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Early lifting of development plan obligation

VWBES.2000.426Autre juridiction28 févr. 2001Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The neighbors challenged the municipality’s decision, upheld by the Regierungsrat, to lift the development-plan obligation for the Station X area. The Verwaltungsgericht held that the obligation no longer served any identifiable public or private interest, that the intended comprehensive planning could not realistically be implemented, and that the obligation had become an unjustified building freeze. Since the planning assumptions had changed and no special interest justified preserving the obligation, there were particularly important reasons for its early removal. The complaint was dismissed.

Regeste Omnilex

§ 46 Abs. 2 PBG; Art. 21 Abs. 2 RPG; early lifting of a development-plan obligation: a plan obligation may be maintained only so long as public or private interests support it. It is admissible only where the required special planning still appears realistically capable of implementation; otherwise it operates like a building freeze and must not persist without justification. If the original planning purpose cannot be realized, this constitutes a material change of circumstances requiring reassessment. For the early abolition of such an obligation, particularly weighty reasons are needed, but they are given where no sensitive-interest zone, no viable collective development concept, and no owner interest in retention remain, and the obligation has lost any concrete planning function (consid. 4-5).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** VWBES.2000.426**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:01.03.2001
FindInfo-Nummer:O_VW.2002.19
Titel:** Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht**
Resümee:** Bestehen weder öffentliche noch private Interessen an der Aufrechterhaltung einer noch nicht realisierten Planung, so bewirkt die Gestaltungsplanpflicht eine unzulässige Bausperre. Es bestehen besonders wichtige Gründe für die vorzeitige Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht.**
SOG 2001 Nr. 20 *§ 14 PBG.Bestehen weder öffentliche noch private Interessen an der Aufrechterhaltung einer noch nicht realisierten Planung, so bewirkt die Gestaltungsplanpflicht eine unzulässige Bausperre. Es bestehen besonders wichtige Gründe für die vorzeitige Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht. * Sachverhalt (gekürzt): 1. Der Gemeinderat erliess 1998 im Rahmen der Ortsplanungsrevision für das Gebiet Station X. die Gestaltungsplanpflicht. Betrof­fen war u.a. die Parzelle GB Nr. 348. Der Erlass dieser Pflicht hatte eine lange Vor­geschichte. Bereits 1988 war eine Planungszone im Bereich der Station X. in Kraft gesetzt worden. Ziel der Planung war es, die Erschliessung der Tramstation zu verbes­sern, das Parkplatzdefizit zu beheben und die Überbaubar­keit der Parzellen südlich der Bahnlinie zu verbessern. Die Verhandlungen zwischen den Privaten, der Gemeinde und dem Kanton zur Realisierung dieses Vorhabens scheiterten. 2. G. ist Eigentümer der einzigen grösseren un­überbauten Parzelle Nr. 348 im Plangebiet. Während der Pla­nungsarbeiten versuchte er immer wieder, seine Parzelle zu überbauen. Er ersuchte die Baukommission zu prüfen, ob im Rahmen eines Gestaltungsplanes drei anstelle von zwei Einfamilienhäusern gebaut werden könnten. Die Baukommission fragte das Amt für Raumplanung an, ob ein Gestaltungsplan für die Parzelle Nr. 348 möglich wäre. Das Amt erachtete den Vorschlag als problematisch, weil die Fläche zu klein sei, das Projekt in gestalterischer und städtebaulicher Hin­sicht ungenügend sei und ein Ausnützungstransport von Land, welches nicht der gleichen Nutzungszone angehöre, nicht mög­lich sei. Die Baukommission bewilligte den Bau einer Garagen­anlage mit der Begründung, dass innerhalb eines Gestaltungs­planes "Bahnhof" alle Bauvorhaben möglich seien, da nur die Verkehrsberuhigung der Tramhaltestelle Gegenstand dieses Planes sei. G. reichte daraufhin ein Baugesuch um Aufstockung der bestehenden Garagen ein. Die von der Gemeinde erteilte Bau­bewilligung wurde vom Bau- und Justiz-departement aufgeho­ben mit der Begründung, es liege kein Gestaltungsplan vor. 3. Der Gemeinderat legte nun die Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet Station X. auf: Die verkehrstechnischen Probleme im Bereich der Station seien gelöst worden. Die Ehegatten M. erhoben als Nachbarn gegen die angestrebte Aufhebung der Ge­staltungsplanpflicht Einsprache beim Gemeinderat. Das Rechtsmittel wurde abgewiesen. Der Regierungsrat wies die dagegen erhobene Beschwerde mit der Begründung ab, die Parteien hätten sich nicht an die Gestaltungsplanpflicht gehalten. Die Beschwerdeführer gelangen mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. * Aus den Erwägungen: 2. Die Gemeinde hat das Bauen in einem Zonenplan gemäss § 14 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711.1) zu regeln. Zu­dem hat sie Gemeindebauvorschriften gemäss § 133 PBG zu er­lassen. Bei der Erarbeitung der Planungen hat sie gemäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) einen erheblichen Beurteilungsspielraum (Leo Schür­mann / Peter Hänni: Planungs-, Bau-, und besonderes Umweltschutz­recht, Bern 1995, S. 66). Dieser wird begrenzt durch die Zu­ständigkeit des Regierungsrates, der die kommunalen Pläne auf ihre Recht- und Zweckmässigkeit sowie auf die Überein­stimmung mit übergeordneten Planungen überprüft. Pläne, die rechtswidrig oder offensichtlich unzweckmässig sind und Plä­ne, die übergeordneten Planungen widersprechen, weist er an die Gemeinde zurück (§ 18 Abs. 2 PBG). 3. Der Regierungsrat hat die Aufhebung der Gestaltungs­planpflicht aufsichtsrechtlich auf seine Recht- und Zweck­mässigkeit und die Übereinstimmung mit den übergeordneten Plänen überprüft. Er hat den Beschluss des Gemeinderates ge­nehmigt. Bei der nachfolgenden Beurteilung der materiellen Fragen geht das Überprüfungsrecht des Verwaltungsgerichts weniger weit als dasjenige des Regierungsrates. Das Verwal­tungsgericht überprüft Rechts- und Sachverhaltsfragen frei, übt jedoch keine Ermessenskontrolle aus (§ 52 des Gesetzes über die Gerichtsorganisation, GO, BGS 125.12). Es belässt den Pla­nungsbehörden in fachlicher Hinsicht den notwendigen Beur­teilungsspielraum. 4. a) In einem Nutzungsplan oder in Nutzungsvorschriften kann für bestimmte Gebiete oder bestimmte Nutzungen ein Ge­staltungsplan vorgeschrieben werden (§ 46 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz, PGB, BGS 711.1). Die Gestaltungsplanpflicht kann angeordnet werden, wenn dies öffentliche Interessen verlangen. Dies ist denkbar in besonders empfindlichen Ge­bieten, z.B. in der Umgebung geschützter Objekte oder in ge­schützten Ortsbildern. Sie ist auch dort denkbar, wo die Festlegung aller für die Überbauung nötigen Planinhalte beim Erlass der Grundordnung (Zonenplan und Baureglement) ver­früht wäre. Die Pflicht kann im privaten Interesse in Gebie­ten verfügt werden, die sich für die Erstellung einer Ge­samtüberbauung oder einer verdichteten Bauweise eignen (Kant. Amt für Raumplanung: Der Gestaltungsplan nach solo­thurnischem Recht, Richtlinie zur Ortsplanung, Juni 1994). b) Die Gestaltungsplanpflicht schränkt die Überbaubar­keit der Parzellen des Plangebietes in dem Sinne ein, dass erst nach Vorliegen eines rechtskräftigen Gestaltungspla­nes, der die Interessen aller im Gebiet liegenden Grundei­gentümer berücksichtigt, gebaut werden kann. Die Planung dieses Gebiets ist mit dem Erlass der Grundordnung nicht ab­geschlossen. Die Grundeigentümer haben vor Einreichung ei­nes Baugesuches einen Gestaltungsplan zu erwirken. Es ist ein Plan zu erlassen, der eine architektonisch und hygie­nisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung an­gepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zusammen­hängender Flächen ermöglicht. Die Gestaltungspläne können auch die Erstellung und Benützung privater Erschliessungsan­lagen regeln (§ 44 PBG). c) Die Gestaltungsplanpflicht kommt einer zeitlich be­grenzten Bausperre gleich, deren Dauer nicht absehbar ist. Sie hat ähnliche Wirkungen wie der Erlass einer Planungszo­ne (SOG 1996, Nr. 28). Derartige Zonen können für 3 Jahre, ausnahmsweise für höchstens 5 Jahre bis zum Erlass neuer Nutzungspläne verfügt werden. Im Gestaltungsplanpflichtge­biet haben die Grundeigentümer einen Anspruch darauf, dass die Gemeinde ein Gestaltungsplanverfahren durchführt (GER 1993 Nr. 24). Ist der Gestaltungsplan erlassen worden, kann er nach Anhören der betroffenen Grundeigentümer vom Gemein­derat aufgehoben werden, wenn innert 5 Jahren seit seinem Inkrafttreten nicht in wesentlichem Umfang mit dessen Ver­wirklichung begonnen wurde (§ 47 PBG). d) Im vorliegenden Fall wurde mit der Erarbeitung des Ge­staltungsplanes nicht einmal begonnen. Zudem ist seit dem Inkrafttreten der Gestaltungsplanpflicht erst kurze Zeit verstrichen. Es stellt sich deshalb die Frage, ob es über­haupt zulässig ist, diese Pflicht nach so kurzer Zeit aufzu­heben. Nach den Regeln des Raumplanungsgesetzes sind Nut­zungspläne zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 RPG). Der Anspruch auf Aktualität der Nut­zungspläne und das Bedürfnis nach Rechtssicherheit sind ab­zuwägen. Dies gilt auch für die Gestaltungsplanpflicht. In einer Interessenabwägung ist zu überprüfen, ob erhebliche Umstände geändert haben, die nach einer Anpassung des Pla­nes verlangen (Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 21 RPG). In die­ser Interessenabwägung gelten nach Lehre und Rechtsprech­ung folgende Grundregeln: Für eine Änderung müssen beson­ders gewichtige Gründe vorliegen, wenn es um einen detail­lierten Spezialplan geht (Aemisegger et al., a.a.O., N 33 zu Art. 21 RPG), wenn eine neue Planung abgeändert werden soll oder wenn sich die geplanten Änderungen einschneidend auf die Interessen der Grundeigentümer auswirken (BGE 113 Ia 455). Bei den Ände­rungsgründen haben sachliche Umstände wie Prognosen, wirt­schaftliche Entwicklung im Vordergrund zu stehen. Meinungs­änderungen der Bevölkerung oder der betroffenen Grundeigen­tümer allein begründen keine Änderung verlangen (Aemisegger et al., a.a.O., N 40 zu Art. 21). Die Gründe, die zum Erlass der Pflicht geführt haben, sind auch bei deren Aufhebung relevant. Es sind dies öffent­liche oder private Interessen, die für oder gegen die Aufhe­bung der Pflicht sprechen. Der Aufhebung der Gestaltungs­planpflicht und dem Bauen nach den Regeln der Grundordnung können raumplanerische Interessen im Wege stehen. Auch die Grundeigentümer können an der Aufrechterhaltung der Gestal­tungsplanpflicht interessiert sein. Es ist denkbar, dass sie ein Interesse an einer von der Grundordnung abweichen­den, erweiterten Bauweise haben. Planungen, die sich im nachhinein als Fehler herausstellen, müssen jederzeit abän­derbar sein. Somit stellt die Erkenntnis, dass die einer Zo­ne zugeteilte Nutzung nicht realisiert werden kann, immer eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse dar (Thomas Christen: Beständigkeit von Nutzungsplänen, SJZ 1990, S. 225 f.). Es bleibt im Nachhinein unklar, welche Überbauung des Planareals der Gemeinde vorschwebte. Es handelt sich um kein besonders empfindliches Gebiet in der Umgebung ge­schützter Objekte oder in einem geschützten Ortsbild. Auch für die Erstellung einer Gesamtüberbauung oder einer ver­dichteten Bauweise eignete sich das Gebiet nur bedingt, denn es bestand keine Bereitschaft, die bestehenden Hauptge­bäude abzubrechen. Für die Planung einer architektonisch und hygienisch guten, der baulichen und landschaftlichen Um­gebung angepassten Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zusammenhängender Flächen war das Planareal zudem zu klein. Auch für die Erstellung und Benützung gemeinsamer Erschlies­sungsanlagen ist der Platz im Planungsgebiet nicht vorhan­den. Im Nachhinein ist nicht erkennbar, wie ein zukünftiger Gestaltungsplan des Gebietes aussehen könnte. Ein öffentli­ches Interesse an der Gestaltungsplanpflicht ist heute nicht erkennbar. Die Grundeigentümer zeigen kein Interesse an einer von der Grundordnung abweichenden Bauweise. Dies gilt auch für die Beschwerdeführer. Sie möchten ihre Parzelle, die über­baut ist, weiterhin unverändert nutzen. Die Grundordnung ge­mäss Zonenplan lässt auch eine vernünftige Nutzung der übri­gen Parzellen zu. Sie sind einzeln erschlossen. Es ist des­halb nicht erkennbar, welches Interesse die Grundeigentümer an der Aufrechterhaltung der Gestaltungsplanpflicht haben. 5. Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass an der Pflicht zur Gestaltungsplanung kein öffentliches Interesse besteht. Auch die Grundeigentümer sind daran nicht interes­siert. Die Planungspflicht stellt sich deshalb im nachhin­ein als Fehler heraus. Eine Gestaltungsplanung kann zur Zeit nicht realisiert werden. Die Pflicht dazu führt zu ei­ner Bausperre, die im öffentlichen Interesse nicht begrün­det werden kann und den Interessen der Privaten entgegen­steht. Ein detaillierter Spezialplan wird nicht aufgehoben. Es kann nach der Grundordnung gebaut werden. Die geplanten Änderungen wirken sich nicht negativ auf die Interessen der Grundeigentümer aus. Es liegen deshalb besonders wichtige Gründe für die vorzeitige Aufhebung der Gestaltungsplan­pflicht vor. Die Planungspflicht hatte von Anfang an den Charakter einer Planungszone ohne klares Ziel. Derartige Zo­nen müssen aber, wenn die öffentlichen Interessen daran nicht bestehen, aufgehoben werden. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 01. März 2001 (VWBES.2000.426)

Mots-clés

planning lawdevelopment plan obligationbuilding freezechanged circumstancesplanning discretionzoning

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the development-plan obligation for the Station X area could be lifted before any development plan had been prepared or realized.

Solution extraite

Yes. Because no public or private interests justified maintaining the obligation, and it had become an unjustified building freeze, the obligation could be lifted early.

Motifs extraits

The court held that a development-plan obligation is comparable to a temporary building freeze and may be maintained only if public or private interests support it. Here no sensitive-protection interest, no realistic basis for a collective development plan, and no interest of the owners in retaining the obligation remained. The planning assumptions had proven mistaken, so changed circumstances justified adaptation.

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