Late production of rights in charge statement is time-barredGénéré par IA

Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact

N° dossier: TA.1994.54

Autorité:

Date décision: 01.02.1995

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique: RJN 1995, P.280

Titre: Réalisation forcée des immeubles; état des charges.

Résumé:

**Le délai de l'art. 138 al. 2 ch. 3 LP est péremptoire. L'état des charges qui contient des droits revendiqués après l'expiration du délai de production peut être attaqué par voie de plainte.

Autres motifs par lesquels cette voie est ouverte. Conditions auxquelles les autorités de surveillance peuvent modifier un état des charges définitif.**

Mots-clés:

ETAT DES CHARGES PLAINTE (LP) PRESCRIPTION (LP)

Articles de loi:

Art. 17 LP Art. 138 al. 2 ch. 3 LP Art. 140 LP Art. 34 ORFI Art. 36 ORFI

A. La Banque B. à Neuchâtel a engagé, le

18 janvier 1993, une poursuite contre X. en réalisation de

l'immeuble formant la parcelle 5857 du cadastre du Commune N. dont ce der-

nier est propriétaire. Le 30 juillet 1993, la créancière poursuivante a

déposé une première réquisition de vente auprès de l'office des poursuites

de Neuchâtel. Ce dernier a sommé, par trois publications dans la feuille

officielle dès le 14 janvier 1994, les créanciers-gagistes et les titu-

laires de charges foncières de produire leurs droits sur ledit immeuble

jusqu'au 3 février suivant. Le 8 février 1994, l'office des poursuites a

dressé l'état des charges. Cependant, la Banque B. a retiré sa réquisition de

vente le 16 février 1994, de sorte que les enchères, primitivement fixées

au 23 de ce mois-là, ont été annulées.

Le 5 août 1994, la même créancière a derechef requis la vente de

l'immeuble saisi. Le 31 octobre suivant, l'office a communiqué l'état des

charges à huit créanciers-gagistes et au débiteur poursuivi. Le 17 no-

vembre 1994, X. a élevé auprès de l'office des poursuites di-

verses contestations au sujet des conditions de vente et de l'état des

charges. Il a demandé notamment que celui-ci soit complété par la mention

du bail qu'il avait conclu avec Y. le 20 janvier

1993. Par ce contrat, passé sous la forme écrite, X. s'est

notamment engagé à vendre à Y. un appartement inachevé de

trois pièces sis au troisième étage du bâtiment saisi, pour le prix de

450'000 francs dont une partie a d'ores et déjà été payée. En attendant

que l'immeuble ait été constitué en propriété par étages, l'appartement en

question a été remis à bail à l'acquéreur moyennant paiement d'un loyer.

Les parties n'ont prévu aucune inscription au registre foncier.

Le 18 novembre 1994, l'office des poursuites a informé

X. en particulier du fait que le contrat en question ne serait pas

mentionné à l'état des charges puisqu'il n'est pas annoté au registre fon-

cier et que la locataire n'a elle-même annoncé aucune production.

B. X. saisit l'autorité de surveillance d'une plainte

contre ce prononcé. Il soutient que le bail conclu avec Y.

développe des effets réels dans la mesure où il prévoit la vente de l'ap-

partement en question. Il prétend que ce contrat est source d'une plus-

value importante de l'immeuble puisque les travaux de finition dudit ap-

partement pris en charge par la locataire profiteront à l'acquéreur poten-

tiel. Il conclut à l'annulation de la mesure attaquée et à l'inscription

du bail en cause à l'état des charges, subsidiairement à la radiation

dudit état des charges d'une convention de servitudes conclue les 18 dé-

cembre 1990 et 2 février 1994 avec le propriétaire d'un fonds voisin (S.

SA, propriétaire de l'article 7793 du cadastre de la Commune N.).

C. L'office opposant et la BANQUE B. concluent dans leurs observations au

rejet de la plainte.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Dirigée contre une décision de l'office et interjetée dans les

formes et délai légaux (art.17 LP), la plainte est recevable.

2. a) Selon l'article 34 ORI, l'état des charges doit indiquer

l'immeuble mis en vente, avec tous ses accessoires éventuels et mentionner

les charges inscrites au registre foncier, ainsi que celles produites à la

suite de la sommation officielle (droits de gage, servitudes, autres

droits réels). En revanche, les prétentions que l'on n'a fait valoir

qu'après l'expiration du délai de production, ainsi que les créances qui

ne représentent pas une charge pour l'immeuble, ne peuvent être portées à

l'état des charges (art.36 al.1 ORI).

Lorsque l'état des charges n'est pas complet, n'est pas clair,

n'est pas conforme à l'extrait du registre foncier ou aux productions, ou

qu'il n'a pas été communiqué aux intéressés, ou qu'il contient des droits

revendiqués après l'expiration du délai de production (ATF 113 III 17, JT

1989 II 117) ou des prétentions qui n'impliquent pas une charge pour l'im-

meuble, ou enfin qu'il comporte d'autres défauts d'ordre formel, il peut

être attaqué par la voie de la plainte au sens de l'article 17 LP, par les

intéressés, y compris le débiteur saisi (Gilliéron, Poursuite pour dettes,

faillite et concordat, 3e éd., Lausanne, 1993, p.233). S'il n'est pas con-

testé dans le délai de 10 jours de l'article 140 al.2 LP, il devient défi-

nitif et les droits qui y figurent sont considérés comme reconnus par les

intéressés pour la poursuite en cours (art.37 al.2 ORI; Gilliéron,

op.cit., p.232; Amonn, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkurs

Rechts, 5e éd., Berne, 1993, § 28 no 28). Un état des charges définitif

peut toutefois être modifié d'office, en tout temps, s'il a été établi en

violation des règles de procédure impératives parce que instituées dans

l'intérêt public ou dans l'intérêt d'un nombre indéterminé de tiers. Une

omission fautive du préposé peut aussi justifier un complément ultérieur

de l'état des charges (ATF 120 III 23 cons.1 et les références).

b) En l'espèce, ni Y., qui fait ménage commun

avec le plaignant, ni ce dernier n'ont produit les droits qui découlent du

contrat du 20 janvier 1993 dans le délai fixé par l'office opposant à cet

effet. Or, ce délai est péremptoire (ATF 101 III 38), sous réserve d'ex-

ceptions qui n'entrent pas en ligne de compte en la cause.

Selon la jurisprudence, il pourrait y avoir dérogation au prin-

cipe de la péremption dans le cas de droits réels qui ressortent à l'évi-

dence du registre foncier ou qui ont été portés d'une manière ou d'une

autre à la connaissance de l'office des poursuites avant la date fixée

(ATF 113 III 17, JT 1989 II 117). Tel n'est pas le cas en l'espèce. Il est

constant que le contrat en question ne fait l'objet d'aucune inscription

au registre foncier. En effet, les parties contractantes n'ont pas prévu

d'y faire annoter le bail en cause et, par ailleurs, en vertu du principe

du numerus clausus qui régit les droits personnels pouvant être annotés au

registre foncier (art.959 CC), une promesse de vente - qui n'est au demeu-

rant valable aux termes de l'article 216 al.2 CO que si elle a été passée

en la forme authentique et non pas simplement écrite - ne peut pas faire

l'objet d'une telle annotation (Diego Scacchi, L'obligation "propter rem"

et les droits personnels annotés au registre foncier, thèse, Genève, 1970,

p.61). En outre, il n'est pas établi ni même allégué que l'office opposant

ait eu connaissance du contrat en question d'une autre manière avant la

date fixée pour l'échéance des productions.

Ainsi, c'est à juste titre que l'office opposant a refusé de

porter à l'état des charges le contrat du 20 janvier 1993. S'il l'avait

fait, les créanciers eussent été en droit de porter plainte contre cette

inscription produite tardivement (ATF 113 III 17 cons.2).

En tout état de cause, la convention litigieuse ne sortit que

des effets personnels dans la mesure où elle ne crée d'obligations que

pour les cocontractants personnellement, ces derniers ayant renoncé à lui

conférer des effets réels en ne prévoyant aucune inscription au registre

foncier.

Au surplus, on relèvera que l'exemplaire du contrat produit par

le plaignant ne porte que la signature de ce dernier et qu'il n'est donc

pas établi avec certitude dans la présente cause que Y. en

ait agréé les clauses. Vu les considérants qui précèdent, il n'est cepen-

dant pas utile d'administrer des preuves à ce sujet.

3. A titre subsidiaire, le plaignant demande à l'Autorité de céans

"de faire supprimer l'inscription de la convention du 18 décembre 1990 et

de son avenant du 2 février 1994, signé avec le propriétaire de l'article

7793 du cadastre de la Commune N., de l'état des charges, en application du

principe d'égalité".

Il n'est pas contesté que ces conventions impliquent des charges

pour l'immeuble en cause, ni allégué que leur mention à l'état des charges

résulte d'un défaut d'ordre formel, le plaignant se contentant de soutenir

que ces actes devraient connaître le même sort dans la procédure que le

contrat conclu avec Y.. Ce faisant, il perd de vue en par-

ticulier que ceux-là ont fait l'objet d'une production régulière au con-

traire de celui-ci. Dès lors, à l'évidence, le plaignant n'invoque aucun

des motifs, rappelés ci-dessus, permettant d'attaquer l'état des charges

par la voie prévue par l'article 17 LP. L'Autorité de céans ne peut donc

entrer en matière sur la conclusion subsidiaire de la plainte.

Par ailleurs, il est inutile d'examiner si cette contestation au

sujet de conventions qui ont été portées à l'état des charges par l'office

opposant eût dû faire l'objet d'une procédure d'épuration, au sens de

l'article 140 al.2 LP. La démarche de X., qui n'a pas attaqué

ladite mention dans le délai fixé à cet effet par l'office des poursuites,

apparaît en tout état de cause tardive.

4. Il suit de ce qui précède que la plainte est mal fondée et

qu'elle doit être rejetée, dans la mesure où elle est recevable. Confor-

mément aux articles 67 al.2 et 68 al.2 du tarif LP, il n'est pas perçu de

frais ni alloué de dépens.

Par ces motifs,

L'AUTORITE CANTONALE DE SURVEILLANCE LP

1. Rejette la plainte dans la mesure où elle est recevable.

2. Statue sans frais ni allocation de dépens.

Neuchâtel, le 1er février 1995

AU NOM DE L'AUTORITE CANTONALE DE SURVEILLANCE LP

Le greffier Le président