Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: TA.1994.54
Autorité:
Date décision: 01.02.1995
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique: RJN 1995, P.280
Titre: Réalisation forcée des immeubles; état des charges.
Résumé:
**Le délai de l'art. 138 al. 2 ch. 3 LP est péremptoire. L'état des charges qui contient des droits revendiqués après l'expiration du délai de production peut être attaqué par voie de plainte.
Autres motifs par lesquels cette voie est ouverte. Conditions auxquelles les autorités de surveillance peuvent modifier un état des charges définitif.**
Mots-clés:
ETAT DES CHARGES PLAINTE (LP) PRESCRIPTION (LP)
Articles de loi:
Art. 17 LP Art. 138 al. 2 ch. 3 LP Art. 140 LP Art. 34 ORFI Art. 36 ORFI
A. La Banque B. à Neuchâtel a engagé, le
18 janvier 1993, une poursuite contre X. en réalisation de
l'immeuble formant la parcelle 5857 du cadastre du Commune N. dont ce der-
nier est propriétaire. Le 30 juillet 1993, la créancière poursuivante a
déposé une première réquisition de vente auprès de l'office des poursuites
de Neuchâtel. Ce dernier a sommé, par trois publications dans la feuille
officielle dès le 14 janvier 1994, les créanciers-gagistes et les titu-
laires de charges foncières de produire leurs droits sur ledit immeuble
jusqu'au 3 février suivant. Le 8 février 1994, l'office des poursuites a
dressé l'état des charges. Cependant, la Banque B. a retiré sa réquisition de
vente le 16 février 1994, de sorte que les enchères, primitivement fixées
au 23 de ce mois-là, ont été annulées.
Le 5 août 1994, la même créancière a derechef requis la vente de
l'immeuble saisi. Le 31 octobre suivant, l'office a communiqué l'état des
charges à huit créanciers-gagistes et au débiteur poursuivi. Le 17 no-
vembre 1994, X. a élevé auprès de l'office des poursuites di-
verses contestations au sujet des conditions de vente et de l'état des
charges. Il a demandé notamment que celui-ci soit complété par la mention
du bail qu'il avait conclu avec Y. le 20 janvier
1993. Par ce contrat, passé sous la forme écrite, X. s'est
notamment engagé à vendre à Y. un appartement inachevé de
trois pièces sis au troisième étage du bâtiment saisi, pour le prix de
450'000 francs dont une partie a d'ores et déjà été payée. En attendant
que l'immeuble ait été constitué en propriété par étages, l'appartement en
question a été remis à bail à l'acquéreur moyennant paiement d'un loyer.
Les parties n'ont prévu aucune inscription au registre foncier.
Le 18 novembre 1994, l'office des poursuites a informé
X. en particulier du fait que le contrat en question ne serait pas
mentionné à l'état des charges puisqu'il n'est pas annoté au registre fon-
cier et que la locataire n'a elle-même annoncé aucune production.
B. X. saisit l'autorité de surveillance d'une plainte
contre ce prononcé. Il soutient que le bail conclu avec Y.
développe des effets réels dans la mesure où il prévoit la vente de l'ap-
partement en question. Il prétend que ce contrat est source d'une plus-
value importante de l'immeuble puisque les travaux de finition dudit ap-
partement pris en charge par la locataire profiteront à l'acquéreur poten-
tiel. Il conclut à l'annulation de la mesure attaquée et à l'inscription
du bail en cause à l'état des charges, subsidiairement à la radiation
dudit état des charges d'une convention de servitudes conclue les 18 dé-
cembre 1990 et 2 février 1994 avec le propriétaire d'un fonds voisin (S.
SA, propriétaire de l'article 7793 du cadastre de la Commune N.).
C. L'office opposant et la BANQUE B. concluent dans leurs observations au
rejet de la plainte.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Dirigée contre une décision de l'office et interjetée dans les
formes et délai légaux (art.17 LP), la plainte est recevable.
2. a) Selon l'article 34 ORI, l'état des charges doit indiquer
l'immeuble mis en vente, avec tous ses accessoires éventuels et mentionner
les charges inscrites au registre foncier, ainsi que celles produites à la
suite de la sommation officielle (droits de gage, servitudes, autres
droits réels). En revanche, les prétentions que l'on n'a fait valoir
qu'après l'expiration du délai de production, ainsi que les créances qui
ne représentent pas une charge pour l'immeuble, ne peuvent être portées à
l'état des charges (art.36 al.1 ORI).
Lorsque l'état des charges n'est pas complet, n'est pas clair,
n'est pas conforme à l'extrait du registre foncier ou aux productions, ou
qu'il n'a pas été communiqué aux intéressés, ou qu'il contient des droits
revendiqués après l'expiration du délai de production (ATF 113 III 17, JT
1989 II 117) ou des prétentions qui n'impliquent pas une charge pour l'im-
meuble, ou enfin qu'il comporte d'autres défauts d'ordre formel, il peut
être attaqué par la voie de la plainte au sens de l'article 17 LP, par les
intéressés, y compris le débiteur saisi (Gilliéron, Poursuite pour dettes,
faillite et concordat, 3e éd., Lausanne, 1993, p.233). S'il n'est pas con-
testé dans le délai de 10 jours de l'article 140 al.2 LP, il devient défi-
nitif et les droits qui y figurent sont considérés comme reconnus par les
intéressés pour la poursuite en cours (art.37 al.2 ORI; Gilliéron,
op.cit., p.232; Amonn, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkurs
Rechts, 5e éd., Berne, 1993, § 28 no 28). Un état des charges définitif
peut toutefois être modifié d'office, en tout temps, s'il a été établi en
violation des règles de procédure impératives parce que instituées dans
l'intérêt public ou dans l'intérêt d'un nombre indéterminé de tiers. Une
omission fautive du préposé peut aussi justifier un complément ultérieur
de l'état des charges (ATF 120 III 23 cons.1 et les références).
b) En l'espèce, ni Y., qui fait ménage commun
avec le plaignant, ni ce dernier n'ont produit les droits qui découlent du
contrat du 20 janvier 1993 dans le délai fixé par l'office opposant à cet
effet. Or, ce délai est péremptoire (ATF 101 III 38), sous réserve d'ex-
ceptions qui n'entrent pas en ligne de compte en la cause.
Selon la jurisprudence, il pourrait y avoir dérogation au prin-
cipe de la péremption dans le cas de droits réels qui ressortent à l'évi-
dence du registre foncier ou qui ont été portés d'une manière ou d'une
autre à la connaissance de l'office des poursuites avant la date fixée
(ATF 113 III 17, JT 1989 II 117). Tel n'est pas le cas en l'espèce. Il est
constant que le contrat en question ne fait l'objet d'aucune inscription
au registre foncier. En effet, les parties contractantes n'ont pas prévu
d'y faire annoter le bail en cause et, par ailleurs, en vertu du principe
du numerus clausus qui régit les droits personnels pouvant être annotés au
registre foncier (art.959 CC), une promesse de vente - qui n'est au demeu-
rant valable aux termes de l'article 216 al.2 CO que si elle a été passée
en la forme authentique et non pas simplement écrite - ne peut pas faire
l'objet d'une telle annotation (Diego Scacchi, L'obligation "propter rem"
et les droits personnels annotés au registre foncier, thèse, Genève, 1970,
p.61). En outre, il n'est pas établi ni même allégué que l'office opposant
ait eu connaissance du contrat en question d'une autre manière avant la
date fixée pour l'échéance des productions.
Ainsi, c'est à juste titre que l'office opposant a refusé de
porter à l'état des charges le contrat du 20 janvier 1993. S'il l'avait
fait, les créanciers eussent été en droit de porter plainte contre cette
inscription produite tardivement (ATF 113 III 17 cons.2).
En tout état de cause, la convention litigieuse ne sortit que
des effets personnels dans la mesure où elle ne crée d'obligations que
pour les cocontractants personnellement, ces derniers ayant renoncé à lui
conférer des effets réels en ne prévoyant aucune inscription au registre
foncier.
Au surplus, on relèvera que l'exemplaire du contrat produit par
le plaignant ne porte que la signature de ce dernier et qu'il n'est donc
pas établi avec certitude dans la présente cause que Y. en
ait agréé les clauses. Vu les considérants qui précèdent, il n'est cepen-
dant pas utile d'administrer des preuves à ce sujet.
3. A titre subsidiaire, le plaignant demande à l'Autorité de céans
"de faire supprimer l'inscription de la convention du 18 décembre 1990 et
de son avenant du 2 février 1994, signé avec le propriétaire de l'article
7793 du cadastre de la Commune N., de l'état des charges, en application du
principe d'égalité".
Il n'est pas contesté que ces conventions impliquent des charges
pour l'immeuble en cause, ni allégué que leur mention à l'état des charges
résulte d'un défaut d'ordre formel, le plaignant se contentant de soutenir
que ces actes devraient connaître le même sort dans la procédure que le
contrat conclu avec Y.. Ce faisant, il perd de vue en par-
ticulier que ceux-là ont fait l'objet d'une production régulière au con-
traire de celui-ci. Dès lors, à l'évidence, le plaignant n'invoque aucun
des motifs, rappelés ci-dessus, permettant d'attaquer l'état des charges
par la voie prévue par l'article 17 LP. L'Autorité de céans ne peut donc
entrer en matière sur la conclusion subsidiaire de la plainte.
Par ailleurs, il est inutile d'examiner si cette contestation au
sujet de conventions qui ont été portées à l'état des charges par l'office
opposant eût dû faire l'objet d'une procédure d'épuration, au sens de
l'article 140 al.2 LP. La démarche de X., qui n'a pas attaqué
ladite mention dans le délai fixé à cet effet par l'office des poursuites,
apparaît en tout état de cause tardive.
4. Il suit de ce qui précède que la plainte est mal fondée et
qu'elle doit être rejetée, dans la mesure où elle est recevable. Confor-
mément aux articles 67 al.2 et 68 al.2 du tarif LP, il n'est pas perçu de
frais ni alloué de dépens.
Par ces motifs,
L'AUTORITE CANTONALE DE SURVEILLANCE LP
1. Rejette la plainte dans la mesure où elle est recevable.
2. Statue sans frais ni allocation de dépens.
Neuchâtel, le 1er février 1995
AU NOM DE L'AUTORITE CANTONALE DE SURVEILLANCE LP
Le greffier Le président