POUVOIR JUDICIAIRE
C/10278/2013 ACJC/81/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 26 JANVIER 2015
Entre
Monsieur A______, domicilié ______ Genève,
A______ SA, sise ______ (GE),
appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 février 2014, comparant tous deux par Me Thierry Ador, avocat, avenue Krieg 44, case postale 45, 1211 Genève 17, en l'étude duquel ils font élection de domicile aux fins des présentes,
et
Madame B______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par Me Pierre Daudin, avocat, place Claparède 7, case postale 360, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A. Par jugement du 27 février 2014, expédié pour notification aux parties le 3 mars 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a, sur demande principale, déclaré irrecevable la contestation de congé du 26 août 2013 formée par A______ (ch. 1 du dispositif), a rejeté la contestation de congé du 26 août 2013 formée par A______ SA (ch. 2), et, sur demande reconventionnelle, a condamné A______, et toute personne faisant ménage commun avec lui, à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens la surface d'environ 650 m2 sise sur la parcelle n° 1______ de la commune de Meyrin, ainsi que le hangar couvert de 10m2 environ attenant (ch. 3), a autorisé B______ à requérir l'exécution par la force publique du jugement, dès son entrée en force (ch. 4), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5), et a dit que la procédure était gratuite (ch. 6).
En substance, les premiers juges ont retenu que le bail conclu avec A______ en 1992 n'avait pas été transféré à A______ SA, de sorte que la contestation de congé formée par A______ SA devait être rejetée faute de légitimation active. La contestation du congé signée par A______, sur papier en-tête d'A______ SA, avait été formulée pour le compte d'A______ SA uniquement, de sorte que la saisine du Tribunal par A______ n'avait pas été précédée d'une tentative de conciliation ce qui rendait sa requête irrecevable. Il a été fait droit à la demande reconventionnelle tendant à l'évacuation et à l'exécution directe de l'évacuation compte tenu de l'absence de contestation du congé par A______ et du rejet de la contestation formée par A______ SA.
B. a. Par acte adressé par pli postal du 3 avril 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ et A______ SA (ci-après : les appelants) forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, préalablement, à l'audition des parties et de C______, principalement, à l'annulation du jugement, à ce qu'il soit dit qu'A______ SA a la légitimation active, subsidiairement, que la contestation du congé formé par A______ est recevable, à ce que la cause soit renvoyée à l'instance inférieure pour instruction et décision dans le sens des considérants s'agissant des questions n'ayant pas fait l'objet du jugement du Tribunal, et sur demande reconventionnelle, à ce qu'il soit dit et constaté que la résiliation du bail pour le 31 décembre 2013 est nulle, subsidiairement, annulable et, plus subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail. A titre subsidiaire, ils concluent à l'annulation du jugement pour renvoi de la cause à l'instance inférieure.
Les appelants considèrent que le bail conclu avec A______ a été transféré à A______ SA, en application de l'art. 263 CO, subsidiairement, de manière tacite et, plus subsidiairement, en application des dispositions de la loi fédérale sur la fusion, la scission, la transformation d'un transfert de patrimoine (LFus). A défaut, ils considèrent que le Tribunal a violé l'interdiction du formalisme excessif en retenant que A______ n'avait pas participé à la procédure de conciliation obligatoire, de sorte à rendre sa contestation irrecevable.
b. Dans sa réponse du 7 mai 2014, B______ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) conclut au déboutement des appelants de toutes leurs conclusions, à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation des appelants en tous les éventuels frais de la procédure d'appel.
Elle relève que l'objet du contrat de bail n'est pas un local commercial au sens de l'art. 263 CO, le local situé dans le hangar couvert n'étant qu'une dépendance. Elle estime que les conditions d'application de cette disposition ne sont quoi qu'il en soit pas réalisées, qu'aucun transfert de bail n'a eu lieu de manière tacite et que les dispositions de la LFus n'ont pas pour objet d'intervenir dans les rapports juridiques avec des parties tierces étrangères au contrat de fusion. Elle n'avait d'ailleurs pas été avisée d'une fusion ou d'une reprise.
Elle conteste par ailleurs que le Tribunal ait violé le principe de l'interdiction du formalisme excessif, la désignation des parties étant un élément important pour permettre l'application du droit de fond. Par ailleurs, la contestation du congé supposait l'existence d'un bail d'habitation ou d'un local commercial, ce qui n'était pas le cas de l'objet du contrat, de sorte que le congé ne pouvait pas être contesté sur la base de l'art. 273 CO. Elle demande à ce qu'il soit donné suite à sa demande reconventionnelle en évacuation et en exécution directe de ladite évacuation.
c. Les appelants ont répliqué le 30 mai 2014, persistant dans leurs conclusions. Selon eux, le contrat porte sur un local commercial, ce que notamment l'intitulé du contrat rappelle. Pour le surplus, ils ont maintenu leur argumentation précédente.
Ils ont produit de nouvelles pièces, soit des éléments comptables et de taxation concernant A______ SA en 2004.
d. L'intimée a dupliqué le 25 juin 2014, persistant dans ses conclusions et dans son argumentation.
e. Les parties ont été avisées le 15 août 2014 de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les éléments suivants résultent de la procédure :
a. Par contrat de bail à loyer intitulé «locaux commerciaux» du 1er février 1992, D______ et B______, d'une part, en qualité de bailleurs, et A______, d'autre part, en qualité de locataire, ont convenu de la location d'une surface d'environ 650 m2 sur la parcelle n° 1______ sise sur la commune de Meyrin, avec accès. Ce terrain était destiné à l'usage de dépôt de matériel de chantier et de matériaux et a pour dépendance un local dans un hangar couvert de 10 m2 environ. Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, soit du 1er janvier 1991 au 31 décembre 1995, renouvelable par la suite de cinq ans en cinq ans, sauf congé donné 6 mois à l'avance.
Le 20 novembre 1992, les mêmes parties ont encore convenu de la location d'un hangar fermé de 60 m2 au sol et environ 400 m3 en bois et maçonnerie à l'usage de dépôt et éventuellement par la suite d'une pièce réfectoire, pour une durée de cinq ans soit du 1er janvier 1992 au 31 décembre 1996 renouvelable par la suite de cinq ans en cinq ans, sauf congé donné 6 mois à l'avance. Ce bail n'est pas litigieux.
b. Il ressort des photographies produites par le deux parties que le terrain loué semble délimité, à tout le moins sur une partie du pourtour, par différentes installations, et fermé par une porte grillagée au moyen d'une chaîne avec un cadenas. Il n'est pas couvert. Il est difficile de discerner le local de 10 m2.
c. L'intimée indique avoir notifié à A______ un avis de modification de bail le 7 avril 1995, harmonisant l'échéance des baux avec ceux d'autres locataires, aux termes duquel la nouvelle échéance du bail était fixée au 31 décembre 1999, avec reconduction d'année en année.
Les appelants contestent avoir reçu ledit avis de modification de bail.
d. A une date non précisée, D______ est décédé, laissant B______ pour seule héritière. Cette dernière apparaît désormais comme seule propriétaire de l'immeuble au registre foncier.
e. Il ressort d'un extrait du Registre du commerce que fut inscrite audit registre, le 6 juillet 2004, la société A______ SA, dont A______ est l'administrateur unique avec signature individuelle, dont le but est l'exploitation d'une entreprise active dans le domaine de la maçonnerie et tous travaux du bâtiment. Il est mentionné, au titre des apports, les actifs et passifs liés à l'exploitation de l'entreprise individuelle «Entreprise A______». A______ SA était sise route E______ 43, tandis que «Entreprise A______», qui n'a été radiée du registre du commerce que le 19 septembre 2014 par suite de cessation d'exploitation, est restée sise rue F______ 6.
Selon un courrier de l'organe de révision d'A______ SA du 14 novembre 2013, la société A______ SA a continué l'exploitation de l'activité dans le domaine de la maçonnerie et des travaux du bâtiment, tandis que la raison individuelle de A______ n'a plus exercé ladite activité, mais a été utilisée pour des opérations dans le domaine de la promotion immobilière, à savoir l'achat, la vente et la transformation d'immeubles.
La création d'A______ SA a été publiée dans la Feuille officielle suisse du commerce le 26 juillet 2010.
f. Depuis lors, les loyers ont été payés au débit d'un compte bancaire au nom d'A______ SA, en faveur de C______, époux de B______, pour la bailleresse. A au moins une reprise, un montant a été payé à C______ au moyen d'un chèque tiré sur le compte d'A______ SA.
g. Différentes correspondances ont été adressées par les époux B______ et C______ entre le 14 mai 2004 et le 10 janvier 2007, lesquelles correspondances étaient adressées à A______ à l'adresse sis rue F______.
h. Parallèlement, A______ SA a facturé à C______ différentes prestations concernant des travaux du bâtiment, le 3 septembre 2006, pour des montants de 38'910 fr. 20 et 4'594 fr. 52. Un litige est survenu au sujet de ces factures. Dans ce cadre, A______ SA a écrit à C______ un courrier du 16 janvier 2007 dans le cadre duquel il est notamment indiqué : «De plus, nous avons déjà fait plusieurs travaux pour vous et avons procédé à leur compensation, et ce, avec votre accord, les sommes nous revenant avec les loyers.».
i. L'intimée a produit deux conventions de cession de créance, toutes deux datées du 26 février 2007, entre A______ SA et A______, dont il ressort que deux créances d'A______ SA à l'encontre de C______ et de B______, pour des montants de 30'068 fr. 80 et 4'594 fr. 50, ont été cédées à A______.
j. Un avis de résiliation du bail rédigé au nom de «succession de feu D______, soit pour elle Madame B______ et elle-même; en tant que de besoin Monsieur C______», a été adressé le 12 avril 2013 à A______ à l'adresse rue F______ 6, ceci avec effet au 31 décembre 2013 concernant la surface d'environ 650 m2 sur la parcelle n° 1______ sise sur la commune de Meyrin.
k. Par courrier sur papier en-tête d'A______ SA du 9 mai 2013 adressé à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, cette résiliation de bail a été contestée. Il était notamment indiqué : «Nous faisons [suite] à l'avis de résiliation du bail du 12.04.2013 et nous nous opposant à cette résiliation que nous trouvons plus qu'agressive et inacceptable en application de l'art. 271 et 271 a CO».
Sous la rubrique signature, apparaît la mention dactylographiée «A______ SA» et la signature de A______.
l. Il ressort de la convocation de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 11 juin 2013 pour l'audience du 25 juin 2013 que la requête a été enregistrée pour le compte, en qualité de demanderesse, d'A______ SA uniquement.
Le procès-verbal de cette audience laisse apparaître la mention qu'à notamment comparu : «A______ – A______ SA».
Vu l'échec de la tentative de conciliation, l'autorisation de procéder a été délivrée à l'issue de cette audience.
m. Le 26 août 2013, par une même écriture, tant A______ qu'A______ SA ont saisi le Tribunal d'une requête visant à ce que l'inefficacité de la résiliation de bail du 12 avril 2013 soit constatée, subsidiairement, à ce que ladite résiliation de bail soit annulée, plus subsidiairement, à l'octroi d'une pleine et entière prolongation de bail de 6 ans dès le 1er janvier 2016 et, plus subsidiairement encore, à ce qu'il soit constaté que l'échéance du bail était fixée au 31 décembre 2015.
Par mémoire-réponse du 8 octobre 2014, la bailleresse a conclu à l'irrecevabilité de la demande de A______, au rejet de celle fournie par A______ SA faute de légitimation active. Reconventionnellement, elle a requis la constatation de la validité du congé et l'évacuation directe de sa partie adverse.
A______ et A______ SA ont pour leur part conclu au rejet de ces conclusions reconventionnelles.
n. Lors de l'audience du 27 janvier 2014, le Tribunal a informé les parties qu'il limitait l'instruction de la procédure à la question de la détermination de l'identité de la partie locataire.
A______ a indiqué avoir créé A______ SA en 2004; toutes ses relations de bail avaient lieu avec C______, auquel il avait écrit des courriers au nom d'A______ SA. Les loyers étaient payés au débit du compte bancaire d'A______ SA. Il expliquait avoir contesté le congé sur papier en-tête d'A______ SA pour le compte de celle-ci. Il avait été présent à l'audience de conciliation en tant qu'administrateur avec signature individuelle d'A______ SA. Il n'avait pas souvenir d'avoir demandé l'autorisation de transférer le bail à A______ SA, mais a indiqué que C______ savait que les actifs de la raison individuelle avaient été transférés à la société anonyme.
L'intimée a expliqué que les bulletins de versement avaient été adressés sans nom de locataire, mais uniquement avec l'indication du compte à créditer soit celui de C______. Pour elle, le bail avait été conclu avec A______ lui-même et cela était toujours resté ainsi, A______ n'ayant jamais fait mention d'un souhait de transférer le bail. Des travaux avaient été réalisés chez elle par A______, chaque fois en personne, avec des factures réglées au nom de A______ et non à celui d'A______ SA.
Les conseils des parties ont explicité leur argumentation et renoncé à d'autres mesures d'instruction que l'audition de C______.
Ce dernier a été entendu en qualité de témoin à la même audience et a déclaré que le bail avait été conclu avec A______ lui-même et que cela était toujours resté ainsi. A______ n'avait jamais parlé d'un transfert de bail en faveur de sa société. Il n'avait jamais pris garde à la question de savoir de qui émanait le versement des loyers, se contentant de vérifier le montant qui était payé. Il était possible que les courriers aient été envoyés au nom d'A______ SA, ou que certains paiements par chèque aient pu avoir lieu au nom d'A______ SA, mais cela ne changeait rien à la personne du co-contractant dans son esprit. Selon lui, c'était comme si A______ avait à son tour loué la parcelle à A______ SA.
Les parties ont procédé aux plaidoiries finales, dans le cadre limité au sens indiqué par le Tribunal, le procès-verbal mentionnant l'application de l'art. 125 let. a CPC. Après quoi, la cause a été gardée à juger.
o. Le 27 janvier 2014, les appelants ont écrit au Tribunal, «au vu des déclarations des époux B______ et C______», afin de communiquer différentes pièces, soit deux courriers de l'avocat les ayant représentés dans de litiges relatifs aux travaux effectués par A______ SA, adressés au conseil de l'intimée et mentionnant l'entreprise A______ SA.
Le même jour, l'intimée a demandé que ces pièces, datant de 2007, soient écartées de la procédure. Ces pièces ont été qualifiées de circonstances extérieures au bail.
Par nouveau courrier du 30 janvier 2014, les appelants ont indiqué avoir reçu, le lendemain de l'audience du 27 janvier, les dernières pièces versées par l'intimée. Ils indiquaient vouloir s'exprimer à leur sujet et, considérant que l'une des pièces produites par la bailleresse était une expertise des travaux effectués par A______ SA chez les époux B______ et C______, ils ont expliqué que cela serait de nature à confirmer que l'intimée était informée de la reprise des activités de l'entreprise individuelle de A______ par la société A______ SA, et qu'elle avait accepté cette reprise par acte concluant. Ils relevaient que dans le cadre du litige, qui les avait opposées au sujet des travaux à effectuer par A______ SA, les parties avaient été chacune assistée d'un avocat.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler BSK ZPO, no 8 ad art. 308).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1).
1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l'objet loué s'élève à 6'000 fr. En prenant en compte le délai de protection de 3 ans, le délai de résiliation de 6 mois et l'échéance au 31 décembre de chaque année, le congé pourrait être donné à nouveau, compte tenu de la fin de la procédure à la fin de l'année 2014 ou au début de l'année 2015, pour l'échéance du 31 décembre 2018. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. (6'000 fr. x 4 ans = 24'000 fr.).
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
2.2 En l'espèce, les appelants produisent des pièces nouvelles dans le cadre de leur réplique du 30 mai 2014. Il s'agit d'éléments de comptabilité et de taxations datant de l'année 2004 (soit d'il y a environ 10 ans). Par ailleurs, les appelants savaient depuis, au plus tard la réponse de l'intimée en première instance du 8 octobre 2013, que la question de la titularité du bail se posait. Ils n'invoquent toutefois aucune circonstance expliquant la tardiveté avec laquelle ces pièces anciennes ont été produites. Par conséquent, lesdites pièces seront écartées, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant.
Dans une affaire récente, le Tribunal fédéral a considéré que lorsque la limitation du procès à une question déterminée était claire, les parties pouvaient de bonne foi admettre que les autres questions ne seraient jugées que dans la phase ultérieure du procès. Si le Tribunal procédait autrement, il enfreignait le droit des parties à une procédure équitable, dès l'instant où il ne s'était pas tenu aux assurances qu'il avait données quant au déroulement du procès. Le Tribunal fédéral a encore retenu que les parties avaient en outre été privées du droit de faire administrer les preuves sur les questions réservées, ce qui constituait une violation du droit d'être entendu (arrêt du Tribunal fédéral 4A_267/2014 du 8 octobre 2014 consid. 4.2).
3.2 En l'espèce, les premiers juges ont limité la procédure à la question de la détermination de l'identité de la partie locataire, soit à la légitimation active. Seule cette question a été instruite et les plaidoiries ont été limitées à cette seule question.
Contrairement à l'assurance ainsi donnée, les premiers juges ont toutefois jugé non seulement cette question, mais également celle de la recevabilité de la requête de A______, qui soulève la question d'un éventuel formalisme excessif, et tranché la demande reconventionnelle en évacuation, y compris l'exécution directe de l'évacuation.
3.3 Ce faisant, les règles d'une procédure équitable et le droit d'être entendu des parties ont été violées, de sorte que seule la question limitée, soit celle de la détermination de l'identité de la partie locataire, pourra être examinée. Les chiffres 3, 4 et 5 du dispositif du jugement entrepris seront en conséquence annulés et l'affaire sera renvoyée aux premiers juges pour instruction et nouvelle décision sur les questions réservées.
4.2 S'agissant d'une affaire dans laquelle les faits sont établis d'office (art. 247 al. 2 CPC), les fait et moyens de preuve nouveau sont admis jusqu'aux délibérations (art. 229 al. 3 CPC, par renvoi de l'art. 219 CPC). Il faut entendre par les termes «jusqu'aux délibérations» la clôture des débats, soit la fin des plaidoiries orales ou l'échéance du délai pour le dépôt des plaidoiries écrites (Tappy, Code de procédure civile commenté, n. 27 ad. art. 229 CPC).
4.3 Il en découle que les pièces et moyens produits après les plaidoiries finales orales le 27 janvier 2014 ont été écartées à bon droit par les premiers juges. Il n'en sera donc pas tenu compte.
5.2.1 Selon l'art. 263 al. 1 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Ce dernier ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs (art. 263 al. 2 CO). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (art. 263 al. 3 CO; ATF 139 III 353 consid. 2.1.1).
Le transfert du bail opérant une substitution de locataire, il a pour résultat de modifier fondamentalement le rapport contractuel initial, de sorte qu'on ne saurait concevoir qu'il intervienne à l'insu du bailleur; le consentement du bailleur, qui doit être donné sous la forme écrite, est une condition suspensive du transfert (ATF 139 III 353 consid. 2.1.1; 125 III 226 consid. 2b p. 228).
Lorsque le bailleur n'a pas consenti par écrit au transfert de bail, mais l'a fait oralement ou tacitement par acte concluant, il peut être abusif de sa part de se prévaloir de l'absence de consentement écrit (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT, le Droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 10 ad art. 263 CO).
Le seul fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte, dont le locataire transférant n'est pas titulaire, ne constitue pas un indice en faveur d'un consentement, dès lors que le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement, ce dernier pouvant charger un tiers d'effectuer les versements (ATF 125 III 226 consid. 2c).
En cas de transfert de bail valable, le locataire reprenant prend la place du locataire précédent dans le rapport contractuel (ATF 139 III 353 consid. 2.1.1; Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 5e éd. 2011, n. 6 ad art. 263 CO; Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1994, n. 44 ad art. 263 CO; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 588 ch. 3.4.1).
5.2.2 En l'espèce, les appelants n'établissent ni avoir requis le transfert de bail, ni avoir obtenu une réponse écrite, de sorte qu'à priori, l'art. 263 CO ne saurait trouver application. Reste l'éventualité où le bailleur consent oralement ou par acte concluant au transfert et commet un abus de droit en se prévalant de l'absence de consentement écrit.
Le dossier ne comprend aucun tel élément.
Les appelants font uniquement valoir que la bailleresse connaissait l'existence d'A______ SA et que c'est cette dernière qui a procédé au paiement des loyers.
Comme on l'a vu, le seul fait qu'A______ SA ait payé le loyer n'est pas suffisant pour admettre un transfert de bail par acte concluant.
Par ailleurs, la connaissance par la bailleresse de l'existence d'A______ SA ne suppose pas que le bail lui soit transféré, ce d'autant plus que l'entreprise individuelle a continué une activité désormais modifiée.
Le dossier ne contient ainsi aucune circonstance propre à laisser penser que le transfert de bail serait venu à chef par acte concluant ou oralement.
5.2.3 Au contraire, il apparaît que deux cessions de créance ont eu lieu, portant sur des créances dont A______ SA était titulaire au titre de travaux effectués dans un bien immobilier de la bailleresse, créance dont on comprend qu'elle a été transférée à A______, avant d'être compensée avec les montants de loyer dus à la bailleresse.
L'objet de cette cession était ainsi précisément que la compensation intervienne au nom et pour le compte de A______, plutôt qu'au nom et pour le compte d'A______ SA.
La Chambre des baux et loyers tient cette question pour un indice important de ce que le bail n'a pas été transféré à A______ SA, mais que A______ en est titulaire.
5.3.1 Les appelants font également valoir l'application de la loi sur les fusions (LFus). Cette loi règle l'adaptation des structures juridiques, notamment des sociétés de capitaux et des entreprises individuelles, par voie de fusion, scission, transformation ou transfert de patrimoine (art. 1 al. 1) en garantissant la sécurité du droit et la transparence, tout en protégeant les créanciers, les travailleurs et les personnes disposant de participations minoritaires (al. 2). Cette loi vise à réorganiser la fusion de sociétés, à introduire les processus de scission et de transfert de patrimoine, ainsi qu'à permettre des changements de forme juridique pour les sociétés du code des obligations et les personnes morales du code civil. Elle règle et simplifie la transformation d'institutions de droit public en sujet de droit privé.
Le principe de la succession universelle s'applique aux opérations réglées dans la loi sur la fusion. En cas de séparation, de scission ou de transfert de patrimoine, seuls les éléments patrimoniaux énumérés dans l'inventaire sont transférés, raison pour laquelle il ne s'agit que d'une succession partielle. Si en vertu d'une succession universelle partielle, le nouveau sujet de droit se retrouve dans la même position juridique que son prédécesseur, le contrat de bail commercial passe d'emblée au sujet reprenant. L'art. 263 CO ne s'applique par conséquence pas aux opérations réglées dans la loi sur la fusion, car le transfert du contrat y a lieu d'emblée conformément à l'objectif visé par la LFus, à savoir faciliter la restructuration d'entreprise. La LFus prévoit différentes dispositions visant à protéger le créancier (Burkhalter/Martinez-Favre, op cit., n. 3 ad art. 263 CO).
La LFus prévoit par ailleurs des exigences de forme qualifiée, s'agissant de fusion ou de scission, un contrat (art. 12 et 36 LFus) authentique (art. 20 et 44 LFus) publié à trois reprises dans la feuille officielle suisse du commerce (art. 25 et 45 LFus). Le transfert de patrimoine fait lui aussi l'objet d'un contrat (art. 70 LFus).
5.3.2 En l'espèce, les appelants n'ont pas établi avoir procédé à un acte relevant de la loi sur les fusions. Ils n'allèguent même pas quelle serait l'éventualité appréhendée par la loi sur les fusions qui pourrait entrer en considération.
La seule éventualité envisageable serait celle du transfert de patrimoine, les autres possibilités n'apparaissant pas applicables, la fusion notamment n'étant pas possible entre une société de capital et une entreprise individuelle à teneur de l'art. 4 LFus, et les règles sur la transformation concernant uniquement les sociétés (art. 53 et 54 LFus).
Or, les appelants n'ont produit aucun contrat de transfert au sens de l'art. 70 LFus. Ce contrat, s'il existe, devrait précisément comporter un inventaire désignant clairement les objets du patrimoine actifs et passifs qui sont transférés, les immeubles, papiers valeur et valeur immatérielle devant être mentionné individuellement.
A défaut de disposer d'éléments probants à ce sujet, l'on ne saurait examiner plus avant la question du transfert de la titularité du bail, de sorte que les appelants échouent à démontrer ledit transfert (art. 8 CC).
5.4 Il s'en suit que le titulaire du contrat de bail est A______, comme l'ont retenu les premiers juges. Le chiffre 2 du dispositif du jugement sera ainsi confirmé. Le chiffre 1 sera quant à lui annulé, pour les raisons exposées au considérant 3.3 ci-dessus.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 3 avril 2014 par A______ et A______ SA contre le jugement JTBL/195/2014 rendu le 27 février 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/10278/2013-5-OSB.
Au fond :
Confirme le chiffre 2 du dispositif de ce jugement.
Annule les chiffres 1, 3, 4 et 5 de ce jugement.
Cela fait :
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers, afin qu'il statue sur les questions qui ne faisaient pas l'objet de la limitation de la procédure au sens de l'art. 125 CPC.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Messieurs Thierry STICHER et Mark MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2.