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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1998.178

Data decisione, Autorità: 12.04.2000, ICCA

Incarto n. 11.1998.00178

Lugano, 12 aprile 2000/ld

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretario:

Ambrosini, vicecancelliere

sedente per statuire nelle cause ..__________ e ..__________ (amministrazione di comproprietà) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promosse con istanze del

7 novembre 1997 e del 15 luglio 1998 da

---

__________,

---

contro

__________. __________. __________ __________, __________ (patrocinato dall’avv. __________ __________, __________), ed __________ __________, __________ (patrocinato dall’avv. __________ __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolto il ricorso (recte: appello) del 5 novembre 1998 presentato da __________ __________ contro la sentenza emessa il 23 ottobre 1998 dal Segretario assessore in luogo e vece del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ __________ ed __________ __________ sono comproprietari, un mezzo ciascuno, della particella n. __________RFD di __________, sulla quale sorgono due palazzi contigui (numeri civici __________e __________di via __________ __________), come pure della confinante particella n. __________, adibita a posteggio. Con sentenza del 9 giugno 1992 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, ha designato __________ __________ come amministratore della comproprietà. Il 10 giugno 1997 questi ha presentato il bilancio al 31 dicembre 1996 e il conto d'esercizio 1996, che __________ __________ ha approvato il 10 luglio 1997. __________ __________ ha comunicato invece, il 14 ottobre 1997, di non accettare il bilancio poiché esso non teneva conto di una sua richiesta intesa a ridurre le indennità a suo carico per l'occupazione di taluni locali e poiché l'onorario esposto dall'amministratore per l'attività di gestione straordinaria gli sembrava ingiustificato.

B. Il 7 novembre 1997 __________ __________ ha instato davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenere “l'approvazione dei conti 1996”. Al contraddittorio del 21 settembre 1998 __________ __________ ha aderito alla domanda, chiedendo anzi che l'onorario dell'amministratore per l'attività di gestione straordinaria fosse posto interamente a carico di __________ __________. Quest'ultimo si è opposto all'istanza, postulando la modifica dei conti nel senso che l'indennità a suo carico per l'occupazione dei locali adibiti a ufficio (appartamenti n. 6 e 10) fosse ridotta a fr. 220.– annui per metro quadrato e che l'onorario dell'amministratore fosse stabilito in fr. 34 652.60.

C. Nel frattempo, il 15 luglio 1998, __________ __________ si è nuovamente rivolto al Pretore perché ordinasse a __________ __________ di consegnargli il passe-partout dei palazzi, stabilisse un'indennità per l'occupazione dell'appartamento n. 5 di fr. 261.– annui per metro quadrato, riducesse il canone per la locazione del “__________ __________ ” da fr. 3100.– a fr. 2300.– mensili e statuisse in merito all'assegnazione a __________ __________ del posteggio scoperto n. _7. All'udienza dello stesso 21 settembre 1998 l'istante ha rinunciato a chiedere la consegna del passe-partout e l'assegnazione del posteggio n. , mantenendo soltanto le domande inerenti all'indennità per l'occupazione dell'appartamento n. 5 e al canone per la locazione del “ ”. __________ __________ ha aderito alle richieste dell'istante, mentre __________ __________ ha offerto in sostanza il versamento di un'indennità d'occupazione di fr. 220.– annui per metro quadrato, opponendosi alla fissazione da parte del giudice di un canone per la locazione del “ __________ ”.

D. Statuendo il 23 ottobre 1998 in luogo e vece del Pretore con giudizio unico sulle istanze del 7 novembre 1997 e del 15 luglio 1998, il Segretario assessore ha accolto le richieste dell'amministratore, ha approvato il conto d'esercizio 1996, ha posto nondimeno una parte delle spese di gestione straordinaria (fr. 2195.–) a carico di __________ __________, ha fissato l'indennità d'occupazione dell'appartamento n. 5 in fr. 261.– annui per metro quadrato dal

4 febbraio 1997 e ha stabilito una pigione minima per la locazione del “__________ __________ ” di fr. 2300.– mensili. La tassa di giustizia di

fr. 350.– è stata posta a carico di __________ __________, mentre le spese sostenute dall'amministratore sono state addebitate alla comproprietà.

E. Contro la sentenza appena citata __________ __________ è insorto con un ricorso (recte: appello) del 5 novembre 1998 nel quale chiede di modificare il conto d'esercizio 1996 nel senso di stralciare o quanto meno di ridurre le spese di gestione straordinaria esposte dall'amministratore e di fissare l'indennità per l'occupazione degli appartamenti n. __________, 6 e 10 in fr. 220.– annui (subordinatamente

fr. 251.–) per metro quadrato dal 1° maggio 1996. Nelle loro osservazioni del 3 dicembre e del 7 dicembre 1998 __________ __________ ed __________ __________ propongono di respingere l'appello.

F. Con ordinanza del 27 gennaio 2000 il giudice delegato ha assegnato alle parti un termine di 10 giorni per formulare eventuali osservazioni sulla legittimazione attiva dell'amministratore. Nel suo memoriale del 4 febbraio 2000 __________ __________ ha dato per certa l'esistenza di tale requisito. In uno scritto dello stesso giorno __________ __________ si è rimesso al giudizio di questa Camera. Il

7 febbraio 2000 __________ __________ ha ribadito di opporsi alle domande dell'amministratore.

Considerando

in diritto: 1. Il Segretario assessore ha approvato il conto d'esercizio 1996 dopo avere ritenuto infondate le contestazioni dell'appellante sulle indennità per l'occupazione dei locali commerciali e sull'onorario dell'amministratore. Questa Camera ha già avuto modo di statuire su temi analoghi in una precedente lite fra le stesse parti. In tale occasione l'amministratore postulava l'approvazione dei conti relativi agli esercizi 1993, 1994 e 1995, rifiutata dal medesimo comproprietario, il quale contestava sia l'indennità d'occupazione posta a suo carico sia il compenso dell'amministratore per prestazioni straordinarie (inc. ..__________). In quella circostanza, tuttavia, la legittimazione attiva dell'amministratore non è stata approfondita. La Camera si è limitata a rilevare che, secondo l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC, “ogni comproprietario può chiedere e, se occorre, far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti di amministrazione necessari (…). La norma si riferisce a tutti gli atti amministrativi correnti, motivo per cui la medesima facoltà può, per analogia, essere accordata all'amministratore giudiziario, che nell'esercizio delle proprie mansioni sostituisce i comproprietari” (sentenza del 16 maggio 1997 fra le stesse parti, consid. 2, pag. 4 nel mezzo). Ciò non toglie che la legittimazione attiva sia un presupposto di merito da verificare d'ufficio, in ogni stadio di causa (DTF 118 Ia 130 consid. 1). Sorgendo dubbi al riguardo, finanche nell'ambito di un medesimo processo, il giudice non può esimersi dal riesaminare la questione.

2. La legittimazione attiva consiste nella facoltà di far valere in proprio nome il diritto vantato. Ora, il già citato art. 647 cpv. 2 n. 1 CC conferisce a ogni comproprietario il diritto di convenire in giudizio gli altri comproprietari per ottenere l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso. L'azione può tendere sia all'adozione di determinate misure sia alla nomina di un amministratore (Brunner/Wichtermann in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 54 ad art. 647 CC; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 5ª edizione, n. 33 ad art. 647 CC con riferimenti). L'amministratore designato dal giudice non si trova tuttavia in particolari rapporti con l'autorità, salvo dover rispettare eventuali direttive nello svolgimento dell'incarico. La sua relazione con i comproprietari è un normale contratto di natura privata (I CCA, sentenza dell'11 dicembre 1997 nella causa T., consid. 5; Müller, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stock-werkeigentum, 2ª edizione, pag. 116), che si connota in genere come un mandato giusta l'art. 394 cpv. 1 CO (Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, op. cit., Berna 1988, n. 17 ad art. 712s CC).

3. Tra i compiti dell'amministratore – sia egli nominato dal giudice o designato dalle parti – si annovera per principio l'obbligo di allestire e sottoporre ai comproprietari i conti relativi alla gestione annua (art. 400 cpv. 1 CO; Müller, op. cit., pag. 89 in basso e 90 in alto; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 43 ad art. 712s CC). Nella fattispecie, del resto, tale incarico è stato espressamente ribadito nell'atto giudiziario di nomina del 9 giugno 1992 (sentenza impugnata, consid. 2, pag. 3 in alto). L'amministratore non ha invece alcun diritto di pretendere in suo nome l'approvazione dei conti da parte dei comproprietari, né sulla base degli art. 646 segg. CC (che sono silenti al riguardo), né in virtù delle norme sul contratto di mandato (Fellmann in: Berner Kommentar, op. cit., Berna 1992, n. 70 ad art. 400 CO). L'approvazione dei conti non è infatti un requisito perché l'amministratore possa esigere il pagamento dell'onorario in forza del rapporto contrattuale sorto con i comproprietari (Müller, op. cit., pag. 91 in basso e 92 in alto). Dovesse l'uno o l'altro comproprietario muovere critiche alla correttezza del suo operato, l'amministratore adirà il giudice per ottenere il versamento del compenso e le contestazioni andranno risolte in tale sede. Sia come sia, la causa odierna non è intesa al pagamento dell'onorario dell'amministratore – sebbene le censure sollevate dall'appellante riguardino anche il rimborso di spese di gestione – ma all'approvazione dei conti, ciò che l'istante, come detto, non è abilitato a chiedere per proprio conto.

4. Ci si potrebbe domandare invero se il diritto in questione non spetti agli stessi comproprietari. Il noto art. 647 cpv. 2 n. 1 CC autorizza invero ogni comproprietario a far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso. L'approvazione dei conti però esula da simili atti d'amministrazione (I CCA, sentenza del 16 maggio 1997 citata, consid. 2, pag. 4 in fondo), ove appena si consideri che l'intervento del giudice è subordinato a una minaccia per l'esistenza, la funzione o l'uso del bene (Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 16 ad art. 647 CC). Inoltre ogni comproprietario può pretendere a norma dell'art. 649 cpv. 2 CC la rifusione di spese che eccedano la sua quota, contestando già in tal modo i risultati d'esercizio (Haab/Simonius/Scherrer/ Zobl in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 1 ad art. 649 CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 13 ad art. 649 CC). Appare quindi dubbio ch'egli possa instare direttamente per l'approvazione dei conti. Comunque sia, il problema può continuare a rimanere irrisolto, l'azione essendo stata introdotta in concreto non da un comproprietario, bensì dall'amministratore in proprio nome.

5. Rimane da appurare se i comproprietari – o il giudice – non abbiano eventualmente conferito all'amministratore la facoltà di rappresentare la comproprietà, la quale per altro non dispone di personalità giuridica (Müller, loc. cit.). Ogni comproprietario è per vero autorizzato a rappresentare gli altri comproprietari nella gestione degli affari correnti o in caso di urgenza (art. 647 cpv. 2 e 647a cpv. 1 CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 78 ad art. 647 CC e n. 12 ad art. 647a CC; Haab/Simonius/Scherrer/Zobl, op. cit., n. 4 ad art. 647 CC). L'amministratore di una comproprietà ordinaria – a differenza dell'amministratore di una proprietà per piani (art. 712t cpv. 1 CC) – non ha invece, per legge, alcun potere di rappresentanza, che deve essergli conferito dai comproprietari in virtù degli art. 32 segg. CO (cfr. anche Müller, op. cit., pag. 87 nel mezzo) o dal giudice sulla base dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC. L'amministratore non è neppure un organo della comproprietà (Müller, op. cit., pag. 81 in alto). Ai fini di un processo, del resto, anche l'amministratore di una proprietà per piani dev'essere autorizzato a stare in lite dall'assemblea dei comproprietari, salvo casi urgenti o casi nei quali il giudice statuisce con procedura sommaria (art. 712t cpv. 2 CC; Bösch in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, op. cit., n. 6 ad art. 712t CC). Ora, nella fattispecie nulla induce a concludere che i comproprietari o il giudice abbiano conferito all'amministratore un qualsiasi potere di rappresentare la comproprietà. Questi ultimi rimangono dunque liberi di disporre autonomamente dei loro fondi, entro i limiti dell'ordinamento giuridico (art. 641 cpv. 1 CC; Haab/Simonius/Scherrer/Zobl, op. cit., n. 1 ad art. 647 CC), anche contro la volontà dell'amministratore. Tutto ciò posto, in concreto la domanda di approvazione dei conti dev'essere respinta e la sentenza impugnata riformata di conseguenza.

6. Il 15 luglio 1998, come detto, l'amministratore si è nuovamente rivolto al Pretore perché ordinasse a __________ __________ di consegnargli il passe-partout dei palazzi, stabilisse un'indennità per l'occupazione dell'appartamento n. 5 di fr. 261.– annui per metro quadrato, riducesse il canone per la locazione del “__________ __________ ” da fr. 3100.– a fr. 2300.– mensili e statuisse in merito all'assegnazione a __________ __________ del posteggio scoperto n. __________. All'udienza del 21 settembre 1998 l'istante ha poi rinunciato a esigere la consegna del passe-partout e l'assegnazione del posteggio n. , mantenendo soltanto le domande inerenti all'indennità per l'occupazione dell'appartamento n. 5 e al canone per la locazione del “ __________ ”.

Il Segretario assessore ha fissato l'indennità per l'occupazione dell'appartamento n. 5 in fr. 261.– annui per metro quadrato dal

4 febbraio 1997. L'appellante contesta sia l'ammontare dell'indennità sia la data di decorrenza e offre un importo di fr. 220.– annui o, al massimo, di fr. 251.– dal 1° maggio 1996. Nelle loro osservazioni, l'istante e il comproprietario acquiescente postulano invece la conferma della sentenza impugnata, ritenendo adeguato l'importo stabilito dal primo giudice. Se non che, come si è visto, l'amministratore di una comproprietà non è legittimato a far valere in proprio nome diritti che spettano ai comproprietari. In concreto egli non poteva pretendere dunque che il giudice fissasse, contro la volontà di un comproprietario, l'indennità dovuta per l'uso di un appartamento. Già in forza di tale motivo l'appello dev'essere accolto. Analogamente l'appello andrebbe accolto, di per sé, anche in merito al canone di locazione per il “__________ __________ ”, che l'amministratore non può imporre in suo nome a un comproprietario. Su questo punto tuttavia la sentenza del Segretario assessore non è oggetto di appello ed è passata in giudicato (art. 307 cpv. 2 CPC). Ne segue che il dispositivo n. 1 della sentenza impugnata va riformato solo parzialmente. Nella misura in cui prevede che “l'amministratore è autorizzato a concludere contratti di locazione per il __________ __________ ad un canone mensile minimo di fr. 2300.–” (ultimo paragrafo), esso non può più essere rimesso in discussione.

7. Gli oneri dell'attuale giudizio seguirebbero la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Dato che l'accoglimento dell'appello si deve a un cambiamento di giurisprudenza, appare equo nondimeno rinunciare al prelievo di tasse o spese. Per quel che è delle ripetibili, esse andrebbero poste a carico dei soccombenti. In realtà giova domandarsi se non soccorrano “giusti motivi” (nel senso dell'art. 148 cpv. 2 CPC) per un giudizio meno rigoroso, ove appena si consideri che, non avesse questa Camera approfondito d'ufficio il problema legato alla legittimazione attiva dell'amministratore, l'esito dell'appello sarebbe verosimilmente risultato ben diverso.

a) L'interessato chiedeva anzitutto, nell'appello, che dal 1° mag-gio 1996 si riducesse a fr. 220.– annui (subordinatamente a fr. 251.–) il metro quadrato l'indennità a suo carico per l'occupazione degli appartamenti n. 5, 6 e 10. Egli faceva valere che “l'amministratore ha perfezionato un contratto di locazione ad un prezzo inferiore rispetto a quello minimo stabilito il

9 novembre 1995, ovvero per fr. 216.80 il m² contro i fr. 225.– il m² che erano stati stabiliti”, onde la pretesa che fosse moderata anche l'indennità d'occupazione a suo carico (appello, punto 1, pag. 4 nel mezzo). Su questo punto l'appellante si limitava tuttavia a ripetere le tesi esposte in prima sede (verbale di udienza del 21 settembre 1998 nell'inc. ..__________, pag. 1 in basso e pag. 2 in alto), senza confrontarsi minimamente con le motivazioni del Segretario assessore (sentenza, consid. 9 e 14). Con ogni verosimiglianza la carente argomentazione del gravame avrebbe comportato, in proposito, l'irricevibilità dell'appello (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC in relazione con il cpv. 5).

b) L'appellante mirava in secondo luogo a che nel conto d'esercizio 1996 si stralciasse – o quanto meno si riducesse – l'indennità all'amministratore per spese di gestione straordinaria, rimproverando all'amministratore di non avere dimostrato “che la totalità delle prestazioni supplementari da lui fatturate esulino dai suoi compiti ordinari" (appello, punto 2 pag. 6 in alto). Questa Camera ha già avuto modo di rilevare tuttavia, nella già citata vertenza fra le stesse parti, che la gestione ordinaria della comproprietà non comprende attività come la stipulazione di nuovi contratti di locazione, l'allestimento di conteggi per spese accessorie, la direzione di lavori di trasformazione, la conduzione di procedure giudiziarie, la tenuta di colloqui con l'autorità fiscale, né include prestazioni che trascendono quanto è necessario o utile per il mantenimento della cosa o del suo valore (sentenza del 16 maggio 1997, consid. 7). Nella fattispecie le spese straordinarie esposte dall'amministratore riguardavano la stesura di convenzioni aggiuntive per la locazione di un ufficio, l'allestimento di conteggi per spese accessorie (doc. E e 6; sentenza impugnata, consid. 12 pag. 9 nel mezzo), la sorveglianza di lavori di trasformazione (doc. O, pag. 2 in alto), l'invio di lettere, documenti e la tenuta di colloqui occasionati dalle richieste dell'appellante (doc. E, O e 6; sentenza impugnata, loc. cit.), oltre a comparse in Pretura (doc. O, pag. 2 in alto; sentenza impugnata, consid. 12 pag. 9 in basso) e all'allestimento di una dichiarazione fiscale (doc. 7). Simili prestazioni trascendevano la gestione ordinaria e a un primo esame potevano dunque essere fatturate separatamente dall'amministratore. Anche al proposito l'appello sarebbe dunque apparso verosimilmente infondato.

c) Quanto alle spese esposte dall'amministratore per la stesura della dichiarazione fiscale appena citata (doc. 7), l'appellante affermava trattarsi “di una prestazione che l'amministratore della comproprietà non era tenuto a fare né è stato richiesto di fare, almeno da parte [sua]” e asseriva anzi di essere dovuto “intervenire presso l'autorità fiscale per correggere delle inesattezze contenute nella dichiarazione” (appello, punto 2, pag. 5 in basso). Davanti al primo giudice egli si era limitato però a contestare la natura straordinaria delle prestazioni esposte dall'amministratore, senza pretendere che costui avesse in qualche modo ecceduto le sue funzioni o avesse redatto una dichiarazione erronea. Ne segue che, allegate per la prima volta in appello, le argomentazioni predette si sarebbero verosimilmente rivelate irricevibili (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC).

d) Sempre in merito alle spese di gestione straordinaria, l'appellante si doleva del fatto che il Segretario assessore gli aveva addebitato una parte di tali oneri (fr. 2195.–), ciò che l'istante nemmeno aveva chiesto. Su questo punto l'appello, per quanto poco esplicito nelle domande, sarebbe verosimilmente apparso fondato. Statuendo oltre i limiti di quanto postulava l'amministratore (seppure sollecitato in tal senso dall'altro comproprietario), il primo giudice appare infatti avere violato il principio dispositivo (art. 86 CPC). Ciò non toglie che questo punto – per altro di second'ordine – sarebbe stato l'unico verosimilmente provvisto di buon diritto. Su tutto il resto l'appellante sarebbe uscito soccombente.

8. In una valutazione d'insieme deve dunque concludersi che l'appellante esce vittorioso su tutta la linea, ma solo per il fatto che questa Camera ha vagliato di propria iniziativa un presupposto dato per scontato dalle parti. Anzi, fosse risultata sussistere la legittimazione attiva dell'amministratore, il grado di soccombenza dell'appellante sarebbe verosimilmente risultato – come si è appena visto – di gran lunga maggiore rispetto a quello di vittoria. Nelle condizioni illustrate si riscontrano senz'altro “giusti motivi”, a mente dell'art. 148 cpv. 2 CPC, per mitigare il principio della soccombenza e per compensare le ripetibili.

9. Per quanto attiene agli oneri di prima sede, valgono in via analogica gli stessi principi esposti in relazione agli oneri di appello. Ove il Segretario assessore avesse rilevato egli medesimo la carente legittimazione attiva dell'amministratore, in effetti, si sarebbe giustificato – a titolo eccezionale, data la precedente sentenza di questa Camera che poteva anche indurre le parti a sottovalutare il problema della legittimazione attiva – di soprassedere al prelievo di spese e di compensare le ripetibili. Al riguardo la sentenza impugnata va riformata di conseguenza.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. L’appello è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:

1. L'istanza del 7 novembre 1997 è respinta.

2. L'istanza del 15 luglio 1998 è parzialmente accolta, nel senso che l'amministratore è autorizzato a concludere contratti di locazione per il “__________ __________ ” a un canone minimo di fr. 2300.– mensili. Per il resto l'istanza è respinta.

3. Non si riscuotono tasse né spese. Le ripetibili sono compensate.

II. Non si riscuotono tasse né spese di appello. Le ripetibili sono compensate.

III. Intimazione:

– avv. __________ __________, __________;

– avv. __________ __________, __________;

– __________ __________, __________.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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