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No transfer of building density across a zoning boundary

ZZ.1982.22Autre juridiction12 mai 1982Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The applicant wanted to build on a parcel split by the boundary between a core zone and a low-density residential zone and argued that unused development potential from the core-zone part could be transferred to the residential-zone part. The court held that § 38(2) KBR governs transfers between neighboring parcels, not within one parcel, and that, in any event, such transfers are incompatible with sharply differing zoning densities. The appeal was dismissed and no entitlement to a density transfer was recognized.

Regeste Omnilex

§ 38 Abs. 2 KBR; Ausnützungsübertragung über die Zonengrenze; die Bestimmung betrifft den Ausnützungstransport zwischen benachbarten Grundstücken und ist nicht auf einen von einer Zonengrenze durchschnittenen Parzellenteil ohne Weiteres anwendbar. Eine analoge Anwendung ist jedenfalls abzulehnen, wo sich Zonen mit deutlich verschiedenem Ausnützungsregime gegenüberstehen; der Zweck des Zonenplans, die räumliche Trennung und Abstufung der Baugebiete sachgerecht zu sichern, darf nicht durch Nutzungstransporte unterlaufen werden. Eine allfällige als schematisch empfundene Zonengrenze ist durch Planung, nicht durch baurechtliche Ausnahme zu korrigieren. Jeder Grundstücksteil untersteht nur der für ihn geltenden Ausnützungsordnung (E. 1).

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1982.22**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:13.05.1982
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.270
Titel:** Ausnützungstransport**
Resümee:§ 38 Abs. 2 Kantonales Baureglement. Ausnützungsziffer; zur Frage des sogenannten "Ausnützungstransports" über die Zonengrenze: - bei zwei benachbarten Grundstücken, die je einer andern Zone angehören; - bei einem Grundstück, das durch eine Zonengrenze durchschnitten wird.
SOG 1982 Nr. 22 **§ 38 Abs. 2 Kantonales Baureglement.*Ausnützungsziffer; zur Frage des sogenannten "Ausnützungstransports" über die Zonengrenze: -- bei zwei benachbarten Grundstücken, die je einer andern Zone angehören; -- bei einem Grundstück, das durch eine Zonengrenze durchschnitten wird. B.H. wollte am Hutmattweg in Hofstetten einen Wohn- und Geschäftsneubau erstellen. Die Bauparzelle Grundstück Hofstetten Nr. 3121 weist eine Fläche von 1875 m2 auf. Von dieser Fläche liegen ca. 750 m2 in der Zone W2b und ca. 1125 m2 in der Kernzone. Auf dem Baugrundstück steht bereits ein grosses Gebäude. Im Baugesuchsverfahren war insbesondere die Frage strittig, wie angesichts der Zugehörigkeit des Grundstücks Nr. 3121 zu zwei Bauzonen mit verschiedenen Ausnützungsbestimmungen die zulässige Ausnützung zu berechnen sei. Das Verwaltungsgericht als Beschwerdeinstanz äusserte sich zu dieser Frage wie folgt: 1. Das Grundstück Nr. 3121 des Beschwerdeführers wird von der Zonengrenze durchschnitten: Der nördliche Teil, auf dem das neu geplante Bauvorhaben verwirklicht werden soll, befindet sich in der Zone W2b, der südliche Teil, auf dem bereits Gebäude stehen, befindet sich in der Kernzone. Für die Zone W2b gilt eine Ausnützungsziffer (im Folgenden mit AZ abgekürzt) von 0,4 (Art. 21 des Baureglements Hofstetten); für die Kernzone besteht keine AZ (vgl. die "Übergangsbestimmungen der Ortskernplanung", die entsprechend Art. 18 Abs. 3 des Baureglements für die Kernzone massgebend sind). Das Bauvorhaben hält die AZ von 0,4 nicht ein, wenn davon ausgegangen wird, dass die AZ ausschliesslich in Bezug auf denjenigen Teil des Grundstücks Nr. 3121, der in der Zone W2b liegt, zu berechnen ist. Das Baudepartement ist -- wie übrigens auch der Gemeinderat -- der Meinung, dass die AZ für den Grundstücksteil W2b tatsächlich so zu handhaben sei. Die Baukommission -- und mit ihr der Beschwerdeführer -- ist dagegen der Auffassung, dass die noch nicht ausgeschöpften Ausnützungsmöglichkeiten desjenigen Grundstücksteils, der in der Kernzone liegt, in den in der Zone W2b liegenden Grundstücksteil "transportiert" werden könne. (Dabei sind sich allerdings Baukommission und Beschwerdeführer nicht einig über die Frage, von welcher zulässigen Ausnützungsmöglichkeit in der Kernzone auszugehen sei, welche Frage aber vorderhand keine Rolle spielt.) Baukommission und Beschwerdeführer berufen sich für ihre Ansicht auf Art. 38 Abs. 2 KBR. Sie übersehen, dass diese Bestimmung von einem andern Tatbestand handelt, nämlich vom Ausnützungstransport zwischen zwei benachbarten Grundstücken, also zwischen verschiedenen Grundstücken. Art. 38 Abs. 2 kann auf den vorliegenden Sachverhalt sicher nicht direkt angewendet werden, doch kann er bei einer Hilfsüberlegung eine wesentliche Rolle spielen: Man kann sich fragen, wie es mit der Anwendung von § 38 Abs. 2 KBR steht, wenn die Grenze zwischen zwei Grundstücken, welche im übrigen die Voraussetzungen nach § 38 Abs. 2 erfüllen, mit der Zonengrenze zusammenfällt. Wenn in einem solchen Fall der Ausnützungstransport über die Zonengrenze hinüber zulässig ist, bestünde wohl kein vernünftiger Grund, ihn nicht auch innerhalb eines einzigen Grundstücks über die Zonengrenze hinüber zuzulassen. Baukommission und Beschwerdeführer sind nun offenbar tatsächlich der Meinung, dass bei zwei Grundstücken, welche Zonen mit verschiedener AZ angehören, die Nutzungsumlagerung über die Zonengrenze hinüber zulässig sei. Das Baudepartement ist dagegen anderer Ansicht. Es ist hiezu Folgendes zu sagen: Der Beschwerdeführer macht geltend, § 38 Abs. 2 KBR schliesse mit keinem Hinweis aus, dass die Nutzungsumlagerung verboten sei, wenn sich die Grundstücke in verschiedenen Bauzonen befinden. Nach dem Wortlaut von § 38 Abs. 2 versteht es sich aber keineswegs von selbst, wie die Bestimmung zu handhaben ist, wenn sich die zwei aneinandergrenzenden Grundstücke in Zonen mit verschiedener AZ befinden. Die Bestimmung ist in dieser Beziehung durchaus auslegungsbedürftig. Die Vorinstanz gibt in ihren Erwägungen eine sorgfältige Begründung dafür, weshalb es dem Sinn zonenmässig gestufter Ausnützungsziffern widerspricht, wenn man annimmt, die Nutzungsumlagerung nach § 38 Abs. 2 KBR sei stets auch über die Zonengrenzen hinüber zulässig. Zum mindesten ist die Umlagerung über die Zonengrenze dann abzulehnen, wenn Zonen mit ausgesprochen gegensätzlicher Ausnützungsdichte aneinandergrenzen, so im vorliegenden Fall eine Kernzone mit gewollt dichter Überbauung (ohne AZ!) und eine Wohnzone mit ausgesprochen lockerer Überbauung (AZ 0,4).Es gehört zur gestalterischen Aufgabe des Zonenplans, durch sachgerechte Ziehung der Zonengrenze eine ortsbaulich gute Abgrenzung der beiden unterschiedlichen Baugebiete zu erreichen. Das Konzept des Zonenplans darf nicht durch die Zulassung von Nutzungsumlagerungen gestört werden. Die Baukommission hat die Meinung geäussert -- und der Beschwerdeführer teilt sie --, dass in Hofstetten die Grenze der Kernzone allzu schematisch gezogen worden sei und dass ohne Nutzungsumlagerungen unzumutbare Verhältnisse bestünden. Es ist indessen nicht Sache der Baubehörde, die möglicherweise zu schematisch gezogene Zonengrenze durch die Bewilligung von Nutzungstransporten zu korrigieren, sondern es wäre Aufgabe der Planungsbehörde (Gemeinderat), die Zonengrenze zu ändern. Das Baudepartement ist im übrigen der Meinung, dass speziell beim Grundstück des Beschwerdeführers die Zonengrenze keine unzumutbaren Verhältnisse schafft, was wohl zutreffen dürfte. Nach allem besteht, wenn man den Fall unter dem Gesichtspunkt von § 38 Abs. 2 KBR betrachtet, kein Anspruch auf eine Nutzungsumlagerung. Ein solcher Anspruch lässt sich aber auch sonst -- wenn man § 38 Abs. 2, der ja im Grunde genommen zwei verschiedene Grundstücke im Auge hat, beiseite lässt -- nicht begründen. Jeder Grundstücksteil kann nur im Rahmen der für ihn geltenden AZ Regelung überhaupt werden. Im Entscheid BGE 104 Ia 328 (aus dem Italienischen ins Deutsche übersetzt in Praxis 1978 Nr. 210) hat das Bundesgericht in einem Fall aus dem Kanton Tessin, in dem es um gleiche Fragen ging wie im vorliegenden Fall, den Ausnützungstransport über die Zonengrenze ebenfalls grundsätzlich abgelehnt. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 13. Mai 1982

Mots-clés

zoningbuilding densityfloor-area ratioparcel divided by boundarydensity transferplanning law

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether unused development potential may be transferred across a zoning boundary within one parcel.

Solution extraite

No. Each part of a parcel may be built on only within the density rules applicable to that zone segment.

Motifs extraits

Section 38(2) KBR concerns transfers between two neighboring parcels, not a single parcel divided by a zoning boundary. Even by analogy, allowing transfers across sharply different zones would undermine the zoning plan's function and the intended density structure.

Question juridique clé

Whether Section 38(2) KBR allows density transfer between neighboring parcels in different zones with different permitted density.

Solution extraite

Not as a rule; at least not where the zones have clearly divergent density concepts such as a core zone and a low-density residential zone.

Motifs extraits

The provision is ambiguous in this situation, but its purpose and the zoning concept argue against transfer across the boundary. Any correction of an allegedly schematic zoning line is a planning task, not a building-law one.

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