Révision d'une transaction en droit du bail.

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N° dossier: CCC.2005.92

Autorité: CCC

Date décision: 08.07.2005

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique: RJN 2005, P.133

Titre: Révision d'une transaction en droit du bail.

Résumé:

**Plein pouvoir d'examen de la Cour de cassation : objectif et portée.

Lorsqu'une prolongation de bail a été convenue devant l'ARC, la révision de cette transaction doit être demandée à cette autorité, puis le cas échéant au tribunal de district.

La demande de révision est en l'espèce manifestement mal fondée, car le motif pour lequel les bailleurs ont résilié n'est pas sujet à erreur essentielle, dans ce cadre.**

Articles de loi:

Art. 24 ch. 4 CO Art. 428 CPCN Art. 429 CPCN Art. 430 CPCN Art. 431 CPCN Art. 432 CPCN Art. 433 CPCN Art. 19 litt. b LI-CO

Réf. : CCC.2005.92/vc

A. Par contrat du 1er juillet 1984, R. et D. ont loué à H. un appartement de 6 pièces et dépendances, dans l'immeuble sis rue X. à Neuchâtel. Les droits et obligations du preneur paraissent avoir été transférés ultérieurement à G., sans que cela ne soit litigieux.

Suite à la résiliation du bail pour le 31 mars 2002, la recourante a saisi l'Autorité régionale de conciliation d'une demande de prolongation. Une audience s'est tenue le 14 janvier 2002 et la conciliation a abouti, sous forme de prolongation unique du bail jusqu'au 31 décembre 2004 (PL.2 jointe à la requête d'expulsion).

B. La recourante n'a pas libéré l'appartement au 31 décembre 2004 mais elle a adressé, la veille, une requête à l'Autorité régionale de conciliation, tendant à la constatation de "la nullité pour cause de vice du consentement de la convention passée en date du 14 janvier 2002 par devant l'Autorité régionale de conciliation" (PL.13).

De leur côté, les bailleurs ont engagé, le 4 janvier 2005, une procédure d'expulsion devant l'Autorité régionale de conciliation (cette requête ne figure pas au dossier mais elle est citée dans divers autres actes, en particulier la requête du 27 janvier 2005).

Le 27 janvier 2005, les parties ont comparu devant l'Autorité régionale de conciliation, qui a établi deux procès-verbaux, le premier relatif à la procédure d'expulsion (PL.8 concernant la procédure ARC.2005.5-NE) et le second, nécessairement et malgré son imprécision, au sujet de la requête du 30 décembre 2004 (PL.15, avec la mention ARC.2005.2-NE). Les deux procès-verbaux relatent l'échec de la conciliation et rappellent le délai de 30 jours pour saisir l'autorité judiciaire compétente dont disposent, dans le premier cas, la partie défenderesse et, dans le second cas, "la partie qui persiste dans sa demande".

C. Le 27 janvier 2005, les bailleurs ont saisi le président du Tribunal du district de Neuchâtel d'une requête d'expulsion. Une première audience s'est tenue le 10 mars 2005, lors de laquelle l'actuelle recourante a contesté la qualité pour agir des requérants et demandé la suspension de la cause jusqu'à droit connu sur la demande en révision qu'elle avait déposée le 25 février 2005 devant le Tribunal cantonal. Les parties ont formulé des observations et produit divers documents. Une seconde audience est appointée au 14 juillet 2005.

Parallèlement, la recourante a déposé, le 25 février 2005, deux demandes en révision : la première était adressée à l'une des cours civiles du Tribunal cantonal (voir ce document en copie, jointe aux observations de la recourante à l'adresse du tribunal de district, du 8 mars 2005); elle a été déclarée irrecevable par la 2ème Cour civile, le 10 juin 2005 (voir la copie de ce jugement, déposée auprès du juge de district par les bailleurs, le 17 juin 2005). Quant à la deuxième demande en révision, soumise à l'Autorité régionale de conciliation, elle a été rejetée dans la mesure où elle était recevable, par décision du 27 avril 2005 (voir la copie de cette décision déposée par les bailleurs, le 28 avril 2005). En substance, l'Autorité de conciliation s'est demandé si le délai de péremption de l'article 430 CPC était respecté, laissant toutefois la question ouverte dès lors qu'aucun motif de révision – soit un vice du consentement selon les articles 23 et suivants CO, par renvoi de l'article 428 CPC – n'était donné et qu'en particulier, une motivation par hypothèse mensongère de la résiliation de bail n'affectait pas sa validité. Selon la mention figurant au bas de la décision, celle-ci pouvait être "portée dans les trente jours dès sa notification, devant le tribunal de district compétent. A défaut, elle devient définitive".

D. Par mémoire posté le 30 mai 2005 et reçu le lendemain au greffe du tribunal de district, G. a demandé la révision de la transaction judiciaire du 14 janvier 2002, en reprenant les motifs qu'elle avait antérieurement développés et rappelant que l'Autorité régionale de conciliation avait rejeté sa requête dans la mesure où elle était recevable.

Dans l'ordonnance attaquée, le président du Tribunal du district de Neuchâtel a déclaré d'entrée de cause irrecevable la demande en révision du 30 mai 2005 et condamné la requérante aux frais de justice. Faisant application de l'article 431 al.3 CPC, il retenait, cumulativement, que l'autorité de révision était l'ARC et non le tribunal de district; que "la présente demande" était manifestement tardive au regard de l'article 430 CPC et enfin que les motifs de révision étaient si manifestement inexistants, comme relevé par l'ARC que "même si elle avait été recevable, la requête aurait dû être rejetée sur le fond".

E. Par acte posté le 22 juin 2005, G. recourt en cassation contre l'ordonnance précitée. En substance, elle fait valoir que l'Autorité régionale de conciliation n'avait, s'agissant d'une demande en révision, aucun pouvoir décisionnel et devait se borner à tenter la conciliation entre parties; qu'en reconnaissant un tel pouvoir décisionnel à l'ARC, le premier juge a violé le droit fédéral; que le Tribunal civil du district de Neuchâtel était l'autorité compétente pour statuer sur sa demande en révision et qu'en refusant de statuer au fond, le premier juge a empêché la recourante de faire valoir les preuves testimoniales nécessaires à la défense de sa cause. Elle requiert l'effet suspensif, en affirmant ne pas vouloir déménager jusqu'à droit connu.

F. Le premier juge conclut à la témérité de la recourante, sans présenter d'observation pour le surplus. Pour leur part, les intimés concluent, au terme de leurs observations du 6 juillet 2005, à la cassation de l'ordonnance entreprise mais avec rejet de la demande en révision du 30 mai 2005 et du recours, sous suite de frais et dépens. Ils concèdent que le premier juge n'aurait pas dû déclarer irrecevable la demande du 30 mai 2005 mais font valoir que la requête déposée devant l'ARC le 25 février 2005 était tardive et que, de surcroît, l'inexistence de motifs de révision était démontrée de façon convaincante dans la décision de l'ARC, du 27 avril 2005.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. L'ordonnance entreprise est parvenue à la recourante le 3 juin 2005, de sorte que le recours intervient en temps utile. Respectant par ailleurs les formes légales, il est recevable.

N'est en revanche pas recevable la pièce jointe aux observations des intimés, qui n'est pas indispensable pour statuer sur la recevabilité du recours ou celle desdites observations. Cette pièce figure d'ailleurs déjà au dossier (PL.13).

2. Selon l'article 19 lit.b LICO, la Cour de cassation civile statue avec plein pouvoir d'examen lorsque la valeur litigieuse permet un recours en réforme au Tribunal fédéral. Même si le sens de cette règle suscite des divergences d'opinion (voir Schweizer / Bohnet, RJN 1999 p.27 N.31), son objectif, soit donner à l'arrêt de cassation un caractère final au sens de l'article 48 OJF (voir déjà l'ATF 85 II 284, JT 1960 I 135, dont la portée n'est d'ailleurs pas restreinte au droit du travail ou au bail à loyer), impose à tout le moins l'application du droit d'office (Schweizer / Bohnet, RJN 1999, p.26**,** N.27) sans que la Cour se limite à l'examen des griefs du recourant (comme elle le ferait selon le principe dit d'allégation, voir Hohl, Procédure civile tome II p.313, N.3341).

Comme la demande de révision remet en cause une transaction intervenue dans le cadre d'une procédure de prolongation de bail, convenue pour une durée de deux ans et neuf mois alors qu'en théorie, une première prolongation de quatre ans était possible (art.272b CO), le montant de 8'000 francs est largement dépassé et le plein pouvoir d'examen, au sens discuté plus haut, s'impose.

3. En suivant à la lettre l'argumentation de la recourante, l'ordonnance attaquée devrait assurément être confirmée. En effet, si l'Autorité régionale de conciliation n'avait, dans la cause en révision, qu'une mission conciliatrice, sans pouvoir de décision, elle aurait achevé sa tâche à l'issue de l'audience du 27 janvier 2005 et la demande de révision du 30 mai 2005 serait clairement irrecevable pour cause de forclusion (art.274f CO).

Comme vu plus haut, la Cour n'est toutefois pas liée par l'argumentation de la recourante et elle doit admettre, avec les intimés d'ailleurs, que l'ARC avait en l'occurrence un pouvoir de décision (la recourante n'est guère cohérente lorsqu'elle prétend le contraire, puisqu'elle a saisi elle-même cette autorité, dans le délai imparti après vaine tentative de conciliation). Il est naturel que la révision, voie de recours extraordinaire par excellence (Hohl op.cit., p.276, N.3076), ne soit pas mentionnée à l'article 273 CO, qui vise la procédure ordinaire de prolongation. Lorsque le législateur neuchâtelois instituait – y compris pour les cas de transactions (art. 428 CPC) – la compétence du "tribunal qui a prononcé le jugement" (art.431 CPC), il entendait nécessairement désigner, dans une telle hypothèse, le tribunal qui aurait prononcé le jugement en l'absence de transaction et, par conséquent, celui qui serait appelé à prononcer ledit jugement après éventuelle annulation de la transaction (art.433 CPC). Comme indiqué par Schweizer (Le recours en revision, thèse, 1985, p.145), "le juge du rescisoire est donc en principe le juge du rescindant". Tout au plus peut-on se demander si l'instance de révision devait, elle aussi, débuter par une tentative de conciliation, mais cela n'a pas d'incidence à ce stade du raisonnement. Il suffit ici de constater qu'après rejet de la demande en révision par l'ARC, le 27 avril 2005, la recourante a saisi le juge dans le délai de 30 jours de l'article 274f CO (du moins l'affirme-t-elle sans être contredite par le dossier, puisqu'on ignore à quelle date la décision du 27 avril 2005 lui a été notifiée).

Le premier juge a donc manifestement commis une erreur de droit en considérant que la compétence de l'ARC excluait la sienne alors que la loi prévoit cette succession d'instances.

4. Le deuxième motif d'irrecevabilité retenu par le premier juge est tout aussi infondé, du moins tel qu'il est formulé. L'introduction de la demande, au sens de l'article 430 CPC, intervient lorsque "le tribunal qui a prononcé le jugement", au sens susmentionné de l'article 431 CPC, est saisi, c'est-à-dire en l'espèce le 30 décembre 2004 ou, très éventuellement, le 25 février 2005, lorsque la recourante a jugé utile de formuler à nouveau une demande en révision, si l'on admettait que la phase de conciliation était en l'occurrence superflue (mais il convient d'observer que la requête du 30 décembre 2004 ne visait pas la tentative de conciliation et que c'est l'ARC qui a décidé d'y procéder d’office). Quoi qu'il en soit, on ne saurait affirmer que plus de trois mois s'étaient écoulés, ni le 30 décembre 2004, ni le 25 février 2005, dès les informations prétendument reçues "à la fin de l'automne 2004". Le premier juge était d'autant moins autorisé à écarter la requête d'entrée de cause, pour ce motif, que l'ARC avait laissé la question ouverte vu l'incertitude de l'état de fait.

5. C'est donc à tort que la demande du 30 mai 2005 a été déclarée irrecevable. Cela n'entraîne toutefois pas l'admission du recours, car la décision d'écarter d'emblée la demande peut également se fonder, selon l'article 431 al.3 CPC, sur le fait qu'elle serait manifestement mal fondée. La cassation n'a pas de sens si elle doit conduire le premier juge à confirmer sa décision, dans des termes à peine différents, pour un motif qui ressort déjà du dossier lors de son examen par la Cour de cassation.

En l'espèce, le premier juge a retenu, à titre subsidiaire, les motifs développés déjà par l'ARC pour déclarer la demande du 30 mai 2005 dépourvue de chance de succès sur le fond. Sur ce point, il peut être suivi.

Il est vrai qu'en l'absence des dossiers de l'ARC (aussi bien celui clôturé le 14 janvier 2002 que ceux ouverts les 23 décembre 2004 et 4 janvier 2005), on ne peut guère vérifier en tous points l'argumentation de l'ARC sur les circonstances entourant la requête de prolongation de bail du 26 octobre 2001. Il n'importe cependant, car le seul motif de révision allégué par la recourante (en substance : les bailleurs auraient prétendu vouloir loger dans l'appartement l'un de leurs enfants et sa famille, alors qu'en réalité ils ne supportaient plus la foi catholique romaine de la recourante) ne saurait aboutir à l'invalidation de la transaction du 14 janvier 2002. L'idée qu'une partie se fait des sentiments de l'autre à son égard, au moment de la conclusion du contrat n'a pas de caractère essentiel, au sens de l'article 24 ch.4 CO. Il s'agit d'une erreur de pur motif (article 24 al.2 CO, voir Schmidlin, Commentaire romand du CO, N.92 ad art. 23-24). La recourante n'allègue pas, au demeurant, qu'elle aurait sous-estimé ses chances dans la procédure de prolongation de bail, en raison d'allégations prétendument mensongères des bailleurs. Dans une procédure de prolongation de bail, la durée de la prolongation envisageable constitue d'ailleurs le noyau du litige et le sujet d'incertitude principal, que les parties veulent précisément dissiper par la transaction, en sorte qu'une telle erreur d'appréciation ne peut constituer un vice du consentement (SJ 2004 p.285,287 déjà cité par l'ARC; voir également **Schmidlin ** op.cit., N.89 ad art.23-24). Même en voulant distinguer l'erreur d'appréciation elle-même de sa cause, soit une information incorrecte, encore faudrait-il que cette dernière ait joué un rôle essentiel dans la conclusion de la transaction, de manière connue ou reconnaissable par l'autre partie. Or la recourante ne dit rien de la foi ajoutée, par elle, aux déclarations des bailleurs devant l'ARC, le 24 janvier 2002 (dans la requête du 23 décembre 2004, elle n'en parle pas du tout; dans celle du 30 mai 2005, elle lie cette déclaration à une autre, soit le fait qu'elle vivrait seule dans l'appartement, ce qui n'a pu lui paraître convaincant compte tenu de ses propres allégués actuels). Rien d'indique par conséquent que ces motifs de résiliation aient influencé la recourante au moment de transiger.

Le principe du respect de la fidélité contractuelle s’imposait donc en l’espèce et, compte tenu du caractère clairement dilatoire des multiples démarches procédurales de la recourante, l’application de l’art. 431 al. 3 CPC, sous le dernier angle susmentionné, n’était pas critiquable.

6. Le recours doit dès lors être rejeté, aux frais et dépens de la recourante.

**Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE**

1. Retourne aux intimés la pièce jointe à leurs observations du 6 juillet 2005.

2. Rejette le recours.

3. Condamne la recourante aux frais de justice, qu'elle avance par 550 francs, ainsi qu'au versement d'une indemnité de 500 francs en faveur des intimés.

Neuchâtel, le 8 juillet 2005

AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE

Le greffier : L’un des juges :