Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CACIV.2018.88
Autorité: CACIV
Date décision: 29.11.2018
Publié le: 08.07.2019
Revue juridique:
Titre: Annulation de résiliation de bail. Annulabilité du congé.
Résumé:
**Une gérance immobilière n’a pas la qualité pour représenter un bailleur en justice au sens des articles 68 al. 2 let. a CPC et 7 LI-CO (cons. 2).
Conditions de la résiliation anticipée au sens de l’article 257f al. 3 CO. La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres occupants de l’immeuble. Il importe peu que ces excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement, dont il répond (cons. 4).
Appréciation de la crédibilité et de la précision des témoignages. L’absence de plainte pénale contre la locataire n’est pas propre à prouver l’inexistence des nuisances sonores alléguées par les deux témoins, quelles que soient les raisons pour lesquelles les voisins incommodés ont préféré se plaindre directement auprès de la locataire, de la concierge ou de la gérance, plutôt que de déposer une plainte pénale (cons. 5-6).
____________________
Par arrêt du 27.05.2019 (réf. 4A_28/2019), le TF a rejeté le recours en matière civile déposé contre cette décision.**
Articles de loi:
Art. 257f al. 3 CO Art. 271 al. 1 CO
Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 27.05.2019 [4A_148/2017]
A. Le 15 juin 2006, « A.________ et B.________ » (bailleur) et X.________ (locataire) ont signé un contrat de bail portant sur l’appartement no 2 sis (aaa) à Z.________. Le bail commençait le 1er juillet 2006 à midi et il était conclu pour 26 mois, soit jusqu’au 1er octobre 2008 à midi ; un renouvellement aux mêmes conditions était prévu pour une année, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné au moins quatre mois à l’avance pour la prochaine échéance le 1er octobre 2008 et ainsi de suite d’année en année, étant précisé que le congé ne pouvait être donné que pour les échéances des 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.
B. Le 12 décembre 2011, la gérance C.________ SA a écrit à B.________ avoir à nouveau reçu un courrier concernant la locataire de l’appartement no 2 et que les désagréments causés par cette locataire depuis de nombreuses années ne pouvaient plus durer ; la régie invitait le propriétaire à « faire le nécessaire » d’ici au 31 décembre 2011 et à informer la régie de son intervention. Les pièces antérieures à cette date versées au dossier font état de divers comportements reprochés par d’autres occupants de l’immeuble à X.________ (« vie nocturne très agitée avec visites, musique, rires et autres bruits divers à des heures indues » ; « musique à son volume maximum à toute heure du jour et de la nuit » ; déprédations ; refus de X.________ d’ouvrir sa porte, notamment à la police et dans le cadre d’une fuite d’eau chez son voisin de palier ; refus de X.________ de faire cesser les désagréments qu’elle fait subir aux autres locataires ; entreposage de cartons dans les parties communes, douches nocturnes).
C. Le 4 novembre 2013, la société D.________ Sàrl a informé X.________ que l’appartement no 2 avait changé de propriétaire.
D. Le 29 octobre 2016, E.________ a écrit à la gérance F.________ pour se plaindre du comportement nocturne de X.________ ; neuf autres personnes ont signé sa lettre.
E. Le 14 novembre 2016, D.________ Sàrl a écrit à X.________ avoir essayé en vain de la contacter afin de connaître sa version des faits, suite à la pétition du 29 octobre 2016 ; être encline à penser, au vu du nombre de signataires de ladite pétition, que les reproches étaient fondés « et non le fruit de la sensibilité d’une seule personne » ; que si cela devait se reproduire, elle serait contrainte de résilier le contrat de bail « avec effet immédiat, c’est-à-dire pour 30 jours pour la fin d’un mois ».
F. Le 22 mai 2017, G.________ et H.________ ont invité la gérance F.________ à informer les autres copropriétaires, à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 30 mai 2017, que malgré plusieurs avertissement de leur part, X.________ persistait à arroser à grandes eaux les plantes qui se trouvaient sur son balcon, et que l’eau s’écoulait à flot le long de la façade d’entrée de l’immeuble ; qu’en date du 4 avril 2017, la prénommée avait volontairement renversé une grande quantité de terre par-dessus son balcon, ainsi que plusieurs seaux d’eau, créant une mare de boue à l’entrée de l’immeuble ; que les voitures qui passaient dans la rue ne pouvaient faire autrement que de rouler dans cette mare de boue, éclaboussant ainsi le bas de la façade et la porte d’entrée ; que l’intervention de la police avait été nécessaire pour obliger X.________ à nettoyer les dégâts causés ; que la police était déjà intervenue à de très nombreuses reprises au domicile de X.________, « afin de maîtriser ses crises hystériques lors desquelles elle ingurgite une quantité de médicaments et d’alcool, avant d’appeler elle-même les secours » ; que X.________ provoquait de nombreux autres désagréments et que cela ne pouvait plus durer.
G. Le 19 juin 2017, D.________ Sàrl, agissant pour I.________ Sàrl, a indiqué à X.________ qu’elle résiliait son contrat de bail « conformément à l’article 257f du CO pour le 30 septembre 2017 », au motif qu’en dépit de ses avertissements, l’intéressée avait persisté à manquer de diligence envers les autres occupants de l’immeuble.
H. Le 19 juillet 2017, X.________ a saisi la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers, concluant principalement au constat de la nullité de la résiliation du bail à loyer, subsidiairement à son annulation et très subsidiairement à la prolongation du bail. Le 20 juillet 2017, la Chambre de conciliation a accordé l’assistance judiciaire à X.________ et désigné Me J.________ en qualité d’avocat d’office. Le 23 octobre 2017, elle a délivré aux parties l’autorisation de procéder.
I. Le 16 novembre 2017, X.________ a saisi le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers d’une demande dirigée contre I.________ Sàrl, bailleresse, concluant principalement à ce que soit constatée la nullité de la résiliation du contrat de bail formulée par I.________ Sàrl le 19 juin 2017, subsidiairement à l’annulation de cette résiliation et plus subsidiairement à l’octroi d’une prolongation du contrat de bail pour une durée de 4 ans, en tout état de cause sous suite de frais et dépens.
Elle y contestait le bien-fondé des griefs constituant le motif de résiliation, soutenait que la résiliation était annulable du fait qu’elle ne reposait sur aucun intérêt digne de protection pour la défenderesse, alors que pour elle-même, quitter son logement aurait de graves conséquences sachant qu'elle rencontrait d'importants problèmes de santé et qu'elle était par ailleurs au bénéfice de l’aide sociale. Elle faisait enfin valoir que son déménagement était rendu particulièrement difficile du fait de sa situation financière et médicale, la défenderesse n'ayant de son côté aucun intérêt à ce qu’elle libère l'appartement rapidement.
J. Dans sa réponse du 8 décembre 2017, D.________ Sàrl, agissant au nom et pour le compte de I.________ Sàrl, a conclu à ce qu’il soit constaté que la résiliation du 19 juin 2016 était « valable sans conditions ». Elle faisait valoir que les copropriétaires ne pouvaient pas déménager, qu’ils devaient subir une « vie infernale », que X.________ disait qu’elle n’avait pas l’intention de « changer sa vie » et qu’elle devait partir pour le bien des autres occupants de l’immeuble.
K. Par réplique du 1er février 2018, X.________ a allégué avoir introduit contre la défenderesse une procédure tendant à la réduction de son loyer et au versement sur un compte d’épargne ou de dépôt des sûretés qu’elle avait versées ; que l’isolation phonique de l’immeuble était « nulle », ce qui impliquait un inconfort pour chacun et des tensions ; qu’elle-même s’était plainte auprès de la concierge de fortes odeurs de cannabis et de marijuana dans l’immeuble, qui lui semblaient provenir de l’appartement de E.________ ; que cela avait engendré une animosité à son endroit.
L. Le 20 février 2018, D.________ Sàrl a déposé deux témoignages écrits, soit celui de H.________ du 13 février 2018 et celui de E.________ du 7 février 2018.
M. Une première audience a eu lieu le 25 juin 2018. Les parties y ont confirmé leurs conclusions. X.________ a été interrogée. En résumé, elle a déclaré n’avoir plus fait appel aux urgences pour une intervention à son domicile depuis 2016 ; n’avoir plus rencontré de problèmes avec ses voisins depuis 2017 ; avoir nettoyé dans la demi-heure qui suivait la terre tombée de son balcon ; que les accusations de ses voisins étaient au surplus fausses, notamment qu’elle n’écoutait jamais de musique.
Interrogé à son tour pour I.________ Sàrl, K.________ de D.________ Sàrl a déclaré s’occuper personnellement de la gestion de l’immeuble en cause depuis 2013 ; avoir reçu des plaintes écrites et de nombreux téléphones, notamment en 2018, concernant le comportement de X.________, le dernier datant du mois de mai et consistant en une plainte de E.________ qui disait souffrir du bruit généré par X.________ ; que les plaintes concernant X.________ lui étaient en principe communiquées par la concierge de l’immeuble, H.________, qui intervenait aussi bien pour elle-même qu’au nom d’autres occupants de l’immeuble ; que le précédent propriétaire, B.________, « connaissait tous ces problèmes mais n’avait rien fait ».
N. Une seconde audience consacrée à l’audition de témoins a eu lieu le 12 juillet 2018.
a) E.________ a déclaré habiter l’appartement situé au-dessus de celui de X.________, dont elle est propriétaire ; qu’au début, elle s’entendait bien avec X.________ ; que les choses s’étaient gâtées depuis le jour où cette dernière avait voulu forcer sa porte afin d’être reçue ; que X.________ perturbait régulièrement le calme de l’immeuble depuis 2006 ; que plusieurs fois par année, elle faisait appel à la police de nuit et se barricadait chez elle, ce qui générait « dans toute la maison un immense grabuge qui dérange[ait] tout le monde jusqu’à ce que la situation soit réglée » ; que les autres habitants de l’immeuble devaient ouvrir la porte d’entrée (fermée de nuit) à la police ; qu’il était même arrivé que le Service d’incendie et de secours (SIS) lui téléphone à 21 heures pour lui demander de descendre ouvrir la porte ; que X.________ écoutait de la musique très fort et riait très fort en pleine nuit ; qu’il lui arrivait d’inviter des personnes qui salissaient les corridors ; que le plus fort était que X.________ affirmait qu’elle ne changerait pas sa façon de vivre et continuerait d’importuner ses voisins ; qu’elle-même n’avait constaté aucune amélioration, sauf depuis mars dernier où X.________ se tenait plus tranquille ; qu’elle-même attribuait ce changement à la procédure en cours ; qu’en mars dernier, la police était venue chercher X.________ « une ixième fois pour l’amener à l’hôpital » ; que tous les locataires quittaient l’immeuble par la faute de X.________ ; qu’elle-même en avait « tout à fait ras-le-bol de cette situation ».
b) H.________ a déclaré habiter depuis 20 ans l’appartement sis au premier étage, en face de celui de X.________ ; être la concierge de l’immeuble depuis 10 ans ; être propriétaire de son appartement ; que depuis son arrivée dans l’immeuble, X.________ se comportait de la même manière problématique ; qu’elle répétait à tout le monde qu’elle vivait la nuit et n’avait aucune intention de changer cela ; que X.________ avait vraisemblablement des problèmes d’alcool ; que lorsqu’elle buvait, elle ne savait plus ce qu’elle faisait et dérangeait tout l’immeuble ; que X.________ appelait la police en disant qu’elle allait mettre fin à ses jours, puis n’ouvrait pas la porte à l’arrivée des secours, de sorte que la police devait forcer sa porte, après avoir sonné chez tous les habitants de l’immeuble ; que cela pouvait arriver 3 ou 4 fois par mois ; qu’elle-même n’avait noté aucune amélioration dans le comportement de X.________ ; qu’il était arrivé plusieurs fois à X.________ de salir sa porte palière en y jetant des produits, notamment du café ; que X.________ mettait très souvent de la musique très fort chez elle durant la nuit ; qu’elle-même et son mari étaient souvent restés éveillés et que la police intervenait aussi à cause de cela ; que X.________ invitait très souvent des gens pour faire la fête ; que depuis son appartement, elle-même entendait X.________ et ses invités rire, chanter, taper ou se doucher ; qu’elle-même avait tenté à plusieurs reprises de parler à X.________ ; que cette dernière lui avait toujours répondu que c’était sa vie ; qu’elle-même souhaiterait quitter l’immeuble, comme d’autres locataires, mais que compte tenu de la situation, elle n’imaginait pas pouvoir louer son appartement à un tiers ; que cette situation était si problématique et lui donnait tellement de soucis qu’elle en était tombée malade.
c) Après l’audition des témoins, la juge a prononcé la clôture de l’administration des preuves, puis les parties ont plaidé, confirmant leurs précédentes conclusions.
O. Par jugement du 4 septembre 2018, le tribunal civil, statuant sans frais ni dépens, a « rejet[é] la demande du 16 novembre 2017 et partant, confirm[é] la validité du congé notifié à X.________ le 19 juin 2017 ».
a) La première juge a commencé par considérer, en substance, que X.________ adoptait depuis 2006 « un comportement inacceptable (bruits nocturnes et déprédations) envers ses voisins », respectivement qu’elle ne faisait clairement preuve d’aucun égard envers eux ; que les nuisances qu’elle provoquait étaient « suffisamment graves et importantes pour rendre la vie du voisinage particulièrement difficile » et que son comportement ne pouvait être toléré dans un immeuble d’habitation ; que dans ces conditions, la poursuite du bail apparaissait insupportable pour le bailleur, respectivement pour les voisins, et plus encore pour ceux qui, étant propriétaires de leurs logements, n'avaient pas même la possibilité de déménager de leur côté ; que le comportement de la demanderesse, hautement problématique dans sa globalité, ne relevait pas d'un ou deux épisodes isolés mais perdurait depuis plus de 10 ans sans que les rappels ou mise en demeure n'aient eu de véritable effet, de sorte que X.________ n’avait aucune intention de changer d'attitude et qu’un nouvel avertissement aurait été lui aussi manifestement inutile ; que D.________ Sàrl était ainsi en droit de se dispenser d’un tel avertissement avant de mettre fin au bail ; que la résiliation de bail notifiée par la bailleresse à la demanderesse apparaissait ainsi pleinement justifiée ; qu’elle respectait par ailleurs toutes les conditions formelles de l'article 257 *f * CO, de sorte que son inefficacité ne pouvait être reconnue.
b) La première juge a ensuite rejeté la conclusion de X.________ tendant à l’annulation du congé faute d'intérêt digne de protection pour la bailleresse, aux motifs que le cas de X.________ ne correspondait à aucune des situations décrites à l’article 271 a CO et qu’au vu de l'ensemble des circonstances du cas d'espèce, l'intérêt légitime de la bailleresse à mettre un terme au bail ne pouvait être nié, de sorte que celle-ci n'avait pas agi de manière contraire à la bonne foi ; que de plus, même si les difficultés de santé et financières de la demanderesse la plaçaient effectivement dans une situation délicate pour la recherche d'un nouvel appartement et quant à un déménagement, ces problèmes n'autorisaient en rien les nuisances qu'elle avait causées au voisinage de façon aussi importante et sur de nombreuses années ; que dans ces conditions, on ne pouvait voir de disproportion manifeste entre les intérêts en présence, l'intérêt de la défenderesse à mettre désormais un terme au bail l'emportant sur celui de la demanderesse à continuer à occuper les lieux (jugement attaqué, cons. 5).
c) S’agissant de la demande de X.________ tendant à ce qu'une prolongation de bail lui soit accordée, la première juge l’a rejetée au motif que l’article 272 a al. 1 let. b CO excluait toute prolongation lorsque le bail était résilié sur la base de l’article 257 f al. 3 CO.
P. Le 1er octobre 2018, X.________ a demandé à être placée au bénéfice de l’assistance judiciaire dans le cadre de la procédure d’appel qu’elle envisageait d’engager.
Le 4 octobre 2018, elle a interjeté appel, concluant à l’annulation du jugement du 4 septembre 2018, principalement au constat de la nullité de la résiliation du bail à loyer du 19 juin 2017, subsidiairement à son annulation et très subsidiairement à l’octroi d’une prolongation du contrat de bail pour une durée de quatre ans.
À l’appui de sa démarche, elle conteste avoir eu un comportement justifiant la résiliation de son contrat de bail, reproche à la première juge d’avoir fondé sa décision sur une « impression globale » plutôt que sur des faits concrets et allègue ne pas avoir, à l’époque de la résiliation, « provoqué de difficultés similaires à celles pour lesquelles un avertissement lui avait été donné le 14 novembre 2016 ».
Q. Le 29 octobre 2018, I.________ Sàrl a conclu à ce que le jugement querellé soit « valid[é] », sous suite de frais et dépens.
R. Le 13 novembre 2018, le juge instructeur a accordé à X.________ l’assistance judiciaire pour la procédure d’appel et maintenu Me J.________ en qualité d’avocat d’office, après le dépôt par X.________ de pièces à l’appui de sa demande d’assistance judiciaire en date du 26 octobre 2018.
Dans la mesure où d'autres précisions de faits sont nécessaires au jugement de la cause, elles seront apportées dans les considérants qui suivent.
C O N S I D E R A N T
1. a) En raison du délai de protection prévu par l'article 271 a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse, en cas de contestation d'un congé, s'élève au moins à trois ans de loyer (arrêt du TF du 06.02.2009 [4A_519/2008] cons. 1.1 et les références citées). En l’espèce, le loyer annuel s’élève à 10’800 francs, de sorte que la valeur litigieuse minimale de 10'000 francs requise (art. 308 al. 2 CPC) est atteinte. Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable (art. 311 CPC).
2. a) L'article 68 al. 2 let. a CPC pose le principe du monopole des avocats pour la représentation professionnelle, avant de prévoir aux lettres suivantes une série d'exceptions. La Cour d’appel civile n’étant pas une juridiction spéciale au sens de l’article 68 al. 2 let. d CPC, l’exception prévue par le droit fédéral en faveur du droit cantonal n’est pas réalisée. En d’autres termes, l’article 7 LI-CO (RSN 224.1), de droit cantonal, ne peut pas déroger au droit de procédure fédéral, qui règle la matière de manière exhaustive. Les actes devant l'instance d'appel doivent donc être signés par le justiciable lui-même ou par un avocat inscrit au barreau, une gérance immobilière n’ayant pas la qualité pour représenter un bailleur en justice au sens des dispositions précitées.
b) En l’espèce, la réponse de D.________ Sàrl n’est recevable que sous l’angle de la bonne foi en procédure, à mesure que les courriers à l’attention de la bailleresse ont été adressés sans réserve par l’Autorité de céans à son représentant irrégulier. L’intimée doit en effet être protégée dans sa bonne foi s’agissant du choix de son représentant.
3. Selon l’article 317 al. 1 CPC, les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et s’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
En l’espèce, l’intimée dépose une liasse de pièces en annexe à sa réponse. À l’exception du jugement attaqué (les procès-verbaux d’audition figurant déjà au dossier), ces pièces auraient pu être produites avant la clôture de l’administration des preuves par la première juge, de sorte qu’elles ne seront pas prises en compte.
4. Aux termes de l’article 257 f al. 3 CO, « *l *orsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois ». Cette disposition consacre un cas de résiliation anticipée (extraordinaire), le bail pouvant être résilié en dehors des terme et délai de congé contractuels (arrêt du TF du 05.09.2017 [4A_227/2017] cons. 5.1) ; selon la jurisprudence, cette résiliation suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du TF du 11.10.2017 [4A_173/2017] cons. 3.1.2 et les arrêts cités). Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace, sans conversion possible en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 cons. 3.3).
La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres occupants de l’immeuble (ATF 136 III 65 cons. 2.5 ; arrêt du TF du 29.04.2015 [4A_681/2014] cons. 4.2) ; il importe peu que ces excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement, dont il répond (arrêts du TF du 05.09.2017 [4A_227/2017] cons. 5.1.2 et les arrêts cités). Pour justifier une résiliation anticipée fondée sur l'article 257 f al. 3 CO, la violation par le locataire de son devoir de diligence doit en outre être persistante et rendre insupportable le maintien du contrat pour le bailleur, ce qui suppose un manquement d'une certaine gravité ; le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave ; il se prononcera en fonction de l'ensemble des circonstances concrètes du cas particulier (ATF 132 III 109 cons. 2 ; arrêt du TF du 20.02.2004 [4C.306/2003] cons. 3.5).
5. L’appelante reproche d’abord au premier juge d’avoir retenu les faits de manière inexacte. À son avis, les déclarations faites par H.________ (cf. supra Faits, let. N/b) et E.________ (cf. * supra* Faits, let. N/a) n’auraient « aucun crédit », à mesure que toutes deux avaient eu accès au dossier de l’intimée et que E.________ éprouvait de l’animosité vis-à-vis de X.________.
Vu les déclarations contradictoires faites respectivement par X.________ et K.________ lors de l’audience du 25 juin 2018 (cf. supra Faits, let. M), il se justifiait d’entendre des témoins. H.________ a logiquement été citée en sa qualité de concierge de l’immeuble, d’une part, et d’occupante de l’appartement sis en face de celui de X.________, d’autre part. Quant à E.________, elle a tout aussi logiquement été citée en sa qualité d’occupante de l’appartement situé au-dessus de celui de X.________, d’une part, et d’auteure de la lettre du 29 octobre 2016, d’autre part (cf. supra Faits, let. D).
Compte tenu des nuisances qu’elles ont déclaré avoir subies de la part de X.________ et des plaintes qu’elles ont adressées par écrit et par téléphone à ce propos, il n’y a rien de surprenant, à ce que H.________ et E.________ aient contribué à alimenter le dossier de l’intimée d’une part, et à ce qu’elles aient été informées des démarches effectuées par cette dernière, d’autre part. Ces éléments ne sont pas de nature à ébranler la crédibilité de leurs déclarations. Quant à l’animosité qui serait celle de E.________ vis-à-vis de X.________, la première a écrit le 7 février 2018 à l’intimée : « [p]our ce qui est de mon animosité à son égard, elle se traduit par de l’indifférence». Cette remarque faisait manifestement référence à l’allégué n° 13 de la réplique (cf. supra Faits, let. K). À mesure que cet allégué mettait en cause la crédibilité de E.________, il était légitime que l’intimée interpelle la prénommée à ce sujet. De la détermination de l’intéressée, on comprend qu’elle qualifie son sentiment vis-à-vis de X.________ d’indifférence, et non d’animosité. À mesure que l’animosité se définit comme un sentiment de malveillance ou une attitude agressive, aucun élément au dossier ne permet de conclure que E.________ éprouverait un tel sentiment à l’endroit de X.________. Du reste, un agacement légitime devant le bruit excessif de voisins ne peut être considéré à l’équivalent d’une animosité au sens ici décrit.
En tout état de cause, aucun élément du dossier ne permet, concrètement et objectivement, de douter des versions concordantes des faits données par H.________ et par E.________. Au contraire, les déclarations de K.________ accréditent celles des témoins. Il en va de même de la lettre du 19 février 2007 par laquelle X.________ s’est excusée auprès des époux G.________ et H.________ des désagréments qu’elle avait pu leur causer, tout en s’engageant à essayer d’être moins bruyante dans le futur. Il en va enfin de même du fait qu’une dizaine d’autres habitants de l’immeuble aient contresigné la lettre de E.________ du 29 octobre 2016 (cf. supra Faits, let. D). Sur ce dernier point, l’appelante affirme à tort que la pièce en question n’aurait « aucune force probante », au motif qu’on ignorerait qui l’a signée et qu’une personne a mentionné avoir signé « par solidarité ». En effet, la plupart des signatures apposées sur ce document – notamment celle de H.________ – sont lisibles. De plus, à réception de la lettre de D.________ Sàrl du 14 novembre 2016 (cf. supra Faits, let. E), intitulée « * Pétition à votre encontre* », il ne ressort pas du dossier que X.________ aurait prétendu qu’une ou plusieurs personnes ayant contresigné la lettre du 29 octobre 2016 n’aurait pas été un occupant de l’immeuble. Quant à la signature apposée « par solidarité », on imagine aisément, s’agissant d’une PPE de 17 appartements et de nuisances essentiellement sonores, qu’une personne souvent absente ou occupant un appartement plus éloigné de celui de X.________ ait signé « par solidarité » la lettre de E.________, vu les faits relatés dans cet écrit. La thèse de l’appelante, qui implique que E.________, H.________ et K.________ auraient tous trois menti pour lui nuire, n’est dès lors pas crédible. Dans ces contexte, c’est au contraire l’affirmation de X.________ selon laquelle la prénommée n’écouterait jamais de musique qui parait dénuée de toute crédibilité.
6. De l’avis de la recourante, le fait qu’aucune plainte pénale n’ait été déposée et que le dossier ne contienne aucune trace de réclamations « d’autres locataires auprès de la gérance » prouverait l’inexistence de nuisances provoquées par X.________. Elle reproche à la première juge d’avoir fondé sa décision sur une « impression globale » plutôt que sur des faits concrets.
a) Le fait de générer « du tapage de nature à troubler le repos nocturne » est en effet constitutif de contravention au sens de l’article 35 du Code pénal neuchâtelois (RSN 312.0). En l’espèce, H.________ a déclaré que la police était intervenue au domicile de X.________ également « à cause de ces problèmes de nuisances sonores », à savoir que X.________ « met[tait] très souvent de la musique très fort chez elle durant la nuit », de manière à empêcher le sommeil des époux G.________ et H.________. Au sujet de la fréquence de ces désagréments, elle a précisé : « [v]ous n’imaginez pas le nombre de nuits où mon mari et moi-même sommes restés éveillés au salon à cause de cela ». Au sujet de la persistance de ces désagréments, elle a déclaré : « [d]epuis l’arrivée de X.________ dans l’immeuble à aujourd’hui, je n’ai vu aucune amélioration dans son comportement, sauf quand elle est malade et donc absente ». E.________ a pour sa part déclaré : « X.________ a des lubies comme par exemple mettre de la musique très fort en pleine nuit. Elle rit aussi très fort. Il lui arrive d’inviter des personnes ivres qui salissent les corridors ». Au sujet de la fréquence de ces désagréments, elle a aussi affirmé : « [d]e 2006 à aujourd’hui, je n’ai constaté aucune amélioration, sauf depuis le mois de mars dernier où X.________ se tient plus tranquille. Mais selon moi, c’est parce que cette procédure est en cours ».
Les déclarations de H.________ et de E.________ relatives à la nature, à la fréquence et à la persistance des nuisances sonores nocturnes (musique, fêtes, rires, douches) générées par X.________ sont parfaitement crédibles et suffisamment précises ; dans un tel contexte, on ne saurait sérieusement reprocher à l’intimée de ne pas avoir allégué à quelles différentes dates précisément ces nuisances avaient eu lieu. Contrairement à ce qu’allègue la recourante, on ne saurait retenir que les comportements de X.________ n’ont pas incommodé d’autres occupants de l’immeuble. En effet, les deux témoins ont déclaré que certains locataires avaient déménagé en raison des nuisances provoquées par X.________ et la lettre de E.________ du 29 octobre 2016 a été contresignée par neuf autres personnes. Enfin, l’absence de plainte pénale contre X.________ n’est pas propre à prouver l’inexistence des nuisances sonores alléguées par les deux témoins, quelles que soient les raisons pour lesquelles les voisins incommodés ont préféré se plaindre directement auprès de X.________, de la concierge ou de la gérance, plutôt que de déposer une plainte pénale (cf. arrêt du TF du 23.07.2015 [4A_317/2015] cons. 4.2).
b) S’agissant des interventions de la police consécutives non pas au tapage nocturne généré par X.________ et ses invités, mais aux appels à l’aide passés directement par la prénommée, l’appelante fait valoir qu’elle « rencontre des difficultés médicales », de sorte qu’on ne pouvait lui faire grief de l’intervention des services d’urgence à son domicile. Ce faisant, elle omet que la première juge n’a pas fondé sa décision sur ces interventions des services d’urgence en particulier.
En effet, le tapage nocturne consistant en de la musique, des fêtes, des rires et des douches constitue à lui seul une violation du devoir de diligence incombant au locataire, au sens de l’article 257 f al. 3 CO.
7. C’est à tort que l’appelante conteste avoir persisté dans ses tapages nocturnes après réception de l’avertissement du 14 novembre 2016. En effet, les témoins ont déclaré de manière crédible que ces comportements fréquents avaient duré jusqu’en mars 2018, respectivement en février 2018. Or, à la lecture de l’écrit de l’intimée du 14 novembre 2016, intitulé « Pétition à votre encontre », X.________ ne pouvait que comprendre que son contrat de bail serait résilié dans les 30 jours pour la fin d’un mois, si elle devait encore perturber le sommeil de ses voisins, notamment par de la musique, des fêtes ou des douches nocturnes. Il s’ensuit que les deuxième et troisième conditions de l’article 257 f al. 3 CO sont également remplies en l’espèce.
L’appelante ne conteste pas la réalisation de la cinquième condition. Quant au caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur, la Cour juge parfaitement légitime le sentiment partagé par les plus proches voisins de X.________, à savoir que cette situation a assez duré et qu’on ne saurait exiger d’eux qu’il subissent ces désagréments plus longtemps.
8. L’appelante fait subsidiairement valoir que le congé serait annulable, au sens de l’article 271 CO.
a) Aux termes de l’article 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel est notamment le cas, selon la jurisprudence, lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, procède d'un pur esprit de chicane, est fondée sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte, ou consacre une disproportion grossière des intérêts en présence (ATF 138 III 59 cons. 2.1 ; 136 III 190 cons. 2 ; 135 III 112 cons. 4.1). Déterminer le motif réel du congé est une question de fait ; dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi relève du droit (arrêt du TF du 24.11.2014 [4A_314/2014] cons. 1.3.1).
b) En l’espèce, à l’appui de sa conclusion tirée de l’article 271 CO, l’appelante fait valoir que le jugement attaqué « se fonde sur l’impression globale » qu’elle donne et non sur des faits concrets, et que les reproches formulés à son encontre ne sont pas établis. Cette critique est infondée, pour les motifs déjà exposés.
L’appelante n’explique au surplus pas en quoi le congé contreviendrait aux règles de la bonne foi, par exemple en quoi il consacrerait une disproportion grossière des intérêts en présence. En tout état de cause et comme déjà exposé, l’intérêt des voisins de X.________ à pouvoir se reposer la nuit est protégé par le droit pénal cantonal et il prime à l’évidence l’intérêt de la prénommée à faire la fête, rire, chanter, écouter de la musique et se doucher la nuit dans son appartement.
Le Dr L.________ , spécialiste FMH en médecine interne, allergologie et immunologie, a certifié le 18 juin 2018 que X.________ était « incapable actuellement de déménager » pour des raisons médicales, notamment une intervention chirurgicale du 20 juin 2018.
Selon la jurisprudence, un certificat médical ne constitue pas un moyen de preuve absolu (arrêts du TF du 27.07.2010 [4A_289/2010] cons. 3.2 ; du 28.07.2009 [4A_227/2009] cons. 3.1.3). Le contenu d’un rapport médical est déterminant pour évaluer sa valeur probante ; ce qui compte à cet égard, c'est notamment que les points pertinents importants aient fait l'objet d'une étude fouillée, que le rapport se fonde sur des examens complets et que les conclusions de l'expert soient bien motivées (arrêt du TF du 27.09.2010 [4A_412/2010] cons. 3.1). Au moment d’examiner la valeur probante des rapports établis par le médecin traitant d'une partie, le juge doit prendre en considération le fait que celui-ci peut être enclin, en cas de doute, à prendre parti pour son patient en raison de la relation de confiance qu'ils ont nouée (ATF 125 V 351 cons. 3 ; arrêts du TF du 27.09.2010 [4A_412/2010] cons. 3.1 ; du 12.06.2007 [4A_45/2007] cons. 5.1 ; du 13.11.2007 [4A_253/2007] cons. 4.2).
En l’espèce, il y a lieu de se distancier de l’avis du Dr L.________ pour plusieurs raisons. Premièrement, le certificat du 18 juin 2018 ne permet pas de comprendre les raisons de l’incapacité de déménager et ce document ne précise pas sur quelles observations et sur quels éléments médicaux son auteur s’est basé. Force est également de constater que sa conclusion n’est pas motivée. Deuxièmement, le certificat médical a été établi par un médecin suivant X.________ « régulièrement à [s]a consultation ». Troisièmement, ce certificat précise expressément qu’il appelle une réévaluation « dans 3 mois », de sorte qu’il n’est de toute manière pas d’actualité, au jour du présent jugement.
Dans ces conditions, on ne saurait conclure que le congé consacrerait une disproportion grossière des intérêts en présence.
9. L’appelante conclut enfin à une prolongation de bail de quatre ans en application des articles 272 ss CO. Comme relevé par la première juge, cette conclusion doit être rejetée au motif que l’article 272 a al. 1 let. b CO exclut toute prolongation lorsque le bail est – comme en l’espèce – valablement résilié sur la base de l’article 257 f al. 3 CO.
10. Vu l’ensemble de ce qui précède, l’appel doit être rejeté.
11. L’intimée demande « des indemnités pour occupation illicite ». Cette conclusion est irrecevable, à mesure que la question n’a pas fait l’objet du jugement querellé et que l’intimée n’a pas formé appel sur ce point, d’une part, et qu’elle n’est pas chiffrée, d’autre part.
12. En matière de bail à loyer, il n'est perçu ni frais judiciaires ni émoluments de chancellerie pour les litiges portant sur des locaux d'habitation (art. 53 du Décret fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et administrative [TFrais, RSN 164.1]).
13. L’intimée n’étant pas représentée par un avocat inscrit au barreau (cf.. supra cons. 2), il sera également statué sans dépens.
Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE
1. Rejette l’appel et confirme le jugement querellé.
2. Statue sans frais ni dépens
Neuchâtel, le 29 novembre 2018
Art. 257fCO
Diligence et égards envers les voisins
1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
2 S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
3 Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
4 Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.
Art. 271CO
Annulabilité du congé
En général
1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
2 Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.