POUVOIR JUDICIAIRE
C/25783/2022 ACJC/449/2025
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 31 MARS 2025
Entre
Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 4 juin 2024, représenté par Me Gérard BRUTSCH, avocat, rue Prévost-Martin 5, case postale 60, 1211 Genève 4,
et
Monsieur B______, domicilié ______ [GE], intimé,
Monsieur C______, domicilié ______ [GE], autre intimé,
D______ SA, c/o E______ Sàrl, ______ [GE], autre intimée.
EN FAIT
b. Les précités n'ont pas répondu à l'appel dans le délai fixé à cet effet.
c. La cause a été gardée à juger le 27 septembre 2024, ce dont les parties ont été avisées le jour même.
C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a. Le 16 février 2011, C______ et B______, locataires, et A______, bailleur, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'une arcade de 120 m2 située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à F______ [GE], destinée à l'exploitation d'une discothèque. La gérance de l'immeuble est assurée par G______ (ci-après : la régie).
Le bail a débuté le 1er janvier 2011. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 54'000 fr. par an, soit 4'500 fr. par mois, et la provision pour charges (chauffage, eau chaude, climatisation) à 3'000 fr. par an, soit 250 fr. par mois.
b. Le 28 février 2011, les mêmes parties ont conclu un second contrat de bail à loyer portant sur la location de locaux commerciaux de 36 m2 situés au 1er étage de l'immeuble susmentionné, destinés à l'usage de bureaux.
Le bail a débuté le 1er mars 2011. Le loyer a été fixé à 11'400 fr. par an, soit 950 fr. par mois, et la provision pour charges (chauffage, eau chaude, climatisation) à 1'200 fr. par an, soit 100 fr. par mois.
c. Le 11 novembre 2019, B______, locataire, et A______, bailleur, ont conclu un nouveau contrat de bail à loyer portant sur la location des locaux précités, ainsi que d'autres surfaces dans le même immeuble, pour un total de 371 m2 répartis au sous-sol, au rez-de-chaussée et au 1er étage.
Le bail a débuté le 15 novembre 2019, les locaux étant destinés à l'exploitation d'un bar-restaurant, d'une buvette, d'une discothèque et de bureaux. Le loyer a été fixé à 97'200 fr. par an, soit 8'100 fr. par mois, et la provision pour charges (chauffage, eau chaude) à 4'000 fr. par an, soit environ 333 fr. 30 par mois.
Selon les clauses particulières du contrat, ce nouveau bail « annul[ait] toute convention antérieure relative aux locaux loués ». Il y était en outre stipulé ce qui suit :
« Participation sur travaux à charge bailleur : L'ensemble des travaux prévu par le locataire devra faire l'objet d'une étude effectuée par un mandataire professionnellement qualifié (architecte et ingénieur civil) et d'un dépôt d'autorisation de construire auprès des autorités compétentes. […]
Gratuité du loyer : Le locataire, procédant aux travaux de rénovation ainsi qu'à l'obtention des autorisations y relatives, à ses frais, 9 mois de gratuité de loyer hors charges, […] lui sont octroyés et ce dès le 15 novembre 2019. […] Le premier loyer est dû à partir du 15 août 2020 ».
d. Le 15 décembre 2021, dans le cadre de la cause C/2______/2013 opposant B______ et C______ (demandeurs) à A______ (défendeur), dont l'objet ne ressort pas du dossier, le Tribunal a homologué la transaction suivante :
« 1. Il est convenu que les locataires sont exonérés du paiement du loyer net pour l'ensemble des locaux faisant l'objet de l'ancien bail du 16 février 2011 et du nouveau bail du 11 novembre 2019, dès le 1er septembre 2019, sous réserve des décomptes de charges.
Dès l'obtention de l'autorisation par le bailleur en vue de l'homologation des vitrines et portes (entrée de l'ancienne discothèque et entrée de la nouvelle arcade), le délai de neuf mois de gratuité de loyer, hors charges, prévu au deuxième paragraphe des clauses particulières du contrat de bail du 11 novembre 2019 commencera à courir.
Le bailleur ne s'oppose pas à l'ajout de la société D______ SA à titre de colocataire du contrat de bail du 11 novembre 2019 sous réserve des vérifications usuelles concernant la solvabilité de cette société.
Les parties n'ont plus aucune prétention à faire valoir les unes envers les autres concernant les deux baux susmentionnés moyennant bonne exécution du présent accord et sous réserve des décomptes de charges.
Le présente procès-verbal vaut décision entrée en force au sens de l'article 241 CPC, le Tribunal condamnant les parties à respecter et à exécuter toutes les clauses du présent accord.
La cause est rayée du rôle. »
e. Le 22 novembre 2022, B______, C______ et D______ SA (ci-après : les demandeurs ou les intimés) ont déposé une requête de conciliation à l'encontre de A______ (ci-après : le bailleur ou l'appelant), concluant à ce que ce dernier soit condamné à leur rembourser la somme de 38'603 fr. Le 20 mars 2023, suite à l'échec de la tentative de conciliation, ils ont introduit leur demande en paiement - à savoir un courrier renvoyant à leur requête de conciliation (annexée audit courrier) - devant le Tribunal.
Ils ont allégué avoir continué à payer le loyer des bureaux situés au 1er étage, pour la période du 1er septembre 2019 au 31 mars 2022, ce qui correspondait à un montant total de 31'350 fr. (950 fr. x 33 mois) (allégué 5). Suite à la transaction du 15 décembre 2021, ils avaient également payé deux montants de 4'500 fr. «s'agissant des locaux en sous-sol», soit 9'000 fr. en tout (allégué 6). En outre, ils avaient contesté les décomptes de frais accessoires pour les exercices 2017 à 2021 (allégué 7). A ce sujet, ils renvoyaient au courrier « extrêmement détaillé » qu'ils avaient adressé au conseil du bailleur le 24 mai 2022 (allégué 8). Eu égard aux termes de la transaction du 15 décembre 2021, ils avaient donc versé en trop, depuis le 1er septembre 2019, un montant global de 40'659 fr. (recte : 40'350 fr. [31'350 fr. + 9'000 fr.]). En tenant compte des montants déjà remboursés par le bailleur, celui-ci devait encore leur rembourser la somme de 38'603 fr. (allégué 9).
En annexe à la demande, ils ont produit pêle-mêle des dizaines de documents non assemblés, sans numérotation intelligible ni bordereau, comprenant notamment des tableaux, des décomptes de la régie listant divers paiements effectués par C______ et la société H______ SARL, ainsi que de nombreuses factures et décomptes de frais accessoires. Hormis la transaction du 15 décembre 2021 (« pièce 1 » mentionnée à l'allégué 1) et le courrier du 24 mai 2022 adressé au conseil du bailleur (« pièce 2 » mentionnée à l'allégué 8), la demande ne fait aucune référence aux documents susmentionnés.
f. Dans sa réponse du 17 mai 2023, le bailleur a conclu au rejet de la demande. Il a contesté les allégués 5 à 9 de la demande, exposant que les « chiffres » mentionnés à l'allégué 5 étaient erronés et qu'il ignorait à quoi correspondaient les montants de 4'500 fr. figurant à l'allégué 6. Selon un décompte établi par la régie (pièce 1 déf.), B______ s'était acquitté, de fin 2019 à mi-avril 2023, d'un montant de quelque 18'837 fr., correspondant pour l'essentiel aux acomptes de charges dont le précité restait redevable au-delà du 1er septembre 2019. Au surplus, la qualité de locataire n'avait jamais été conférée à D______ SA, de sorte que celle-ci ne disposait pas de la légitimation active.
g. A l'audience du Tribunal du 10 octobre 2023, les demandeurs ont déposé des déterminations spontanées, aux termes desquels ils ont amplifié leurs conclusions et conclu au paiement de 43'103 fr. Ils ont déposé une nouvelle liasse de documents, sans bordereau, contenant notamment le contrat de bail du 16 février 2011 (annexe 1), la transaction du 15 décembre 2021 (annexe 2), le contrat de bail du 28 février 2011 (annexe 3), divers relevés de compte, avis de débit et avis de crédit (annexes 4 et 5), ainsi que des tableaux peu compréhensibles faisant état de différences entre des factures et des décomptes de charges (annexe 6).
h. Dans ses déterminations du 17 novembre 2023, le bailleur a conclu au déboutement des demandeurs. Il s'est notamment prévalu du fait que la transaction du 15 novembre 2021 valait pour solde de tout compte. Il a allégué que plusieurs paiements effectués après le 1er septembre 2019 concernaient en réalité des loyers déjà échus à cette date. Il était par ailleurs impossible - au vu des pièces produites et des explications confuses des demandeurs - de déterminer quels paiements avaient été effectués par qui (C______, B______, H______ SARL ?) et à quel titre (locaux concernés, mensualités concernées ?).
i. A l'audience du 6 février 2024, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives, sans formuler d'offres de preuve complémentaires. Le Tribunal a ensuite gardé la cause à juger.
D. Dans la partie "EN FAIT" du jugement attaqué, le Tribunal a dressé la liste d'une trentaine de paiements effectués par C______ et B______ entre le 1er septembre 2019 et le 31 mai 2022, sans se référer aux allégués des parties et/ou aux pièces produites par celles-ci. Dans la partie "EN DROIT" du jugement, il a retenu, en substance, que D______ SA n'avait pas la légitimation active, faute d'être partie aux baux conclus en février 2011 et novembre 2019. Contrairement à ses allégations, A______ n'avait pas affecté la totalité des paiements litigieux à des arriérés de loyer antérieurs au 1er septembre 2019. Il n'avait pas non plus établi de décomptes de charges pour les exercices 2019 à 2022, de sorte qu'il ne pouvait pas exiger des locataires qu'ils s'acquittent des charges y afférentes. Partant, ceux-ci pouvaient prétendre au remboursement des paiements effectués en trop conformément à l'art. 62 CO.
EN DROIT
2.1.2 La qualité pour agir (légitimation active) ou pour défendre (légitimation passive) est une question de droit matériel. La légitimation active se réfère à la titularité du droit matériel invoqué dans le cadre du procès, tandis que la légitimation passive se rapporte à l'obligation correspondante (ATF 142 III 782 consid. 3.1.3.2; 130 III 417 consid. 3.1 et 3.4). Cette question - que le juge examine d'office - ressortit aux dispositions applicables au fond du litige; son défaut conduit au rejet de l'action, qui intervient indépendamment de la réalisation des éléments objectifs de la prétention concernée (ATF 138 III 537 consid. 2.2.1). Il incombe au demandeur de prouver les faits dont il tire sa qualité pour agir (art. 8 CC; ATF 123 III 60 consid. 3a).
En vertu de l'art. 221 al. 1 let. e CPC, la demande contient l'indication, pour chaque allégation, des moyens de preuves proposés. Le but de cette exigence est, notamment, que le tribunal puisse reconnaître sur quels faits se fonde le demandeur et avec quoi il entend les prouver (arrêt du Tribunal fédéral 5A_822/2022 du 14 mars 2023 consid. 6.3.2.2). Un moyen de preuve ne doit être considéré comme régulièrement offert que lorsque l'offre de preuve peut être reliée sans équivoque à l'allégation de fait qui doit ainsi être prouvée, et inversement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_360/2017 du 30 novembre 2017 consid. 4). Il n'est pas exclu que le renvoi à une pièce puisse respecter l'exigence de motivation, à condition cependant que les passages pertinents soient mentionnés clairement dans la demande et qu'il n'existe pas de doute sur sa portée si bien qu'une reproduction mot à mot n'aurait aucun sens (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2017 du 22 janvier 2018 consid. 5.1, résumé in RSPC 2018, 1713). En revanche, un simple renvoi en bloc à des pièces du dossier en guise d'exposé des faits ne satisfait pas à ces exigences (arrêts du Tribunal fédéral 4A_264/2015 du 10 août 2015 consid. 4.2.2; 5A_61/2015 du 20 mai 2015 consid. 4.2.1.3). Il importe que le tribunal et la partie adverse n'aient pas besoin de rechercher la présentation des faits dans l'ensemble des annexes. Ce n'est pas à eux qu'il incombe de fouiller dans les pièces pour chercher si l'on peut y trouver des éléments en faveur de la partie qui supporte le fardeau de l'allégation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2014 du 27 novembre 2014 consid. 7.3.3).
En ce qui concerne l'allégation d'une facture ou d'un compte, le demandeur doit en principe en alléguer les différents postes dans sa demande. La jurisprudence admet toutefois qu'il n'y indique que le montant total lorsqu'il peut se référer à, et produire, une pièce qui contient toutes les informations nécessaires de manière claire et complète, au point que l'exigence de la reprise du détail de la facture ou du compte dans les allégués de la demande n'aurait pas de sens. Il ne suffit pas que la pièce produite contienne, sous une forme ou sous une autre, lesdites informations. Leur accès doit être aisé et aucune marge d'interprétation ne doit subsister. Le renvoi figurant dans l'allégué doit désigner spécifiquement la pièce qui est visée et permettre de comprendre clairement quelle partie de celle-ci est considérée comme alléguée. L'accès aisé n'est assuré que lorsque la pièce en question est explicite et qu'elle contient les informations nécessaires (ATF 144 III 519 consid. 5.2.1.2).
Si une partie ne respecte pas le fardeau de l'allégation (soit elle n'allègue pas un fait ou pas de façon suffisamment précise), ce fait n'est pas pris en compte. S'il s'agit d'un fait constituant le fondement de sa prétention, sa demande sera rejetée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_437/2017 et 4A_439/2017 précités consid. 4.6; 5A_213/2017 du 11 décembre 2017 consid. 5).
Le jugement attaqué sera par conséquent annulé et il sera statué à nouveau, en ce sens que les intimés seront déboutés des fins de leur demande en paiement.
PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel formé le 5 juillet 2024 par A______ contre le jugement JTBL/596/2024 rendu le 4 juin 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/25783/2022.
Au fond :
Annule ce jugement et, statuant à nouveau :
Déboute B______, C______ et D______ SA des fins de leur demande en paiement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juge, Monsieur Serge FASEL, juge suppléant; Madame Sibel UZUN et Monsieur Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Indication des voies de recours et valeur litigieuse :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.