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N° dossier: CC.1996.676
Autorité:
Date décision: 07.06.1999
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique: RJN 1999, P.50
Titre: Action en exclusion d'un copropriétaire d'une PPE.
Résumé:
**Conditions d'application de l'article 649b CC.
En l'espèce, ces conditions sont réalisées, les relations entre copropriétaires s'étant détériorées en raison du comportement de l'un d'entre eux au point de rendre toute cohabitation impossible, voire dangereuse.**
Articles de loi:
Art. 649b CC
A. Les immeubles,rue w. n° 25 et 27 à X. , sont constitués en
propriété par étages divisés en douze parts de copropriété numérotées de
6223A à 6234M.
Les époux L. , M. , A. , P. (tous demandeurs) et l'épouse de P.
sont propriétaires des quotes-parts 6223A (79 o/oo), 6226D (74 o/oo), 6227
et (108 o/oo), 6228F (1/3 de 100 o/oo) et 6231J (77 o/oo). O. (défendeur)
est propriétaire de la quote-part 6224B (74 o/oo) qu'il a acquise le 8
octobre 1993 de A. .
Les relations entre les demandeurs et le défendeur se sont ten-
dues puis détériorées au cours des années avec échanges de lettres, mises
en demeure et dépôts de plaintes pénales. Les problèmes ont également été
discutés lors d'assemblées générales de la PPE.
Le 23 septembre 1996 s'est tenue l'assemblée générale de la PPE
Z. . Sur le point 13 de l'ordre du jour figurait "Litiges coproprié-
taires/O. ".
Les douze copropriétaires de la PPE étaient présents. Ils ont
décidé par six voix d'entamer une procédure d'exclusion de la PPE de
O. .
Les conflits se sont poursuivis au-delà de l'assemblée générale.
B. Par demande du 22 novembre 1996, les époux L. , M. , A. et P.
ont introduit action contre O. , prenant pour conclusions :
" 1. Déclarer la présente Demande recevable et bien fondée.
2. Prononcer l'exclusion du défendeur de la communauté de copro-
priété d'étages "Résidence Z. ", parcelle 4561 du cadastre de
Y. .
3. Condamner le défendeur à aliéner sa part de copropriété de 74
o/oo à l'article 4561 du cadastre de Y. , savoir la parcelle
6224 B, dans le délai de 1 mois ou celui que justice con-
naîtra.
4. Ordonner, pour le cas où l'aliénation devait ne point interve-
nir dans le délai fixé ci-avant (conclusion 3), la vente aux
enchères publiques de la part de copropriété du défendeur de 74
o/oo à l'article 4561 du cadastre de Y. correspondant à la
parcelle 6224 B.
5. Condamner le défendeur à tous frais et dépens."
Les demandeurs font valoir que le défendeur, auquel ils asso-
cient son amie S. , ne cesse de violer de manière importante ses
obligations de copropriétaire, qu'il s'agit de violations graves et
fautives, qu'ils ont tout tenté avant d'engager la procédure prévue par
l'article 649b CC, que la gravité de la situation rend impossible toute
poursuite de la communauté vu la tension extrême qui règne actuellement
dans la copropriété et les risques qu'elle comporte.
C. Dans sa réponse au fond, O. a conclu au rejet de la demande
dans toutes ses conclusions sous suite de frais, dépens et honoraires. Il
fait valoir que les preuves n'ont pas permis d'établir le bien-fondé des
différents griefs qui lui ont été faits, que de toute façon il ne
s'agirait que de broutilles et qu'il n'y a pas eu de tentatives de
conciliation, que s'il y a une grande tension au sein de la copropriété
dans l'immeuble w. n° 25, les copropriétaires de l'immeuble w. n° 27 n'ont
pas de grief contre lui. Il estime qu'il fait l'objet de véritables
persécutions. Selon lui les conditions d'application de l'article 649b CC
ne sont pas remplies. Une mesure de conciliation ou de médiation aurait
été nécessaire.
D. A titre préjudiciel le défendeur a contesté que les conditions
mises à l'exercice d'une action en exclusion d'un copropriétaire selon
l'article 649b CC soient remplies, dans la mesure où on ne pouvait admet-
tre que T. ait signé l'autorisation d'agir en exclusion et que par
conséquent intentée par une petite minorité de copropriétaires, l'action
en exclusion était irrecevable. La Cour de céans a rejeté le moyen
préjudiciel considérant que l'autorisation à agir en exclusion avait été
donnée valablement, puisqu'elle l'avait été par six voix sur onze,
représentant 515 o/oo.
C O N S I D E R A N T
1. La valeur litigieuse est de loin supérieure à 20'000 francs. Le
défendeur affirme avoir acheté son appartement 450'000 francs. Un autre,
de même dimension, soit celui de M. a été acheté 570'000 francs. Une des
Cours civiles du Tribunal cantonal est dès lors compétente pour connaître
de la procédure.
2. Une fois l'autorisation votée à la majorité de tous les copro-
priétaires, non compris le défendeur, représentant au surplus 515 o/oo,
condition réalisée en l'espèce (voir jugement sur moyen préjudiciel du 8
septembre 1997, D.16), la qualité pour agir appartient au propriétaire de
PPE qui se considère comme lésé (Steinauer, Les droits réels, 1990, Tome
I, p.320 n.1168).; Commentaire bâlois, Christoph Brunner, Jürg
Wichtermann, 1999 ad art.649 b, n.19).
3. Selon l'article 649b CC, le copropriétaire peut être exclu de la
communauté par décision judiciaire, lorsque par son comportement ou celui
de personnes auxquelles il a cédé l'usage de la chose ou dont il répond,
des obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires sont si
gravement enfreintes que l'on ne peut exiger la continuation de la commu-
nauté. Il faut ainsi d'une part qu'il y ait violation d'une obligation
découlant de la copropriété et d'autre part que celle-ci soit d'une gravi-
té particulière. Selon le Tribunal fédéral la violation doit être si grave
que l'on ne peut raisonnablement pas imposer aux autres copropriétaires la
continuation de la communauté avec le perturbateur. L'exclusion ne doit
être utilisée qu'en dernière extrémité, soit lorsque toute autre mesure
possible et imaginable, moins incisive, est manifestement vouée à l'échec.
Une faute du perturbateur n'est pas exigible. Il n'est d'ailleurs pas né-
cessaire que la violation de l'obligation lèse tous les autres propriétai-
res. Si des avertissements et des sommations répétés sont restés infruc-
tueux, on pourra exiger dans certains cas des copropriétaires qu'ils ou-
vrent une procédure de conciliation et qu'ils requièrent une mesure moins
radicale (comme par exemple une action fondée sur les articles 679, 641
al.2 et/ou 928; FF 1962 II 1490; ATF 113 II 15; JT 1987 I 332; ATF 94 II
17; JT 1969 I p.363; voir également Commentaire bâlois, op.cit. ad
art.649b, n.1 ss). Dans l'arrêt rendu en 1969 le Tribunal fédéral relevait
que la révision du CC de 1963 avait introduit un élément social dans
l'institution de la copropriété, que les copropriétaires devaient se con-
former à l'esprit communautaire, qu'à la copropriété étaient attachés des
devoirs, que la sphère individuelle était ainsi limitée par la sphère col-
lective. Plus loin, il ajoutait que violait ses obligations de coproprié-
taire celui qui se rendait durablement insupportable, ainsi celui qui se
montrait perpétuellement querelleur, violent, de mauvaise foi et qui empê-
chait ainsi une vie commune paisible et des relations de bon voisinage
comme il est d'usage et de bon aloi entre occupants de la même maison (JT
1969 cité ci-dessus).
4. En l'espèce cette double condition et réalisée. Les incidents,
plaintes, provocations etc. se sont succédés sans discontinuer depuis mars
1996 en tous les cas jusqu'à mai 1998 (voir à ce sujet mise en demeure du
5 mars 1996, plainte pénale du 22 mars 1996, plaintes pénales de juillet
et août 1996, lettre de protestation du 30 août 1996, assemblée générale
du 23 septembre 1996, nouvelle plainte du 30 novembre 1996, demande de la
copropriétaire M. de vendre sa quote-part, mars 1997, nouveaux incidents
octobre 1997 etc.). La situation n'est évidemment pas ordinaire. En effet
les griefs faits au défendeur n'étaient à l'origine tout au moins pas
d'une grande gravité (voir lettre du 4 mars 1996). Les relations se sont
toutefois toujours plus détériorées au point de rendre toute cohabitation
entre les parties impossible, voire dangereuse. On a ainsi passé d'une
situation de reproches-broutilles à une situation de tension extrême. Il
n'y a pas lieu à cet égard de reprendre l'intégralité des griefs formulés
à l'encontre du défendeur. Le dossier pénal reste significatif, même si
pour l'essentiel il s'est soldé par des acquittements. Il est toutefois
significatif du climat irrespirable de la copropriété.
On reprendra par ailleurs les éléments de preuve qui paraissent
présenter le degré d'objectivité le plus grand. Ainsi le témoin Q. ,
administrateur de la copropriété, relevait le 27 mai 1998 :
" Je croyais que le dossier s'était un peu calmé ces derniers temps.
Ce n'est toutefois pas le cas.
Une copropriétaire est totalement désemparée. Elle avait décidé de
vendre sa PPE tellement elle était désemparée. Elle l'avait ache-
tée 570'000 francs. Elle était prête à la vendre moins de 300'000
francs. Elle voulait absolument se débarrasser de son appartement.
Cela montre son désarroi. La vie dans l'immeuble est totalement
impossible. Tout dernièrement elle a renoncé à vendre son apparte-
ment au prix offert. Elle ne pouvait pas se le permettre. Elle a
toutefois décidé de le louer. Il s'agit de M. qui est une femme
seule et relativement âgée. Elle voulait vendre à cause du
problème O. . La vie dans le même immeuble lui était devenue
impossible.
Lors des assemblées générales la situation est aussi impossible.
Je suis administrateur pour différentes PPE. J'aime bien cette
charge. Si j'avais toujours des cas ou des assemblées générales
comme celle où assiste O. , je n'aimerais certainement plus cette
charge. O. est un personnage qu'il faut constamment rappeler à
l'ordre. Il faut le faire taire, le faire asseoir. Il faut
également hurler pour le faire taire et trois minutes après ça
recommence. Il interrompt, il se lève, il prend la parole, il
n'accepte pas le résultat du vote. Son attitude est inacceptable.
Je prends à ces occasions ma charge comme un exercice pour garder
mon sang froid. O. n'agirait pas autrement s'il voulait pousser
ses interlocuteurs à bout. Qu'il le fasse intentionnellement ou
pas, je ne le sais pas.
La semaine passée, j'ai été au Tribunal de Boudry pour une mainle-
vée d'opposition. O. avait fait opposition pour des comptes
acceptés en assemblée générale. C'était déjà le cas l'année
d'avant. C'est ainsi pareil dans tous les domaines.
Je ne peux pas avoir une position positive à son égard. J'avais
voulu être positif. J'avais essayé de calmer le jeu. Son comporte-
ment rend toutefois toute vie insupportable. A la dernière assem-
blée il y a eu un incident qui s'explique parfaitement.
Les copropriétaires avaient demandé ma médiation. Il y a eu une ou
deux séances à ce sujet. Il y a des PV de ces séances. La média-
tion n'a pas abouti. Je voulais réunir les copropriétaires pour
éviter que cela finisse en drame" (D.33).
Le témoin G. , qui cherche lui aussi à être conciliant, estime
que lors de l'assemblée du 23 septembre 1996 Monsieur L. a "pété les
plombs", ajoutant qu'il aurait peut-être agi de même, la réaction L.
faisant suite aux déclarations O. , répétées à trois reprises, selon
lesquelles il avait été agressé par Monsieur L. qui avait cherché à le
tuer (D.49).
Le témoin B. , même s'il est le beau-fils de A. , paraît
également empreint d'une certaine objectivité, ayant apparemment pris
quelques distances par rapport à la copropriété :
" O. s'excite pour rien. Avant qu'il n'arrive, il n'y avait pas de
problème. Dès qu'il est venu, ce fut une pagaille incroyable. Il
agresse tout le monde. Il sème la pagaille partout. Une fois il a
surpris ma femme à la buanderie. Il ne voulait pas qu'elle ouvre
l'imposte. Je suis intervenu. Je lui ai dit qu'il ne devait pas
venir à la buanderie quand ma femme y était. Il s'est enfermé dans
sa cave et m'a alors dit maintenant tu peux venir. Je n'étais pas
menaçant. J'étais tranquille. Il m'a traité de sale portugais. Le
ton est alors un peu monté. J'ai parlé plus fort. Je ne l'ai pas
menacé à cette occasion ni d'ailleurs à d'autres.
O. a déposé plainte se plaignant que ma femme faisait pipi par
dessus le balcon, ce qui n'est pas exact.
En octobre 1995 nous avons eu une petite fille. Je ne voulais plus
rester dans la maison. Je craignais O. non pour moi mais pour ma
famille. J'avais peur qu'il arrive quelque chose à ma famille.
O. m'en a d'abord voulu. Peu après il en voulait à tout le monde.
Je ne sais pas pourquoi. O. agit toujours en provocateur. Il
ferme l'imposte de la cage des escaliers lorsque je viens de
l'ouvrir. Il ferme à clé la maison lorsqu'on sort de celle-ci. Or,
il y a un interphone. Il n'est donc pas nécessaire de fermer à clé
la maison. J'ai vu à plusieurs reprises O. agir de la sorte.
Plusieurs fois il m'a provoqué pour que finalement je l'agresse et
qu'il puisse porter plainte, ce que je n'ai jamais fait. Je n'ai
jamais entendu O. ou Mme S. se plaindre de courants d'air. Je
répète, O. disait que c'était ma femme qui faisait pipi sur le
balcon et non pas mon chien" (D.23).
Dans un jugement de trente-cinq pages, le Tribunal de police du
district de Boudry, s'il a libéré O. des fins de la poursuite pénale
dirigée contre lui et condamné S. pour injures uniquement, et s'il a
relevé que les scènes et violences dont se plaignaient les demandeurs
n'avaient pas pu être prouvées, faute de témoin, a toutefois mentionné à
plusieurs reprises l'attitude désagréable, irritante et agressive du
prévenu O. . Le jugement mentionne notamment :
" Au vu de ce qui précède, le tribunal constate qu'aucune infraction
n'a pu être établie à l'encontre de O. . Toutefois, on relève que
les incidents relatés dans les plaintes se passent sans témoin, à
la lessiverie, de sorte qu'il est difficile de découdre de ces
situations. O. sème le trouble dans cette copropriété, ainsi que
cela résulte des différents témoignages relatifs aux assemblées
générales et à l'atmosphère de la maison. D'ailleurs, en audience,
le tribunal a pu constater que le prévenu O. prenait la parole de
façon intempestive et se montrait agressif, de sorte qu'il a été à
plusieurs reprises menacé d'expulsion. En outre, la plainte du 22
juillet 1996 [déposée par O. ] apparaît bien comme une riposte au
procès civil actuellement pendant devant le Tribunal cantonal en
vue de l'expulsion de ses copropriétaires (p.31)].
Plus loin le jugement mentionnait encore :
" Au vu de ce qui précède, au plan pénal, seule une injure et un
geste injurieux reconnus par Mme S. ont pu être établis. Certes,
on a peine à croire que tout le monde mente dans cette affaire,
mais en cas de doute, chacun des prévenus doit être mis au
bénéfice de la version qui lui est le plus favorable.[...]
Certes, le dossier civil nous apprend que quatre copropriétaires
ont ouvert action contre O. et S. et que de nombreuses plaintes
ont été dirigées contre eux, suivies de nombreuses mises en garde
de la part de la gérance. Ces faits constituent autant d'incidents
de nature à rendre la vie entre voisins impossible. Le témoin
Pereira a également déclaré que ce couple fait peur à tout le
monde, insulte grossièrement sa famille et sont toujours
mécontents. L'attitude irascible du prévenu et plaignant O. a
fait l'objet à plusieurs reprises de menaces d'expulsion de
l'audience s'il ne laissait pas parler les autres et s'il ne
cessait d'être agressif. Ce comportement entraîne un risque de
débordement chez les autres habitants, sans qu'ils soient
eux-mêmes particulièrement agressifs au départ" (p.33).
Ainsi si le différend avec le couple O. et S. a débuté par de
petites brouilles et tensions en elle-même peu significatives, il n'est
pas douteux qu'actuellement - c'était le cas lors de l'audience du 12
octobre 1998 également - la tension est à son paroxysme. Partant de
petites provocations, la situation a dégénéré au point de rendre la coha-
bitation impossible. Une situation de peur s'est installée dans la copro-
priété. On notera à cet égard les craintes de la demanderesse M. , qui
avait décidé de vendre sa quote-part, ne supportant plus l'atmosphère de
la copropriété et le problème O. et qui s'est finalement contentée de la
louer, sans qu'elle ne puisse nullement passer pour une personne agressive
ou quérulente. Les audiences se sont elles aussi déroulées dans un grand
état de tension, dû à l'attitude de O. , même s'il n'a finalement pas été
nécessaire d'expulser celui-ci. Deux témoins ont parlé de l'état maladif
de O. . Il est fort probable que cette composante soit présente dans
l'attitude de ce dernier, sans qu'il soit possible d'être plus catégorique
à cet égard, aucune expertise n'ayant été ordonnée. Il est toutefois rare
de constater dans un immeuble une situation aussi conflictuelle - les
plaintes les plus graves de tentatives de meurtre et autres ayant été
formulées, d'ailleurs de part et d'autre -. On ne saurait de plus
considérer qu'il s'agit là d'une coalition contre le défendeur. C'est de
toute évidence son comportement qui est à la base de la situation des plus
conflictuelles qui règne dans la PPE. Dès lors force est de considérer que
c'est bien la cohabitation avec le défendeur et sa compagne qui est devenu
totalement impossible au fil du temps, les risques en cas de prolongation
de cette communauté étant bien présents, tant la tension est forte. On
doit ainsi retenir que le défendeur et sa compagne ont enfreint les
obligations d'égards et de respect qu'ils ont à l'égard des autres
copropriétaires, créant ainsi une situation insupportable dans la PPE.
L'administrateur de la copropriété a cherché des solutions amiables,
apportant sa médiation (D.33). Sans succès. Des tentatives de conciliation
ont été faites, y compris devant le juge pénal. La double condition prévue
par l'article 649b CC est réalisée. Compte tenu de la tension existant, il
serait par ailleurs illusoire d'exiger des copropriétaires qu'ils
cherchent à résoudre le conflit autrement que par une exclusion, qui seule
rétablira un climat de paix dans la copropriété.
5. Les conditions de l'action en exclusion de l'article 649b CC
étant remplies, il y a lieu d'accéder aux conclusions de la demande, à
l'exception de la conclusion préparatoire. Quant au délai qu'il convient
d'impartir au défendeur pour aliéner sa part de copropriété, un délai de
quatre mois dès la date du présent jugement paraît équitable. Il tient
compte d'une part du fait que cette période comprend également les vacan-
ces d'été, peu propices à la vente d'appartements, et d'autre part que la
période actuelle n'est de manière générale pas favorable aux transactions
immobilières.
Vu le sort de la cause, le défendeur supportera les frais et
dépens de la procédure, y compris ceux de la réforme.
Par ces motifs,
LA Ie COUR CIVILE
1. Prononce l'exclusion de O. de la communauté de copropriété d'étages
"Résidence Z. ", parcelle 4561 du cadastre de Y. .
2. Ordonne au défendeur d'aliéner sa part de copropriété de 74 o/oo à
l'article 4561 du cadastre de Y. (quote-part 6224B), dans le délai de
quatre mois dès la date du présent jugement (7 juin 1999).
3. Ordonne, pour le cas où l'aliénation ne devrait pas intervenir dans le
délai ci-dessus, la vente aux enchères publiques de la part de copro-
priété du défendeur.
4. Condamne le défendeur aux frais de la procédure arrêtés ainsi qu'il
suit :
Frais avancés par les demandeurs Fr. 5'670.--
Frais avancés par le défendeur Fr. 175.--
Total Fr. 5'845.--
=============
5. Condamne le défendeur à payer aux demandeurs une indemnité de dépens de
7'000 francs.
6. Condamne le défendeur aux frais et dépens de la réforme arrêtés à res-
pectivement 275 francs et 400 francs.
Neuchâtel, le 7 juin 1999
AU NOM DE LA Ie COUR CIVILE
Le greffier La présidente