Rent termination annulled as retaliatory and abusiveGénéré par IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.330

Data decisione, Autorità: 11.03.1996, IICCA

Incarto n. 12.95.00330

Lugano 11 marzo 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa -inc. no. LA.95.00104 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con 20 luglio 1995 da

---

rappr. dall’avv. __________

contro

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rappr. dall’avv. __________

in materia di accertamento della validità della disdetta e che il Segretario Assessore ha respinto con sentenza 7 dicembre 1995, annullando la disdetta siccome abusiva;

appellante la parte istante con atto di appello 21 dicembre 1995 con cui si chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza e che di conseguenza venga accertata la validità della disdetta e respinta la domanda di protrazione per 4 anni formulata in via subordinata dalla controparte; il tutto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;

mentre la parte convenuta con osservazioni 19 gennaio 1996 ha preliminarmente chiesto di essere posta al beneficio dell’assistenza giudiziaria e che tale procedura fosse congiunta con quella di cui all’inc. no. 12.95.00329 e nel merito ha postulato la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili;

domanda di congiunzione che il Presidente di questa Camera ha respinto con decisione 22 gennaio 1996.

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

Ritenuto

in fatto

A. Con contratto 31 luglio 1992 (doc. B) __________ ha dato in locazione a __________ l’appartamento di 2 1/2 locali al primo piano, interno 6, dell’immobile di sua proprietà sito in __________ a __________: con tale accordo, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 3 mesi alla scadenza del 30 giugno -la prima volta per il 30 giugno 1993- veniva in sostanza operato uno scambio di appartamenti tra l’ultraottantenne __________ e la figlia __________, quest’ultima andando in effetti ad occupare con un nuovo contratto di pari data l’appartamento di 3 locali al primo piano, interno 8, dello stesso stabile, abitato in precedenza dalla madre.

Sempre nello stesso complesso abitativo, ma in un altro appartamento, abitava pure __________, rispettivamente figlia di __________ e sorella di __________.

B. In data 7 febbraio 1995 il proprietario ha comunicato su formulario ufficiale a __________ -ed alla di lei figlia __________, ciò che è oggetto della causa LA.95.00105- la disdetta del contratto di locazione con effetto dal 30 giugno 1995 (doc. P).

C. A seguito della decisione 13/20 giugno 1995 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano - Castagnola (in seguito: UC) che -tempestivamente adito dall’inquilina (doc. Q)- ha annullato la disdetta ritenendola abusiva (doc. T), __________ con istanza 20 luglio 1995 ha adito il Pretore chiedendo l’annullamento della decisione dell’autorità di conciliazione e la conseguente conferma della validità della disdetta.

A giudizio dell’istante, durante gli ultimi anni di locazione l’inquilina si sarebbe resa responsabile di gravi violazioni degli obblighi contrattuali e inoltre sarebbe stata fonte di continui problemi, al punto da giustificare addirittura una disdetta anticipata per mancanza di diligenza nell’uso della cosa locata e per violazione degli obblighi di riguardo nei confronti dei vicini. La disdetta qui in esame, di carattere ordinario in quanto data nei termini contrattuali, era quindi del tutto legittima e in ogni caso non era per nulla abusiva.

D. Nell’ambito dell’udienza di discussione indetta per il 13 settembre 1995 __________, dopo aver formulato domanda per l’ottenimento del beneficio dell’assistenza giudiziaria, si è opposta all’istanza, contestando innanzitutto l’asserzione secondo cui ella avrebbe gravemente violato i suoi obblighi contrattuali. In ogni caso, ella ha osservato che la disdetta in esame doveva essere annullata siccome abusiva, in quanto venne chiaramente significata per ritorsione.

In via subordinata, nel caso la disdetta fosse ritenuta valida, la convenuta ha infine chiesto una protrazione del contratto di locazione per 4 anni: a sostegno di tale richiesta essa ha addotto da un lato l’impossibilità per motivi di salute di traslocare e dall’altro la circostanza che nello stabile vivevano le due figlie che da anni l’accudivano stabilmente e in fine la difficoltà nel reperire altrove una sistemazione sostitutiva.

E. In replica e in duplica, come pure in sede conclusionale, le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative, contestando quelle di controparte.

F. Con sentenza 7 dicembre 1995 il Segretario Assessore, confermando la decisione dell’UC, ha annullato la disdetta, caricando alla parte istante la tassa di giustizia di fr. 700.- e le spese, nonché l’indennità per ripetibili di fr. 1’400.-; la convenuta è stata altresì posta al beneficio dell’assistenza giudiziaria.

Il giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che non era ragionevolmente sostenibile che la disdetta del 7 febbraio 1995 non fosse da porre anche in relazione agli accadimenti occorsi nel periodo fra la primavera del 1993 e la fine del 1994 e quindi al comportamento assunto dalla convenuta ed al deteriorarsi delle relazioni interpersonali tra le parti: non solo risultava una palese e logica successione temporale fra le doglianze della convenuta e la risoluzione contrattuale, bensì addirittura il locatore faceva di ciò esplicito riferimento nella motivazione della disdetta (doc. R); d’altro canto era chiaro che le pretese avanzate dalla convenuta nel corso della locazione (riparazione della tenda a lamelle, richiesta dei documenti attestanti le spese accessorie ed in particolare di quelle per la TV via cavo) erano del tutto legittime. In definitiva, quindi, quantunque appariva che la convenuta avesse violato -in modo invero non particolarmente grave- il proprio dovere di riguardo verso i vicini con tutta una serie di atteggiamenti molesti, era provato che la disdetta assumeva un carattere di ritorsione, sicché la stessa doveva senz’altro essere annullata.

A dipendenza dell’esito della vertenza, il giudice non ha ritenuto necessario esaminare se alla convenuta dovesse o meno essere concessa la protrazione richiesta.

G. Con appello 21 dicembre 1995 la parte istante ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza e che di conseguenza venga accertata la validità della disdetta e respinta la domanda di protrazione per 4 anni formulata in via subordinata dalla controparte; il tutto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.

L’appellante rimprovera innanzitutto al primo giudice di aver limitato il suo giudizio a due soli episodi, ovvero quello relativo alla riparazione della tapparella e quello avente per oggetto i conteggi delle spese accessorie, tralasciando per contro l’esame di tutte le altre ben più gravi motivazioni della disdetta, addotte dall’istante. A parte il fatto che - a suo dire- le pretese relative alla tapparella ed al canone TV via cavo erano tutt’altro che legittime, la prima trattandosi di un semplice intervento di manutenzione a carico del conduttore, mentre la seconda non era stata neppure sollevata dall’inquilina -bensì semmai dalla figlia __________ - alla conduttrice andavano comunque rimproverate le seguenti gravi violazioni contrattuali: uso scorretto e cattiva manutenzione della cappa d’aspirazione della cucina (con lamentele degli inquilini per gli odori di cucina esalati), violazione dell’obbligo di notificazione di un danno alla lavastoviglie (con fuoriuscita d’acqua), disturbo degli altri inquilini segnatamente per lo sbattere di porte, per il continuo andirivieni tra gli appartamenti della convenuta e della figlia ____________________ per i rumori di sedie trascinate, per le modalità di pulizia del balcone, per la scarsa pulizia dell’appartamento e per il fatto che i parenti della convenuta occupavano abusivamente i posteggi di altri inquilini.

In tali circostanze -sempre a suo dire- la disdetta doveva essere dichiarata legittima ed efficace, ciò che escludeva la possibilità che venisse concessa una protrazione, di cui invero la convenuta non aveva minimamente provato le condizioni per poterne beneficiare.

H. Delle osservazioni 19 gennaio 1996 della parte convenuta con cui preliminarmente ha chiesto di essere posta al beneficio dell’assistenza giudiziaria e nel merito ha postulato la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerando

in diritto

1. L’appellante ritiene in sostanza che la disdetta notificata il 7 febbraio 1995 (doc. P) sia del tutto valida: da un lato la stessa non sarebbe stata data quale ritorsione per il fatto che l’inquilina in precedenza aveva formulato delle pretese in buona fede nei confronti del proprietario (cons. 2) e dall’altro i motivi addotti da quest’ultimo sarebbero del tutto legittimi (cons. 3).

2. In base all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO una disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione. Scopo della norma è di reprimere le cosiddette “disdette - rappresaglia”, ovvero quelle che sono state significate dal locatore per ripicca o per ritorsione, cioè in risposta a legittime pretese fatte valere nei suoi confronti nell’ambito del contratto di locazione dal conduttore: quest’ultimo deve infatti poter tranquillamente far valere i diritti che gli derivano dal contratto e dalla legge, senza con ciò temere che il locatore per questo motivo lo possa allontanare dall’ente locato.

La dottrina ritiene che per far capo alla protezione di cui alla norma in esame, debbano essere adempiute 5 condizioni cumulative (Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, p. 126 N. 53 e segg.; Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1994, p. 229 e segg.): deve innanzitutto esserci una pretesa del conduttore; la stessa deve derivare dal contratto di locazione; il conduttore deve averla fatta valere nei confronti di controparte; la stessa deve essere stata formulata in buona fede; tra la pretesa e la disdetta vi deve infine essere un nesso causale.

L’onere della prova circa l’esistenza delle condizioni per l’applicazione dell’articolo in esame incombe di principio al conduttore (Broglin, Pratique récente en matière d’annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in 7. séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 7; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 43 ad art. 271a CO; Barbey, op. cit., p. 136 N. 80), atteso che per quanto riguarda il nesso causale lo stesso potrà essere ammesso se l’esistenza di tutta una serie di indizi convergenti avrà permesso di ritenere con grande probabilità che la disdetta è effettivamente riconducibile alle pretese fatte valere dal conduttore (Honsell/Vogt/Wiegand, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, Basilea 1992, N. 5 ad art. 271a CO; Broglin, op. cit., ibidem; SVIT, op. cit., N. 8 e 44 ad art. 271a CO; Barbey, op. cit., p. 135 N. 76; mp. 1987 p. 67 e segg. e 117 e segg.).

2.1 L’istruttoria di causa ha permesso di accertare che a più riprese negli ultimi anni la conduttrice si era rivolta al proprietario, formulando richieste o pretese.

In particolare, risalgono al periodo tra il 1990 ed il 1994:

• la richiesta nella primavera 1993 volta ad ottenere la riparazione di una tenda a lamelle (fattura di fr. 404.15 poi pagata dalla conduttrice, cfr. doc. C-H).

• la richiesta nell’agosto 1994 di spiegazioni per l’aumento del canone per la TV via cavo (domanda formulata da __________ anche a nome della convenuta, atteso come dal doc. 2 inc. no. LA.95.00105 risultava che la richiesta concernesse anche l’”appartamento di 2 1/2 locali di __________ ”; cfr. pure doc. 4 inc. no. LA.95.00105);

• la richiesta nel dicembre 1994 / gennaio 1995 volta ad ottenere la riparazione del rubinetto di un lavabo (cfr. doc. E UC).

A ragione, per contro, l’appellante ha osservato come la richiesta volta ad ottenere la riparazione dei supporti della cappa d’aspirazione della cucina (fattura di fr. 125.- poi pagata dalla conduttrice, cfr. doc. 1 e N inc. no. LA.95.00105) fosse stata formulata dalla sola __________ e non dalla madre, che nel frangente non risultava rappresentata dalla figlia.

2.2 Pacifico il fatto che le richieste e le pretese di cui sopra derivino inequivocabilmente dal contratto di locazione e che le stesse siano state fatte valere dalla conduttrice nei confronti del locatore, per l’eventuale applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO si tratterà ancora di stabilire se le stesse siano state sollevate in buona fede, rispettivamente se siano causali per la disdetta.

2.2.1 La dottrina ha avuto modo di precisare che una pretesa è sollevata in buona fede ai sensi della normativa, nel caso in cui la stessa sia fondata, almeno in apparenza, e se essa è formulata in maniera leale, cioè non con fini illegittimi (Barbey, op. cit., p. 132 e seg. N. 70): il concetto di buon fondamento della pretesa presuppone da un punto di vista oggettivo che la stessa possa comportare una soccombenza in larga misura del locatore (ciò che è già il caso, se il conduttore ha ragione per almeno il 35% - 40%), ma in un’ottica soggettiva ciò può già essere riconosciuto se il conduttore -non cognito del diritto di locazione- sia intimamente convinto della legittimità della sua richiesta (Barbey, op. cit., p. 133 N. 71); la pretesa si reputa inoltre sollevata in modo leale e con fini legittimi, se nella stessa non si ravvisa un abuso di diritto da parte del conduttore (Barbey, op. cit., p. 134 N. 73) o ancora se la richiesta non viene avanzata al solo scopo di impedire una futura disdetta (Barbey, op. cit., p. 134 N. 74).

2.2.2 Nel caso di specie non risulta, né è stato provato -per tale circostanza l’onere della prova incombeva tra l’altro al locatore (Barbey, op. cit., p. 136 N. 80; Calamo, op. cit., p. 230; SVIT, op. cit., N. 45 ad art. 271 a CO; Broglin, op. cit., ibidem)- che le richieste dell’inquilina siano in qualche modo abusive o siano state formulate al solo scopo di godere della protezione di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO. Le stesse, pur risultando sollevate soggettivamente in buona fede, dal punto di vista oggettivo -tranne forse la richiesta di spiegazioni per l’aumento del canone TV via cavo- non erano tuttavia assolutamente fondate: la richiesta di riparazione di un rubinetto del lavabo e quella volta alla riparazione di una tenda a lamelle rappresentavano infatti semplici interventi di manutenzione che dovevano rimanere a carico della conduttrice.

2.2.3 In tali circostanze, senza che sia necessario esaminare l’esistenza di un eventuale nesso causale tra le pretese fatte valere dall’inquilina e la disdetta, non vi sono quindi le condizioni per annullare la disdetta in base all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO.

Ciò non esclude però che la disdetta possa essere abusiva per altri motivi.

3. L’art. 271 cpv. 1 CO, quale norma di carattere generale, prescrive che una disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. In particolare è abusiva la disdetta che si fonda su motivi pretestuosi, non esistenti, che non hanno fondamento o ancora che costituisce una misura sproporzionata per raffronto agli interessi delle parti in causa (mp 1992 p. 129 con rif.)

3.1 Nella fattispecie la disdetta è stata motivata, a richiesta della convenuta (doc. R).

Gli argomenti a sostegno della rescissione del contratto si lasciavano ricondurre -a giudizio dell’istante- a gravi violazioni degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilina, nonché a continui problemi nei reciproci rapporti. In particolare (doc. R):

• dal febbraio al luglio 1993 il locatore venne sollecitato a pagare una fattura relativa alla riparazione di una tenda a lamelle, fattura poi pagata dalla conduttrice;

• dall’aprile al settembre 1993 vi furono problemi alla cappa d’aspirazione della cucina della convenuta, che non la usava correttamente, rispettivamente non ne curava la manutenzione;

• nell’autunno 1994 si manifestò nel soffitto dell’atrio una macchia di umidità dovuta al fatto che la lavastoviglie della convenuta perdeva acqua, senza che il difetto fosse stato segnalato al proprietario.

Nel corso dell’udienza di discussione del 13 settembre 1995 l’istante ha inoltre menzionato i seguenti motivi, che pure giustificherebbero la disdetta:

• la conduttrice avrebbe sporcato la facciate dello stabile per il suo modo di innaffiare i fiori e di sciacquare il balcone;

• la conduttrice non curerebbe la pulizia dell’appartamento e in particolare -come accertato in sede di conclusioni- delle parti comuni, quali il pianerottolo e lo zerbino;

• la conduttrice avrebbe scrostato la ringhiera del balcone con dei coltelli, rovinando la vernice.

Infine in sede conclusionale, preso atto della deposizione __________, sono state sollevate anche le seguenti contestazioni:

• la conduttrice avrebbe provocato sovente disturbo agli altri inquilini, in particolare per il continuo andirivieni tra gli appartamenti della conduttrice e della figlia __________, con un continuo sbattere di porte;

• la conduttrice avrebbe autorizzato i parenti che la venivano a trovare a parcheggiare nei posteggi di altri inquilini, che si sono lamentati a più riprese della circostanza.

3.2 Mentre gli argomenti sollevati nel corso dell’udienza ed in sede conclusionale non possono evidentemente essere presi in considerazione, in quanto da un lato la completazione dei motivi a sostegno della disdetta non è ammessa dalla dottrina (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1991, p. 323; mentre SVIT, op. cit., N. 25 ad art. 271 CO l’ammette solo nel caso -che qui tuttavia non è dato- in cui il locatore avesse validi motivi per non indicare nella motivazione i veri motivi, e infine Barbey, op. cit., p. 200 N. 290 l’ammette senz’altro, pur con una certa circospezione) e dall’altro -non essendone l’istante a conoscenza prima della motivazione della disdetta- non potevano certamente essere causali per la disdetta e comunque costituivano violazioni di lieve entità (in parte non provati, si pensi al danno alla ringhiera), quelli menzionati nella motivazione della disdetta e meglio precisati in Pretura non costituiscono -contrariamente a quanto ritenuto dall’istante- un valido motivo di disdetta ex art. 257f CO, non costituendo gravi violazioni nella cura dell’ente locato o nel riguardo verso i vicini, tali da giustificare un’eventuale rescissione anticipata del contratto. Tutt’altro.

In particolare, mentre il problema relativo alla tenda a lamelle non costituisce evidentemente una violazione degli obblighi di diligenza, per quanto riguarda gli odori, gli stessi erano solo in parte riconducibili alla conduttrice, atteso che essi si riscontravano in prossimità degli appartamenti al primo piano, ma anche di quelli al pianterreno (cfr. doc. L): gli stessi erano inoltre dovuti parzialmente a difetti della cucina e solo in parte a una non corretta manipolazione e manutenzione da parte della conduttrice (cfr. doc. L, ove l’istante ha al proposito affermato che “le cappe erano difettose oppure rotte, comunque il loro funzionamento non era in regola”). Per quanto attiene infine all’infiltrazione a seguito di un difetto della lavastoviglie (doc. N, O), va rilevato che le spese ad essa relative sono state assunte dal locatore che ha di conseguenza implicitamente ammesso che la perdita d’acqua era ascrivibile ad un difetto (cfr. doc. O, ove di fatti si parla di “difetto della lavastoviglie”, che in effetti ha dovuto essere sostituita, doc. N) e non ad errori di manipolazione o a mancata manutenzione da parte della convenuta (contrariamente a quanto ipotizzato dalla teste __________): non è tuttavia dato a sapere se la perdita d’acqua fosse riscontrabile dall’esterno, per cui neppure si può stabilire se la conduttrice abbia o meno violato il suo dovere di notifica del difetto.

3.3 Nella misura in cui i motivi addotti (che di per sé, se ripetuti -il che non è il caso- potrebbero giustificare una disdetta: cfr. SVIT, op. cit., N. 13 ad art. 271 CO) si riferivano a violazioni contrattuali di piccola entità, la disdetta deve essere considerata abusiva in quanto viene a sanzionare una sproporzione palese tra gli interessi delle parti (cfr. Calamo, op. cit., p. 291, ove si dice che una disdetta motivata da piccole violazioni contrattuali, quali violazioni nel dovere di cura dell’ente locato è contraria al principio della buona fede e quindi annullabile in virtù dell’art. 271 cpv. 1 CO).

4. A titolo abbondanziale, la disdetta andrebbe comunque annullata siccome abusiva sulla base delle seguenti motivazioni.

4.1 Come già accennato, l’art. 271a CO altro non fa che concretizzare l’art. 271 CO, norma che sanziona con la nullità le disdette che sono formulate contro il principio della buona fede: per questo motivo l’elencazione di cui all’art. 271a cpv. 1 CO non è esaustiva, ma semplicemente esemplificativa (cfr. Barbey, op. cit., p. 109 N. 7).

Ciò non esclude quindi che una disdetta possa essere stata data al conduttore per il fatto che un terzo, a cui il conduttore è in un qualche modo legato, abbia a sua volta fatto valere nei confronti del locatore delle pretese in buona fede (cfr. Barbey, op. cit., p. 191 N. 254, il quale ammette l’applicazione dell’art. 271 e seg. CO nel caso -come quello che qui ci occupa- in cui due contratti di locazione, pur giuridicamente indipendenti, siano tra loro interdipendenti, nel senso che l’uno è stato concluso poiché era stato concluso l’altro): anche in tale evenienza si potrebbe infatti intravedere nella disdetta una rappresaglia da parte del locatore.

È quello che è senz’altro accaduto nella fattispecie.

4.1.1 Dagli atti si è potuto evincere che i rapporti tra __________ e la figlia __________ erano molto stretti, tanto è vero che esse si frequentavano costantemente (da cui il rimprovero mosso di un continuo andirivieni tra i due appartamenti). È inoltre risultato che quest’ultima era un’inquilina alquanto “scomoda”, atteso che a più riprese negli ultimi anni essa aveva avuto modo di rivolgersi al proprietario, formulando richieste o pretese.

In particolare, risalgono al periodo tra il 1990 ed il 1993:

• la richiesta di allestimento dei conguagli per riscaldamento (doc. 9 e 10, inc. no. LA.95.00105);

• la richiesta di riduzione della pigione (non accolta dal locatore, cfr. doc. C, inc. no. LA.95.00105);

• la richiesta volta ad ottenere la riparazione dei supporti della cappa d’aspirazione della cucina (fattura di fr. 125.- poi pagata dalla conduttrice, cfr. doc. N e 1, inc. no. LA.95.00105).

Risalgono per contro al 1994:

• una nuova richiesta di riduzione della pigione (doc. 11, inc. no. LA.95.00105);

• la richiesta di spiegazioni per l’aumento del canone per la TV via cavo (doc. 2), con la successiva contestazione del contributo per adattamento impianto di fr. 3.50 mensili (doc. 3, 5, doc. D inc. UC; questione non evasa: cfr. doc. C UC, inc. no. LA.95.00105);

• la richiesta di spiegazioni (foglio di ripartizione) per stabilire le quote-parte per le spese accessorie (doc. 3, inc. no. LA.95.00105);

• la richiesta di riduzione del conteggio riscaldamento per la parte relativa alla lavanderia (doc. 3 e 5, inc. no. LA.95.00105).

4.1.2 Ora, tali pretese risultavano essere state sollevate soggettivamente in buona fede, e dal punto di vista oggettivo -tranne forse la richiesta di riparazione dei supporti della cappa d’aspirazione della cucina- dovevano sicuramente essere considerate legittime o comunque non infondate a priori, si pensi alla richiesta di allestimento dei conguagli, alla domanda di riduzione della pigione (in particolare quella per l’avvenuta diminuzione dei tassi ipotecari dal 6.75% al 5.5%), alla richiesta di spiegazioni per l’aumento del canone TV via cavo (aumento per altro che il locatore ha significativamente annullato in un secondo momento nei confronti di tutti gli inquilini: cfr. doc. U, V e 7, inc. no. LA.95.00105), alla richiesta per la definizione delle quote-parte per i conguagli ed infine a quella volta ad ottenere una riduzione del conteggio per le spese della lavanderia.

4.1.3 Come già accennato, la questione a sapere se una disdetta è stata data a seguito di pretese formulate in buona fede dal conduttore (o, come nel caso che qui ci occupa, da un terzo) oppure per altri motivi è difficilmente risolvibile, atteso che si tratta di individuare i motivi soggettivi che hanno indotto il locatore a disdire l’accordo.

Di qui la necessità di far capo ad indizi per appurare l’esistenza di un nesso causale: tra questi, il fattore temporale assume una notevole rilevanza (Barbey, op. cit., p. 135 N. 77; Calamo, op. cit., p. 236; mentre Lachat/Micheli, op. cit., p. 325 lo considera addirittura decisivo). È infatti chiaro che tanto più una disdetta è significata in prossimità di una pretesa sollevata dal conduttore, tanto più si potrà ragionevolmente ritenere che la disdetta stessa possa lasciarsi ricondurre a questa sua rivendicazione e non ad altri motivi (Barbey, op. cit., ibidem; Calamo, op. cit., ibidem).

4.1.4 Nella fattispecie è pacifico che la disdetta del contratto di locazione con la convenuta è avvenuta contemporaneamente alla disdetta significata alla di lei __________; è altrettanto chiaro che tali disdette siano avvenute a pochi mesi di distanza dal momento che la figlia della conduttrice aveva sollevato tutta una serie di questioni e di richieste: il fatto che le stesse si siano sommate con altre da quest’ultima formulate in precedenza (tra il 1990 ed il 1993) e, non da ultimo, l’insistenza con cui le stesse sono state portate avanti (si pensi in particolare alla questione in merito alle spese di lavanderia e quella per il canone TV via cavo) possono con tutta evidenza aver indotto il locatore a sciogliere per ritorsione il contratto di locazione con entrambe.

4.1.5 In tali circostanze, questa Camera ritiene senz’altro di dover annullare la disdetta, siccome data alla convenuta per ritorsione a seguito di pretese fatte valere in buona fede dalla figlia. L’intento abusivo è tanto più evidente, se si pensa che con la disdetta significata a __________ il locatore indirettamente raggiungeva lo scopo di allontanare __________ (indipendentemente dalla abusività o meno della disdetta a lei personalmente notificata): è infatti più che verosimile che in caso di validità della disdetta del contratto relativo alla madre anche la figlia __________, che alla stessa era molto legata e l’accudiva regolarmente (integrando così l’intervento dell’aiuto domiciliare, doc. 12) avrebbe lasciato l’ente locato per viverle accanto.

4.2 La dottrina e la giurisprudenza sono inoltre concordi nel ritenere che se una disdetta si basa su più motivi, di cui una parte abusivi e una parte legittimi, la stessa dovrà essere annullata se i motivi legittimi sono di gran lunga meno rilevanti rispetto a quelli abusivi (IICCA 17 giugno 1994 in re U./S. SA; SVIT, op. cit., N. 43 ad art. 271a CO; Barbey, op. cit., p. 189 N. 246; mentre Barbey al N. 245 con rif. osserva come al contrario in base a parte della dottrina e della giurisprudenza sia già possibile annullare una disdetta che si basa solo in misura limitata su motivi abusivi).

Se si pensa che nella fattispecie la conduttrice, insieme alla figlia, occupava lo stabile da ben 28 anni, non vi è chi non veda come i motivi addotti dal locatore a sostegno della disdetta, sia pure ordinaria, siano invero di scarsa rilevanza: gli stessi altro non costituiscono quindi che dei pretesti per disfarsi di uno o più inquilini particolarmente critici e perciò “scomodi”.

5. L’appello deve pertanto essere respinto e il giudizio di prime cure confermato, tranne per quanto riguarda la parte del dispositivo con cui veniva confermata la decisione 13/20 giugno 1995 dell’UC di Lugano - Castagnola: la richiesta di conferma o di annullamento della decisione dell’UC è infatti una domanda inammissibile poiché il ricorso all’autorità giudiziaria, dopo la pronuncia dell’Ufficio, non va inteso quale procedura d’appello, di verifica di quel giudizio, ma invece quale azione giudiziaria a sé stante e indipendente (Cocchi/Trezzini, CPC, N. 3 ad art. 404; IICCA 17 giugno 1994 in re U./S. SA). Ne discende la parziale modifica d’ufficio del dispositivo N. 1.1.

6. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

7. L’esito della procedura d’appello giustifica di accogliere la richiesta di assistenza giudiziaria formulata dalla parte appellata nelle sue osservazioni, la circostanza che costei non sia in grado di sopperire alle spese d’appello risultando con sufficiente attendibilità dai documenti prodotti (ICCA 22 settembre 1993 in re M./M.; IICCA 25 aprile 1994 in re G./C. SA).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 21 dicembre 1995 __________ è respinto.

D’ufficio la sentenza 7 dicembre 1995 del Segretario Assessore del distretto di Lugano, Sezione 4, invariati gli altri dispositivi, viene così riformata:

1.1 È pertanto annullata la disdetta 7 febbraio 1995 notificata a __________ da __________ per il 30 giugno 1995 ed inerente l’appartamento di via __________ a __________.

II. L’istanza di ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria per la procedura d’appello presentata con osservazioni 19 gennaio 1996 da __________ è accolta, con il gratuito patrocinio dell’avv. __________.

III. Le spese della procedura d’appello consistenti in

a) tassa di giustizia fr. 480.-

b) spese fr. 20.-

Totale fr. 500.-

da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere a controparte fr. 500.- a titolo di ripetibili di appello.

IV. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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