AIUTO
RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto:
12.1996.200
Data decisione, Autorità:
09.04.1997, IICCA
Incarto n.
12.96.00200
Lugano
9 aprile 1997/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa SF. 96.190 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, in
materia di sfratto dei conduttori, promossa con istanza 12 agosto 1996 da
rappr.
dall'avv. __________
Contro
con cui
gli istanti hanno chiesto lo sfratto dei convenuti dalla stazione di
rifornimento di carburante di cui al fondo n. __________ di __________ in via
Domanda
avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione dell’istanza e che il
Pretore con decreto 10 ottobre 1996 ha accolto;
Appellanti
i convenuti, che con atto di appello con richiesta di effetto sospensivo del 21
ottobre 1996 chiedono la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere
l’istanza;
Mentre
gli istanti con osservazioni dell’8 novembre 1996 postulano la reiezione del
gravame con protesta di spese e ripetibili;
Richiamato
il decreto 21 ottobre 1996 del Presidente di questa Camera, che ha concesso
effetto sospensivo al gravame;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
-
- se
deve essere accolto l’appello
-
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A. Il
9 maggio 1972 l’ing. __________, allora proprietario del fondo n. __________ di
__________, ha concesso alla __________ (in seguito: __________ un diritto di
superficie su parte del fondo in questione fino al 31 dicembre 1986, affinché
essa vi costruisse e gestisse una stazione di servizio per veicoli a motore
(doc. 7).
Il
contratto prevedeva espressamente la possibilità per la superficiaria di
“trasmettere ad una terza persona il presente contratto con tutti i suoi
diritti ed obblighi” (punto 9, pag. 4).
B. Il
23 giugno 1972 __________ e i qui convenuti hanno sottoscritto un documento
denominato “Contratto di locazione e di credito” (doc. 8).
Secondo
tale contratto, da una parte “__________ dà in locazione ai locatari (cioè ai
signori __________) la stazione di servizio in via __________, di sua
proprietà, costruita in base ad un diritto di superficie” (punto B1, pag. 1), e
nel contempo “ cede ai locatari tutti i diritti ed obblighi derivanti
dal contratto di costituzione di diritto di superficie, concluso il 9 maggio
1972 con il proprietario del terreno, il sig. ing. __________ ” (punto B2, pag.
2).
C. Nella
primavera del 1991 si è reso necessario un risanamento della stazione di
servizio.
__________,
confrontata con un investimento di complessivi fr. 240’000.--, il 2 aprile 1991
ha scritto al dott. __________ subordinando la propria disponibilità alla spesa
alle seguenti condizioni (doc. 10, pag. 2):
“F.1. Il contratto di locazione e di diritto di
superficie fra la __________ e il dott. __________ viene prorogato fino al 31
dicembre 2003. Durante questo periodo la __________ potrà continuare tramite
terzi (attualmente signor __________), la sua attività di vendita dei propri
prodotti F.2. E’ prorogato per uguale durata il contratto di sub-locazione 23
giugno 1972 fra la __________ ed i signori __________ ed __________.
F.3. (omissis)
F.4. E’
concesso al proprietario della part. __________di __________ di dare disdetta
anzitempo del rapporto contrattuale in caso di vendita della proprietà. La
disdetta è da darsi con un anno di preavviso per la fine di un mese civile. In
tal caso la __________ disdetterà con un preavviso di 11 mesi, per la medesima
scadenza, il rapporto di sub-locazione con i signori __________.”
La
lettera doc. 10 è stata approvata da tutte le parti interessate.
D. Il
24 ottobre 1991 gli istanti hanno acquistato dal dott. __________ il fondo n
__________di __________ (doc. 11).
Tra
le condizioni contrattuali figurava la seguente clausola (pag. 5):
“Gli acquirenti assumono i contratti di locazione e
affitto che fossero in essere al 1. (primo) gennaio 1992 (millenovecentonovantadue)
ritenuto comunque che gli stessi possano dal locatore essere disdetti, senza
riserve, in ogni tempo, con preavviso massimo di 6 (sei) mesi (ad eccezione
degli accordi con __________ e con i signori __________ e __________, che
vengono assunti così come riportati nella lettera 2.4.91 di __________,
sottoscritta dagli interessati e nota ai comparenti salvo quanto previsto al
patto F5 di tale lettera. Qualora il proprietario dovesse dare disdetta anticipata,
il risarcimento alla __________ sarà soluto dal signor __________, che tiene
indenni gli acquirenti da ogni responsabilità in proposito).”
E. L’11
novembre 1991 gli istanti hanno chiesto la cancellazione del diritto di
superficie iscritto a carico del loro fondo e a favore di __________ unicamente
sino alla durata originaria del 31 dicembre 1986.
F. Gli
istanti hanno in seguito proceduto nei confronti di __________ per ottenere la
consegna del fondo acquistato.
La
procedura si è conclusa con la sentenza 24 luglio 1996 di questa Camera, che ha
respinto l’appello 14 maggio 1996 contro lo sfratto decretato il 3 maggio 1996
dal Pretore del distretto di Lugano.
G. Gli
istanti, rilevando che questa Camera ha sancito il principio secondo cui lo
sfratto pronunciato nei confronti del conduttore non esplica effetto nei
confronti di un eventuale subconduttore rimasto estraneo alla prima procedura,
procedono ora nei confronti dei signori __________ Secondo
gli istanti lo sfratto dei convenuti costituirebbe una doverosa formalità,
avendo la sentenza 24 luglio 1996 di questa Camera già accertato in maniera
vincolante la situazione fattuale e giuridica.
H. All’udienza
del 30 settembre 1996 i convenuti si sono opposti all’istanza, asserendo in
sostanza l’esistenza di un rapporto di locazione tra loro e gli istanti,
rapporto che non sarebbe mai stato disdetto.
I. Nel
decreto impugnato il Pretore ha rigettato la tesi difensiva dei convenuti,
rilevando che la sentenza di questa Camera in re __________ avrebbe stabilito
in maniera vincolante l’esistenza del rapporto di locazione tra quelle parti e
l’esistenza del rapporto di sublocazione tra __________ e i convenuti, come
pure l’avvenuta cessazione della locazione da __________ a __________, così che
anche la sublocazione sarebbe da ritenere estinta per effetto dell’art. 273b
CO.
Non
costituendo la documentazione invocata dai convenuti la prova dell’asserito
rapporto di locazione con gli istanti, la richiesta di sfratto meriterebbe
protezione.
L. Con
l’appello, per il quale hanno chiesto l’effetto sospensivo, i convenuti hanno
postulato la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere l’istanza
ribadendo la propria tesi dell’esistenza di un contratto di locazione con gli
istanti e contestando che la sentenza in re __________ possa avere accertato il
contrario con effetto vincolante per la presente procedura.
M. Con
decreto del 21 ottobre 1996 il Presidente di questa Camera ha concesso effetto
sospensivo al gravame dei convenuti.
N. Nelle
osservazioni dell’8 novembre 1996 gli istanti hanno chiesto la revoca
dell’effetto sospensivo e la reiezione del gravame sulla base di argomentazioni
che, per quanto necessario, verranno riprese nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto
- L’art.
109 CPC, dal titolo marginale “Giudicati”, stabilisce che la sentenza fa stato
fra le parti e i loro successori a titolo universale.
Secondo
dottrina e per costante giurisprudenza, la forza di cosa giudicata di una
sentenza è tuttavia limitata al suo dispositivo e non include anche le
motivazioni che hanno condotto a quel risultato (II CCA 23 agosto 1996
in re R./A., 21 luglio 1994 in re F. e llcc/S e llcc., 17 giugno 1994 in re
F./C. e llcc, 16 ottobre 1992 in re O./G.; I CCA 21 gennaio 1989 in re
W. e llcc./B.; Anastasi, Il sistema dei mezzi di impugnazione del codice
di procedura civile ticinese, pag. 130; Walder, Zivilprozessrecht, 3.
edizione, n. 20 ad § 26; Habscheid, Droit judiciaire privé suisse, pag.
228 e segg.; Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. edizione,
pag. 364 e 365).
- Dall’applicazione
rigorosa di questo principio consegue che la sentenza 24 luglio 1996 di questa
Camera in re __________, alla quale gli istanti e il Pretore attribuiscono a
torto un effetto pregiudiziale per la presente procedura, fa stato unicamente
nella misura in cui -oltre a sancire a titolo generale la necessità di chiedere
lo sfratto del subconduttore- ha stabilito tra quelle parti processuali che non
sussiste più un rapporto di locazione tra __________ e __________ così da
giustificare la richiesta di sfratto del conduttore.
Tale
accertamento, in virtù dell’art. 273b CO, implica inoltre la considerazione
giuridica secondo cui anche un eventuale rapporto di sublocazione tra
__________ ed un terzo non è più opponibile al locatore.
- Nondimeno,
la sentenza non è affatto vincolante per quanto riguarda la posizione del
preteso subconduttore che non sia stato coinvolto in quella procedura.
In
altre parole, la stessa esistenza del rapporto di sublocazione, benché proceduralmente
ammessa nel primo procedimento sulla base di allegazioni di terzi (o comunque
di una sola delle parti di quel preteso contratto), può essere validamente
rimessa in discussione nell’ambito della procedura di sfratto rivolta contro
l’asserito subconduttore.
Questi,
se non già convenuto nella prima procedura (il che avrebbe ovviamente reso
superflua la seconda), può finalmente esprimersi circa le ragioni a sostegno
della sua occupazione del fondo della parte istante.
Evidentemente,
per i motivi descritti sopra, l’adduzione di un rapporto di sublocazione non
giova alla sua causa.
Egli
può tuttavia addurre l’esistenza di un diverso titolo, che se provato conduce
alla reiezione dell’istanza, senza che a ciò ostino eventuali divergenti
accertamenti fattuali contenuti nella prima sentenza ma sprovvisti della forza
di cosa giudicata.
- I
convenuti asseriscono l’esistenza di un contratto di locazione che li
legherebbe agli istanti, e che non sarebbe stato validamente disdetto, tesi che
gli istanti contestano recisamente.
A
mente di questa Camera, la situazione, in base agli atti, risulta essere la
seguente:
4.1 L’ing.
__________ nel maggio del 1972 ha concesso a __________ un diritto di
superficie ex art. 779 cpv. 1 CC per consentire la costruzione della nota
stazione di servizio (doc. 7; consid. A).
Come
ogni altra servitù (ma a differenza del diritto di costruzione di per sé stante
e permanente ex art. 779 cpv. 3 CC, estraneo alla fattispecie), il diritto di
superficie, anche nella sua forma di servitù personale, sussiste come diritto
reale limitato dal momento dell’iscrizione a registro fondiario (art. 731 cpv.
1 CC), iscrizione effettuata il 16 giugno 1972 (doc. 12).
era perciò a quel momento superficiaria, non vi era pertanto tra quella ditta e
l’ing. __________ alcun contratto di locazione.
4.2 __________
e i convenuti nel giugno del 1972 hanno stipulato il contratto denominato “di
locazione e di credito” di cui al doc. 8 (consid. B).
Facendo
astrazione dalla denominazione impropriamente utilizzata dalle parti (art. 18
CO), l’esame del contenuto del contratto permette di stabilire che il senso
economico di quella pattuizione non era affatto quello di stipulare una
locazione.
In
realtà, ai convenuti veniva concesso un ingente credito destinato a finanziare
la costruzione della stazione di servizio, credito produttivo di interessi
__________ e da restituire mediante maggiorazione del costo della benzina
fornita da __________ ai convenuti (doc. 8, punto C, pag. 2), il che
evidentemente esclude il sussistere di un contratto di locazione: sarebbe in
effetti assurdo se il presunto conduttore dovesse pagare la costruzione
dell’edificio per il quale corrisponde un canone di locazione.
Vero
è invece che quello che le parti hanno chiamato “interesse di locazione” (doc.
8, punto B, clausola 2b, pag. 2) non era affatto una pigione, ma era il
ristorno a __________ da parte dei convenuti del canone di superficie che
__________ si era impegnata a pagare al proprietario del sedime, maggiorato di
una “commissione” del 4%.
Tutte
queste pattuizioni portano alla conclusione secondo cui il vero significato
economico e giuridico del contratto __________ consisteva nella cessione da
__________ ai convenuti del diritto di superficie concesso dall’ing. __________
così come esplicitamente indicato al punto B, clausola 2, pag. 2.
La
possibilità di una simile cessione era espressamente prevista dal contratto di
costituzione del diritto di superficie (doc. 7, punto 9, pag. 4), ed essa è
validamente intervenuta in favore dei convenuti stante il rispetto della forma
scritta (art. 165 cpv. 1 CO; Steinauer, Les droits réels, vol. 3, Berna,
1992, n. 2527).
Per
effetto di tale cessione, non opponibile ai terzi di buona fede a causa della
mancata modifica dell’iscrizione a registro fondiario del beneficiario del
diritto di superficie, i cessionari sono inoltre divenuti proprietari di quanto
edificato sul fondo del concedente (Steinauer, ibidem).
4.3 Con
il 31 dicembre 1986 si è estinto l’effetto dell’iscrizione a registro fondiario
della servitù di superficie.
Di
conseguenza, l’ing. __________ è diventato proprietario della stazione di
servizio costruita sul suo fondo (art. 779c CC).
4.4 Con
la convenzione del 2 aprile 1991 tutte le parti interessate hanno tra l’altro
pattuito che “il contratto di locazione e di diritto di superficie fra la
__________ e il dott. __________ viene prorogato fino al 31 dicembre 2003”
(doc. 10, clausola F1, pag. 2; cfr. consid. C).
In
realtà, come si è detto (consid. 4.1), non esisteva alcun contratto di
locazione tra __________ e l’ing. __________ che potesse essere oggetto di
proroga.
Essa
era di conseguenza necessariamente riferita al solo diritto di superficie.
Analogamente,
risulta manifestamente errato il riferimento fatto dalla convenzione (clausola
F2, pag. 2) ad un preteso contratto di sublocazione tra __________ e i
convenuti, che si vorrebbe anch’esso protratto fino al 31 dicembre 2003: come
si è visto (consid. 4.2) i convenuti non erano a quel momento subconduttori ma
cessionari del diritto di superficie.
Sulla
base della convenzione doc. 10 i convenuti avrebbero perciò avuto un titolo per
chiedere l’iscrizione del diritto di superficie a registro fondiario fino alla
nuova scadenza pattuita.
4.5 La
convenzione del 2 aprile 1991 non si limita tuttavia a prorogare i rapporti tra
le parti, ma costituisce invece una novità nella misura in cui introduce la
possibilità per il proprietario del sedime “di dare disdetta anzitempo del
rapporto contrattuale in caso di vendita della proprietà” (doc. 10, clausola
F4, pag. 2).
Si
deve comunque ritenere che tale facoltà di disdetta anticipata non possa che
riferirsi all’unico rapporto contrattuale a quel momento in essere, ovvero
quello concernente il diritto di superficie.
4.6 Gli
istanti all’atto di acquisto del fondo n. __________hanno esplicitamente
accettato di subentrare negli accordi in vigore, così come risultanti dalla
convenzione 2 aprile 1991 (doc. 11, pag. 5; cfr. consid. D).
Essi
si sono perciò sostituiti a __________, a sua volta già subentrato all’ing.
__________, nella posizione di concedenti di un diritto di superficie.
Evidentemente
un loro eventuale errato convincimento circa la natura giuridica di tali
rapporti non sarebbe opponibile alle altre parti.
In
altre parole, quand’anche gli istanti fossero stati in buona fede convinti di
essere divenuti dei locatori, ciò non sarebbe opponibile ai convenuti, ma
sarebbe semmai attinente ai loro rapporti con il venditore del fondo (art. 23 e
segg. CO).
4.7 La
cancellazione dell’iscrizione del precedente diritto di servitù gravante il
fondo, chiesta ed ottenuta dagli istanti nel novembre del 1991 (doc. 12), ha
unicamente rivestito carattere formale, essendo l’effetto reale di
quell’iscrizione automaticamente decaduto già alla scadenza del 31 dicembre
1986.
Tale
cancellazione non ha però evidentemente modificato la situazione giuridica
sancita dalla convenzione del 2 aprile 1991.
4.8 Gli
istanti si sono in seguito avvalsi della facoltà di disdetta anticipata
prevista dalla clausola F4 della convenzione 2 aprile 1991.
Quand’anche
si volessero ammettere la validità e l’efficacia di una simile disdetta, essa
costituirebbe in definitiva la disdetta dell’accordo obbligatorio con cui il
diritto di superficie era a suo tempo stato concesso a __________ e da questa
ceduto ai convenuti.
In
quanto tale, essa non conferirebbe pertanto ai qui istanti la facoltà di
richiedere lo sfratto dei convenuti ex art. 506 e segg. CPC, essendo tale
procedura esplicitamente riservata ai casi di cessata locazione, affitto o
comodato (II CCA 10 maggio 1994 in re R./C., Cocchi/Trezzini,
CPC, ad art. 506, n. 2) e non per altri tipi di contratto e a seguito di
estinzione di servitù.
4.9 Ci
si potrebbe chiedere se dopo l’eventuale cessazione della validità del
contratto di costituzione di diritto di superficie non sia subentrato tra le
parti qui in causa un rapporto di locazione, la cui eventuale cessazione
darebbe agli istanti il diritto di chiedere lo sfratto.
La
questione non merita tuttavia di essere approfondita visto che:
-
la
stessa parte istante, che a torto si limita a proporre a giudizio i fatti
risultanti dalla sentenza del 24 luglio 1996 di questa Camera, non ha addotto
una simile eventualità;
-
l’eventuale
rapporto di locazione instauratosi non risulterebbe, in base agli atti, essere
stato validamente disdetto;
così
che anche in questa eventualità il richiesto sfratto dovrebbe comunque essere
negato.
Ne
consegue perciò l’accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi, il che
rende priva di oggetto l’infondata richiesta degli istanti di revoca
dell’effetto sospensivo, senza che occorra esaminarne la dubbia proponibilità
dal profilo procedurale.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello
21 ottobre 1996 di __________ e __________ è accolto.
Di
conseguenza il decreto 10 ottobre 1996 della Pretura del distretto di Lugano,
sezione 5, è riformato nel modo seguente:
-
L’istanza
di sfratto 12 agosto 1996 di __________ e __________ è respinta.
-
La
tassa e le spese di complessivi fr. 150.-- sono a carico degli istanti, che in
solido rifonderanno ai convenuti fr. 250.-- per ripetibili.
II. Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia fr. 380.--
b)
spese fr. 20.--
T
o t a l e fr. 400.--
già
anticipati dagli appellanti in misura di fr. 250.--, sono a carico degli
istanti in solido, i quali, sempre in solido, rifonderanno ai convenuti
complessivi fr. 500.-- per ripetibili di appello.
III. Intimazione: - __________
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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