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Olten zoning revision: forest-edge freehold zone unnecessary

VWBES.2008.230Autre juridiction16 nov. 2008Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The Administrative Court of Solothurn dismissed the complaint of the married couple Z. against the cantonal approval of Olten’s zoning revision. The couple had requested a continuous freehold/green zone along the Säli forest edge and a lower exploitation rate for their parcels. The court held that such a zone was not necessary for settlement structure or landscape protection, and that it could not replace the mandatory forest setback regime. It emphasized that the disputed strip had little independent planning value because of the adjacent road, the existing building situation, and the legally prescribed forest-distance rules.

Regeste Omnilex

§ 36 PBG; Art. 17 WaG; § 141 PBG; forest-edge Schutzzone and relationship to statutory forest setbacks. A planning freehold zone may be ordered only where it serves an autonomous zoning function, in particular the structuring of larger settlement areas or the separation of residential and industrial districts, quarters or localities. It is not permissible to use such a zone to replace the mandatory forest setback system, whose protective purposes are defined by federal law and concretized by cantonal setback rules. Where the relevant forest edge is already functionally impaired by roads, existing constraints or unbuildability, the omission of a narrow freehold strip is not unzweckmässig (consid. 3).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** VWBES.2008.230**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:17.11.2008
FindInfo-Nummer:O_VW.2008.1791
Titel:** Revision Ortsplanung Olten**
Resümee:** Ortsplanungsrevision. Schutzzone am Waldrand; Zweckmässigkeit. Verhältnis der Freihaltezone zum gesetzlichen Waldabstand. Eine Schutzzone entlang des Waldes bewirkt wenig: Einzig die im Waldabstand noch erlaubten eingeschossigen Kleinbauten und Anlagen wie Kleintierställe, Fahrradunterstände, Gerätehäuschen, Cheminées, Kompostierplätze und Einfriedungen würden mit einer Freihaltezone unzulässig.**
SOG 2008 Nr. 21 § 36 PBG. Ortsplanungsrevision. Schutzzone am Waldrand; Zweckmässigkeit. Verhältnis der Freihaltezone zum gesetzlichen Waldabstand. Eine Schutzzone entlang des Waldes bewirkt wenig: Einzig die im Waldabstand noch erlaubten eingeschossigen Kleinbauten und Anlagen wie Kleintierställe, Fahrradunterstände, Gerätehäuschen, Cheminées, Kompostierplätze und Einfriedungen würden mit einer Freihaltezone unzulässig. * Sachverhalt: Der Stadtrat von Olten legte die überarbeiteten Pläne vom 12. Mai 2006 bis am 12. Juni 2006 auf. Gegen das überarbeitete Planwerk gingen erneut Einsprachen ein. Am 25. September 2006 befand der Stadtrat über die Einsprachen und beschloss die Pläne. Die Eheleute Z. hatten die lückenlose Ausscheidung einer Freihalte- oder Grünzone entlang des Säliwaldes und eine tiefere Ausnützung im Bereich ihrer Parzellen verlangt. Die Einsprache wurde abgelehnt. Die Revision der Ortsplanung wurde dem Regierungsrat zur Genehmigung und zur Behandlung der Beschwerden eingereicht. Der Regierungsrat genehmigte die Pläne und wies die Beschwerden ab. Die Eheleute Z. erhoben Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Es sei im Gebiet Fustlig am Rande des Siedlungsgebietes ein durchgehender Freihalteraum von mindestens 20 m Breite ohne Anrechenbarkeit an die AZ auszuscheiden. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. * Aus den Erwägungen: 3.a) Das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG, BGS 711.1) regelt die Freihaltezone als Schutzzone. Gemäss § 36 PBG sollen die Einwohnergemeinden namentlich folgende Gebiete als Schutzzonen ausscheiden: Ortsbilder, historische Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler mit ihrer Umgebung; Gebiete von besonderer Schönheit und Eigenart; (...). Als Schutzzonen können ferner Freihaltegebiete ausgeschieden werden. Sie gliedern grössere Siedlungsgebiete und trennen Wohn- und Industriegebiete, Quartiere und Ortschaften. Im vorliegenden Fall gibt es kein Ortsbild, keine historische Stätte und kein Natur- und Kulturdenkmal zu schützen. Der Rand des Säliwaldes im Bereich der Parzellen Nrn. 724, 4196 und 725 ist auch kein Gebiet von besonderer Schönheit und Eigenart. Gros­se Flächen des Waldes wurden gerodet und der Wald soll nun künstlich nieder gehalten werden. Direkt am Waldrand entlang verläuft eine rund 3 m breite geteerte öffentliche Strasse (Fustligweg), die den ökologischen und ästhetischen Wert des Waldrandes beeinträchtigt. Die von den Beschwerdeführern geforderte Schutzzone könnte also lediglich der Gliederung grösserer Siedlungsgebiete oder der Trennung von Wohn- und Industriegebieten, Quartieren oder Ortschaften dienen. Diese Aufgabe kann eine lediglich 20 m breite Schutzzone nicht übernehmen, wenn direkt daran anschliessend 2-geschossig gebaut wird. b) Es ist auch nicht Aufgabe der Schutzzone als Freihaltezone, die bundesrechtlich zwingend vorgeschriebene Festlegung von Waldabstandslinien zu ersetzen. Der bundesrechtliche Schutz des Waldrandes durch Waldabstände ist zwingend. Die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen in Waldesnähe wird vorliegend durch Art. 17 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Wald (WaG, SR 921.0) geregelt. Nach Art. 17 Abs. 2 WaG haben die Kantone einen angemessenen Mindestwaldabstand vorzuschreiben. Gemäss dem Urteil des Bundesgerichts vom 10. April 2001 (1A.293/2000) liegt die Zielsetzung der Waldabstände darin, den Wald vor natürlicher oder menschlicher Zerstörung zu bewahren. Zudem soll der Waldabstand eine zweckmässige Bewirtschaftung und Erschliessung des Waldes ermöglichen, den Wald vor Feuer schützen sowie dem hohen ökologischen Wert des Waldrands Rechnung tragen. Waldränder sind sowohl wegen ihres landschaftlichen, biologischen und ästhetischen Wertes als auch angesichts ihrer vermehrten Gefährdung besonders zu schützen. Zu erhalten ist nicht allein die Quantität, sondern auch die Qualität des Waldes. Angemessen ist der Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand, wenn er den Schutz dieser im öffentlichen Interesse liegenden Zwecke gewährleistet, die durch eine zu enge Nachbarschaft von Bauten und Anlagen zum Wald beeinträchtigt wären. Das kantonale Recht enthält eine detaillierte Regelung der Waldabstände. § 10 des kantonalen Waldgesetzes (WaGSO, BGS 931.11) hält fest, dass sich der Abstand von Bauten und Anlagen zum Wald nach dem Planungs- und Baugesetz richtet. Vorliegend ist grundsätzlich § 141 PBG massgebend, wonach der Bauabstand von Wald für Bauten und bauliche Anlagen 20 m beträgt. Der Regierungsrat regelt durch Verordnung, welche Bauten (Kleinbauten, unterirdische Bauten) nicht unter diese Bestimmung fallen und unter welchen Voraussetzungen Ausnahmebewilligungen erteilt werden können. Er hat am 15. Juni 1993 die kantonale Verordnung über Waldfeststellung und Waldabstand (WaVSO, BGS 931.12) erlassen. Gemäss § 3 WaVSO gilt der Waldabstand in der Bauzone unter anderem nicht für: einzelne eingeschossige Kleinbauten wie Kleintierställe, Pergolen, Fahrradunterstände, Gerätehäuschen, wenn deren Grundfläche nicht mehr als 10 m2 beträgt; einzelne kleine bauliche Anlagen wie Terrainveränderungen, Bassins, Cheminées, Kompostierplätze, Spiel- und Abstellplätze; Zäune und Einfriedungen bis 1,20 m Höhe; (...). Der Erlass einer Freihaltezone bewirkt zusätzlich aber wenig. Die einzelnen eingeschossigen Kleinbauten wie Kleintierställe, Pergolen, Fahrradunterstände, Gerätehäuschen (Grundfläche nicht mehr als 10 m2) und die kleinen bauliche Anlagen wie Terrainveränderungen, Bassins, Cheminées, Kompostierplätze, Spiel- und Abstellplätze sowie die Zäune und Einfriedungen bis 1,20 m Höhe würden wegfallen. Dies ist aber nicht entscheidend, denn der schmale Streifen ist wegen der anschliessenden Überbauung nicht einsehbar. c) Zwar sah der Zonenplan 1985 zwischen der Ortsgrenze zu Aarburg bis zum Fustligfeld Ost eine ununterbrochene Freihaltezone vor. Zweck dieser Zone war aber nicht der Landschaftsschutz, sondern die Sicherung des Trassees der Umfahrungsstrasse. Nachdem diese nicht mehr gebaut wird, wurde die Freihaltezone aufgehoben. Nach dem Wegfall der Umfahrungsstrasse wird das Gebiet nun aber nicht zu einer besonders schönen Landschaft. Wenn dem so wäre, hätte man sie schon vorher schützen müssen. d) Nun liegt die Parzelle Nr. 877 (213) in der Spezialzone A, die gemäss Zonenreglement zur Hälfte von Bauten freizuhalten ist. Im Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplan „Fustlig Ost“ (RRB Nr. 2006/1105) wird ein Teil zur Freihaltezone. Der freizuhaltende Teil liegt jedoch direkt unter der Hochspannungsleitung. Dasselbe gilt für die westliche Freihaltezone. Die Freihaltezone ist deckungsgleich mit der nördlichen Baulinie zu Hochspannungsleitung. Beide weisen einen Abstand von 9,5 m zur Leitungsachse auf. Die Lücke in der Freihaltezone entsteht dort, wo die Freileitung durch das Waldareal zu verlaufen beginnt. Entsprechend wird die Freihaltezone nur dort ausgeschieden, wo angesichts der Baulinie zur Hochspannungsleitung ohnehin ein Bauverbot gilt. Im Gebiet der Parzellen 725 und 724 hingegen liegt die Hochspannungsleitung im Wald. Es gibt deshalb gute Gründe, die verschiedenen Teile des Waldrandes wegen der Unüberbaubarkeit unterschiedlich zu behandeln. e) Die Beschwerdegegner machen geltend, im Gestaltungsplan „Höhenstrasse SüdOst“ (Nr.186, RRB Nr. 2077 von 1995) werde der Freihaltezone im nordöstlichen Bereich des Areals städtebauliche Bedeutung zuerkannt. Dies zu Recht. Hier befinden wir uns bereits im Bereich des Tälchens des Mühlitalbaches, das die Bauzonen der Gemeinden Olten und Starrkirch trennen soll. Auch die Gemeinde Starrkirch hat im Grenzbereich zu Olten Landschaftsschutzgebiete und Vorranggebiete Landschaft zur Trennung der beiden Siedlungen erlassen. Olten gliedert mit der Schutzzone als Freihaltegebiete grössere Siedlungsgebiete und trennt Ortschaften. f) Das Fehlen der Freihaltezone entlang des Randes des Säliwaldes im Bereich der Parzellen Nrn. 724, 4196 und 725 ist deshalb nicht unzweckmässig. Daran ändert auch der Vorprüfungsbericht vom 22. Juni 2001 des Amtes für Raumplanung nichts. Der Waldrand bei den Parzellen 725 und 724 kann keiner naturnahen Nutzung zugeführt werden. Dies verhindert der geteerte Fustligweg. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. November 2008 (VWBES.2008.230)*

Mots-clés

zoning revisionforest edgefreehold zoneplanning suitabilityforest setbacklandscape protectionsettlement structurebuilding restrictions

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether a continuous freehold zone along the Säli forest edge was required for planning purposes.

Solution extraite

No; the omitted strip was not unsuitable or arbitrary, because the area did not serve the asserted landscape-protection function and could not meaningfully structure the settlement.

Motifs extraits

A 20 m strip could not perform the functions of a Schutzzone where immediate adjacent two-storey development was permitted and the forest edge was already affected by a paved road and other constraints.

Question juridique clé

Whether the freehold zone had to replace the legally mandatory forest setback rules.

Solution extraite

No; the freehold zone could not substitute for the mandatory forest setback regime under federal and cantonal law.

Motifs extraits

Forest setbacks pursue legally prescribed protection purposes and remain decisive for the admissibility of buildings near forests; a planning freehold zone may add little where the setback already restricts the relevant constructions.

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