POUVOIR JUDICIAIRE
C/524/2015 ACJC/1588/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du lundi 5 decembre 2016
Entre
A_____, p.a. B_____, _____, appelante d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 9 mars 2016, comparant par Me Romain JORDAN, avocat, rue Général-Dufour 15, case postale 5556, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
Madame C_____, domiciliée _____, intimée, représentée par l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement du 9 mars 2016, expédié pour notification aux parties le 10 mars 2016, le Tribunal des baux et loyer a fixé à 7'788 fr., charges non comprises, dès le 1er avril 2015, le loyer annuel de l’appartement de trois pièces occupé par C_____ au 3ème étage de l’immeuble sis _____ à Genève (ch. 1 du dispositif).
Le Tribunal des baux et loyers a en conséquence condamné la A_____ à rembourser à C_____ le trop-perçu de loyer en découlant (ch. 2). Il a par ailleurs débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
Les premiers juges ont constaté que la A_____ avait échoué à démontrer que le loyer litigieux se situait dans les limites des loyers du quartier ou de la localité et ont examiné les motifs relatifs invoqués par C_____ à l’appui de sa demande de baisse de loyer, soit la baisse du taux d’intérêt hypothécaire de référence de 5% à 2%. La A_____ n’ayant pas allégué une éventuelle compensation avec d’autres critères relatifs, le Tribunal a accordé une baisse de loyer de 26.47% fondée sur la baisse précitée du taux d’intérêt hypothécaire de référence et fixé le loyer annuel de l’appartement litigieux à 7'788 fr.
B. a. Par acte adressé au greffe de la Cour de justice en date du 25 avril 2016, la A_____ a formé appel contre ce jugement, dont elle sollicite l’annulation. Elle conclut, principalement, à ce que C_____ soit déboutée de toutes ses conclusions, et, subsidiairement, à ce que le loyer de l’appartement litigieux soit fixé à 8’808 fr. par année.
La A_____ estime que les premiers juges ont omis le fait que l’immeuble considéré s’était trouvé sous régime HCM, de telle sorte que la baisse de loyer sollicitée par C_____ ne pouvait être analysée sous l’angle de l’évolution du taux hypothécaire.
Subsidiairement, elle invoque une hausse de l’indice suisse des prix à la consommation.
b. Dans son mémoire-réponse du 27 mai 2016, C_____ a indiqué que le caractère prétendument subventionné de l’immeuble considéré n’a pas été démontré par la A_____, est erroné et n’est par ailleurs d’aucune pertinence pour la résolution du cas d’espèce.
S’agissant de la prise en compte de la baisse du taux d’intérêt hypothécaire de référence par les premiers juges, celle-ci est exempte de critique.
Finalement, la A_____ n’a jamais invoqué la question de l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation, et cette dernière ne saurait être appliquée d’office.
Elle a par ailleurs produit une pièce nouvelle.
c. La A_____ a répliqué en date du 20 juin 2016, exposant qu’outre la hausse de l’indice suisse des prix à la consommation, celle des charges d’exploitation de l’immeuble à hauteur de 0.5% par année devait également être prise en considération.
d. Par duplique du 27 juin 2016, C_____ a relevé que la A_____ n’avait jamais invoqué précédemment une augmentation des charges d’exploitation de l’immeuble, ni ne l’avait démontrée.
e. La cause a été gardée à juger en date du 9 août 2016.
f. Par courrier du 15 août 2016, la A_____ a indiqué que la Cour n’était limitée ni par les arguments soulevés par les parties, ni par la motivation de l’autorité précédente. Ainsi, l’argument relatif à la hausse des charges d’exploitation devait être retenu, étant relevé qu’en matière de bail, il est admis que les charges d’exploitation augmentent de 0.5% par année.
g. C_____ s’en est remise, par courrier du 25 août 2016, à justice concernant la recevabilité de l’écriture de la A_____ du 15 août 2016. Pour le surplus, il n’était pas admis que les charges d’exploitation augmenteraient systématiquement de 0.5% par année.
C. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit :
a. En date du 14 mars 1997, la A_____ et C_____ ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de trois pièces situé au 3ème étage de l’immeuble sis _____ à Genève.
Ce contrat a été conclu pour une durée initiale d’un an, soit du 1er avril 1997 au 31 mars 1998, avec clause de renouvellement tacite d’année en année.
Le loyer annuel a initialement été fixé à 10'596 fr., charges non comprises, ces dernières s’élevant à 1'200 fr. par année.
L’avis officiel de fixation du loyer initial indique, dans la rubrique des motifs des prétentions, « Taux de l’intérêt 5%. Maintien du pouvoir d’achat du capital exposé aux risques. Augmentation des charges d’exploitation. Réfection des peintures et papiers peints dans chambre et salon. ».
b. Par courrier du 20 novembre 2014, C_____ a soumis à la A_____ une demande en baisse de loyer fondée sur la baisse du taux d’intérêt hypothécaire de référence.
c. La A_____ a répondu négativement à cette requête en date du 16 décembre 2014, attirant l’attention de C_____ sur le fait que le loyer litigieux était inférieur à ceux qui se pratiquaient dans le quartier.
d. Par acte du 12 janvier 2015 déposé par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, C_____ a formé une requête en fixation judiciaire du loyer, respectivement en baisse de loyer.
e. Déclarée non conciliée le 27 avril 2015, la cause a été portée devant le Tribunal le 11 mai 2015.
C_____ a préalablement conclu à ce que la production d’un calcul de rendement soit ordonnée au 1er avril 1997, ainsi qu’au 31 mars 2015, toutes pièces utiles devant être produites.
Principalement, elle a conclu à ce que le loyer annuel de l’appartement litigieux soit fixé judiciairement à 9'000 fr. dès le 1er avril 1997, au prononcé d’une baisse de loyer de 26.47% à compter du 1er avril 2015, ainsi qu’à la restitution du trop-perçu de loyer en découlant.
f. Par mémoire-réponse du 2 septembre 2015, la A_____ a conclu au déboutement de C_____ de toutes ses conclusions.
La A_____ a offert de produire des exemples de loyers comparatifs.
g. Lors de l’audience du 6 octobre 2015, C_____ a retiré ses conclusions en fixation judiciaire du loyer, celles portant sur la baisse de loyer restant dès lors seules litigieuses.
Pour le surplus, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
La A_____ a fait valoir que le loyer litigieux était resté inchangé depuis plus de trente ans.
C_____ a allégué que l’immeuble était dans un état vétuste.
h. Les premiers juges ont procédé à une inspection locale de l’appartement litigieux le 3 décembre 2015. Ils ont constaté l’état extérieur de l’immeuble ainsi que l’état et les caractéristiques de l’appartement litigieux.
i. Les parties ont plaidé oralement lors de l’audience du 26 janvier 2016.
C_____ a persisté dans ses conclusions en baisse de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire de référence, en relevant que la A_____ n’avait produit aucun exemple de loyer comparatif du quartier.
La A_____ a indiqué que dans la mesure où l’immeuble avait bénéficié de subventions émanant de l’Etat et où le loyer était resté identique à la sortie du contrôle étatique, celui-ci devait être présumé non abusif.
EN DROIT
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
S'agissant d'un contrat de bail reconductible tacitement, soit de durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), la valeur litigieuse déterminante doit être calculée en fonction de la baisse de loyer requise, fixée annuellement et multipliée par vingt (art. 92 al. 2 CPC; ATF 139 III 209 consid. 1.2; 137 III 580 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4C.169/2002 du 16 octobre 2002, reproduit in Pra 2003 n. 124 p. 661 consid. 1.1).
Dans ses conclusions de première instance, la locataire a sollicité une baisse de loyer de 26.47%, correspondant à la fixation du loyer annuel litigieux à 7'788 fr., soit une différence de 2'208 fr. par année (10'596 fr. - 7'788 fr.).
Cette différence devant être multipliée par vingt, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., seuil prévu pour l’admissibilité de l’appel.
1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
L'appel a été interjeté dans le délai, eu égard à la suspension des délais intervenue (art. 145 al. 1 let. a CPC), et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
La pièce nouvelle produite par l’intimée, datée du 11 décembre 1991, aurait pu et dû être produite au cours de la procédure de première instance. Elle est donc irrecevable.
3.1 Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable au sens des art. 29 Cst. et 6 CEDH, le droit d'être entendu garantit notamment le droit pour une partie à un procès de prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et de se déterminer à son propos, que celle-ci contienne ou non de nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement susceptible d'influer sur le jugement à rendre. Il appartient en effet aux parties, et non au juge, de décider si une prise de position ou une pièce nouvellement versée au dossier contient des éléments déterminants qui appellent des observations de leur part. Ce droit à la réplique vaut pour toutes les procédures judiciaires. Toute prise de position ou pièce nouvelle versée au dossier doit dès lors être communiquée aux parties pour leur permettre de décider si elles veulent ou non faire usage de leur faculté de se déterminer (arrêt du Tribunal fédéral 5A_779/2010 du 1er avril 2011 consid. 2.2 et les références citées).
Si une partie considère qu'il est nécessaire de répliquer à une prise de position qui lui est notifiée, elle doit sans retard, soit requérir l'autorisation de se déterminer, soit adresser sa réplique au tribunal. Une autorité ne peut considérer, après un délai de moins de dix jours depuis la communication d'une détermination à une partie, que celle-ci a renoncé à répliquer et rendre sa décision. Le "délai raisonnable" sur lequel doit compter l'autorité ne saurait en tous les cas être supérieur à celui pour recourir (arrêt du Tribunal fédéral 5A_614/2015 du 16 octobre 2015 consid. 3.1 et les références citées).
3.2 Dans le cas présent, la duplique de l’intimée a été transmise à l’appelante par la Cour le 9 août 2016. Cette dernière indiquait par ailleurs que la cause était gardée à juger.
En date du 15 août 2016, l’appelante a déposé une réplique spontanée, à laquelle l’intimée a dupliqué par courrier du 25 août 2016.
Eu égard au délai dans lequel a été déposée la réplique du 15 août 2016, inférieur à une semaine, cette dernière ne sera pas écartée de la procédure.
Il en va de même de la duplique de l’intimée du 25 août 2016.
4.1 L’art. 310 let. b CPC prévoit que l’appel peut être formé pour constatation inexacte des faits.
Cette disposition habilite l’instance supérieure à revoir les faits sans restriction, ce qui découle de la nature ordinaire de la voie de l’appel en vertu de laquelle le litige se continue pour ainsi dire devant l’instance supérieure. En d’autres termes, l’instance d’appel – sous réserve de ce que lui impose la maxime des débats lorsqu’elle s’applique (art. 55 CPC) – n’est nullement liée par l’appréciation des faits à laquelle s’est livré le juge de première instance; elle peut administrer les preuves comme le prévoit l’art. 316 al. 3 CPC (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
Aux termes de l'art. 29 al. 1 Cst., commet un déni de justice formel et viole donc cette disposition, l'autorité qui se refuse à statuer ou ne le fait que partiellement, n'établit pas entièrement les faits ou n'examine qu'une partie de la requête (ATF 135 I 6 consid. 2.1; 134 I 229 consid. 2.3).
Sur la base de cette garantie constitutionnelle, les parties sont en droit de solliciter la rectification ou le complément de l'état de fait, sur les faits pertinents pour la solution du litige (ACJC/486/2016 consid. 3.3.1).
Le droit d'être entendu comprend le devoir minimum pour l'autorité d'examiner et de traiter les problèmes pertinents. Ce devoir est violé lorsque le juge ne prend pas en considération des allégués, arguments, preuves et offres de preuve présentés par l'une des parties et importants pour la décision à rendre. Il incombe à la partie soi-disant lésée d'établir que l'autorité n'a pas examiné certains éléments qu'elle avait régulièrement avancés à l'appui de ses conclusions et que ces éléments étaient de nature à influer sur le sort du litige (ATF 135 I 187 consid. 2.2).
4.2 Selon l’appelante, les premiers juges auraient omis de prendre en compte le caractère subventionné de l’immeuble considéré ainsi que le contrôle étatique des loyers en découlant. L’appelante estime que du fait de cette omission, le jugement querellé devrait être annulé.
S’il est correct que les premiers juges n’ont pas expressément fait mention de ce fait dans leur raisonnement juridique, ce dernier apparaît dans la partie en fait du jugement entrepris. Il a donc été pris en compte par le Tribunal.
En tout état de cause, au vu de ce qui suit, cette question n’est pas déterminante pour la solution du litige.
5.1 Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
Lorsque le locataire demande la diminution du loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence, le juge applique la méthode relative (ATF 126 III 124 consid. 2a et les arrêts cités), mais en poursuivant son examen rétrospectif jusqu’à la dernière modification du loyer consécutive à une variation du taux hypothécaire (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Cette méthode consiste, à partir des bases de calcul de la dernière fixation du loyer, à examiner comment ces bases ont évolué et si elles justifient une adaptation du loyer (ATF 120 II 240 consid. 2); elle permet de tenir compte non seulement de la dernière baisse du taux hypothécaire, mais de toutes les variations du taux hypothécaire antérieures non prises en considération depuis la dernière fixation du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 précité consid. 4.1). Une modification de 1/4% du taux hypothécaire de référence suffit pour modifier le loyer (art. 13 al. 1-2 OBLF).
Dans des situations exceptionnelles, le Tribunal fédéral admet toutefois que le locataire se prévale d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue (loyers usuels du quartier, calcul de rendement; art. 269 et 269a CO) pour examiner une demande de baisse de loyer. Le cas où le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé constitue l'une de ces situations exceptionnelles justifiant le recours à la méthode absolue (ATF 123 III 76 consid. 4c; 121 III 397 consid. 2b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4C.236/2004 du 12 novembre 2004 consid. 2.2; 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 2b/ff).
Le bailleur peut s'opposer à la demande de baisse du loyer fondée sur la méthode relative, en excipant que le loyer n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul, puisque, selon la méthode absolue, il ne lui procure pas un rendement abusif (ATF 121 III 163 consid. 2). Il peut opposer alternativement, soit que le rendement net de la chose louée n'est pas excessif (art. 269 CO), soit que le montant du loyer correspond aux loyers usuels dans la localité ou le quartier et qu'ils ne sont donc pas abusifs (art. 269a let. a CO) (ATF 122 III 257 consid. 4).
Lorsqu'il oppose à la demande de baisse des facteurs de hausse, le bailleur assume le fardeau de la preuve (Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 4.3.12, p. 418).
5.1.1 Dans le cas présent, l’intimée a fondé sa demande de baisse de loyer du 20 novembre 2014 sur l’évolution du taux d’intérêt hypothécaire de référence.
Lors de la dernière fixation du loyer, soit à la conclusion du contrat de bail le 14 mars 1997, les parties ont tenu compte du taux d’intérêt hypothécaire de référence, alors fixé à 5%.
La demande de baisse de loyer de l’intimée est intervenue le 20 novembre 2014, soit alors que ledit taux se montait à 2%.
L’évolution du taux d’intérêt hypothécaire de référence de 5% à 2% permet une baisse de loyer de 26.47%, à laquelle a potentiellement droit l’intimée.
L’appelante n’a pas donné de suite favorable à la requête précitée de l’intimée, et a invoqué à cet effet, dans sa réponse du 16 décembre 2014 à la locataire, les loyers usuels du quartier.
L’appelante n’a cependant produit aucun exemple de loyer comparatif pratiqué dans le quartier au cours de la présente procédure.
Dans son écriture d’appel, l’appelante relève que l’état locatif de l’immeuble considéré a été soumis à un contrôle étatique et que le loyer de l’appartement litigieux n’a pas été majoré et est resté identique suite à la sortie de l’immeuble dudit contrôle. Selon elle, cela exclurait le prononcé d’une baisse de loyer. En d’autres termes, le loyer litigieux ne lui procurerait pas un rendement abusif.
Se pose la question de savoir si, de cette façon, l’appelante entend modifier son argumentation, voire cumuler les moyens de défense pourtant alternatifs susceptibles d’être invoqués suite à une demande de baisse de loyer, correspondant aux loyers du quartier ou au rendement non abusif.
Ce point peut rester indécis, en tant que le moyen est infondé.
L’appelante n’a en effet pas produit de calcul de rendement lui permettant de démontrer que le loyer litigieux ne lui procurerait pas de rendement excessif.
Par ailleurs, il n’a pas été démontré que le loyer de l’appartement faisant l’objet du présent litige aurait été contrôlé.
5.2 L’appelante invoque ensuite une hausse de l’indice suisse des prix à la consommation.
Lorsque débute la procédure devant le juge, le locataire doit indiquer les facteurs de baisse dont il se prévaut. Le bailleur doit également faire connaître les critères qu’il oppose à la demande. Le cadre du débat est ainsi en principe fixé (Lachat, op. cit., p. 418).
Le critère de l’art. 269a let. e CO est fondé sur les coûts. Il s’agit d’un facteur relatif de fixation du loyer. Il peut être cumulé ou compensé avec d’autres facteurs relatifs (Lachat, op. cit., p. 495-496). A teneur des articles 269a let. e CO et 16 OBLF, le bailleur peut prétendre à la compensation du renchérissement pour la part de son investissement considérée comme exposée aux risques, c’est-à-dire ses fonds propres. L’art. 16 OBLF admet une revalorisation possible du loyer à raison de 40% de l’augmentation de l’indice suisse des prix à la consommation (Lachat, op.cit., page 495).
L’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation est un fait notoire (art. 151 CPC). Le juge est censé la connaître et les parties n’ont pas à la prouver (Lachat, op. cit., p. 497). Cependant, le juge n'a pas à la prendre en compte d'office (cf. LACHAT, op. cit., loc. cit., note 273).
5.2.1 In casu, l’appelante n’a pas invoqué l’indice suisse des prix à la consommation au cours de la procédure de première instance en vue de compenser la baisse de loyer sollicitée par l’intimée.
L’invocation de l’évolution de l'indice, qui n’intervient qu’au stade de l’appel, est tardive et ne saurait être prise en compte (cf. art. 317 al. 1 CPC).
5.3 Lorsque le locataire se prévaut d'une baisse des charges du bailleur, en particulier d'une baisse du taux hypothécaire de référence intervenue depuis la dernière fixation du loyer (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2, arrêt du Tribunal fédéral 4A_675/2011 consid. 3.2), le bailleur peut alors objecter que ses frais ont augmenté depuis cette dernière fixation (Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 19 ad art. 270a CO). Dans ce cas, il doit produire les pièces comptables. A défaut, il doit être débouté de sa demande. On ne saurait se satisfaire de tabelles relatives à l'évolution générale des charges (Lachat, op. cit., n. 4.12, p. 477).
5.3.1 En l’espèce, l’appelante indique qu’elle aurait subi une hausse de ses charges d’exploitation à hauteur de 0.5% par année, laquelle devrait être prise en considération en vue de déterminer la baisse de loyer.
Les allégations portant sur ce motif de compensation n’ont pas été invoquées par l’appelante au cours de la procédure de première instance. Il s’agit de faits nouveaux qui sont irrecevables (art. 317 al. 1 CPC).
En tout état, la bailleresse n’a pas démontré, par la production de pièces comptables, la hausse de ses charges d’exploitation.
5.4 Ainsi, c'est à raison que le Tribunal n'a pris en compte que la diminution du taux d’intérêt hypothécaire de référence de 5% à 2% justifiant une baisse de loyer de 26.47%. Le jugement entrepris sera donc confirmé.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 25 avril 2016 par A_____ contre le jugement JTBL/199/2016 rendu le 9 mars 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/524/2015-9-OSL.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Serge PATEK et Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.