des baux et loyers "n'a pas voulu entrer en matière" sur des motifs "à mettre en avant dans cette affaire". Ils expliquent avoir des divergences "sur les montants des charges qui sont à la charge du propriétaire", alors que le bail prévoit que le loyer s'entendent charges comprises, raison pour laquelle "les loyers sont bloqués sur un compte".
Le 29 décembre 2011, X______ et Y______, utilisant le papier à en-tête de la Cour de justice, ont précisé faire recours du jugement, le loyer étant bloqué sur un compte bancaire en raison du fait que "Monsieur Z______ ne paie pas les charges qui sont comprises dans le bail. Entre autre une facture SIG qui date de 2009" alors même qu'ils n'habitaient pas encore la maison. Ils indiquent que le compte loyer peut être restitué au bailleur dès que les charges auront été réglées.
Ils ont déposé des factures des SIG de mars 2010 et juillet 2010, couvrant respectivement les périodes de consommation du 18.12.2009 au 2.3.2010 et du 1.9.2009 au 23.7.2010, un rappel d'une entrepris de ramonage d'août 2011, ainsi qu'un rappel de facture d'une entreprise de jardinage de novembre 2011.
c. Dans son mémoire de réponse du 23 décembre 2011, Z______ conclut au déboutement de X______ et Y______ de toutes leurs conclusions et à la confirmation du jugement entrepris. Il a contesté que les loyers aient été bloqués. Il a souligné que l'Hospice général avait cessé de verser aux locataires des prestations, ceux-ci n'ayant pas pu remettre les justificatifs de paiement du loyer, et que l'ASLOCA avait cessé de défendre leurs intérêts, en raison de leur comportement.
d. Les parties ont été informées le 5 janvier 2011 de la mise en délibération de la présente cause.
B. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit :
a. Le 25 juillet 2010, Z______ a remis à bail à X______ et Y______ une villa non meublée de 8 pièces sise route A______ à Genève.
Le bail a débuté le 1er août 2010 pour se terminer le 30 octobre 2010, renouvelable par tacite reconduction de mois en mois.
Le loyer initial a été fixé à 1'300 fr. par mois charges comprises et n'a pas été modifié depuis lors.
b. Par avis comminatoires du 20 juin 2011, Z______ a mis en demeure X______ et Y______ de lui régler dans les trente jours le montant de 12'000 fr., à titre d'arriéré de loyer pour la période du 1er octobre 2010 au 30 juin 2011. Il les a informés de son intention de résilier le bail à défaut de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, conformément à l’art. 257d CO.
c. Considérant que la somme n’avait pas été réglée dans le délai imparti, Z______ a, par avis officiels du 16 août 20111, adressés séparément à X______ et Y______, résilié le bail pour le 30 septembre 2011.
d. Par courrier de leur mandataire du 31 août 2011, X______ et Y______ se sont déclarés surpris des congés notifiés, au motif que les loyers avaient été intégralement payés. La copie de onze récépissés postaux ont été joints à cette correspondance.
e. Par requête déposée le 7 octobre 2011 au greffe du Tribunal des baux et loyers, Z______ a sollicité l’évacuation de X______ et Y______ des locaux en cause, non libérés par eux dans le délai imparti, avec exécution directe du jugement d'évacuation. Il a sollicité l'application de la procédure sommaire et la protection du cas clair, prévues à l'art. 257 CPC.
Il a fait valoir que les récépissés produits étaient des faux et qu'il n'avait reçu aucun de ces versements, à l'exception de deux paiements de 1'300 fr. et 1'000 fr. intervenus respectivement le 4 août 2010 et le 6 septembre 2010.
f. Lors de l’audience de comparution personnelle des parties et de plaidoiries du 13 décembre 2011, Z______ a précisé qu'aucun versement n'était intervenu dans le délai comminatoire et que le loyer n'était plus réglé depuis plus d'une année.
X______ a contesté avoir produit de faux récépissés postaux. Il a confirmé que depuis le mois de novembre 2010, les loyers n'avaient plus été payés en main de Z______, mais sur un compte "bloqué" qu'il avait ouvert à cet effet et dont il était seul titulaire. Pour le surplus, il a indiqué être assisté, ainsi que Y______, par l'Hospice général, raison pour laquelle le loyer avait été fixé à 1'300 fr. par mois charges comprises.
Le représentant de l'Hospice général a déclaré que les paiements en faveur des locataires avaient été suspendus, les justificatifs de paiement du loyer en main du propriétaire n'ayant pas été transmis.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
g. Le Tribunal des baux et loyers a prononcé l'évacuation de X______ et Y______ et ordonné des mesures d'exécution du jugement d'évacuation par jugement du 16 décembre 2011.
C. Les arguments des parties seront examinés en tant que de besoin ci-après.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK ZPO, no 8 ad art. 308).
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail ne se pose pas, que l'intérêt économique du locataire peut être assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où son déguerpissement ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêt 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2.2). Dans un arrêt de 2009, le Tribunal fédéral a également précisé que la valeur correspond à l'usage de l'appartement pendant la période durant laquelle le locataire pourrait encore l'occuper s'il obtient gain de cause (arrêt 4A_549/2008 du 19 janvier 2009 consid. 1).
1.1. En l'espèce, la présente procédure a trait exclusivement à une demande d'évacuation pour défaut de paiement avec mesures d'exécution. La valeur litigieuse correspond dès lors à la somme des loyers entre le moment du dépôt du recours par les appelants et le moment où leur déguerpissement pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique, soit 10'400 fr. (loyer mensuel de 1'300 fr. x 8 mois). La période de 8 mois correspond à l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.2. Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
Le délai d'appel est réduit à 10 jours si la décision a été rendue en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Cette procédure s'applique notamment aux cas clairs (art. 248 lit. b CPC).
Il y a cas clair si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et si la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC).
Il est admis que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à cette catégorie (HOFMANN/LUSCHER, Le code de procédure civile, 2009, p. 165; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.4.2.2, p. 167).
L'appel a été interjeté dans le délai de dix jours (art. 257 et 314 al. 1 CPC) et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.3. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC).
1.4. La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des pièces produites en appel (REETZ/HILBER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2010, n. 26 zu 317).
1.4.1. Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, no 6 ad art. 317 CPC).
1.4.2. Dans le cas d'espèce, les appelants ont produit des pièces nouvelles en appel, lesquelles ont été établies antérieurement à la date à laquelle la cause a été gardée à juger par les premiers juges et qui auraient pu être remises au Tribunal. Les appelants n'indiquent pour le surplus pas que ces documents n'ont pas pu être produits en première instance. Elles sont dès lors irrecevables. Pour le surplus, ces pièces ne sont pas pertinentes pour l'issue du litige.
Ce délai sera de 10 jours au moins et, pour des baux d’habitation et de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.
En matière d’évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l’art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d’une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n’a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l’art. 257d al. 2 CO.
Le délai comminatoire de l’art. 257d al. 1 CO commence à courir le lendemain du jour où le locataire a reçu l’avis du bailleur (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 667).
Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l’évacuation; sinon, il doit rejeter la requête.
2.2. A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO).
2.3. Selon l'art. 337 al. 1 CPC, le Tribunal peut, sur requête de l'une des parties, ordonner l'exécution de sa décision.
2.4. Dans le cas d’espèce, les avis comminatoires ont été adressés aux appelants, en leur impartissant un délai de 30 jours pour régler neuf mois d’arriérés de loyer; les appelants ont été informés de l’intention de l’intimé de résilier le bail à défaut de paiement intégral de la somme réclamée.
Aucun versement n’est intervenu dans le délai comminatoire. L’intimé a ensuite résilié le bail. Le congé n’a pas été contesté par les appelants, de sorte que la question de l’annulation de la résiliation du bail ne saurait être examinée par la Cour de céans. Ainsi, le congé notifié par l’intimée aux appelants est valable. Aucun motif d’inefficacité n’existe dans le cas d’espèce, les autres conditions de l’art. 257d CO étant réunies.
Les appelants ne disposent ainsi plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans la villa de l'intimée.
2.5. C'est donc à juste titre que le Tribunal des baux et loyers a retenu que les conditions de l'action en évacuation étaient remplies. Il a également à bon droit ordonné les mesures d'exécution du jugement sollicité par l'intimé. Les appelants seront ainsi déboutés de leurs conclusions. Le jugement querellé sera, par conséquent, confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par X______ et Y______ contre le jugement JTBL/1502/2011 rendu le 16 décembre 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/21439/2011-7-E.
Déclare irrecevables les pièces déposées par X______ et Y______ au greffe de la Cour de justice le 21 décembre 2011.
Au fond :
Confirme le jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et Madame Elena SAMPEDRO, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF : RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions inférieure à 15'000 fr. (cf. consid. 1.1).