Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CC.1994.291
Autorité:
Date décision: 04.11.1996
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique: RJN 1997, P.98
Titre: Vente immobilière. Contrat d'entreprise. Vice de forme. Nullité.
Résumé:
**Vente par un entrepreneur d'un terrain dont il est propriétaire sur lequel il construira une villa pour l'acheteur. En principe, 3 solutions : conclusion de 2 contrats (vente et entreprise), d'un contrat mixte, ou vente d'une chose future (solution controversée). Voir 117 II 259, JT 1992 I 559.
Nullité, pour vice de forme, d'un contrat authentique qui mentionne un faux prix (dessous-de-table) et un faux objet (vente d'un terrain à bâtir alors qu'il porte déjà la villa le jour de la vente ...!)**
Articles de loi:
Art. 18 CO Art. 19 CO Art. 216 CO Art. 363ss CO
A. Dès le mois de mars ou avril 1991, H. , architecte, établit des
plans pour la construction d'une villa préfabriquée, de provenance
française, sur un terrain de 550 m2 formant la parcelle x du cadastre des
Geneveys-sur-Coffrane, dont il devient propriétaire en propriété commune
(société simple) avec F. en l'acquérant de la tante de ce dernier le 13
mai 1991 pour le prix de 10'000 francs. Les deux propriétaires
apparaissent comme maîtres de l'ouvrage projeté lorsque la commune accorde
la sanction des plans, le 12 septembre 1991.
Le 4 octobre 1991, MM. H. et F. concluent avec G. et son
épouse une "convention interne et confidentielle", en la forme écrite,
portant sur la "vente d'un terrain avec villa aux Geneveys-sur-Coffrane",
pour le prix total net de 450'000 francs tout compris, soit 66'000 francs
pour le terrain et 384'000 francs pour la villa, porté ultérieurement à
467'000 francs à la suite de modifications du projet initial convenues
entre parties. La convention précise que, "afin d'éviter des lods", les
époux G. achètent d'abord le terrain pour ensuite construire à leur
propre nom, l'architecte assurant cependant jusqu'à terminaison des
travaux leur direction générale. De plus, il est convenu que les époux G.
payeront de main à main 50'000 francs sur le prix du terrain, "l'acte
officiel devant notaire" ne mentionnant qu'un prix de 16'000 francs.
Moyennant ce procédé, les vendeurs consentent aux acheteurs la restitution
de 10'000 francs sur le prix total, les paiements de la construction
devant intervenir à raison de 30 % à la mise sous toit et le solde net dès
l'entrée en jouissance.
Le 13 novembre 1991, les époux G. signent encore un "descriptif
succinct", daté du 14 octobre 1991, des prestations et matériaux contenus
dans le prix forfaitaire convenu pour la construction d'une villa fami-
liale, arrêté cette fois-ci à 460'260 francs.
B. Livrée au début du mois de novembre 1991 par le fournisseur, la
société française I. , la maison est érigée de sorte qu'elle est "sous
toit" le 7 novembre 1991 déjà (D.6/4).
Le 5 décembre 1991, H. , F. et les époux G. comparaissent
devant Me Y. , notaire à Fontainemelon et signent à cette occasion un
contrat en la forme authentique, portant sur la vente de la parcelle x du
cadastre des Geneveys-sur-Coffrane, "en nature de place-jardin de 550 m2,
la remise ayant été démolie", pour le prix - officiel - de 12'000 francs
payé séance tenante par chèque bancaire. Auparavant toutefois, comme
convenu, les époux G. s'étaient acquittés de 44'000 francs payés de main
à main (dossier pénal, p.83, 86), ce qui porte le prix réel du terrain à
56'000 francs.
Au cours de la construction et des travaux de finition, diverses
modifications sont encore apportées dans l'exécution de la villa.
C. Par demande consignée à la poste le 9 mai 1994, H. et F.
ouvrent action contre les époux G. , en prenant les conclusions suivantes
:
"1. Condamner les défendeurs à payer aux demandeurs fr.
44'641.25 avec intérêt à 5 % dès le 1er mars 1992.
2. Condamner les défendeurs à payer aux demandeurs fr.
1'000.- à titre de participation aux honoraires pour
l'activité déployée avant procès.
3. Sous suite de frais et dépens."
En bref, ils allèguent que les demandeurs ont proposé aux dé-
fendeurs de leur vendre la parcelle x du cadastre des Geneveys-sur-
Coffrane, sur laquelle une villa était en cours de construction, pour le
prix forfaitaire net finalement arrêté à 460'260 francs. Alors même que le
prix final, terrain compris, s'est élevé à 441'076.60 francs, ce qui per-
met aux défendeurs d'économiser 19'183.40 francs, ceux-ci n'ont versé en
tout que 396'435.35 francs. Bien après la livraison de la villa, ils ont
contesté en tout ou partie divers postes de la facture, tels que les ho-
noraires d'architecte, les frais de préparation du chantier ou le poste
"risques et bénéfices", qu'ils avaient pourtant admis sans réserve à plu-
sieurs reprises auparavant. Ils sont en conséquence redevables du solde du
prix facturé, soit 44'641.25 francs.
Dans leur réponse du 19 septembre 1994, les défendeurs concluent
au rejet de la demande qu'ils qualifient de téméraire. Ils contestent
avoir jamais conclu avec les demandeurs un contrat portant sur une cons-
truction "clés en main" ou la livraison d'une villa pour un prix forfai-
taire, soulignant que les demandeurs ne fondent pas leur réclamation sur
un forfait mais bien sur le coût effectif final du terrain et de la cons-
truction. Eux-mêmes ont payé, sur la base des justificatifs qui leur ont
été présentés avec réticence, 396'435.35 francs. Le montant supplémentaire
que les demandeurs exigent concerne des sommes et des postes qui n'ont
jamais été justifiés de quelque manière que ce soit.
D. Afin de prouver leurs allégations, les deux parties ont proposé
la désignation d'experts aux fins de déterminer la valeur effective des
prestations fournies personnellement par le demandeur H. , en sa qualité
d'architecte, et par le demandeur F. , qui s'est occupé des travaux de
préparation du chantier. Dans le but de simplifier la procédure proba-
toire, puisque de telles preuves n'avaient véritablement de sens que pour
autant que la thèse de la convention portant sur un prix forfaitaire soit
écartée, il a été convenu que la qualification juridique du contrat liant
les parties ferait l'objet d'un jugement sur moyen séparé, au sens de
l'article 324 al.2 CPC (D.16). Ultérieurement, le moyen séparé a été éten-
du à la question, qui se posait également, de la validité même de la ou
des conventions que les parties avaient conclues et des conséquences qui
pouvaient en découler, s'agissant du sort de la demande (D.29).
E. Dans leurs conclusions en cause (D.17, 30), les demandeurs sou-
tiennent que la "convention interne et confidentielle" du 4 octobre 1991
est un contrat mixte, composé d'un contrat d'entreprise à prix forfaitaire
(art.373 CO) pour la construction de la villa et d'un contrat de vente
immobilière, pour la vente du terrain. Si ce dernier est nul en raison du
vice de forme qui l'affecte, puisque le prix de 12'000 francs indiqué au
notaire et repris dans l'acte authentique est fictif, cette nullité n'af-
fecte pas le contrat d'entreprise, qui n'est quant à lui soumis à aucune
exigence de forme. Or, les prétentions des demandeurs sont exclusivement
fondées sur ce volet du contrat mixte. Le prix convenu doit donc être
payé, les défendeurs n'ayant jamais allégué et encore moins prouvé que la
prestation fournie par les demandeurs ne serait pas conforme au contrat ni
qu'eux-mêmes seraient les victimes d'un vice du consentement.
De leur côté, les défendeurs reconnaissent qu'en raison de la
simulation intervenue quant au prix réellement convenu et payé, le contrat
de vente immobilière du 5 décembre 1991 est effectivement nul. Toutefois,
ils estiment qu'au vu de l'ensemble des circonstances, notamment de leur
bonne foi, de l'exécution volontaire du contrat par les deux parties et du
fait qu'en cas de nullité déclarée de l'acte, ils seraient tout de même
protégés dans leur acquisition en vertu des articles 671 ss, spécialement
673 CC, sans avoir à payer quoi que ce soit en sus, il n'y a pas lieu de
retenir d'office la nullité absolue de la transaction (D.31). Pour le sur-
plus, les parties ont conclu un contrat de vente immobilière incorporant,
tacitement ou par acte concluant, une clause d'architecte, en sorte que
les défendeurs construisaient sur le terrain qu'ils acquéraient une villa
dont H. assurerait la direction générale des travaux en tant que leur
mandataire. Ils sont donc autorisés à ce titre à contrôler le financement
de la construction et à en contester les postes qui ne leur paraissent pas
justifiés.
C O N S I D E R A N T
1. La valeur litigieuse est égale au montant de la demande et fonde
la compétence de l'une des Cours civiles.
2. a) Le droit des contrats étant régi par le principe de la liber-
té contractuelle (art.19 CO), les parties ont tout loisir de se lier entre
elles par toute espèce de contrat, ce qui peut conduire à la nécessité
pour le juge de déterminer le contenu d'un contrat donné, lorsqu'un litige
surgit entre parties à son sujet. Il devra alors, pour en apprécier la
forme et les clauses, rechercher la commune et réelle intention des par-
ties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles
ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable
de leur convention (art.18 al.1 CO). Dans cette recherche, doit être pris
en considération le sens des mots utilisés par les parties au moment de la
conclusion du contrat, placés dans leur contexte et confrontés à l'en-
semble des circonstances qui entourent la relation contractuelle. S'il
apparaît qu'en raison du contenu effectivement voulu par les parties, un
contrat est soumis à une forme légale, il faut alors vérifier si cette
forme a été respectée; cette question se résout en application des règles
sur la forme et non en vertu de l'article 18 CO (Gauch/Schluep/Tercier,
Partie générale du droit des obligations, 2e éd., 1982, no 706).
b) La conclusion d'un contrat d'entreprise pour la construction
d'un bâtiment sur le terrain d'un tiers est possible. En vertu du principe
de l'accession, ce n'est pas le maître de l'ouvrage qui en devient pro-
priétaire, mais bien le propriétaire du bien-fonds. Les prétentions réci-
proques du maître et du propriétaire pourront faire l'objet d'une conven-
tion, qui n'est soumise à aucune forme si elle ne prévoit pas un transfert
de propriété immobilière. Un cas particulier est celui de l'entrepreneur
qui est lui-même propriétaire du terrain à bâtir, les parties prévoyant
que ce terrain sera vendu au maître. Pour organiser leurs rapports con-
tractuels, les parties ont en principe trois solutions : la conclusion de
deux contrats séparés, l'un d'entreprise, l'autre de vente, la conclusion
d'un contrat mixte qui combine les obligations d'un vendeur et celles d'un
entrepreneur, enfin la conclusion d'une vente de chose future, cette der-
nière solution étant cependant controversée (ATF 117 II 259, JT 1992 I 559
et références).
3. En l'espèce, le contrat de base qui lie les parties est la con-
vention du 4 octobre 1991, dans laquelle, selon la réelle et commune in-
tention des parties, les demandeurs se sont engagés à vendre et les dé-
fendeurs à acheter un terrain avec villa aux Geneveys-sur-Coffrane, pour
le prix total de 450'000 francs, y compris 66'000 francs de terrain. Tou-
tefois, "afin d'éviter les lods" dit la convention (en réalité, il
s'agissait surtout selon toute vraisemblance de contourner l'arrêté fé-
déral urgent du 6.10.1989 concernant un délai d'interdiction de revente
des immeubles non agricoles, en recourant à une manoeuvre qui n'était pro-
bablement même pas nécessaire), les défendeurs ne devaient se porter
acquéreurs que du terrain pour - en apparence - construire à leur nom,
H. assurant la direction générale des travaux.
a) Le procédé auquel les parties ont eu recours permet d'écarter
la thèse - soutenue par les défendeurs - de la vente immobilière d'un ter-
rain avec clause d'architecte confiant à H. le mandat de surveiller les
travaux de construction. La convention du 4 octobre 1991 prévoit en effet
le paiement des travaux par les défendeurs aux demandeurs à raison
d'acomptes indépendants de leur avancement. Le compte bancaire de
construction qui a financé les travaux est libellé au nom des demandeurs
et les défendeurs n'ont aucun lien contractuel avec les différents entre-
preneurs et artisans qui ont travaillé sur le chantier.
b) Pour admettre la conclusion, le 4 octobre 1991, d'un contrat
d'entreprise distinct portant sur la construction d'une villa sur le ter-
rain des demandeurs, suivi, le 5 décembre 1991, d'un deuxième contrat, de
vente immobilière, permettant aux défendeurs d'en acquérir la propriété
(les demandeurs étant jusque-là restés propriétaires de la construction en
vertu du principe de l'accession), encore faudrait-il que le contrat au-
thentique du 5 décembre 1991 porte sur le transfert de propriété d'un
bien-fonds construit (v. ATF 117 précité s'agissant des rapports entre
maître de l'ouvrage et propriétaire du terrain). Or, les parties à la
vente immobilière du 5 décembre 1991 sont sciemment convenues d'un contrat
apparent doublement faux, puisqu'il portait à la fois sur un objet décrit
de façon erronée - terrain en nature de place jardin alors qu'une cons-
truction y était érigée - et sur un prix inexact - 12'000 francs au lieu
de 56'000 francs. Le contrat apparent, revêtu de la forme authentique,
n'est ainsi pas celui que les parties voulaient conclure, alors que le
contrat dissimulé, que l'une et l'autre des parties entendaient conclure,
n'a pas été passé en la forme authentique (art.216 CO), de sorte que tous
deux sont nuls.
c) En fait, la convention du 4 octobre 1991 prévoit le trans-
fert, à un prix déterminé et convenu, d'une parcelle sur laquelle doit
être construite une maison d'habitation selon des plans préparés. Il
s'agit donc d'une promesse (un pré-contrat) de vente immobilière ou d'une
vente immobilière (v. SJ 1993, p.507), par conséquent nulle en la forme
puisque conclue par écrit seulement (art.216 CO). La vente immobilière
intervenue le 5 décembre 1991 n'a pu réparer ce vice de forme, elle-même
étant aussi nulle (v. cons.3b).
4. La jurisprudence a apporté des réponses variées et parfois con-
tradictoires aux questions soulevées par les contrats de vente immobilière
entachés d'un vice de forme, avant tout dans des situations où l'une des
parties
pour se soustraire à ses engagements (ATF 112 II 330, JT 1987 I 71).
En l'espèce, la situation n'est pas identique. Pour s'opposer à
la demande, les défendeurs ne se retranchent pas derrière la nullité de la
convention du 4 octobre 1991, dont ils se seraient tardivement et oppor-
tunément avisés après l'avoir considérée comme valable durant plusieurs
années, mais font valoir des arguments de fond tirés des accords convenus
entre parties. La nullité de la convention est apparue à l'occasion de la
présente procédure (v. ATF 90 II 34, JT 1964 I 358). Dès lors, entrer en
matière et donner suite à la demande en tout ou partie reviendrait à au-
toriser une partie à exiger judiciairement l'exécution d'un contrat frappé
de nullité. Cette situation, fort différente de celle d'un contrat déjà
exécuté que l'une des parties voudrait remettre en cause, ne saurait être
admise par un tribunal, au risque de reconnaître officiellement des effets
à une convention qui par définition devrait en être dépourvue. Sous ré-
serve du bien-fondé de leur position, qu'il n'y a pas lieu d'examiner ici,
les demandeurs sont tout au plus créanciers d'une obligation naturelle et
ne peuvent contraindre les défendeurs à l'exécuter s'ils s'y refusent (v.
l'avis du Prof. Schmidlin, cité in D/C 4/95, p.93).
5. Il suit de ce qui précède que l'examen de la qualification du
contrat conduit à devoir constater sa nullité. La demande, qui poursuit
l'exécution judiciaire d'un acte nul, ne peut donc qu'être rejetée. Les
demandeurs, qui succombent, devront en conséquence supporter les frais et
dépens de la procédure. On peut hésiter sur la question de la témérité de
la position des demandeurs. Dans la mesure où la jurisprudence ne fournis-
sait pas de réponse claire et précise sur la question des conséquences
d'un vice de forme et où les défendeurs obtiennent en définitive gain de
cause pour des motifs distincts de ceux qu'ils soutiennent, il n'y a pas
lieu de leur allouer des dépens supérieurs à l'indemnité usuelle en la
matière.
Par ces motifs,
LA IIe COUR CIVILE
1. Rejette la demande.
2. Condamne solidairement les demandeurs à payer les frais de la cause,
qu'ils ont avancés par 2'530 francs, et à verser 4'000 francs de dépens
aux défendeurs.
Neuchâtel, le 4 novembre 1996
AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE
Le greffier L'un des juges