POUVOIR JUDICIAIRE
C/7247/2012 ACJC/241/2013
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre civile
du VENDREDI 22 FEVRIER 2013
Entre
A______SA, sise ______ à Genève, recourante contre un jugement rendu par la 4ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 27 novembre 2012, comparant par Me Mark Barokas, avocat, route de Malagnou 32, case postale 206, 1211 Genève 17, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
Monsieur B______, domicilié ______ à Genève, intimé, comparant par Me Roman Seitenfus, avocat, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
EN FAIT
A. Par jugement du 27 novembre 2012, expédié pour notification aux parties le lendemain et reçu le 29 novembre 2012 par A______SA, le Tribunal de première instance, statuant par voie de procédure sommaire, a débouté A______SA de sa requête en mainlevée provisoire de l'opposition formée au commandement de payer, poursuite no 1______ (ch. 1 du dispositif), a arrêté les frais judiciaires à 400 fr. et les a compensés avec l'avance fournie par A______SA (ch. 2), les a laissés à sa charge (ch. 3), a condamné A______SA à verser à B______ 545 fr. au titre de dépens (ch. 4) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5).
En substance, le premier juge a retenu que le contrat de bail constituait une reconnaissance de dette concernant l'arriéré de loyer requis en poursuite, mais non s'agissant du décompte de frais d'eau. Par ailleurs, B______ avait rendu vraisemblable le moyen libératoire invoqué issu de la compensation, résultant de la réduction de loyer qui lui était due par A______SA.
B. a. Par acte déposé le 5 décembre 2012 au greffe de la Cour de justice, A______SA recourt contre ce jugement dont elle sollicite l'annulation. Elle sollicite l'apport de la cause C/7247/2012 (sic) et cela fait, elle conclut au prononcé de la mainlevée provisoire de l'opposition formée au commandement de payer, avec suite de frais et dépens.
Elle fait valoir que le premier juge a retenu à tort la compensation invoquée par B______. Celui-ci ne pourrait en effet prétendre à une réduction de loyer de 100%, son activité n'étant pas totalement entravée. De plus, le locataire ne pouvait pas exercer d'activité en mars 2012 du fait de la fermeture de l'établissement ordonnée par le Service du commerce. Par ailleurs, au moment de l'ouverture de la poursuite, la Cour de justice n'avait pas encore rendu sa décision. A______SA reproche également au premier juge de ne pas avoir retenu que B______ s'était engagé à régler les frais d'eau froide. Enfin, elle indique que le Tribunal de première instance avait rendu, dans une autre cause, opposant les mêmes parties, un jugement prononçant la mainlevée provisoire des oppositions formées à deux commandement de payer, portant sur les loyers des mois d'avril et mai 2012.
b. Dans sa réponse du 21 décembre 2012, B______ conclut principalement à l'irrecevabilité du recours et subsidiairement au déboutement de A______SA de toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens.
Il indique que la compensation n'implique pas l'existence d'une créance compensant la totalité de la dette requise en poursuite ni la reconnaissance de celle-ci par une décision judiciaire. Les faits démontraient par ailleurs qu'il avait droit à une réduction de loyer, la Cour de justice ayant à cet égard retenu qu'il avait subi une diminution de jouissance considérable. B______ a également souligné que A______SA n'avait pas contesté que le contrat de bail ne constituait pas une reconnaissance de dette concernant les frais d'eau froide.
c. Les parties ont été informées le 7 janvier 2013 par le greffe de la Cour de la mise en délibération de la cause.
C. Les faits suivants résultent de la procédure :
a. Le 18 mai 1989, la SOCIETE IMMOBILIERE C______ et les époux B______ ont conclu un contrat de bail portant sur une arcade d'environ 75 m2 et sur un studio transformé en cuisine, sis au rez-de-chaussée de cet immeuble, pour un loyer annuel de 49'980 fr. dès le 1er juin 1994, soit 4'165 fr. par mois.
Les locaux sont destinés à l'exploitation d'un café-restaurant avec débit d'alcool.
Les époux B______ ont également pris à bail trois emplacements de parking extérieurs dont les loyers mensuels s'élèvent respectivement à 360 fr., un box nos 23 à 180 fr., une autre place de parking extérieur à 120 fr. ainsi qu'un box nos 27 à 250 fr.
b. Les parties ont également signé une convention relative aux services de chauffage, eau chaude et climatisation fixant les acomptes y relatifs à verser par les locataires à 2'820 fr. par an, soit 235 fr. par mois.
Cette convention prévoit que la conduite du chauffage et du service d'eau chaude (durée, température, mode de répartition des frais, etc.) est du ressort du bailleur (art. 2). Celui-ci établit un compte annuel de chauffage et d'eau chaude séparé des comptes d'exploitation de l'immeuble (art. 3).
Ces charges ont été portées à 3'600 fr. par an par avis de majoration du 18 novembre 2008, représentant 300 fr. par mois.
c. Dans les locaux, B______ exploite un établissement à l'enseigne "D______".
d. A______SA est depuis lors devenue propriétaire de l'immeuble sis _____ à Genève.
e. Le contrat de bail de l'arcade a été résilié le 23 août 2010 et une procédure en contestation du congé est en cours.
f. Par décision du 9 août 2011, le Département des constructions (actuel Département de l'Urbanisme) a autorisé A______SA à agrandir le restaurant et à abattre des arbres.
Pour exécuter ces travaux, A______SA a posé des panneaux de bois en décembre 2011 recouvrant l'ensemble des vitres de l'établissement exploité par B______, ce dernier s'y étant opposé.
g. A______SA a saisi le Tribunal des baux et loyers d'une requête en mesures superprovisionnelles visant à faire interdiction à B______ de porter atteinte à sa propriété en détruisant les panneaux de sécurité qu'elle avait fait placer contre les vitrages du restaurant, en raison des travaux d'abattage des arbres entrepris.
Le Tribunal des baux et loyers a refusé d'octroyer les mesures demandées, A______SA n'ayant pas rendu vraisemblable un droit de s'opposer au retrait des panneaux, faute d'un préjudice irréparable et en l'absence de danger imminent pour elle.
h. Le 9 janvier 2012, B______ a requis par mesures provisionnelles le retrait immédiat des panneaux litigieux, l'exploitation de son restaurant étant devenue impossible.
Par ordonnance du 17 janvier 2012, confirmée par arrêt (ACJC/885/2012) de la Cour de justice du 18 juin 2012, le Tribunal des baux et loyer a condamné A______SA à retirer lesdits panneaux d'ici au 23 janvier 2012, considérant que ceux-ci empêchaient l'usage convenu de la chose louée, les locaux étant privés de toute lumière du jour à l'exception de la porte d'entrée.
La Cour de justice a relevé qu'il était "indubitable que le requérant [était l'objet] d'une atteinte dûment avérée, car l'établissement public qu'il [louait était] privé des importants jours dont il [disposait]"et qu'il ne faisait "aucun doute qu'un établissement public ne pouvait fonctionner normalement avec des fenêtres obturées par des planches et la difficulté extrême d'une exploitation dans de telles conditions s'avère incontestable ; on imagine mal que la clientèle s'accommode et soit encline à fréquenter un établissement public, dépourvu de jour […]. Elle a indiqué que A______SA ne respectait pas les principes posés par l'article 260 CO qui n’autorise le bailleur à rénover ou modifier la chose louée que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n’a pas été résilié.
i. Le restaurant exploité par B______ a fait l'objet d'une fermeture administrative de mi-février à début avril 2012.
j. A______SA a, par courrier du 4 novembre 2011, mis en demeure B______ de régler un arriéré de loyer de 14'105 fr. 40 d'ici au 5 décembre 2011, se décomposant comme suit : les loyers d'octobre et novembre 2011 relatifs à l'arcade (8'930 fr.), une facture d'eau de 2'955 fr. 40 afférente aux même locaux pour la période du 25 octobre au 24 novembre 2011, le loyer d'octobre 2011 pour les parkings 1, 2 et 3 (360 fr.), les loyers d'août, septembre, octobre et novembre 2011 pour le box no 23 (720 fr.), les loyers d'octobre et novembre 2011 pour le box no 27 (500 fr.), les loyers d'août, septembre, octobre et novembre 2011 pour la place de parking no 7 (480 fr.), ainsi que les frais de rappels y relatifs (160 fr.).
Le 8 novembre 2011, B______ a accusé réception de la mise en demeure et a sollicité des explications concernant la somme de 2'955 fr. 40.
A______SA a répondu qu'il s'agissait de sa consommation d'eau. Le décompte détaillé joint faisait état d'un relevé compteur no 965571 effectué le 31 décembre 2010 (7'511 m3) et le 30 juin 2011 (8'367 fr. 64 m3), soit une consommation de 856.64 m3, facturés 2'955 fr. 40.
k. Le 2 mars 2012, A______SA a adressé une nouvelle mise en demeure à B______ portant sur la somme de 5'195 fr., correspondant au loyer du mois de mars 2012 pour l'arcade (4'465 fr.), pour le box no 27 (250 fr.) et pour les parkings nos 1, 3 et 7 (480 fr.), et l'a informé de son intention de résilier le bail en application de l'art. 257d CO à défaut de paiement intégral du montant réclamé.
En date du 6 mars 2012, B______ a déclaré compenser la somme réclamée avec le montant dû par A______SA au titre de la réduction de loyer à laquelle il estimait pouvoir prétendre ainsi qu'avec la perte subie sur son chiffre d'affaires compte tenu de la pose des panneaux l'empêchant d'exploiter son établissement. Il opposait par ailleurs au bailleur sa propre inexécution.
l. Une nouvelle facture de consommation d'eau froide a été émise pour la période du 20 février 2012 au 21 mars 2012 pour un montant de 5'171 fr. 05.
m. B______ conteste devoir prendre en charge les frais d'eau froide, ceux-ci n'ayant pas été convenus contractuellement.
n. Le 26 mars 2012, A______SA a fait notifier à B______ un commandement de payer, poursuite no 1______, pour les sommes de 5'195 fr. plus intérêts à 5% dès le 1er mars 2012 et de 5'171 fr. 05 plus intérêts à 5% dès le 1er mars 2012.
L'acte de poursuite mentionne que le premier montant concerne un arriéré de loyer et de frais pour le mois de mars 2012 et le second la consommation d'eau froide selon facture de la régie E______ du 20 février 2012.
B______ a formé opposition totale audit commandement de payer.
o. Par requête déposée le 10 avril 2012 au greffe du Tribunal de première instance, A______SA a requis la mainlevée provisoire de l'opposition en se fondant sur le bail et les conventions sur frais accessoires.
p. Dans sa réponse du 25 juin 2012, B______ s'oppose à la mainlevée provisoire en se prévalant de compensation avec la réduction du loyer à laquelle il pouvait prétendre pour avoir été empêché d'exploiter son établissement ainsi que de l'absence de clause contractuelle mettant à sa charge l'eau froide.
EN DROIT
Aux termes de l'art. 321 al. 1 et 2 CPC, le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance de recours dans les dix jours à compter de la notification de la décision motivée, pour les décisions prises en procédure sommaire.
A Genève, la Chambre civile de la Cour de justice est l'instance compétente pour connaître d'un recours (art. 120 al. 1 let. a LOJ).
1.2 Interjeté dans le délai et les formes prévus par la loi, le présent recours est recevable.
L'autorité de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir limité à l'arbitraire en fait, n'examinant par ailleurs que les griefs formulés et motivés par le recourant (Hohl/De Poret/Bortolaso/Aguet, Procédure civile, Tome II, 2ème édition, Berne, 2010, n. 2307).
L'autorité de recours n'est par liée pas les motifs juridiques invoqués par les parties. En revanche, elle n'entre pas en matière lorsque le recourant n'expose pas avec précision en quoi un point de fait a été établi de manière manifestement inexacte. Il ne peut se borner à opposer sa propre version des faits à celle du premier juge (Chaix, Introduction au recours de la nouvelle procédure civile fédérale, SJ 2009 II p. 257 ss, n. 16 et 20).
Il appartient donc au recourant de motiver en droit son recours et de démontrer l'arbitraire des faits retenus par l'instance inférieure (Hohl/De Poret/Bortolaso/Aguet, op. cit., n. 2513-2515).
Par ailleurs, le recours étant instruit en procédure sommaire (art. 251 let. a CPC), la maxime des débats s'applique et la preuve des faits allégués doit être apportée par titre (art. 55 al. 1, 255 let. a a contrario et 254 CPC). En outre, la maxime de disposition s'applique (art. 58 al. 1 CPC).
2.2 Les conclusions nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC).
La conclusion nouvelle de la recourante figurant dans son mémoire de recours du 5 décembre 2012 visant à ce que la Cour ordonne l'apport d'une autre procédure sera déclarée irrecevable, dès lors qu'elle n'a pas été soumise au premier juge.
La procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur pièces (Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire : le créancier ne peut motiver sa requête qu'en produisant le titre et la production de cette pièce, considérée en vertu de son contenu, de son origine et des caractéristiques extérieures comme un tel titre, suffit pour que la mainlevée soit prononcée si le débiteur n'oppose pas et ne rend pas immédiatement vraisemblable des exceptions. Le juge de la mainlevée provisoire examine donc seulement la force probante du titre produit par le créancier, sa nature formelle - et non la validité de la créance - et lui attribue force exécutoire (ATF 132 III 140 consid. 4.1).
En outre, le poursuivant doit alléguer et prouver sa créance et son exigibilité au jour du dépôt de sa réquisition de poursuite, ainsi que son droit d'exercer la poursuite, autrement dit le poursuivant doit prouver les faits qu'il allègue pour en déduire son droit (Gillieron, op. cit., n. 95 ad art. 82 LP).
3.2 Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 LP, l'acte signé par le poursuivi - ou son représentant - duquel il ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée ou aisément déterminable et exigible au moment de la réquisition de poursuite (ATF 130 III 87 consid. 3.1 et les références citées; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4ème édition, 1997, n. 10 ad art. 82 LP). L'acte doit également comporter la signature du débiteur ou de son représentant.
La reconnaissance de dette peut découler du rapprochement de plusieurs pièces, pour autant que les éléments nécessaires en résultent (ATF 122 II 126 consid. 2; SJ 2004 I 209 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 5P.290/2006 du 12.10.2006 consid. 3.1.2; Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition, 2ème édition, 1980, p. 2).
Le contrat de bail signé constitue une reconnaissance de dette pour les loyers échus, si l'objet du contrat a été mis à la disposition du locataire et n'est pas entaché de défauts tels que l'usage s'en trouve affecté (Krauskopf, La mainlevée provisoire, quelques jurisprudences récentes, in JdT 2008 II 23; arrêt du Tribunal fédéral. 5P.149/2005 du 21 décembre 2005 consid. 2.2).
Dans le cadre d'une procédure sommaire, le rôle du juge de la mainlevée n'est pas d'interpréter des contrats ou d'autres documents, mais d'accorder rapidement, après examen sommaire des faits et du droit, une protection provisoire au requérant dont la situation juridique paraît claire (ACJC/658/2012 du 11.05.2012; ACJC/1211/1999 du 25.11.1999; JdT 1969 II 32).
3.3 En matière de poursuites concernant des prestations périodiques, la jurisprudence genevoise considère que le libellé du commandement de payer et de la requête de mainlevée doivent renseigner le débiteur sur le détail de chaque créance poursuivie et sur les imputations à faire valoir.
Si cette exigence est l'expression d'un principe général, elle ne constitue pas pour autant une règle absolue dont la violation serait sans autre synonyme d'arbitraire.
Le débiteur peut en effet savoir à quoi s'en tenir, sans que le commandement de payer et la requête de mainlevée le renseignent de façon précise sur le détail de chaque créance, dans la mesure où il dispose d'éléments clairs et cohérents quant à la teneur de la créance en poursuite (arrêt du Tribunal fédéral. 5P.149/2005 du 21 décembre 2005 et ATF 121 III 18 consid. 2a).
3.4 Pour faire échec à la demande de mainlevée provisoire fondée sur une reconnaissance de dette, il incombe au débiteur de faire valoir et rendre immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (art. 82 al. 2 LP; arrêt du Tribunal fédéral 5P. 321/2006 du 27 janvier 2006 consid. 3.2).
Le poursuivi peut se libérer en rendant vraisemblables les moyens issus du droit civil et se rapportant à l’engagement pris, objections ou exceptions, ayant trait à la naissance de l'engagement (nullité du contrat, vices du consentement), à l'extinction de l'obligation (paiement, compensation, prescription), à l'inexigibilité de la prestation (exceptio non adimpleti contractus) ou à la présence de défauts (art. 82 al. 2 LP; Gillieron, op. cit., n. 785 p. 156, 157 et références citées; Krauskopf, op. cit., p. 45).
Le poursuivi doit prouver par titre le moyen libératoire qu'il invoque, mais il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) desdits moyens mais seulement leur simple vraisemblance. Cela signifie que le juge n'a pas à être persuadé de l'existence de l'allégué des faits pertinents présentés par le débiteur, car il suffit que, sur la base d'éléments objectifs, il acquiert l'impression d'une certaine vraisemblance de l'existence de ces faits, sans pour autant qu'il doive exclure la possibilité que ceux-ci aient pu se dérouler autrement (ATF 130 III 321, consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 5P. 321/2006 du 27 janvier 2006 consid. 3.2; Gillieron, op. cit., n. 786 p. 157; Schmidt, op. cit., n. 30-32 ad art. 82 LP).
Le moyen libératoire est opérant même s'il est survenu pendant la procédure sommaire de mainlevée et n'est invoqué qu'à l'audience du juge de la mainlevée ou dans une détermination écrite (Gillieron, op. cit., ad art. 82 n. 84).
3.5 L'art. 120 CO dispose que lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles (al. 1). Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (al. 2). Il n'est pas nécessaire que la créance invoquée en compensation soit liquide, à savoir non contestée ou dont l'existence et la quotité soient établies par jugement ou tout autre titre exécutoire (Jeandin, Commentaire Romand, Code des obligations I, Bâle, 2012, n. 18 ad art. 120 CO).
3.6 En l'espèce, la créance de la recourante relative aux loyer et charges du mois de mars 2012 n'est pas contestée et est au demeurant établie sur la base des pièces produites, en particulier le contrat de bail à loyer.
L'intimé s'oppose toutefois à la mainlevée provisoire, en faisant valoir qu'il dispose d'une créance compensatoire à l'encontre de la recourante fondée sur la réduction de loyer et la perte de son chiffre d'affaires.
Les pièces produites démontrent que l'intimé est effectivement entravé dans l'exploitation de son établissement public, du fait de la pose par la recourante de panneaux de sécurité placés contre les vitrages du restaurant. Ces planches ont été posées en décembre 2011 et devaient être enlevés par la recourante. La Cour ignore toutefois si la recourante s'est conformée à l'ordonnance rendue par le Tribunal des baux et loyers, ainsi qu'à l'arrêt rendu le 18 juin 2012 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, et à quelle date les panneaux ont été enlevés. L'existence d'un défaut de la chose louée justifie une réduction de loyer, et, à certaines conditions, l'octroi de dommages-intérêts. La fermeture administrative du restaurant n'y fait pas obstacle. La Cour retient dès lors, à l'instar du premier juge, que l'existence d'une créance compensatoire exigible du l'intimé à l'encontre de la recourante est vraisemblable. Le jugement entrepris ne prête en conséquence pas le flanc à la critique.
Concernant la facture d'eau, et contrairement à ce que soutient la recourante, aucune pièce n'a été produite dans le cadre de la présente procédure. La Cour relève que même si une telle facture avait été versée, elle ne constituerait pas une reconnaissance de dette. Ni le contrat de bail ni la convention sur frais accessoires ne permettent de retenir, prima facie, que les parties seraient convenues de la prise en charge par l'intimé des frais d'eau froide. Il n'appartient pas à la Cour d'interpréter le contrat, ni la volonté des parties, dans une procédure de mainlevée. Dès lors, et comme l'a retenu à bon droit le Tribunal, cette question doit être tranchée par le juge du fond.
Le recours sera partant rejeté.
En vertu de l'art. 61 al. 1 OELP, la juridiction supérieure à laquelle sont déférées les décisions rendues dans une procédure sommaire en matière de poursuite (art. 251 CPC) peut prélever un émolument n'excédant pas une fois et demie l'émolument que peut prélever l'autorité de première instance.
Le premier juge a fixé l'émolument de première instance à 400 fr. Partant, l'émolument de la présente décision sera fixé à 600 fr. et mis à la charge de la recourante, compensé avec l'avance de frais opérée par celle-ci, acquise à l'Etat par compensation (art. 111 CPC).
La recourante sera également condamnée aux dépens de l'intimé assisté d'un conseil devant la Cour, arrêtés à 1'000 fr., débours et TVA compris (art. 96 et 105 al. 2 CPC; art. 85, 89 et 90 du règlement fixant le tarif des greffes en matières civile du 22 décembre 2010, E 1 05.10; art. 25 et 26 LaCC; art. 25 LTVA).
PAR CES MOTIFS, La Chambre civile :
A la forme :
Déclare recevable, à l'exception de la conclusion de A______SA visant à l'apport d'une procédure, le recours interjeté par A______SA contre le jugement JTPI/17332/2012 rendu le 27 novembre 2012 par le Tribunal de première instance dans la cause C/7247/2012-4 SML.
Au fond :
Rejette le recours.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Sur les frais de recours :
Arrête les frais judiciaires du recours à 600 fr., compensés par l'avance de frais fournie par A______SA, acquise à l'Etat.
Les met à charge de A______SA.
Condamne A______SA à verser 1'000 fr. à B______ à titre de dépens.
Siégeant :
Madame Sylvie DROIN, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; Madame Céline FERREIRA, greffière.
La présidente :
Sylvie DROIN
La greffière :
Céline FERREIRA
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 30'000 fr.