Rent arrears claim partially reduced by compensation and prescriptionGénéré par IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1996.51

Data decisione, Autorità: 10.05.1996, IICCA

Incarto n. 12.96.00051

Lugano 10 maggio 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa inc. n. LA.95.135 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, in materia di contratto di locazione, promossa con istanza 17 ottobre 1995 da

---

rappr. dall'avv. __________

contro

__________ rappr. dall'avv. __________

cui l’istante ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 61’000.-- oltre accessori a titolo di canoni di locazione arretrati;

Istanza avversata dal convenuto e che il Pretore con sentenza 22 febbraio 1996 ha accolto;

Appellante il convenuto, che con atto di appello del 4 marzo 1996 chiede la riforma del giudizio impugnato in via principale nel senso di respingere l’istanza, e in via subordinata nel senso di accoglierla per fr. 24’000.-- oltre interessi;

Mentre l’istante con osservazioni del 25 marzo 1996 chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. • se deve essere accolto l’appello
2. • tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. La sentenza di separazione a tempo indeterminato delle parti qui in causa ha tra l’altro stabilito (pag. 5, punto 2.1) che l’abitazione coniugale di __________ di proprietà dei coniugi in ragione di un mezzo ciascuno, sarebbe stata attribuita alla moglie, la quale, con separato contratto, avrebbe concesso in locazione al marito la di lei casa di __________.

Il contratto in questione è stato stipulato a far tempo dal 1° gennaio 1989 e prevede un canone di fr. 1’000.-- al mese (doc. B), mai pagato dal convenuto.

B. L’11 luglio 1995 l’istante si è rivolta al competente Ufficio di conciliazione per tentare di conciliare la propria pretesa di fr. 79’000.-- per canoni arretrati, tentativo che non ha avuto successo.

Con l’istanza in rassegna __________, ritenuta l’intervenuta prescrizione di parte delle sue pretese, ha perciò chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 61’000.-- oltre accessori, somma pari a 61 canoni di locazione impagati.

C. All’udienza del 20 novembre 1995 il convenuto si è opposto all’istanza, sostenendo che le parti si sarebbero successivamente accordate nel senso che non sarebbe stato dovuto alcun canone, prova ne sarebbe il fatto che lo stesso non è mai stato richiesto. Questo perché il convenuto avrebbe pagato fr. 40’000.-- delle spese legali della moglie nella procedura di separazione, e perché essa occuperebbe gratuitamente un appartamento di proprietà di entrambi nello stabile di __________ Il convenuto potrebbe perciò in ogni caso compensare parzialmente con il proprio eventuale debito il credito derivante da tale occupazione gratuita dell’istante

D. Nel giudizio impugnato il Pretore ha negato l’esistenza di un accordo che permetterebbe al convenuto di occupare gratuitamente la casa di __________, convenuto che non avrebbe peraltro provato di aver pagato gli onorari del legale della moglie.

In assenza di altre circostanze, non potrebbe essere ammesso abuso di diritto a carico dell’istante per aver chiesto il pagamento dopo lunga attesa, né si potrebbe sostenere che essa nelle trattative intercorse prima del processo abbia ammesso la pretesa compensatoria del convenuto.

Dal che l’accoglimento dell’istanza.

E. Con l’appello in esame il convenuto postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere le richieste dell’istante o, in subordine, di ammetterle limitatamente a fr. 24’000.-- oltre interessi.

Il Pretore avrebbe omesso di considerare le particolarità della fattispecie, e il fatto che in base ad esse il convenuto avrebbe in buona fede potuto ritenere l’integrale compensazione delle reciproche pretese.

L’istante, dopo un’inattività di 7 anni, commetterebbe perciò abuso di diritto nel richiedere il pagamento dei canoni.

Il Pretore avrebbe inoltre ammesso a torto che l’istante nella corrispondenza intercorsa non avrebbe inteso ammettere un proprio debito di fr. 600.-- al mese per l’occupazione dell’appartamento di __________ e compensarlo con il credito vantato in questa causa.

F. Nelle osservazioni del 25 marzo 1996 l’istante ha chiesto la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili in base ad argomentazioni delle quali si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

1. La convenzione sulle conseguenze accessorie della separazione, omologata con la sentenza del 9 dicembre 1988, ha inteso regolare anche il problema dell’abitazione dei coniugi dopo la cessazione della vita in comune.

1.1 Per quanto riguarda il convenuto, la convenzione è del tutto esplicita, in quanto stabilisce l’impegno dell’attrice a concedergli in locazione -dal che il manifesto carattere oneroso di tale concessione- la casa di __________, nei termini da stabilire con un separato contratto di locazione, ciò che è regolarmente avvenuto.

Non vi è perciò motivo di ritenere che l’impegno di pagamento del canone assunto dal convenuto con il contratto fosse all’epoca fittizio o per qualche altra ragione di sola natura formale.

1.2 Per quanto riguarda l’istante, la convenzione alla voce “abitazione” prevede unicamente che “l’appartamento coniugale di via __________. __________ __________ resta attribuito alla moglie”.

Dalla sistematica della convenzione è evidente che il senso di tale attribuzione non è quello di concedere alla moglie il diritto di proprietà esclusiva su di esso, visto che al successivo punto 2.4 dell’accordo si stabilisce che l’intero fondo, fino a quel momento formalmente di esclusiva proprietà del convenuto, diviene comproprietà dei coniugi in misura di un mezzo ciascuno.

Non essendo il fondo in questione suddiviso in proprietà per piani, tale soluzione implica necessariamente che anche l’appartamento coniugale è in comproprietà tra le parti. Ne segue che al punto 2.1 della convenzione è stato attribuito all’istante unicamente il possesso dell’appartamento, valendo per la proprietà quanto stabilito al punto 2.4.

2. La convenzione è tuttavia silente sulle conseguenze della predetta attribuzione, in particolare sulla questione a sapere se l’istante fosse o meno tenuta a remunerare il marito per l’occupazione dell’appartamento di cui lui è comproprietario.

Tale silenzio, anche se la clausola in questione è posta vicino ad una in cui l’onerosità risulta esplicita, deve a mente di questa Camera essere inteso come una lacuna della convenzione piuttosto che come la tacita pattuizione della gratuità dell’attribuzione dell’appartamento coniugale.

Va infatti ritenuto che secondo l’ordinario andamento delle cose non è in astratto usuale desumere dal silenzio delle parti la gratuità di una prestazione che, come la messa a disposizione di uno spazio abitativo, per sua natura non lo è, in quanto eccede manifestamente quelle cortesie di subordinata importanza che ci si può in buona fede attendere che, anche nell’ambito di un rapporto di amicizia, vengano effettuate a titolo gratuito (per una prestazione mediatoria: II CCA 3 ottobre 1994 in re M./G.).

Ciò vale nella fattispecie a maggior ragione, in considerazione del fatto che a quel momento le parti non erano sicuramente disposte a regalarsi nulla, ma al contrario intendevano mettere fine ad una situazione di conflittualità stabilendo con la massima precisione possibile i rapporti di dare e avere.

Infine, e ciò è decisivo, proprio perché non si può presumere che l’istante non incassando il canone di __________ abbia inteso rinunciarvi, questo suo comportamento, contrario al normale andamento delle cose, è in buona fede spiegabile unicamente con la di lei consapevolezza di essere a sua volta debitrice del convenuto in conseguenza dell’occupazione dell’appartamento coniugale.

Ciò risulta del resto con chiarezza dalla corrispondenza intrattenuta dalle parti, dove emerge che dopo una prima richiesta di fr. 1’000.-- al mese, formulata in una lettera conseguente ad un violento litigio (doc. 1), l’istante ha immediatamente ridotto la propria pretesa alla differenza di fr. 400.-- mensili delle rispettive locazioni (doc. 2, esplicito, e doc. 5).

Contrariamente a quanto sostenuto dal Pretore, non si è trattato dell’unilaterale riduzione della propria pretesa a soli fini transattivi, non vincolante in una futura causa, ma della vera e propria ammissione di principio dell’esistenza di una pretesa compensatoria in favore del proprio debitore, la quale -nei termini in cui è stata espressa- è invece vincolante e assimilabile ad una vera e propria dichiarazione di compensazione.

Ne deve conseguire che l’istante, in assenza di una diversa quantificazione del canone di __________ (da provare dal convenuto), può in conseguenza delle sue ammissioni pretendere solo la differenza in suo favore di fr. 400.-- al mese.

3. Questo accertamento della natura dei rapporti tra le parti esclude necessariamente le altre tesi addotte dal convenuto.

Il mancato incasso del canone per lungo tempo da parte dell’istante non era perciò la tacita espressione della sua rinuncia totale alla pretesa, indipendentemente da quanto può in buona fede aver ritenuto il convenuto, ma solo (come si è visto) del riconoscimento di una parziale contropretesa.

Né può essere sostenuto l’abuso di diritto dell’istante sulla base delle argomentazioni addotte (appello, pag. 6 e 7), essendo in tale ottica irrilevante il fatto che il convenuto abbia (a torto) ritenuto l’esistenza di una tacita rinuncia, oppure il fatto che le parti siano marito e moglie, stante una convenzione e un contratto che sanciscono chiaramente il di lui obbligo.

4. Infondata è infine anche la censura secondo cui l’istante, in conseguenza della prescrizione della sua pretesa, potrebbe rivendicare solo 60 e non 61 mensilità di locazione (appello, pag. 7).

L’istante nel luglio 1995 ha sottoposto a conciliazione una pretesa di fr. 79’000.--, corrispondente ai canoni arretrati dal gennaio 1989 al luglio 1995 compresi.

La prescrizione è però stata interrotta per la prima volta già con la domanda di esecuzione sfociata nel precetto esecutivo del 26 giugno 1995 (doc. C).

Ne segue che l’istante può richiedere i canoni del periodo compreso tra il 26 giugno 1990 e il 31 luglio 1995, ovvero 61 mesi e qualche giorno.

Il suo credito è perciò di fr. 24’400.-- (fr. 400.-- al mese per 61 mesi).

Gli interessi di mora del 5% su tale importo decorrono dalla data media del 1° gennaio 1993.

Ne segue, in tale misura, il parziale accoglimento del gravame.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza delle parti (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 4 marzo 1996 di __________ è parzialmente accolto.

Di conseguenza la sentenza 22 febbraio 1996 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, è riformata nel modo seguente:

1. La petizione è parzialmente accolta.

__________, __________, è condannato a pagare a __________, fr. 24’400.-- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 1993.

2. In tale misura è tolta l’opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________del 25 giugno 1995 dell’Ufficio esecuzione di Lugano.

3. La tassa di giustizia di fr. 1’200.-- e le spese, da anticipare dall’istante, restano a suo carico per 3/5 e per 2/5 sono a carico del convenuto, al quale l’istante rifonderà fr. 500.-- per parte di ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 1’550.--

b) spese fr. 50.--

T o t a l e fr. 1’600.--

già anticipati dall’appellante, restano a suo carico per 2/5 e per 3/5 sono a carico dell’istante, che rifonderà il convenuto fr. 250.-- per ripetibili parziali di appello.

III. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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