Municipal property and artisans' liens on mixed-use buildingGénéré par IA

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1995.165

Data decisione, Autorità: 01.02.1996, ICCA

Incarto n. 11.95.00165

Lugano 1° febbraio 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney–Colombo, presidente, G. Bernasconi e Giani

segretaria:

Gianinazzi

sedente per statuire nelle cause n. __________ /__________ e / della Pretura della giurisdizione di Locarno–Città promosse con istanze 8 marzo, rispettivamente 5 maggio 1993 da

__________, __________ (patrocinata dall’avv. __________, __________) e __________, __________ (patrocinata dall’avv. __________, __________)

contro

Comune di __________, (rappresentato dal Municipio e patrocinato dall’avv. __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione:

1. Se dev'essere accolto l'appello 23 agosto 1994 presentato dal Comune di __________ contro il decreto emesso il 16 agosto 1994 dal Pretore della giurisdizione di Locarno–Città;

2. Il giudizio sulle spese e ripetibili.

Ritenuto

in fatto:

A. Tra il 1992 ed il 1993 il Comune di __________ ha proceduto all'edificazione, in due tappe, del fondo n. __________RFD di sua proprietà. In una prima fase è stata costruita la parte parzialmente "sotto terra" (cfr. piani prodotti dall'ing. __________ il 16 dicembre 1993; struttura dal basso verso l'alto) comprendente:

4° piano interrato:

rifugi e posto di comando protezione civile

3° piano posteggi:

garage per 24 auto

magazzino pompieri

magazzino comunale

2 locali servizio

2° piano posteggi

2 locali di servizio

posteggi per 24 auto di cui 5 riservati ai veicoli comunali

1° piano posteggi

servizi igienici

posti per 18 auto + 1 per handicappati

Dal 1° piano si accede inoltre alla terrazza destinata ad accogliere spettacoli e concerti.

In una seconda fase è poi stata realizzata la parte denominata "__________", ovvero un corpo di due piani posto sopra l'ultima soletta dell'autosilo: il piano terreno è occupato dall'ufficio postale, mentre al primo piano si trovano due appartamenti da locare a terzi.

B. Le opere da capomastro relative alla prima tappa di edificazione sono state appaltate nel febbraio 1992 all'impresa di costruzioni __________. __________ __________ di __________, la quale è stata dichiarata in fallimento il 3 marzo 1993, quando aveva eseguito le opere di sua competenza nella misura del 70 – 80%. L’impresa aveva incaricato altre ditte, in subappalto, della fornitura di materiale lavorato, ma a causa della sua precaria situazione finanziaria non ha pagato interamente le società intervenute sul cantiere. __________ __________ __________, che ha confezionato e fornito tondini in acciaio sagomati, lavorati, tagliati, come pure legacci e distanziatori, è rimasta con uno scoperto di fr. 167'660.75, mentre la __________, che ha fornito calcestruzzo preconfezionato per la costruzione dei rifugi di protezione civile, dei magazzini comunali e dell'autosilo, vanta un credito di fr. 182'321.65.

C. A garanzia dei rispettivi crediti ambedue le società – la prima in data 8 marzo e la seconda il 5 maggio 1993 – hanno introdotto, presso la Pretura di Locarno–Città, istanza di iscrizione di ipoteca legale degli artigiani ed imprenditori. Il 9 aprile e rispettivamente il 6 maggio 1993 il Pretore ha ordinato, in via supercautelare, all'Ufficiale dei registri di Locarno l’iscrizione provvisoria di due ipoteche legali conformemente alle indicazioni fornite dalle due ditte istanti. Su richiesta del Comune di __________, parte convenuta, le parti sono state convocate per le rispettive udienze di discussione il 13 luglio seguente. In tale circostanza il Comune ha chiesto la cancellazione di entrambe le ipoteche legali iscritte in via supercautelare, ritenendo il fondo in questione parte del suo patrimonio amministrativo e come tale non gravabile da ipoteche legali.

Nel corso della successiva udienza, svoltasi il 13 novembre 1993, il Pretore ha ordinato la congiunzione delle due cause ai sensi dell'art. 72 lett. b CPC. Esperita l'istruttoria, egli ha indetto il dibattimento finale per il 30 maggio 1994; in tale occasione tutte le parti in causa hanno prodotto un riassunto scritto riconfermandosi nelle rispettive argomentazioni in fatto ed in diritto.

D. Statuendo il 16 agosto 1994, il Pretore ha accolto le due istanze e ha confermato l’iscrizione provvisoria delle ipoteche legali già ordinata senza contraddittorio il 9 aprile 1993 a favore della ditta __________ per l’importo di fr. 167’660,75 più interessi al 10% dal 1° luglio 1992 e il 6 maggio 1993 a favore della ditta __________ per l’importo di fr. 182’321,65 più interessi al 10%, entrambe a carico del fondo n. __________RFD di __________, di proprietà del Comune. Contestualmente alle parti istanti è stato assegnato un termine di 60 giorni dal passaggio in giudicato della decisione per promuovere l'azione giudiziaria intesa all’iscrizione definitiva dell’ipoteca legale. La tassa di giustizia di fr. 3'000.– e le spese sono state poste a carico del Comune, con l’obbligo di rifondere a titolo di ripetibili fr. 5'100.– alla __________ __________ e fr. 5'400.– alla __________.

E. Contro tale decreto il Comune di __________ è insorto con appello del 23 agosto 1994, nel quale postula, in riforma del querelato giudizio, la reiezione di entrambe le istanze di iscrizione d'ipoteca legale degli artigiani.

F. Nelle osservazioni del 15 rispettivamente 16 settembre 1994 __________ e __________ propongono di respingere il gravame e di confermare la decisione impugnata.

Considerato

in diritto:

1. L'art. 961 cpv. 1 n. 1 CC stabilisce che nel registro fondiario possono essere fatte iscrizioni provvisorie a sicurezza di asseriti diritti reali (art. 22 cpv. 4 ORF). La relativa istanza è trattata con la procedura di camera di consiglio (art. 4 n. 19 e art. 5 LAC). Artigiani ed imprenditori hanno il diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca legale per crediti inerenti a materiale e lavoro, o lavoro soltanto, da essi fornito per una costruzione o per altre opere sopra un dato fondo, e ciò sopra il fondo stesso, tanto se i loro crediti sussistano nei confronti del proprietario quanto dell'imprenditore (art. 837 cpv. 1 n. 3 CC). L'iscrizione di tale ipoteca deve avvenire entro tre mesi dal compimento dei lavori (art. 839 cpv. 2 CC).

2. Nel caso in esame non v'è litigio sulla tempestività dell'iscrizione a registro fondiario né sull'ammontare della somma rivendicata dalle istanti, questione su cui il Comune si è riservato di pronunciarsi nel seguito della procedura. Non è contestata neppure la legittimazione delle istanti a richiedere l'iscrizione di un'ipoteca legale degli artigiani ed imprenditori. Controverso è il diritto di ottenere l'iscrizione dell’ipoteca legale sul fondo. Pacifico il carattere di bene pubblico della particella n. __________RFD di __________ __________, le parti divergono sulla qualificazione giuridica da attribuirsi a tale fondo. L'appellante lo considera un bene del suo patrimonio amministrativo e pertanto non soggetto all'iscrizione di un'ipoteca legale di artigiani ed imprenditori. Il Pretore ritiene per contro, in accordo con la tesi formulata dalle appellate, che il fondo oggetto della vertenza presenti prevalentemente le caratteristiche di un bene appartenente al patrimonio finanziario/fiscale (bene patrimoniale) e lo ha pertanto gravato dell’ipoteca legale provvisoria a garanzia delle pretese vantate dalle istanti.

3. Nell’appello il Comune ribadisce il carattere di bene amministrativo del fondo n. __________RFD e la conseguente impossibilità di gravare tale immobile con un'ipoteca legale degli artigiani. A sostegno della sua tesi esso descrive la procedura adottata per l'acquisto e l'edificazione del suddetto fondo, ponendo innanzitutto l'accento sul fatto che nel piano regolatore comunale la particella n. __________ RFD è stata inserita nella zona di interesse pubblico. In realtà tale circostanza non risulta decisiva; il fatto che un fondo si trovi nella zona per attrezzature e edifici pubblici secondo il piano regolatore non è infatti di per sé sufficiente a stabilire che si tratti di un bene amministrativo (RDAT 1992 II pag. 14 segg. n. 6).

In secondo luogo l'appellante descrive dettagliatamente le singole fasi che hanno portato all'acquisto e all’edificazione del fondo e rileva che esso è sempre stato considerato alla stregua di un bene appartenente al patrimonio amministrativo, come risulta in particolare dal messaggio municipale per l'ottenimento del credito destinato all’acquisto dell’immobile e dal bilancio 1992, approvato dal Consiglio di Stato. Riservato quanto disposto dall'art. 664 CC, spetta di principio ai Comuni stabilire quali sono i beni patrimoniali o amministrativi. Essi non possono comunque qualificare come bene patrimoniale ciò che manifestamente appartiene ai beni amministrativi; e neppure qualificare come beni amministrativi quelli che non servono direttamente all'adempimento di compiti pubblici (Scolari, Diritto amministrativo, parte speciale, 1993, n. 508). Di conseguenza la denominazione che essi conferiscono ad un dato fondo non ne determina in maniera definitiva il carattere giuridico.

4.a) Sono beni pubblici in senso lato i beni di cui le corporazioni e le istituzioni pubbliche si servono per l'adempimento dei loro compiti (Scolari, op.cit., n. 505; Häfelin/Mueller, Grundriss des allgemeinen Verwaltungsrechts, 1990, n. 1817 ss; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 1990, n. 70). Rientrano nella categoria dei beni comunali tutti i beni – mobili ed immobili – di proprietà del Comune, i quali formano appunto il patrimonio comunale. Tale patrimonio viene amministrato e conservato dal Municipio mentre ogni atto di disposizione è di competenza del Consiglio Comunale (Ratti, Il Comune, vol. I, p. 667). Giusta l'art. 176 LOC i beni comunali si distinguono in beni amministrativi e beni patrimoniali.

b) Sono beni amministrativi (art. 177 LOC) quelli che servono direttamente all'adempimento di compiti di diritto pubblico. In primo luogo si tratta di tutti i beni destinati, in quanto necessari, al soddisfacimento dei bisogni e della vita comunitaria e sociale degli abitanti residenti e segnatamente: quelli di tipo amministrativo, educativo e culturale (ad es.: casa comunale, scuola, biblioteca); quelli di tipo sanitario–igienico (ad es.: acquedotti, fognature, cimitero); quelli di tipo ricreativo, di svago, di occupazione del tempo libero (ad es.: palestre, campi da gioco, boschi); quelli di tipo sociale, previdenziale (ad es.: casa per anziani, impianti di protezione civile). In secondo luogo possono essere assimilati ai beni amministrativi ai sensi dell'art. 177 LOC tutti i beni comunali di uso pubblico o di dominio pubblico, destinati cioè non solo al servizio della comunità locale, ma anche di una collettività più generale, come strade, piazze, posteggi, giardini pubblici, ponti (Ratti, op. cit., p. 671 segg.; Scolari, op. cit., n. 524 segg.; Steinauer, op. cit., n. 71–73; Häfelin/Müller, op. cit., n. 1833 segg.; Schumacher, Das Bauhandwerkerpfanfrecht, 1982, n. 540–544; Moor, Droit administratif, vol. III, 1992, p. 321–324; cfr. anche art. 9 e 10 della legge federale sull'esecuzione per i debiti contro i Comuni e altri enti di diritto pubblico cantonale, SR 282.11). I beni amministrativi non possono essere pignorati né essere oggetto di realizzazione forzata (art. 9 della legge federale sull'esecuzione per i debiti contro i Comuni e altri enti di diritto pubblico cantonale SR 282.11) e pertanto non possono essere validamente costituiti in pegno sintanto che sono destinati a provvedere ad un servizio pubblico (Schumacher, op. cit., n. 543, 550, 553; DTF 103 II 228 segg., 107 II 47).

c) Rientrano invece nella categoria dei beni patrimoniali (art. 178 LOC) tutti gli altri, ovvero quei beni che sono privi di uno scopo pubblico diretto e contribuiscono all'adempimento di compiti pubblici solo indirettamente, per mezzo del loro valore capitale o mediante il loro reddito (Ratti, op. cit., p. 673; Steinauer, op. cit., n. 74; Häfelin/Müller, op. cit., n. 1829 segg.; Schumacher, op. cit., n. 545–547). Sono ad esempio beni patrimoniali le case d'appartamenti di proprietà del Comune, superfici ed edifici acquistati nell'ambito di procedure di espropriazione per la sistemazione o la costruzione di strade, piazze, posteggi e marciapiedi. Possono inoltre essere considerati beni patrimoniali anche quei beni comunali, non indispensabili, creati in sovrappiù per un ipotetico benessere dei cittadini, possibilmente autosufficienti dal profilo finanziario, come gli autosili, i palazzi dei congressi o le torri panoramiche (Ratti, op. cit., p. 673). A differenza dei beni amministrativi, i beni patrimoniali possono essere oggetto di un procedimento esecutivo, così come possono essere costituiti in pegno. L'iscrizione di un'ipoteca legale su di essi è quindi ammissibile (Schumacher, op. cit., n. 545–546).

d) Per stabilire a quale categoria un bene pubblico debba essere attribuito, occorre procedere a una valutazione dell'insieme delle circostanze (Scolari, op. cit., n. 508) ponendo particolare attenzione all'impiego ed alla destinazione del bene pubblico in oggetto, essendo questi due elementi essenziali al fine di determinare il carattere amministrativo, rispettivamente patrimoniale, di un bene comunale (Ratti, op. cit., p. 670; Scolari, op. cit., n. 505; Häfelin/Müller, op. cit. , n. 1818; Schumacher, op. cit., n. 539). Difficoltà possono sorgere qualora un medesimo fondo presenti per una parte le caratteristiche di un bene amministrativo e per un'altra quelle di un bene patrimoniale. In simili circostanze, tenuto conto del fatto che l'ipoteca legale degli artigiani ed imprenditori grava il fondo nella sua interezza, occorre determinare gli elementi prevalenti di una categoria o dell'altra, in modo da poter accertare il carattere globale del fondo e statuire quindi sull'iscrizione dell'ipoteca legale (Schumacher, op. cit., n. 547; SJ 1975 609; RFJ 1992 p. 244 n. 26).

5. Nella fattispecie il Comune ha edificato sul fondo n. RFD di __________ una costruzione adibita a varie destinazioni. Non v'è alcun dubbio, e neppure è controverso, che ai rifugi della protezione civile, al magazzino comunale e a quello dei pompieri vada attribuito il carattere di bene comunale appartenente al patrimonio amministrativo (cfr. consid. 4a). Contrariamente a quanto asserito dall'appellante, non sussistono dubbi nemmeno sul carattere da attribuire alla parte "", occupata al piano terreno dall'ufficio postale e al primo piano da appartamenti locati a privati. Si tratta di un bene comunale appartenente al patrimonio finanziario, poiché in entrambi i casi l'interesse del Comune risiede nel reddito che deriva dalla locazione di questi due piani (cfr. consid. 4b). La circostanza che i locali al piano terreno siano dati in locazione all’azienda delle __________ è irrilevante, poiché non spetta al Comune ticinese l’adempimento dei compiti di diritto pubblico attribuiti in monopolio agli enti autonomi della Confederazione. Del resto, in concreto, l’ufficio postale non occupa gratuitamente i locali, ma paga un normale canone di locazione, alla stregua di un qualunque conduttore.

6. Controversa è invece la classificazione dell'autosilo. A detta dell’appellante questa struttura sarebbe stata realizzata solo per risolvere il problema dei posteggi nel nucleo e per rispondere così a una necessità di indubbio interesse pubblico. Non sarebbe invece pertinente, a suo avviso, l'argomentazione del primo giudice sulla redditività dell’infrastruttura. A mente del Comune gli introiti derivanti dall'utilizzazione dei posteggi presso l'autosilo non andrebbero considerati alla stregua di reddito economico, bensì assimilati a quelli percepiti in caso di posteggi con parchimetri sulla strada pubblica; si tratterebbe quindi di una semplice tassa di controllo imposta quale controprestazione per la posa e la manutenzione degli apparecchi.

7.a) La tesi dell’appellante non potrebbe essere seguita neppure se si potesse considerare che l’immobile oggetto della vertenza è un bene amministrativo nella sua integralità. Indipendentemente dalla qualifica che l’ente pubblico attribuisce a determinati suoi beni, il Tribunale federale, precisando la sua giurisprudenza in una recente sentenza (pubblicata in DTF 120 II 321 e segg.; commento di Schumacher in: BR/DC 1995 pag. 98), non ha infatti escluso che anche i beni amministrativi di un ente pubblico possono essere gravati da un’ipoteca legale degli artigiani. Dopo avere ricordato che lo scopo dell’impossibilità di costituire in pegno e di pignorare gli immobili del patrimonio amministrativo è quello di impedire che la costituzione di un diritto reale impedisca l’adempimento dei compiti pubblici cui è destinato l’immobile, il Tribunale federale ha considerato che per escludere l’applicazione del diritto civile al patrimonio amministrativo non è sufficiente l’adempimento di un compito pubblico, ma occorrono motivi particolari (DTF 120 II 327, consid. 2g). Tali motivi particolari non esistono quanto l’ente pubblico fornisce prestazioni che possono essere offerte alle stesse condizioni nel settore privato (loc. cit., consid. 2i). Ciò è appunto il caso nella fattispecie. Il Comune appellante, alla stregua di un qualsiasi privato, ha concesso in locazione a terzi, ai prezzi usuali del mercato immobiliare (non risultando dagli atti e neppure essendo stato addotto che vengano praticati prezzi inferiori) appartamenti, uffici commerciali e posteggi. A prescindere dal fatto che ciò non rientra necessariamente nei compiti pubblici del Comune ticinese, neppure in epoca di penuria di siffatti locali, è sufficiente constatare che l’interesse pubblico addotto dall’appellante – ossia la messa a disposizione della popolazione di un sufficiente numero di posteggi – poteva essere soddisfatto anche da un privato alle medesime condizioni finanziarie.

b) Vi è da rilevare che la costituzione del pegno – e l’eventuale alienazione del fondo – non pregiudica in concreto la funzionalità dei rifugi e del posto di comando della protezione civile, situati al quarto piano interrato dell’edificio. L’art. 30 della legge federale sulla protezione civile (LPCi, testo in vigore dal 1° gennaio 1995, RU 1994 p. 2626 e segg.) impone infatti ai proprietari di tollerare sui loro fondi gli impianti tecnici necessari alla protezione civile e l’art. 19 dell’Ordinanza sull’edilizia di protezione civile (OEPCi, RS 520.21) dispone che i rifugi possono essere soppressi o messi fuori uso solo con l’autorizzazione dell’Ufficio federale della protezione civile. In caso di eventuale alienazione dell’immobile, quindi, i rifugi e il posto di comando continueranno a essere adibiti agli scopi per i quali sono stati costruiti.

In conclusione, pertanto, non esistono in concreto motivi particolari ai sensi della citata giurisprudenza del Tribunale federale, con la conseguenza che l’immobile edificato sul fondo n. __________RFD __________ può essere gravato da ipoteche legali degli artigiani, anche nell’ipotesi in cui sia da considerare patrimonio amministrativo comunale. La sentenza di prima istanza va pertanto confermata e l'appello respinto.

8. Gli oneri processuali del presente giudizio seguono la soccombenza e sono quindi posti a carico del Comune appellante (art. 148 cpv. 1 CPC), che rifonderà agli appellati una congrua indennità per ripetibili di appello.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria

pronuncia:

1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata confermata.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 1'500.–

b) spese fr. 50.–

fr. 1'550.–

sono posti a carico dell'appellante, il quale rifonderà, a titolo di ripetibili di appello, fr. 2'500.– alla __________ e fr. 2'700.– alla __________.

3. Intimazione a:

– avv. __________, __________

– avv. dott. __________ __________, __________

– avv. __________ __________, __________

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno–Città

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster