POUVOIR JUDICIAIRE
C/19160/2019 ACJC/466/2021
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 19 AVRIL 2021
Entre
SI A______ SA, p.a. c/o B______ SA, sise ______ (GE),
C______ SA, sise ______ (VS), appelantes d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 septembre 2020, comparant toutes deux par Me Daniel UDRY, avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l'étude duquel elles font élection de domicile,
et
Madame F______, domiciliée ______ [GE], intimée, comparant par Me Erin WOOD BERGERETTO, avocate, rue du Conseil-Général 11, case postale, 1211 Genève 4, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. Par jugement JTBL/662/2020 du 21 septembre 2020, le Tribunal des baux et loyers a constaté que F______ était locataire de l'appartement de 2 pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis [no.] , avenue 1 à Genève (ch. 1 du dispositif), déclaré nulle la résiliation du bail du 6 mars 2017 donnée par E______ pour l'appartement précité (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
B. a. Par acte expédié le 27 octobre 2020 à la Cour de justice, SI A______ SA et C______ SA ont formé appel contre ce jugement. Elles ont conclu à son annulation et, cela fait, à ce qu'il soit ordonné à F______, ainsi qu'à tout autre occupant éventuel, de libérer immédiatement de sa personne et de ses biens l'appartement de 2 pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis [no.] , avenue 1 à Genève ainsi que la cave n° 2______, et de restituer les clés à B______ SA, avec menace de la peine de l'art. 292 CP, et à ce qu'elles soient autorisées à faire appel à la force publique ainsi qu'à tout huissier judiciaire afin de procéder à l'évacuation dès l'entrée en force de la décision à rendre par "le Tribunal des baux et loyers".
Elles ont produit une pièce nouvelle, à savoir un courriel du 15 octobre 2020 et des photos qui y étaient annexées.
b. Dans sa réponse du 30 novembre 2020, F______ a conclu au rejet de l'appel, à la confirmation du jugement attaqué et au déboutement de SI A______ SA et C______ SA de toutes leurs conclusions; subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour ferait droit à l'action en revendication et en évacuation, elle a conclu à l'irrecevabilité des conclusions en exécution directe, à ce qu'un délai de 12 mois dès l'entrée en force de la décision d'évacuation lui soit octroyé pour libérer l'appartement litigieux et à ce que SI A______ SA et C______ SA soient invitées à lui proposer des solutions de relogement comparables.
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives.
SI A______ SA et C______ SA ont allégué dans leur réplique un fait nouveau, à savoir que F______ n'était pas enregistrée à l'Office cantonal de la population et des migrations, et produit une pièce nouvelle à cet égard, soit un courrier du Service social de la Ville de Genève du 8 décembre 2020.
d. Elles ont produit une nouvelle pièce le 28 janvier 2021, soit un courrier de l'Office cantonal de la population et des migrations du 26 janvier 2021.
e. Les parties ont été avisées le 2 février 2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. SI A______ SA est propriétaire d'un appartement de 2 pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis [no.] , avenue 1 à Genève.
Ses statuts lui permettent de louer les appartements dont elle est propriétaire à ses propres actionnaires notamment.
b. Le 1er septembre 1989, le porteur des certificats n. 35 et 36 de la SI A______ SA liés à l'appartement susmentionné, bailleur, et E______, locataire, ont signé un contrat de bail portant sur la location de cet appartement ainsi que de la cave n° 2______.
Le bail prévoit que les locaux sont destinés à l'habitation exclusive de F______.
Il a été conclu pour une durée initiale d'une année et vingt-deux jours, du 9 octobre 1989 au 31 octobre 1990, renouvelable ensuite tacitement d'année en année sauf résiliation respectant un préavis de trois mois.
Le loyer a été initialement fixé à 1'440 fr. par mois, charges comprises. Par avenant du 9 juillet 1991 notifié à E______, il a été augmenté à 1'540 fr. par mois.
B______ SA est la régie en charge de la gestion de l'appartement (ci-après : "la Régie").
c. Depuis le début du bail, seule F______ occupe l'appartement, E______ n'y ayant jamais habité.
d. Le 19 mars 2014, SI A______ SA et C______ SA ont signé une convention de sociétariat par laquelle C______ SA a acquis les 92 actions de la SI contenues dans les deux certificats liés à l'appartement susmentionné.
Selon la convention, C______ SA avait la faculté de louer ou sous-louer la part de copropriété correspondant à l'appartement.
e. Le même jour, SI A______ SA et C______ SA ont signé un contrat de bail portant sur l'appartement pour une durée indéterminée, débutant le 19 mars 2014.
f. Le 25 novembre 2015, la Régie a envoyé à l'adresse de l'appartement un courrier au nom de "E______, à l'att. de Mme F______" pour l'avertir que la nouvelle bailleresse était C______ SA.
g. Le 6 mars 2017, E______ a sollicité la résiliation du bail de l'appartement. Il a demandé à la Régie que F______, qui occupait l'appartement depuis 28 ans, était âgée, solitaire et en mauvaise santé, puisse rester dans l'appartement jusqu'à la fin du mois de mai 2017.
h. Par courrier du 9 mars 2017 adressé à E______ à son adresse au [no.] , chemin 3, la Régie a répondu que la prochaine échéance du bail était au 31 octobre 2017.
Le même jour, la Régie a informé F______ de ce qui précède par courrier envoyé à l'adresse de l'appartement loué.
i. Le 13 mars 2017, E______ a confirmé qu'il restituerait l'appartement au 31 octobre 2017. Il souhaitait éviter de mettre F______ sous pression et lui permettre de disposer du temps nécessaire pour libérer l'appartement.
j. Par courrier du 5 mai 2017, envoyé à l'adresse de l'appartement au nom de "E______, à l'att. de Mme F______", la Régie a fixé au 27 juin 2017 l'état des lieux préliminaire.
k. Par courrier du 10 juillet 2017, envoyé à l'adresse de l'appartement au nom de "E______, à l'att. de Mme F______", la Régie, faisant suite à l'état des lieux préliminaire, les a informés que certains éléments devaient être remis en état à leurs frais avant la restitution définitive de l'appartement.
l. Le 18 octobre 2017, E______ a relayé à la Régie la demande de F______ de pouvoir prolonger le bail pour trois mois.
m. Par courrier du 25 octobre 2017 envoyé à E______ à son adresse, la Régie a refusé la demande et a confirmé que l'état des lieux de sortie se tiendrait le 2 novembre 2017.
n. Le 2 novembre 2017, l'ancien conseil de F______ a demandé à la Régie d'annuler l'état des lieux de sortie, sa mandante n'ayant pas encore trouvé de nouveau logement.
o. Par courrier du 3 novembre 2017 adressé à E______ au [no.] , chemin 3, la Régie l'a averti que depuis le 1er novembre 2017, il occupait de manière illicite l'appartement.
p. Le 30 mai 2018, le conseil de la bailleresse a informé le conseil de F______ que la Régie avait tenté de reloger cette dernière, mais sans succès F______ ayant refusé catégoriquement toute proposition. Après plus de six mois de patience, la bailleresse allait demander son évacuation.
Par courrier du 5 juin 2018, la bailleresse a informé E______ qu'une requête en évacuation allait être déposée.
q. Le 8 juin 2018, SI A______ SA et C______ SA ont déposé une requête en revendication à l'encontre de F______ auprès du Tribunal de première instance.
Par jugement JTPI/9028/2019 du 21 juin 2019, le Tribunal a déclaré la requête irrecevable pour incompétence, à la suite de l'arrêt de la Cour ACJC/646/2019 du 6 mai 2019 retenant que le Tribunal des baux et loyers était désormais compétent à raison de la matière pour statuer sur tout litige relatif aux baux et loyers opposant un bailleur principal à un sous-locataire.
r. Par requête déposée le 22 août 2019 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience de conciliation du 17 octobre 2019 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2019, SI A______ SA et C______ SA ont conclu à ce que le Tribunal ordonne l'évacuation de F______ de l'appartement litigieux, sous la menace de la peine prévue par l'art. 292 CP, et les autorise à faire appel à la force publique ainsi qu'à tout huissier judiciaire afin de procéder à son évacuation dès l'entrée en force du jugement.
Elles ont soutenu que le contrat de bail avait été signé avec E______ et qu'il en était donc l'unique locataire. E______ serait donc un sous-sous-bailleur sous-sous-louant l'appartement à F______. Or, une sous-location était illicite si dès le départ, le sous-locataire n'avait pas l'intention de vivre dans l'appartement. Tel était le cas en l'espèce puisqu'il découlait très clairement du contrat et des faits postérieurs à la conclusion du bail que E______ n'avait jamais habité l'appartement. Ainsi, un tel contrat de sous-location ne serait pas valable.
s. Par mémoire réponse du 3 décembre 2019, F______ a conclu, principalement, à ce que le Tribunal dise et constate qu'elle est locataire de l'appartement et que la résiliation est nulle, rejette l'action en revendication et en évacuation et déclare irrecevables les conclusions en exécution directe.
Subsidiairement, elle a conclu à ce que le Tribunal lui octroie un sursis de douze mois dès l'entrée en force de la décision d'évacuation et invite les demanderesses à lui proposer des solutions de relogement.
F______ a notamment allégué qu'elle occupait le logement depuis plus de trente ans. Elle s'était toujours acquittée du loyer et payait l'assurance RC qui était à son nom. La Régie s'était toujours adressée à elle pendant les relations contractuelles, encore récemment en lui faisant parvenir les bulletins de versement pour les indemnités pour occupation illicite, si bien qu'elle se considérait comme locataire de l'appartement. Elle n'avait jamais réagi aux échanges concernant la résiliation du bail par E______. Elle était âgée de 80 ans et son état de santé s'était dégradé. Elle était très attachée au quartier. Elle était disposée à déménager mais ne pouvait entreprendre seule des démarches et souhaitait que la Régie lui propose des logements dans le même quartier.
t. Lors de l'audience du 9 juin 2020, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives.
SI A______ SA et C______ SA ont précisé que les indemnités pour occupation illicite étaient à jour et qu'elles souhaitaient vendre l'appartement libre de tout occupant car la propriétaire avait de gros problèmes de liquidités. F______, quant à elle, refusait que quiconque entre dans l'appartement, lequel n'était de surcroît pas dans un état présentable. Ainsi, l'appartement n'avait pas pu encore être mis en vente faute d'avoir pu en estimer sa valeur.
F______ a déclaré qu'elle percevait environ 4'000 fr. par mois. Elle se trouvait dans une situation extrêmement difficile et était complètement épuisée. Quitter cet appartement serait pour elle "la guillotine". Elle vivait dans cet appartement depuis 31 ans. Toute la correspondance en lien avec cet appartement lui était adressée directement. E______ était son ancien compagnon. Ils avaient vécu ensemble de 1970 à 1985. Il lui avait ensuite pris cet appartement en 1989 et n'y avait jamais habité. Il avait subi des "pressions médicales et privées" qui l'avaient forcé à résilier le bail.
Elle avait autorisé des visites mais n'avait plus laissé l'accès à l'appartement depuis l'apparition du COVID 19.
u. Par plaidoiries finales écrites du 15 juillet 2020, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
v. Dans son jugement du 21 septembre 2020, le Tribunal a relevé qu'il était établi que le bail avait été conclu pour y loger, dès le départ, F______, ce dont la régie était parfaitement au courant. Dans ce sens, F______ avait toujours habité elle-même, seule, dans l'appartement. La Régie s'était adressée à elle en ce qui concerne le bail en envoyant tous ses courriers à l'attention de F______. Encore récemment, la Régie avait fait parvenir à F______ des bulletins de versement pour le paiement des indemnités pour occupation illicite. Ainsi, pendant 31 ans, F______ avait habité l'appartement, au su de la Régie, et partant des demanderesses, tel que cela avait été prévu contractuellement.
Ainsi, la réelle et commune volonté des parties était bien de louer l'appartement à F______. Le contrat simulé, signé avec E______, devait donc être considéré comme nul. Partant, E______, qui n'était pas partie au contrat, ne pouvait pas le résilier. Le congé était donc nul, de sorte que les demanderesses seraient déboutées de l'intégralité de leurs conclusions.
w. Le 15 octobre 2020, la Régie a informé le conseil de SI A______ SA et C______ SA de ce que, sans nouvelles de F______, ses voisins s'étaient inquiétés et que la police était intervenue pour ouvrir sa porte. Elle n'était alors pas présente. Des photos de l'appartement ont été prises à cette occasion qui laissent apparaître que le sol de l'appartement, apparemment non meublé, est intégralement couvert de sacs en papier et en plastique qui semblent contenir des déchets.
EN DROIT
Lorsque la validité d'une résiliation de bail est contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 111 II 384 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2019 du 25 février 2019 consid. 6).
En l'espèce, le refus, par le Tribunal, de prononcer de l'évacuation de l'intimée, est contesté, de sorte que la voie de l'appel est ouverte, la valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr. au vu du loyer allégué de 1'540 fr.
1.2 Interjeté selon la forme et dans le délai prescrits, l'appel est recevable (art. 311 al. 1 CPC).
1.3 Les appelantes ont produit de nouvelles pièces et fait valoir de nouveaux faits.
1.3.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC).
1.3.2 En l'espèce, le courriel du 15 octobre 2020 ainsi que les photos qui l'accompagnaient, postérieurs au jugement attaqué, sont recevables. Il en va de même de l'échange de courriels des 13 et 14 octobre 2020 produit par l'intimée.
Les appelantes ont également déposé des courriers des 8 décembre 2020 et 26 janvier 2021, faisant suite à des demandes de leur part des 24 novembre 2020 et 21 janvier 2021. En l'absence d'explication quant aux motifs pour lesquels les renseignements y figurant ne pouvaient être requis et obtenus lors de la procédure devant le Tribunal, ces pièces sont irrecevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant.
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
2.1 2.1.1 Un acte est simulé au sens de l'art. 18 CO lorsque les deux parties sont d'accord que les effets juridiques correspondant au sens objectif de leur déclaration ne doivent pas se produire et qu'elles n'ont voulu créer que l'apparence d'un acte juridique à l'égard des tiers (ATF 123 IV 61 consid. 5c/cc p. 68; 112 II 337 consid. 4a p. 343; 97 II 201 consid. 5 p. 207 et les arrêts cités). La volonté de simuler un acte juridique est nécessairement liée à une intention de tromper (Wiegand, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ème éd. 2020, n° 51 ad art. 18 CO).
La volonté véritable des parties tendra soit à ne produire aucun effet juridique, soit à produire un autre effet que celui de l'acte apparent; dans ce dernier cas, les parties entendent en réalité conclure un second acte dissimulé (ATF 123 IV 61 consid. 5c/cc p. 68; 112 II 337 consid. 4a p. 343). Juridiquement inefficace d'après la volonté réelle et commune des parties, le contrat simulé est nul (ATF 123 IV 61 consid. 5c/cc p. 68; 97 II 201 consid. 5 p. 207 et les arrêts cités), tandis que le contrat dissimulé - que, le cas échéant, les parties ont réellement conclu - est valable si les dispositions légales auxquelles il est soumis quant à sa forme et à son contenu ont été observées (ATF 117 II 382 consid. 2a p. 384 s.; 96 II 383 consid. 3a p. 390; arrêt du Tribunal fédéral 4A_362/2012 du 28 septembre 2012 consid. 4.1 et les références).
2.1.2 Dans un contrat générateur d'obligations, la prestation est un comportement déterminé du débiteur, par lequel il procure un avantage (patrimonial ou non patrimonial) au créancier. Il s'agit du comportement que le créancier peut exiger du débiteur en exécution de son obligation. Par une stipulation pour autrui (art. 112 CO), les parties à un contrat générateur d'obligations, créancier, et débiteur conviennent que le débiteur fournira la prestation à un tiers, le bénéficiaire (Tevini, Commentaire romand, CO I, 2ème éd., 2012, n. 1 ad art. 112 CO).
2.2 2.2.1 En l'espèce, le Tribunal a considéré que le bail avait été conclu pour y loger, dès le début de celui-ci, l'intimée, laquelle y avait toujours habité. La réelle et commune intention des parties était ainsi de lui louer l'appartement, de sorte que le contrat signé avec E______ était simulé. Cela étant, le contrat précise expressément et de manière claire que l'appartement est destiné à l'habitation exclusive de l'appelante. En ce sens, les parties ne créaient aucune apparence et elles n'avaient aucune intention de tromper quiconque. Les déclarations des parties et leur volonté concordent par ailleurs, en ce sens qu'elles souhaitaient effectivement mettre à disposition de l'intimée l'appartement loué. Les correspondances en relation avec l'appartement étaient adressées par la régie en charge de l'immeuble à "E______, à l'att. de Mme F______", ce qui montre également que le locataire était effectivement E______, mais que le destinataire intéressé à ces communications était l'intimée, qui occupait effectivement les locaux, conformément à la volonté exprimée des parties de lui en laisser la jouissance. Aucun élément figurant à la procédure ne permet de comprendre pourquoi les parties auraient voulu désigner E______ en qualité de locataire.
Comme les appelantes le relèvent, la présente cause n'est pas comparable à celle ayant donné lieu à l'arrêt de la Cour ACJC/332/2019 dans la mesure où, dans cette affaire, le bail avait été conclu avec un locataire qui n'était pas l'occupant effectif des locaux, mais qui avait été mentionné parce que les personnes qui y habitaient ne disposaient pas des autorisations nécessaires et ne pouvaient ainsi pas être mentionnées comme locataires. Le bail n'indiquait en revanche pas, contrairement au cas d'espèce, que l'appartement était destiné à leur habitation exclusive. Le Tribunal ne pouvait donc pas se fonder sur ce précédent pour considérer que le contrat conclu avec E______ était simulé.
De plus, comme le relève Lachat (Commentaire romand, CO I, 2ème éd., 2012, n. 2 ad art. 256 CO), le contrat de bail indique d'ordinaire la destination des locaux (Gebrauchszweck), parfois avec quelques détails (par exemple : "à destination d'un centre d'enseignement audiovisuel de langues et de traduction"), mais plus rarement les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), tels le cercle des utilisateurs (par exemple le bail d'une voiture qui mentionne le nom du conducteur autorisé).
Cela étant, une telle précision sur la manière dont les locaux seraient utilisés, et en particulier sur la personne qui les occuperait, n'est pas exclue et elle n'a pas pour effet de modifier les parties au contrat et de conférer à l'occupant la qualité de locataire.
Il en résulte ainsi que le bail conclu avec E______ en qualité de locataire n'est pas simulé et donc, pas nul, contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal.
Aucun élément ne permet par ailleurs de considérer que l'intimée serait devenue titulaire du bail par actes concluants.
2.2.2 Pour le surplus, le bail a été valablement résilié par le locataire, la résiliation prenant effet au 31 octobre 2017.
Le titre sur lequel se fondait l'occupation de l'appartement par l'intimée n'est ainsi plus en vigueur, de sorte que la précitée doit restituer les locaux, ce qu'elle ne conteste pas devant la Cour dans l'hypothèse où le contrat n'est pas nul et qu'elle n'a pas la qualité de locataire, comme cela a été retenu supra.
Il sera dès lors fait droit à la requête d'évacuation formée par les appelantes.
En l'espèce, les appelantes ont requis le prononcé de l'exécution de l'évacuation. Comme le relève l'intimée, celle-ci doit être prononcée dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC. La Cour renverra donc la cause au Tribunal en vue de statuer sur les conclusions en exécution directe du jugement dans ladite composition.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 27 octobre 2020 par SI A______ SA et C______ SA contre le jugement JTBL/662/2020 rendu le 21 septembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19160/2019.
Au fond :
Annule ce jugement et cela fait, statuant à nouveau :
Condamne F______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec elle l'appartement situé au 3ème étage de l'immeuble sis [no.] , avenue 1 à Genève ainsi que la cave n° 2______.
Renvoie la cause au Tribunal pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions d'appel.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Elodie SKOULIKAS, Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.