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Property owner contributions require legally realizable special benefit

ZZ.1996.25Autre juridiction12 août 1996Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The municipality of G. appealed against a decision setting aside provisorily assessed property owner contributions for the A.-Strasse road and sewer works on parcel GB No. 5284. The court held that road contributions require a special benefit that is legally realizable at the time of assessment; because no right of way could be imposed, the benefit was not secured and no deferral could cure that defect. As to the sewer works, the parcel was not newly developed within the meaning of the planning and building rules, since it was already served from B.-Strasse and could continue to be treated as a whole. The appeal was dismissed.

Regeste Omnilex

§ 108 PBG; § 6 GBV; §§ 21 f. GBV; § 108 Abs. 2 PBG; § 5 Abs. 3 GBV: Property owner contributions require a Mehrwert or special benefit that is objectively and legally realizable at the time of assessment. A mere future possibility of securing access is insufficient; if the necessary right of way cannot presently be ordered, no contribution may be levied and the deferral rules for early development do not apply. Sewer contributions are permissible only where the building area is newly developed; a parcel already served by a public sewer installation is not newly developed merely because another partial connection is envisaged.

Texte intégral

Geschäftsnummer:** ZZ.1996.25**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:13.08.1996
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.18
Titel:** Grundeigentümerbeiträge, Wegrecht kann nicht verfügt werden**
Resümee:§103 f., 108 PBG, 6, 21 f. GBV. Beiträge an Strassen können nur dann erhoben werden wenn der Sondervorteil, der dem Grundeigentümer entsteht, auch rechtlich realisierbar ist. Ein Wegrecht kann nicht verfügt werden (Erw. 3). In einem solchen Fall kommt eine Stundung von Erschliessungsbeiträgen nicht in Betracht. An Kanalisationsanlagen sind nur dann Beiträge geschuldet, wenn das Baugebiet neu erschlossen wird (Erw. 4).
SOG 1996 Nr. 25 **§ 103 f., 108 PBG, 6, 21 f. GBV.*Beiträge an Strassen können nur dann erhoben werden wenn der Sondervorteil, der dem Grundeigentümer entsteht, auch rechtlich realisierbar ist. Ein Wegrecht kann nicht verfügt werden (Erw. 3). In einem solchen Fall kommt eine Stundung von Erschliessungsbeiträgen nicht in Betracht. An Kanalisationsanlagen sind nur dann Beiträge geschuldet, wenn das Baugebiet neu erschlossen wird (Erw. 4). Im Sommer 1994 legte die Einwohnergemeinde G. die Beitragspläne für den Strassenbau, den Bau der Kanalisation und den Bau der Wasserleitung der A.-Strasse öffentlich auf. Die Einwohnergemeinde G. teilte darauf Herrn S., Eigentümer von GB Nr. 5284, die provisorischen Grundeigentümerbeiträge mit. S. erhob Beschwerde gegen den Strassen-, Kanalisations- und Wasserleitungsbeitragsplan. Die kommunale Rekurskommission G. wies die Beschwerde ab, ordnete aber die Stundung der Beiträge i.S.v. §§ 21 f. GBV an, bis der dem Grundeigentümer aus der Erschliessung resultierende Vorteil rechtlich realisierbar sei. Gegen den Entscheid der Rekurskommission erhob S. erfolgreich bei der Schätzungskommission Beschwerde. Gegen diesen Entscheid führt die Einwohnergemeinde G. Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Gericht stellt an einem Augenschein folgendes fest: Das Grundstück GB G. Nr. 5284 stösst im Norden auf einer Breite von rund 17 Metern an die B.-Strasse. In südwestlicher Richtung fällt das Gelände ab. Zur Zeit ist das Grundstück mit einem dreigeschossigen Wohnhaus überbaut. Der südliche Teil des Grundstückes ist nicht überbaut. Der nördliche Teil mit dem Wohnhaus ist bereits auf die B.-Strasse erschlossen. In die Beitragspläne für den Strassen- und Kanalisationsbau wurde durch die Bauverwaltung eine Fläche von 448 m2 von GB G. Nr. 5284 einbezogen. Die Beschwerde wird hierauf abgewiesen. 3. a) (...) § 108 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711.1) verpflichtet die Gemeinden zur Erhebung von angemessenen Beiträgen von den Grundeigentümern, wenn durch Erstellung öffentlicher Erschliessungsanlagen deren Grundstücken Mehrwerte oder Sondervorteile erwachsen. § 6 Abs. 1 Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV; BGS 711.41) legt fest, dass sowohl der Neubau als auch der Ausbau und die Korrektion einer öffentlichen Erschliessungsanlage die Beitragspflicht begründen, wenn Mehrwerte oder Sondervorteile geschaffen werden. Massgebend für die Erhebung von Grundeigentümerbeiträgen ist, ob die neue Erschliessungsanlage nach objektiven Gesichtspunkten benützt werden kann. Ob der Grundeigentümer sie auch wirklich nutzt oder darauf verzichtet, spielt für die Beitragsbemessung keine Rolle. Einem Grundstück kann auch durch eine zweite Erschliessungsmöglichkeit ein Sondervorteil erwachsen (vgl. SOG 1980, Nr. 24). Beiträge können nur unter der Voraussetzung erhoben werden, dass der betroffene Grundeigentümer die Erschliessungsanlage nutzen kann, der Sondervorteil somit realisierbar ist. Von einem wirtschaftlichen Sondervorteil kann aber solange nicht gesprochen werden, als dieser rechtlich nicht gesichert ist (René A. Rhinow/Beat Krähenmann: Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel 1990, Nr. 111). Als Grundsatz gilt, dass mit der Zustellung der definitiven Beitragsverfügung die Grundeigentümerbeiträge fällig werden (§ 20 GBV). Bei der vorzeitigen Erschliessung wird das Beitragsverfahren ebenfalls durchgeführt, die Beiträge werden aber zinslos gestundet bis das Grundstück überbaut wird oder während längstens 15 Jahren (§§ 21 f. GBV). b) Eine erste Voraussetzung für die Zulässigkeit der Erhebung von Grundeigentümerbeiträgen ist das Vorliegen eines Mehrwertes oder Sondervorteils. Die Vorinstanz führte in ihrem Entscheid aus, ein Erschliessungsvorteil durch den Bau der A.-Strasse liege in Bezug auf den unüberbauten Teil von GB G. Nr. 5284 nicht vor. Die B.-Strasse liege nur etwa 30 Meter entfernt, während die neue Strasse 65 - 70 m vom fraglichen Grundstück entfernt sei und eine Erschliessung demnach über weites, fremdes Land zu erfolgen habe. Die Beschwerdeführerin ist der Meinung, eine Erschliessung des unüberbauten Teils von GB G. Nr. 5284 von der B.-Strasse her stelle keine ideale Erschliessung dar. Für den Bau einer drei Meter breiten Zufahrtsstrasse würde ein beträchtlicher Teil des Umschwunges des bestehenden Gebäudes beansprucht, und die Zufahrt würde unmittelbar dem bestehenden Haus entlang führen, mithin die Wohnqualität beeinträchtigen. Eine Erschliessung von der A.-Strasse her würde GB G. Nr. 5284 kaum beanspruchen, und bei einer Abparzellierung müsste das Restgrundstück nicht mit einer Wegrechtsdienstbarkeit belastet werden. Die Argumente der Beschwerdeführerin vermögen nicht zu überzeugen. Sollte der südliche Teil von GB G. Nr. 5284 überbaut werden, so wäre der Bau einer Strasse nicht obligatorisch. Aus feuerpolizeilichen Gründen ist der Bau einer drei Meter breiten Zufahrtsstrasse nicht unbedingt erforderlich (vgl. Art. 15 Brandschutznorm 1993), und die gesetzlich geforderten Parkplätze könnten auf der Restparzelle GB G. Nr. 5284 erstellt werden. Auch bei einer Erschliessung über die A.-Strasse müsste eine Wegrechtsdienstbarkeit errichtet werden, welche bei der weiten Entfernung von GB G. Nr. 5284 von der A.-Strasse ziemlich kostspielig sein dürfte. Aber auch wenn ein Mehrwert aus der Erschliessung resultieren würde, müsste die Beschwerde wegen Fehlens der rechtlichen Sicherheit des Sondervorteils abgewiesen werden. Ein Sondervorteil muss, wie vorne dargestellt, im Zeitpunkt der Erhebung der Beiträge realisierbar sein. Die Beschwerdeführerin selber geht davon aus, dass zur Zeit ein Sondervorteil wegen Fehlens eines Wegrechts nicht realisierbar ist, die Gemeinde G. sei aber guten Mutes, Herrn S. über kurz oder lang den Vorteil verschaffen zu können; sonst hätte sie den südlichen Teil des Grundstückes von vornherein nicht in den Beitragsplan einbezogen. Es würden ihr verschiedene rechtliche Mittel zur Verfügung stehen, um die Erschliessung zu sichern (z.B. §§ 103 f. PBG). Wie die Vorinstanz richtig feststellte, verfügt die Beschwerdeführerin über keinen Titel, mit dem sie das Wegrecht verfügen könnte. Die Berufung auf §§ 103 f. PBG hilft ihr nicht weiter, da diese Bestimmungen nur für Bauten "wie Zufahrtswege, Abstellplätze und Hausanschlüsse" Geltung haben. Ein Weg von 60 Metern Länge könnte nicht auf Grund dieser Bestimmung verfügt werden. Der allfällige Sondervorteil ist demnach nicht realisierbar. Die Beschwerdeführerin will die Erschliessungsbeiträge analog § 22 GBV stunden. Da § 22 GBV die Stundung der Beiträge sogar in Fällen vorsehe, in denen der Eigentümer den Vorteil sofort realisieren könnte, sei eine Stundung umso mehr gerechtfertigt, wenn das Grundstück zwar in der Bauzone liege, aber wegen der rechtlich nicht gesicherter Erschliessung vorderhand nicht überbaut werden könne. Ein Verzicht auf Beiträge hätte zur Folge, dass Bauland zu einem späteren Zeitpunkt ohne Beitragsleistung erschlossen werden könnte. Dies würde zu einer Rechtsungleichheit unter den Grundeigentümern führen, was vom Gesetzgeber sicher nicht beabsichtigt gewesen sei. Deshalb seien die Beiträge solange zu stunden, bis der Vorteil realisiert werden könne. Das Beitragsrecht gibt keine Anwort auf die Frage, ob Beiträge gestundet werden können, solange der Vorteil rechtlich nicht realisierbar ist. Die Beschwerdeführerin verlangt eine analoge Anwendung von § 22 GBV, in dem die Beiträge gestundet werden sollen. §§ 21, 22 und 23 regeln aber andere Fälle. Diese Bestimmungen kommen zur Anwendung, wenn der Sondervorteil realisierbar ist, das Grundstück also an die neuerbaute Strasse angeschlossen werden kann, was vorliegend aber gerade nicht der Fall ist. Für eine Anwendung von § 21 oder 22 GBV bleibt daher kein Platz. Da die allgemeine Voraussetzung des Erfordernisses der Gesetzesform für die Erhebung von Abgaben klarerweise nicht erfüllt ist (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller; Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 2. A., Zürich 1993, N 2042 ff.), muss auch aus diesem Grund die Beschwerde abgewiesen werden. 4. a) Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz sei auf die Beschwerde betreffend der Beiträge für die Kanalisation zu Unrecht nicht eingetreten und habe diese an die Vorinstanz zurückgewiesen. Sie beantragt, das Verwaltungsgericht solle das Urteil der Vorinstanz aufheben und einen materiellen Entscheid treffen. Gemäss § 72 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11) entscheidet das Verwaltungsgericht selber in der Sache, wenn es den Entscheid oder die Verfügung aufhebt. Das Verwaltungsgericht verfügt über genügend Beweismaterial, um in der Sache einen Entscheid fällen zu können. b) (...) Für den Bau von Kanalisationsanlagen gilt, dass Erschliessungsbeiträge nur in Baugebieten erhoben werden, die neu erschlossen werden (§ 108 Abs. 2 PBG). Als neu erschlossen gilt "ein Gebiet, wenn es bis anhin entweder gar keine oder keine öffentlichen oder keine der früheren Nutzungsplanung (wie generelles Kanalisationsprojekt oder Wasserprojekt) entsprechenden oder keine dem Bundesgesetz über den Gewässerschutz genügenden Erschliessungsanlagen aufweist" (§ 5 Abs. 3 GBV). Beitragspflichtig ist der Neubau einer neuen Abwasserbeseitigungsanlage (§§ 6 Abs. 1 und 7 Abs. 1 GBV). Unbestrittenermassen wird die Kanalisation in der A.-Strasse neu gebaut. Zu beantworten bleibt die Frage, ob die in den Beitragsplan einbezogene Teilfläche des Grundstückes GB G. Nr. 5284 i.S.v. § 5 Abs. 3 GBV neu erschlossen wird. Der nördliche Teil des Grundstückes GB G. Nr. 5284 ist kanalisationsmässig auf die B.-Strasse erschlossen (vgl. GKP Mitte Nord, Beilage 28). Der südliche Teil des fraglichen Grundstückes ist, da unüberbaut, noch nicht an einer Kanalisation angeschlossen. Aus dem (nicht formell genehmigten) generellen Kanalisationsprojekt (GKP) "Mitte Nord", welches als Grundlage für die Erneuerung der Kanalisation "B.-Strasse" dient, geht hervor, dass nur rund 30 % von GB G. Nr. 5284 nicht der B.-Strasse zugeschlagen werden. Es rechtfertigt sich daher, das Grundstück des Beschwerdegegners in bezug auf die Erschliessung als Ganzes zu behandeln. GB G. Nr. 5284 hat demnach als bereits erschlossen zu gelten. § 5 Abs. 3 lit. a und b GBV treffen daher nicht zu: das betreffende Gebiet wies bis anhin eine öffentliche Erschliessungsanlage auf. Von der Beschwerdeführerin wird nicht behauptet, die Kanalisation an der B.-Strasse entspreche nicht der früheren Nutzungsplanung (§ 5 Abs. 3 lit. c GBV). Das GKP Mitte Nord schreibt nicht vor, der südliche Teil von GB G. Nr. 5284 sei zwingend an die Kanalisation der A.-Strasse anzuschliessen. Wie der Experte ausführte, ist ein Anschluss an die B.-Strasse möglich, trotz des gegen Süden hin abfallenden Geländes. Es liegt demnach keine Neuerschliessung vor; die Voraussetzungen zur Erhebung von Grundeigentümerbeiträgen für den Bau der Kanalisation A.-Strasse sind somit nicht gegeben. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 29. Mai 1996

Mots-clés

property owner contributionsspecial benefitright of waydeferralsewer contributionnew developmentroad constructionaccessibility

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether road construction contributions may be charged when the special benefit is not yet legally realizable because no easement can be ordered.

Solution extraite

No contribution may be levied unless the owner can actually and legally use the facility; a mere potential benefit is insufficient, and the statutes on early development and installment deferral do not apply.

Motifs extraits

The court held that the special benefit must be realizable at the time the contribution is assessed. Since the municipality had no legal title to impose the necessary right of way, the benefit was not legally secured. §§ 21 f. GBV concern cases where the benefit is already realizable, not cases of missing legal access.

Question juridique clé

Whether road contribution payments could be deferred until the benefit becomes legally realizable.

Solution extraite

No; a deferral basis is lacking where the contribution precondition itself is absent.

Motifs extraits

Deferral provisions presuppose that the parcel can be connected to the new road. They do not create a basis for charging contributions when the special benefit is not yet legally secured.

Question juridique clé

Whether sewer construction contributions were due for the A.-Strasse project.

Solution extraite

No, because the parcel was not newly developed for sewer purposes; it was already served to the extent relevant and could continue to be served from B.-Strasse.

Motifs extraits

Section 108(2) PBG allows sewer contributions only in newly developed building areas. The court treated the parcel as a whole and found that it already had a public sewer connection on the north side; therefore no new development existed.

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