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Depreciation on business property allowed despite mixed use

SGSTA.2015.27Autre juridiction22 nov. 2015Granted

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The cantonal tax court upheld the taxpayers’ position and allowed a CHF 42,000 depreciation on a property used partly for the business and partly rented out. It held that the decisive point was that the taxpayer was not engaged in commercial real-estate trading and that the property formed part of business assets. Depreciation may not be refused categorically for business assets merely because the property is not a pure operating building. The taxable income for 2012 must therefore be reduced accordingly.

Regeste Omnilex

Art. 27 Abs. 1 und 2 lit. a DBG; Art. 28 Abs. 1 DBG; § 34 Abs. 1 lit. a und § 35 Abs. 1 StG: Abschreibungen; Abgrenzung Betriebs- und Kapitalanlageliegenschaft. Bei selbständig Erwerbstätigen sind geschäftsmässig begründete Abschreibungen auf zum Geschäftsvermögen gehörenden Liegenschaften zulässig, sofern kein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vorliegt. Das in der Rechtsprechung für Liegenschaftenhändler entwickelte Verbot von Abschreibungen auf Kapitalanlageliegenschaften ist nicht ohne Weiteres auf gewöhnliche Selbständigerwerbende übertragbar. Eine pauschale Verweigerung von Abschreibungen auf Geschäftsvermögen ist unzulässig; massgebend ist, ob die Liegenschaft tatsächlich dem Geschäftsvermögen zuzuordnen ist und einen periodischen Wertverlust erleidet (E. 2.3 f.).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** SGSTA.2015.27**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:23.11.2015
FindInfo-Nummer:O_SG.2016.5
Titel:** Staats- und Bundessteuer 2012**
Resümee:** Liegt kein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor und gehört eine Liegenschaft zum Geschäftsvermögen einer selbständig erwerbstätigen Person, sind Abschreibungen infolge periodischen Wertverlusts zulässig.**
KSGE 2015 Nr. 5 ** StG § 34 Abs. 1 lit. a, § 35 Abs. 1,DBG Art. 27 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a, Art. 28 Abs. 1.** Abzüge, selbständige Erwerbstätigkeit, Abschreibungen. * Liegt kein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor und gehört eine Liegenschaft zum Geschäftsvermögen einer selbständig erwerbstätigen Person, sind Abschreibungen infolge periodischen Wertverlusts zulässig.* Sachverhalt: 1. In der Veranlagung der Staats- und Bundessteuer 2012 vom 2. Juni 2014 verweigerte die Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen die von den Steuerpflichtigen A. und B.X. vorgenommene Abschreibung von CHF 42‘000 auf der Liegenschaft GB C. Nr. 0001, da es sich dabei um eine Kapitalanlageliegenschaft handle. Dagegen liessen die Steuerpflichtigen am 1. Juli 2014 Einsprache erheben. An der Einspracheverhandlung vom 14. Oktober 2014 hielten die Steuerpflichtigen an ihrer Einsprache fest und verlangten, die fragliche Abschreibung sei zu gewähren. Mit Einspracheentscheid vom 12. März 2015 wies die VB Olten-Gösgen die Einsprache ab. Dazu wurde v.a. angeführt, gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts könnten auf den dem Geschäftsvermögen zugewiesenen Liegenschaften keine Abschreibungen gewährt werden, ausser es handle sich um Betriebsliegenschaften. Dies sei hier nicht der Fall, so dass vorliegend keine Abschreibungen zulässig seien. 2. Gegen diesen Einspracheentscheid liessen die Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekur-renten) am 15. April 2015 beim Kantonalen Steuergericht Rekurs und Beschwerde einreichen. Der Rekurrent sei kein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler, sondern selbständig erwerbstätig … . Gegebenenfalls wäre die Unterscheidung zwischen Betriebs- und Kapitalanlageliegenschaften von Bedeutung. Hier gehe es um eine Betriebsliegenschaft im Anlagevermögen, mithin um einen betriebsnotwendigen Vermögenswert. Ordentliche Abschreibungen seien auf dieser Liegenschaft daher möglich. Zudem bestehe ein enger Zusammenhang zwischen der betrieblichen Tätigkeit der Einzelfirma des Rekurrenten und den entsprechenden Mietern. Die Liegenschaft sei keine Kapitalanlageliegenschaft. Zudem sei die Präponderanzmethode vorliegend nicht anwendbar. Die Rekurrenten beantragten, die von der VB Olten-Gösgen nicht akzeptierten Abschreibungen von CHF 42‘000 auf der fraglichen Liegenschaft seien vollständig zu akzeptieren und steuerlich zum Abzug zuzulassen. Das steuerbare Einkommen der Rekurrenten in der Steuerperiode 2012 sei um diese Abschreibungen anzupassen und entsprechend zu reduzieren; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Staates. Mit Vernehmlassung vom 29. Mai 2015 beantragte die VB Olten-Gösgen, Rekurs und Beschwerde seien abzuweisen. Die fragliche Liegenschaft werde vorwiegend geschäftlich genutzt. Sie sei grösstenteils fremdvermietet und diene der Erzielung einer Rendite. Die Liegenschaft sei eine Kapitalanlageliegenschaft, so dass keine Abschreibungen gewährt werden könnten. Mit Stellungnahme vom 15. Juli 2015 hielten die Rekurrenten daran fest, dass es hier um eine Betriebsliegenschaft im Anlagevermögen gehe. Ohne die Liegenschaft könne der Rekurrent seine betrieblichen Leistungen in der Einzelfirma nicht erzielen. Dass eine überwiegend fremdvermietete Liegenschaft mit eigenen Betriebsräumlichkeiten mit einer Kapitalanlageliegenschaft gleichzusetzen sei, sei nicht nachvollziehbar. Die Rekurrenten beantragten weiterhin, die Abschreibungen auf der Liegenschaft vollständig steuerlich abziehen zu können. Eventuell seien mindestens die Abschreibungen auf dem betrieblichen Teil der geschäftlich genutzten Liegenschaft steuerlich abziehbar. Aus den Erwägungen: 2.1 Bei selbständiger Erwerbstätigkeit werden die geschäfts- oder berufsmässig begrün-deten Kosten abgezogen. Dazu gehören insbesondere auch die Abschreibungen (Art. 27 Abs. 1 und 2 lit. a DBG; vgl. auch § 34 Abs. 1 lit. a StG). Geschäftsmässig begründete Ab-schreibungen von Aktiven sind zulässig, soweit sie buchmässig oder, wenn eine kaufmännische Buchhaltung fehlt, in besonderen Abschreibungstabellen ausgewiesen sind (Art. 28 Abs. 1 DBG; vgl. auch § 35 Abs. 1 StG). 2.2 Die Vorinstanz hat festgehalten, dass im vorliegenden Zusammenhang drei Arten von Immobilien zu unterscheiden seien: a) Liegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind. Als Handelsware bilden sie Umlaufvermögen; b) Betriebsliegenschaften, die unmittelbar dem Handelsbetrieb dienen. Sie sind im Anlagevermögen zu verbuchen; c) Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar mit ihrem Ertrag (z.B. Mieteinnahmen) als Kapitalanlage dienen. Auch Kapitalanlageliegenschaften sind im Anlagevermögen zu verbuchen. Da ordentliche Abschreibungen nur auf Betriebsliegenschaften zulässig seien und die Liegenschaft in C. eine Kapitalanlageliegenschaft sei, will die Vorinstanz die vorgenommenen Abschreibungen aufrechnen. Die Rekurrenten halten demgegenüber v.a. fest, dass es vorliegend um eine Betriebsliegenschaft gehe. 2.3 Effektiv können gemäss dem einschlägigen Urteil des Bundesgerichts 2C_50/2011 vom 16. Mai 2011 nur bei Betriebsliegenschaften, indes nicht bei Kapitalanlageliegenschaften Abschreibungen vorgenommen werden (vgl. auch KSGE 2014 Nr. 10 E. 3.1). Dieser Bundesgerichtsentscheid betrifft aber Liegenschaftenhändler. Bei diesen werden wie gesagt nach der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung Abschreibungen auf Kapitalanlageliegenschaften nicht mehr zugelassen (vgl. auch BGer, Entscheid vom 16.2.2007, 2A.667/2006, E. 3, publ. in: StR 62, S. 916 f.). Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel liegt vor, wenn der Handel mit Liegenschaften einer natürlichen Person über den Rahmen einer ordentlichen Vermögensverwaltung hinausgeht und in der Absicht erfolgt, mit dem planmässigen An- und Verkauf von Grundstücken einen Gewinn zu erzielen (vgl. richner et al., Handkommentar zum DBG, 2. A., Art. 18 N 20 ff.). Kapitalanlageliegenschaften stellen bei natürlichen Personen, die als Liegenschaftenhändler besteuert werden, eher Privatvermögen dar, weshalb hier korrekterweise keine Abschreibungen akzeptiert werden können (vgl. auch Antwort des Bundesrates auf die Interpellation Nr. 14.3454 vom 17.6.2014, Abschreibung auf Kapitalliegenschaften, eingereicht von D. Schneeberger, unter www.parlament.ch). 2.4 Vorliegend hat der Rekurrent mit der Liegenschaft GB C. Nr. 0001 eine Ge-schäftsliegenschaft, die grösstenteils fremdvermietet ist und zu einem kleineren Teil von ihm selbst geschäftlich gemietet wird. Die Liegenschaft gehört aufgrund der Unterlagen zum Anlagevermögen. Der Rekurrent ist gemäss den Angaben und Unterlagen indes kein Liegenschaftenhändler. Ob vorliegend die Präponderanzmethode anwendbar ist zur Unterscheidung zwischen Betriebs- und Kapitalanlageliegenschaften, hat das Bundesgericht soweit ersichtlich bisher offen gelassen (vgl. auch p. mäusli-allenspach, in Kommentar zum Interkantonalen Steuerrecht, § 18 N 20 f.). Hier ist insbesondere auch massgebend, dass die Liegenschaft aufgrund der Unterlagen und Angaben zum Geschäftsvermögen gehört. Abschreibungen auf Geschäftsvermögen aus pauschalen Gründen zu verweigern, ist indes nicht zulässig (vgl. BGE 132 I 175; siehe auch h. casanova, Die steuerrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 2006, Kantonale Abgaben [inkl. Steuerharmonisierung], ASA 77 S. 77 ff.). Vorliegend gehört die Liegenschaft wie gesagt zum Geschäftsvermögen. Sie erleidet mithin einen periodischen Wertverlust, der durch Abschreibungen auszugleichen ist. Deren Höhe von CHF 42‘000 ist nicht weiter streitig. Da kein Grund ersichtlich und auch nicht geltend gemacht worden ist, weshalb im vorliegenden Fall davon auszugehen sei, dass die Liegenschaft keine regelmässige Wertverminderung erleide, sind die Abschreibungen nach dem Gesagten im Grundsatz als zulässig zu erklären. Es wurden keine hinreichenden Argumente vorgebracht, dass im konkreten Fall Abschreibungen nicht zulässig sein sollten. Die Abschreibungen sind daher grundsätzlich nicht zu beanstanden. Aufgrund der vorliegenden Akten ist denn davon auszugehen, dass die Abschreibungen auch betragsmässig als zulässig bezeichnet werden müssen. * Steuergericht, Urteil vom 23. November 2015 (SGSTA.2015.27; BST.2015.24)*

Mots-clés

depreciationbusiness assetsinvestment propertyself-employed activityreal estate tradingperiodic loss in valuetax deduction

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether depreciation on the property GB C. No. 0001 is tax-deductible for 2012.

Solution extraite

Yes. Because the property belonged to business assets and no commercial real-estate trading was involved, periodic loss in value could be depreciated.

Motifs extraits

The court distinguished between real-estate dealers and ordinary self-employed taxpayers. The rule denying depreciation on investment properties applies to dealers; here the taxpayer was not a dealer, and the property was part of business assets. Depreciation cannot be refused on a flat basis where business assets suffer regular value decline.

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