POUVOIR JUDICIAIRE
C/15733/2011 ACJC/375/2012
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 19 MARS 2012
Entre
Madame A______, domiciliée rue X______ à Genève, appelante, respectivement recourante contre les jugements rendus par le Tribunal des baux et loyers le 17 novembre 2011, comparant par Me Jean-Marie Faivre, avocat, rue de la Rôtisserie 2, case postale 3809, 1211 Genève 3, en l’étude duquel elle fait élection de domicile,
d’une part,
Et
B______SA, représentée par C______SA, sise rue Z______ à Carouge (GE), intimée, comparant par Me T______, huissier judiciaire, avenue de Frontenex 34, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par contrat de bail du 26 mai 2004, B______SA a loué à A______ un appartement de 4,5 pièces au 7ème étage, avec une cave (no 74), de l’immeuble sis rue X______ à Genève, pour un loyer de 1'375 fr. par mois et des charges de 85 fr. par mois, soit au total 1'460 fr. Le loyer (charges comprises) s’est élevé, par la suite et en dernier lieu, à 1'560 fr.
Par contrat signé le même jour entre les mêmes parties, une place de parc intérieure pour véhicule (no 490, au 2ème sous-sol de l’immeuble de la rue X______) a été louée à A______ pour le loyer mensuel net de 145 fr.
B. Le 13 octobre 2011, B______SA a envoyé une facture de rappel de 1'735 fr. pour le loyer de l’appartement et de la place de parc pour le mois d’octobre 2010 (1560 fr. + 145 fr. + 30 fr. de frais de rappel).
Par lettre recommandée adressée le 1er novembre 2010 à la locataire, la bailleresse a constaté qu’à cette date, elle lui devait la somme de 3'410 fr. correspondant au solde des loyers d’octobre et novembre 2010 pour la location de l’appartement et de la place de parc, et lui a imparti, conformément à l’art. 257d al. 1 CO, un délai de 30 jours pour s’acquitter de ce montant (grâce à un bulletin de versement joint), à défaut de quoi elle serait contrainte de résilier ses contrats de bail en application de l’art. 257d al. 2 CO. Cette mise en demeure a été distribuée le 3 novembre 2011 à la locataire.
Par avis officiels datés du 6 décembre 2010 et notifiés par plis recommandés le lendemain, B______SA a, en application de l’art. 266l al. 1 CO et compte tenu de l’absence de paiement des loyers malgré les mises en demeure du 1er novembre 2011, résilié le bail de l’appartement et celui de la place de parc, pour le 31 janvier 2011. Ces deux avis ont été distribués, au guichet, à A______, le 15 décembre 2010.
C. a. Par requêtes déposées le 23 août 2011 au greffe du Tribunal des baux et loyers, formée en procédure sommaire en application de l’art. 257 CPC (cas clair), B______SA a conclu à ce que le Tribunal condamne A______ à évacuer immédiatement l’appartement, respectivement la place de parc, en les laissant libres de tous biens et de tous occupants et en bon état de réparations locatives, déboute la locataire de toutes ou contraires conclusions et ordonne, en application de l’art. 257 CPC (recte : 337 CPC), l’exécution immédiate du jugement rendu. L’adresse de la locataire indiquée dans ces actes était rue X______ à Genève.
b. A______ n’a pas réclamé les citations à comparaître à l’audience du 14 novembre 2011 qui lui avaient été notifiées, concernant l’appartement et la place de parc, en recommandé le 11 octobre 2011. A la requête de B______SA, un huissier judiciaire - qui n’est pas celui qui la représente dans les présentes procédures - a, à l’intention de A______, mis dans la boîte de celle-ci les citations à comparaître à ladite audience (cause C/15733/2011 pour l’appartement et cause C/17770/2011 pour la place de parc); il a également laissé un avis de passage.
L’audience de débats du 14 novembre 2011 s’est tenue en l’absence de A______ et sans qu’un tiers la représente. Une représentante de l’Hospice général et un représentant de l’Office du logement étaient présents. Le représentant de la bailleresse a déclaré que l’arriéré s’élevait à 1'705 fr. pour l’appartement et la place de parc, ce qui correspondait à l’indemnité du mois de novembre 2011. La bailleresse ignorait si la locataire, qui avait déjà fait l’objet de plusieurs congés et procédures d’évacuation, habitait concrètement dans l’appartement en question, puisqu’elle changeait d’adresse régulièrement.
c. Par jugement rendu le 17 novembre 2011 et communiqué aux parties le 18 novembre 2011 (JTBL/1339/2011 dans la cause C/15733/2011), le Tribunal, statuant par voie de procédure sommaire, a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tout tiers dont elle est responsable l’appartement de 4,5 pièces de la rue X______ à Genève et ses dépendances (cave no 74), autorisé B______SA à requérir l’évacuation par la force publique de la locataire dès le 60ème jour suivant l’entrée en force du jugement, et débouté les parties de toutes autres conclusions.
Par jugement rendu également le 17 novembre 2011 et communiqué aux parties le 18 novembre 2011 (JTBL/1340/2011 dans la cause C/17770/2011), le Tribunal, statuant par voie de procédure sommaire, a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tout tiers dont elle est responsable la place de parc n° 490, autorisé B______SA à requérir l’évacuation par la force publique dès le 60ème jour suivant l’entrée en force du jugement, et débouté les parties de toutes autres conclusions.
D. a. Par acte déposé le 1er décembre 2011 au greffe de la Cour de justice, A______ a formé appel du jugement JTBL/1339/2011 (concernant l’appartement), concluant à son annulation et au déboutement de B______SA de ses conclusions en évacuation ainsi que de toutes autres conclusions.
Par acte déposé le même jour au greffe de la Cour, elle a interjeté recours contre le jugement JTBL/1340/2011 (concernant la place de parc), concluant préalablement à l'octroi de «l’effet suspensif», principalement à l’annulation du jugement et au déboutement de B______SA de ses conclusions en évacuation ainsi que de toutes autres conclusions.
Elle a fait valoir essentiellement les arguments suivants : elle conteste la réalisation des conditions des art. 257d CO et 257 CPC, dès lors qu’elle n’a pas trouvé trace d’avis comminatoires dans ses dossiers, de sorte que les congés seraient inefficaces; elle se prévaut de l’art. 271 al. 1 CO (annulabilité d’une résiliation contraire à la bonne foi); l’avis comminatoire - s’il avait été réellement reçu par elle - remontait au 1er novembre 2010 déjà, de sorte que la bailleresse n’était de bonne foi pas recevable à ouvrir action en évacuation «des mois plus tard», alors que le loyer était à jour, étant relevé que cette requête était postérieure à une première demande en évacuation qui avait été rayée du rôle à la seule initiative de B______SA; il y avait une disproportion évidente et inadmissible entre l’intérêt de celle-ci, bailleresse institutionnelle, à donner le congé et l’intérêt d’elle-même à pouvoir conserver la jouissance de l’appartement; elle était divorcée et s’occupait prioritairement de sa fille D______, qui était née le ______ 2001 et qui fréquentait l’école à proximité immédiate; le père de l’enfant habitait à proximité, s’étant volontairement rapproché de sa fille pour pouvoir entretenir avec elle des relations plus étroites.
A l’appui de ces deux actes, la locataire a produit des pièces nouvelles, dont un certificat de garantie de loyer établi le 19 mai 2008 par SWISSCAUTION et des récépissés de deux bulletins de versement du loyer, avec tampons au 23 septembre 2011 et au 10 novembre 2011.
L’effet suspensif a été accordé au recours.
b. L’appelante a en outre produit un procès-verbal de l’audience du 12 juillet 2011 dans les causes C/8267/2011 et C/8268/2011 (requêtes en évacuation et exécution) introduites le 27 avril 2011 – faits notoirement connus de la Cour -, prises en charge par la même chambre du Tribunal que les causes présentement litigieuses et portant sur les mêmes objets que les présentes causes. A______ n’était ni présente ni représentée à cette audience; elle allègue qu’elle était alors à l’étranger.
Me T______, huissier judiciaire et représentant de B______, a déclaré lors de cette audience :
«Aucun versement n’est intervenu dans le délai comminatoire. Au 31 juillet 2011, la situation est à jour. Cette locataire a déjà fait l’objet d’une précédente procédure en évacuation. En 2003, la bailleresse a finalement renoncé à évacuer Mme A______. Le contentieux avec cette dame est très important et remonte à loin.
Nous sommes prêts à ne pas requérir l’évacuation forcée de la locataire par la force publique à condition que les indemnités soient versées ponctuellement, au plus tard le 10 du mois en cours.»
D’après la représentante du service des évacuations de la Police, la locataire était officiellement domiciliée à la rue Y auprès de l’Office cantonal de la population (OCP).
Me T______ a alors dit :
«A notre connaissance, il s’agit de l’adresse d’une Sàrl dont la locataire serait l’administratrice. Il s’agit de E______Sàrl.
Je ne suis pas en mesure de vous fournir la preuve de l’acheminement du congé, raison pour laquelle je retire ma demande que je redéposerai avec les bonnes pièces.»
Sur quoi, le Tribunal a rayé la cause du rôle (appartement et place de parc).
Le procès-verbal de cette audience est signé, en dernière page, par une seule personne, la greffière L______.
c. B______SA a conclu à la confirmation du jugement entrepris. Elle a exposé notamment ce qui suit : l’adresse officielle de la rue Y (à Genève) indiquée par le service des évacuations de la Police n’était pas le domicile de A______, contrairement à ce qu’avait retenu le Tribunal, de sorte qu’après diverses vérifications, une nouvelle procédure avait été déposée; le fait que l’appelante prétende être à jour avec le paiement des loyers était irrelevant et en outre inexact, l’intimée produisant un relevé au 14 décembre 2011 montrant un solde impayé de 1'705 fr.
Ce relevé indique de plus qu’un versement de 1'705 fr. a été effectué par l’appelante le 18 novembre 2010 pour le mois d’octobre 2010, et qu’un autre versement de 1'705 fr. a été opéré le 14 décembre 2010 pour le mois de novembre 2010.
d. Pour le surplus, l’argumentation juridique des parties sera examinée ci-après dans la mesure utile.
EN DROIT
Au regard des liens évidents entre la procédure en évacuation de l’appartement (C/15733/2011) et celle en évacuation de la place de parc (C/17770/2011), de l’identité ou à tout le moins de la similarité des écritures et des pièces produites, il apparaît opportun de joindre ces deux causes.
Compte du fait qu’une telle décision n’est pas de nature à léser d’une quelconque manière les parties, il n’y a pas lieu de les inviter à se déterminer sur ce point; l’arrêt statuera sur l’appel et sur le recours, comme si ces deux procédures avaient été conduites séparément (cf. STAEHELIN, in SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2010, n. 5 et 7 ad art. 125 CPC).
En l’occurrence, s’agissant de procédures en évacuation et en exécution dans un délai de 60 jours dès l’entrée en force du jugement attaqué, la valeur litigieuse correspond à la somme des loyers entre le moment du dépôt du recours par l’appelante et le moment où son déguerpissement pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique (cf. arrêt 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2.2), soit, concernant l’appartement, 14'600 fr. (loyer mensuel hors charges d’au moins 1'460 fr. [1'560 fr. - 100 fr.] x 10 mois), et, concernant la place de parc, 1'450 fr. (145 fr. x 10 mois). La période de 10 mois environ correspond à l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, puis le cas échéant trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et deux mois le cas échéant avant l'exécution forcée.
C’est donc à juste titre que la locataire a formé un appel contre le jugement prononçant son évacuation de l’appartement (C/15733/2011), et un recours contre le jugement prononçant son évacuation de la place de parc (C/17770/2011).
2.2 En vertu de l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel. Selon l’art. 314 al. 1 CPC, si la décision a été rendue en procédure sommaire, le délai pour l’introduction de l’appel est de 10 jours. Conformément à l’art. 321 al. 1 et 2 CPC, les mêmes règles s’appliquent au recours.
En l'occurrence, tant l’appel que le recours ont été déposés dans le délai et selon la forme prescrits par la loi, de sorte qu'ils sont tous deux formellement recevables.
2.3 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC), le recours pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
2.4 La question de savoir si les nouvelles pièces produites par l’appelante que sont le certificat de garantie de loyer établi le 19 mai 2008 par SWISSCAUTION et les récépissés de deux bulletins de versement du loyer sont recevables ou non en regard de l’art. 317 al. 1 CPC peut demeurer indécise, étant donné qu’elles ne sont en tout état de cause pas pertinentes.
L’existence des procédures C/8267/2011 et C/8268/2011 est un fait notoirement connu de la Cour au sens de l’art. 151 CPC, que celle-ci peut prendre en considération d’office (cf. SCHWEIZER, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 151; TAPPY, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 20 ad art. 221). Le procès-verbal de l’audience du 12 juillet 2011 produit par l’appelante peut donc être pris en compte sans restriction par la Cour.
Enfin, le relevé au 14 décembre 2011 produit par l’intimée, postérieur au prononcé des jugements querellés, est recevable.
Sans le respect de la forme écrite et de la signature des parties, la manifestation de volonté de celles-ci est sans effet et la décision de rayer la cause du rôle est viciée (LEUMANN LIEBSTER, in SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/-LEUENBERGER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2010, n. 12 ad art. 241 CPC). Dans un tel cas toutefois, le juge pourrait considérer que le procès est devenu sans objet, en application de l’art. 242 CPC (TAPPY, op. cit., n. 23 ad art. 241).
En l’espèce, faute de signature du procès-verbal de l’audience du 12 juillet 2011 par l’intimée, le retrait de sa demande qui y est protocolé ne saurait avoir les effets d’une transaction, d’un acquiescement ou d’un désistement d’action.
3.2 D’après l’art. 242 CPC, si la procédure prend fin pour d’autres raisons sans avoir fait l’objet d’une décision, elle est rayée du rôle.
Contrairement à la situation résultant d’une transaction, un acquiescement ou un désistement d’action, il n’y a, dans les cas visés par l’art. 242 CPC, pas d’acte d’une partie bénéficiant de la même force de chose jugée qu’une décision. En soi, un nouveau procès sur le même objet pourrait être introduit à nouveau (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse [CPC], in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6953; TAPPY, op. cit., n. 8 ad art. 242), pour autant qu’il soit recevable, en particulier quant à l’existence d’un intérêt digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC (ibidem).
Dans le cas présent, l’intimée a, dans le cadre des procédures C/8267/2011 et C/8268/2011, retiré ses demandes parce que, se fondant sur l’indication du service des évacuations de la Police relative au domicile officiel de la locataire, elle pensait alors ne pas être en mesure de fournir la preuve de l’acheminement du congé. Les propos précédents de son représentant selon lesquels l’intimée était prête à ne pas requérir l’évacuation forcée avaient manifestement trait à l’exécution d’un jugement d’évacuation à rendre et étaient conditionnés au paiement régulier du loyer par l’appelante.
Lorsqu’elle a déposé ses requêtes en évacuation et exécution le 23 août 2011, l’intimée n’avait ainsi pas perdu un intérêt digne de protection dans la mesure où il lui était apparu que le domicile déterminant pour la notification des actes à la locataire était finalement bien l’adresse de l’appartement litigieux, rue X______ à Genève. La question de savoir si le retrait des demandes d’évacuation suivi du dépôt de nouvelles demandes était judicieux ou non au plan procédural ne saurait avoir une incidence à cet égard.
3.3 Il s’ensuit que les nouvelles requêtes en évacuation et exécution déposées par l’intimée le 23 août 2011 étaient recevables également sous l’angle de l’art. 59 CPC.
3.4 Par ailleurs, l’appelante n’a pas fait valoir d’éventuels motifs tendant à excuser ou justifier son absence dans les procédures de première instance.
Cela signifie que l’état de fait doit pouvoir être établi sans peine. En cas de doute, l’affaire doit être traitée dans une procédure complète. La situation juridique peut être considérée comme claire si, sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente. Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 CPC), conteste les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée. Il suffit - à tout le moins - au défendeur de démontrer la vraisemblance de ses objections, mais des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral précité, in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6959).
Il est admis que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à la catégorie des cas clairs (HOFMANN/LÜSCHER, Le Code de procédure civile, 2009, p. 165; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 167).
En matière d’évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l’art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bailleur est assorti d’une menace de résiliation du bail en cas de non paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n’a pas été payée, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l’art. 257d al. 2 CO.
5.2 En vertu de l’art. 257c CO - règle dispositive -, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires.
Lorsque le bailleur remet au locataire des bulletins de versement, le paiement intervient au moment où le locataire s’est acquitté du montant au guichet postal; il importe peu que le compte bancaire ou postal du bailleur ne soit crédité qu’après la fin de ce délai (ATF 124 III 145 = JdT 2000 I 220; BIERI, in Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 13 ad art. 257c CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 312).
En l’occurrence, l’intimée n’a rien allégué ni établi en lien avec le moment de l’exigibilité du paiement des loyers. D’après les déclarations faites par son représentant à l’audience du 12 juillet 2011, elle semblait tolérer que les versements soient effectués au plus tard le 10 du mois en cours. S’agissant de l’appartement et si l’on appliquait l’art. 1 al. 1 du contrat-cadre romand de baux à loyer du 12 décembre 2007 (CCR), aux termes duquel le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d’avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire, le terme de l’exigibilité du loyer de novembre 2010 pouvait être le cas échéant le 31 octobre 2010 (cf. HIGI, Zürcher Kommentar, volume V2b, Die Miete, 1994, n. 10 ad art. 257c CO). Partant et en tout état de cause, l’intimée, lorsqu’elle a notifié l’avis comminatoire le 1er novembre 2010 concernant l’appartement et la place de parc, ne pouvait pas savoir si l’appelante avait réglé les loyers de novembre 2010 à la poste au moyen du bulletin de versement, mode de paiement qui était convenu. Ainsi, il y a lieu de considérer que le terme de l’exigibilité a été de facto reporté, pour tenir compte de la réception du paiement, au moins aux premiers jours de novembre 2010, plus précisément au jour précédant celui où l’intimée pouvait savoir que le loyer n’avait pas été payé dans les temps requis.
L’intimée n’était dès lors pas fondée à réclamer les loyers de novembre 2010 par l’avis comminatoire du 1er novembre 2010.
5.3 Il ressort du relevé au 14 décembre 2011 produit par l’intimée en seconde instance que l’appelante a payé les loyers du mois d’octobre en date du 18 novembre 2010, soit dans le délai comminatoire.
5.4 Les congés apparaissent en conséquence inefficaces, ce qui doit être constaté même si la locataire n’a pas agi dans les 30 jours devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (cf. ATF 121 III 156 consid. 1c/aa).
Il s’ensuit que les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC ne sont pas remplies, de sorte que les requêtes en évacuation et exécution déposées le 23 août 2011 par l’intimée sont irrecevables, conformément à l’art. 257 al. 3 CPC.
A teneur de l'art. 17 LaCC, entré en vigueur le 1er janvier 2011, des frais ne sont pas dus dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/1339/2011 rendu le 17 novembre 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15733/2011-7-SE.
Déclare recevable le recours interjeté par A______ contre le jugement JTBL/1340/2011 rendu le 17 novembre 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17770/2011-7-SE.
Préalablement :
Joint les procédures C/15733/2011 et C/17770/2011 sous la référence C/15733/2011-7-SE.
Au fond :
Sur appel, annule le jugement JTBL/1339/2011 et déclare irrecevable la requête en évacuation et exécution déposée le 23 août 2011 par B______SA contre A______, cause C/15733/2011-7-SE.
Sur recours, annule le jugement JTBL/1340/2011 et déclare irrecevable la requête en évacuation et exécution déposée le 23 août 2011 par B______SA contre A______, cause C/17770/2011-7-SE.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et Madame Elena SAMPEDRO, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.