Late conciliation does not cure missing prerequisite in tenancy disputeGénéré par IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.164

Data decisione, Autorità: 29.05.1995, IICCA

Incarto n. 12.95.00164

Lugano 29 maggio 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa inc. no. 12280 della Pretura di Mendrisio-Nord, promossa con petizione 17 dicembre 1991 da

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rappr. dallo Studio legale __________

contro

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rappr. dall'avv. __________

chiedente la condanna della convenuta al pagamento di fr. 26’670.- e accessori, nonché il rigetto definitivo dell’opposizione interposta a un precetto esecutivo;

pretesa alla quale la convenuta si è opposta chiedendo in via riconvenzionale la condanna dell’attrice al pagamento di fr. 100’238.- oltre accessori;

richieste decise dal pretore con sentenza 24 aprile 1995 che accoglie la petizione in misura di fr. 23’660.25, mentre respinge integralmente la domanda riconvenzionale;

appellante __________ che chiede la riforma della decisione pretorile nel senso di accogliere la petizione limitatamente a fr. 14’882.- e accessori, nonché la riconvenzionale per fr. 109’100.-;

ritenuto di non dover intimare l’allegato d’appello, potendosi decidere in virtù dell’art. 313 bis CPC

considera

in fatto e in diritto

1. La vertenza sorta tra le parti trova la sua origine nell’esecuzione di un contratto di locazione, avente per oggetto un locale di vendita al pianterreno di un immobile di proprietà dell’attrice, che stava per essere costruito a __________.

La costruzione sarebbe stata pronta presumibilmente nell’autunno del 1987 e il primo periodo di locazione è stato fissato in cinque anni.

A dipendenza di un mutamento di destinazione dei locali locati (in sede di pattuizione era prevista una farmacia e drogheria, mentre fu realizzata una drogheria con mescita dietetica, per altro con l’esplicito accordo della __________ ) l’attrice chiede alla conduttrice la rifusione di spese impreviste, dovute a tale mutamento e chieste alla __________ dall’appaltatrice generale, __________ per prestazioni edilizie impreviste.

La somma oggetto della riconvenzionale, invece, rappresenta il danno vantato dalla locatrice per aver potuto occupare i locali con ritardo, sopportando inconvenienti e subendo pregiudizi per il presumibile mancato guadagno.

2. E’ vero che entrambe le pretese non costituiscono crediti caratteristici di un rapporto di locazione; tuttavia entrambi trovano la loro causa in quella pattuizione particolare, atta a rendere possibile l’occupazione dei vani a titolo di locazione. Comunque, è il diritto della locazione che impone al locatore di mettere a disposizione del conduttore la cosa locata nel momento pattuito e in stato idoneo all’uso cui è destinata ( art. 256 cpv. 1 CO ), rispettivamente che dispone la possibilità di procedere a modifiche della cosa locata con l’accordo delle parti (art. 260 CO), laddove l’onere relativo a tali interventi sarà regolato nell'ambito della concreta pattuizione, a dipendenza dell’impostazione data dalle parti ai loro rapporti della locazione corrente o futura.

Se ne può tranquillamente concludere che tutto il contenzioso in esame appartiene al campo della locazione.

3. A queste condizioni, anche i crediti vantati dalle parti si fondano su norme della locazione; pertanto la lite dev’essere qualificata come una “ contestazione riguardante contratti di locazione di locali d’abitazione e commerciali “ ai sensi della decisione federale DTF 118 II 307.

In virtù di questa decisione, sorge l’obbligo per le parti di sottoporre il contenzioso al competente Ufficio di conciliazione prima di poter adire il giudice civile. Nel caso in cui ciò non sia avvenuto, il pretore d’ufficio deve avvertire la carenza procedurale e decidere l’irricevibilità dell’azione poiché prematura.

Nel caso concreto, il pretore - in sede di decisione - si è posto il problema, ma limitatamente a una parte della riconvenzionale, ritenendo che, in tanto in quanto potesse essere considerata oggetto di compensazione, non dovesse sottostare alla procedura di conciliazione: corretta o no che fosse questa considerazione, sta il fatto che - né per riguardo alla petizione, né per la riconvenzionale - il giudice o le parti hanno avvertito l’irregolarità della situazione al più tardi al momento in cui la petizione è stata presentata, ancorché ciò sia avvenuto il 17 dicembre 1991, ovvero quando dal 1 luglio 1990 già vigevano le nuove norme sulla locazione.

A prescindere quindi da eventuali implicazioni di diritto intertemporale per quanto concerne il diritto sostanziale applicabile, è fuori di dubbio - e già deciso ripetutamente da questa autorità - che le norme procedurali contenute nel nuovo capitolo del CO hanno trovato immediata applicazione, in particolare quindi per i processi iniziati dopo l’entrata in vigore della normativa (Guldener M., Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurigo 1958, p. 49; Satta S., Diritto processuale civile, Padova 1987, N. 147; RJN 1992, 86 segg.).

4. Solo a istruttoria terminata, la vertenza è stata sottoposta a tentativo di conciliazione, avvenuto il 22 febbraio 1995 davanti all’Ufficio di conciliazione di Lugano, ciò che ha portato alla constatazione dell’ impossibilità di un accordo bonale. In seguito a questo atto procedurale l’attrice ha poi chiesto al pretore di voler riattivare la causa di merito ( cfr. lettera 22 febbraio 1995 dello Studio legale patrocinatore dell’attrice).

5. Questa Camera ha già dovuto risolvere situazioni simili, ovvero il quesito a sapere se un esperimento di conciliazione svoltosi davanti all’autorità specificatamente competente, ma nel corso del processo di merito possa sanare una situazione di carenza, oggettivamente esistente al momento dell’introduzione della petizione.

Simile modo di agire non può essere condiviso.

Le competenze degli Uffici di conciliazione sono di natura diversa: essi possono avere attività arbitrale ( art. 274a cpv. 1 lett. e CO ), svolgono attività decisionale ( art. 259h, 273 cpv. 1 e 4, nonché 273 cpv. 2 e 4 CO ) e attività conciliativa: specifica, con riferimento agli art. 270, 270a e 270b CO, oppure generica, come precisato nella già citata sentenza federale (DTF 118 II 307).

Ciò comporta un’interpretazione diversificata dell’art. 274f CO per quanto riguarda le conseguenze della mancata intesa, in particolare per i casi in cui l’ufficio interviene come autorità conciliativa (cfr. RFJ 1994, p. 303 segg).

Questo giudice ha ripetutamente affermato che, riconosciuto pacificamente il carattere perentorio del termine di 30 giorni per adire il giudice ( Cocchi / Trezzini, CPC annotato, art. 404, n. 2), resta aperta la questione della sua natura al di fuori della casistica riguardante la determinazione del canone di locazione (su questo punto cfr. Zihlmann P., Das neue Mietrecht, Zurigo 1990, p. 232). In conformità con la giurisprudenza più recente appare conforme alla volontà del legislatore di considerare il termine in esame come un termine di procedura, per cui almeno nei casi di pretese creditorie connesse con la locazione, ma estranee al suo scopo sociale ( come la richiesta di risarcimento danni oggetto della presente lite ), il suo mancato rispetto non comporta la perenzione del diritto sostanziale, ma unicamente l’irricevibilità dell’azione giudiziaria ( RFJ cit., p. 305 ).

Ne consegue che un processo avviato in mancanza del presupposto della tentata conciliazione davanti all’Ufficio di conciliazione è nullo a dipendenza dell’irricevibilità della petizione. Si tratta infatti di nullità assoluta che non può essere sanata né in virtù del principio dell’economia processuale, palesemente inefficace a fronte di una sanzione prevista dal diritto federale ( cfr. II CCA 23.3.1995 in re R. c/ F. e giurisprudenza ivi cit.), né dall’accordo delle parti di procedere ad una conciliazione posticipata rispetto all’inizio del processo.

Questa conclusione si giustifica, d’altra parte, anche perché sussiste la presunzione

• a prescindere dalle contingenze di ogni singolo caso che possono invero far apparire opinabile l’obbligo di questo atto preliminare - che il tentativo di conciliazione debba avere un significato voluto dal legislatore: esso viene sicuramente meno se la comparsa davanti all’autorità di conciliazione, invece di avvenire prima dell’inizio della vertenza giudiziaria, si attua quando la stessa è praticamente alla fine -ovvero quando la lite è formalizzata e sta per essere decisa- per il solo implicito scopo di colmare una carenza processuale.

6. A dipendenza dell’esito descritto, diventa privo d’oggetto l’appello onde le censure riferite alla sentenza pretorile - nulla - non hanno motivo di essere esaminate.

Data la particolarità della fattispecie, non si prelevano spese, né tassa di giustizia, mentre si giustifica di compensare le ripetibili.

Per questi motivi,

dichiara e pronuncia

1. La sentenza 24 aprile 1995 nella causa inc. no. 12180 della Pretura di Mendrisio-Nord è dichiarata nulla, e così tutti gli atti di procedura, compresa la petizione e la domanda riconvenzionale.

2. Non si prelevano tasse o spese di giudizio per entrambe le sedi giudiziarie, compensate le ripetibili.

3 Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura di Mendrisio-Nord, Mendrisio

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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