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Numero d'incarto:
12.1998.226
Data decisione, Autorità:
04.02.1999, IICCA
Incarto n.
12.98.00226
Lugano
4 febbraio 1999/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
chiamata
a decidere nella procedura di sfratto dei conduttori (inc. DI.98.00253 della
Pretura di Locarno-Campagna) dipendente da istanza 27 agosto 1998 di
rappr.
dall’avv. __________
Contro
rappr.
dalla __________
e concernente un
immobile situato a __________, in via __________;
domanda
avversata dalla convenuta e respinta dal pretore con decisione 29 settembre
1998;
appellante
l'istante con allegato 12 ottobre 1998 che, in riforma della sentenza
impugnata, postula l'accoglimento della domanda di sfratto;
preso atto che
controparte non ha formulato osservazioni all'appello;
letti gli atti e i
documenti della causa;
considerato
in fatto e in
diritto
- Il
contratto in esame è stato sottoscritto il 1. giugno 1997 -data d'inizio della
locazione- dalla convenuta come conduttrice, e dal signor __________, allora
proprietario del bene locato, costituito di una casa unifamiliare in territorio
di __________ La pigione annua è stata fissata in fr. 60'000.-, pagabile con
versamenti mensili anticipati di fr. 5'000.-
Già
in data 8 aprile 1998 il locatore ha comunicato per scritto alla convenuta di
aver venduto l'immobile (senza indicarle il nome dell'acquirente), invitandola
a consegnare la casa in perfetto stato al nuovo proprietario entro il 15 giugno
successivo.
Qualche
giorno dopo questa comunicazione, il 28 aprile, lo stesso signor __________ si
è rivolto nuovamente alla conduttrice, notificandole il saldo scoperto sulle
pigioni, ossia già tenuto conto del dovuto per il successivo mese di maggio,
fr. 25'140.- oltre a fr. 7'684.50 per spese accessorie. Contestualmente le ha
assegnato un termine di 30 giorni per versargli quegli importi, comminandole la
disdetta dell'ente locato in caso di mancato pagamento.
Il
4 giugno 1998 __________ -esplicitamente definitosi locatore del bene- ha
intimato alla conduttrice regolare disdetta del contratto di locazione per il
31 luglio 1998, indicando come motivo "mora del conduttore".
- Con
l'istanza in esame __________ propone lo sfratto della convenuta, premettendo
di essere divenuto proprietario della casa dall'8 aprile 1998. Adduce che
controparte ha effettuato un unico versamento sulle pigioni dovute di DM
22'000.-, pari a fr. 17'820.-: il saldo scoperto sarebbe pertanto di almeno fr.
42'180.-. Giustifica l'intervento del signor __________ nello stadio precedente
la causa, sostenendo di averlo autorizzato ad agire nella fattispecie anche fiduciariamente,
ossia in nome proprio ma per suo conto.
In
sede di contraddittorio, la signora __________ ha sostenuto anzitutto la
nullità degli atti compiuti dal signor __________ quando non era più locatore,
né proprietario della casa. Nel merito contesta di dovere alcunché all'istante,
affermando di aver pagato le pigioni dovute addirittura in anticipo, ovvero per
complessivi fr. 90'000.- fino alla fine di novembre 1998.
-
Il
pretore, respinta l'eccezione di nullità della disdetta (come presupposto
sostanziale all'istanza di sfratto), sulla base di dati emergenti da un altro
incarto della Pretura, richiamato in causa, ha verificato avvenuti pagamenti da
parte della conduttrice per complessivi fr. 89'820.-, somma approssimativamente
corrispondente al debito complessivo di fr. 90'000.-, equivalente alle pigioni
scadute fino e compreso il termine del 31 ottobre 1998. Pur tenuto conto
dell'esistenza di un debito di fr. 120'000.- della convenuta nei confronti del
signor __________ per altro titolo, il primo giudice ha ritenuto di dover
imputare i pagamenti indicati al debito relativo al rapporto locativo.
-
Con
l'appello in esame __________ contesta la decisione del pretore per i motivi
che verranno esposti nel seguito.
La
questione relativa agli atti preliminari compiuti dal signor __________ in
rappresentanza dell'istante -in particolare per quanto concerne la validità
della disdetta- non è ovviamente oggetto di censura. Il giudice potrebbe
tuttavia esaminare la questione d'ufficio, trattandosi di un presupposto di
legge per la pronuncia dello sfratto. La stessa fattispecie è già stata esaminata
da questa Camera con la sentenza 3 dicembre 1998 nella procedura d'appello
promossa da __________ contro __________, nell'ambito di un precedente sfratto
già relativo all'abitazione di via __________ a __________. In merito alla
stessa diffida di pagamento 28 aprile 1998 e alla stessa disdetta 4 giugno 1998
è stato ritenuto che, a dipendenza della conoscenza da parte della convenuta
dei rapporti correnti fra il nuovo e il vecchio proprietario dell'immobile e
dell'avvenuta compravendita, l'effetto di rappresentanza dell'art. 32 CO fosse
dato, nonostante la sua mancata comunicazione in forma esplicita. Per contro è
stato negato a __________ il diritto di introdurre l'istanza di sfratto a norme
proprio. Non v'è motivo perché in questa vertenza la Camera debba scostarsi
dalle conclusioni già formulate in base agli identici concreti presupposti.
- Pacifica
l'esistenza, accanto al rapporto locativo, di un riconoscimento di debito 18
dicembre 1996 sottoscritto dalla convenuta come debitrice solidale nei confronti
del signor __________ e pacifici gli avvenuti pagamenti per complessivi fr.
89'820.-, l'ultimo dei quali in data 26 marzo 1998, la vertenza in questa sede
riguarda unicamente l'estinzione del debito di locazione, precedente -come
sostiene il primo giudice- al sollecito di pagamento.
L'art.
86 cpv. 1 CO dispone che chi ha più debiti verso la stessa persona ha diritto
di dichiarare, all'atto del pagamento, quale sia il debito che intende
soddisfare. Nel caso concreto l'unico versamento che reca una simile
indicazione è quello corrispondente all'accredito 17 novembre 1997 sulla
__________ per DM 22'000.- (pari a fr. 17'820.-) con la giustificazione "Hausmiete".
Quando
il debitore omette l'indicazione del debito, il pagamento si imputerà al debito
indicato dal creditore nella sua quietanza, a meno che il debitore non faccia
immediatamente opposizione (art. 86 cpv. 2 CO). Nella fattispecie, il creditore
non ha provveduto al rilascio di nessun tipo di quietanza; per questo motivo
egli invoca l'art. 87 cpv. 1 CO in base al quale il pagamento sarà imputato al
debito scaduto, fra più debiti scaduti, a quello per cui prima si procedette
contro il debitore, e se non si procedette, al debito scaduto prima.
- Il
primo giudice ha correttamente accertato quanto sostiene l'appellante, ossia
che il creditore dei due debiti, signor __________ ha in effetti escusso la
debitrice per entrambi: relativamente al riconoscimento di debito, in data 4
maggio 1998, per lo scoperto delle pigioni un mese più tardi, ossia il 3 giugno
- Scostandosi da questo dato di fatto, egli ha però considerato come fosse
chiaramente comprensibile che i singoli versamenti effettuati dalla convenuta
erano da imputare al debito della locazione a dipendenza delle date degli
accrediti e degli importi versati, nonché dell'oggettivo maggior interesse
della debitrice ad essere in regola con il proprio locatore. In termini di
diritto il pretore ha pertanto proceduto in applicazione dell'art. 86 cpv. 1
CO, considerando che le caratteristiche dei versamenti comportassero
un'indicazione tacita del debito da parte della debitrice, riconoscibile dal
creditore.
Orbene,
la dottrina è unanime nel considerare possibile una dichiarazione di
imputazione per atti concludenti del debitore (Leu U., in Comm. di
Basilea, ed. 2, art. 86, n. 3; von Tuhr / Escher, Allgemeiner Teil des Schweizerischen
OR, vol. II, ed. 3, p. 6), laddove tale comportamento è suscettibile di essere
interpretato anche in base a concrete circostanze ("wobei auch die konkreten
Begleitumstände mitzuberücksichtigen sind"), rispettivamente all'interesse
del debitore al pagamento di un debito piuttosto di un altro; in ogni caso,
tale dichiarazione di fatto dev'essere riconoscibile per il creditore (Weber
R., in Comm. di Berna, art. 86, n. 27 - 30).
Le
conclusioni cui è giunto il pretore devono essere condivise, tenuto conto anche
della circostanza che l'appellante, criticandole, ha omesso di argomentare
perché la debitrice avrebbe dovuto onorare dapprima il debito fondato su un
riconoscimento anziché il debito della locazione corrente; d'altra parte,
nessun elemento dell'incarto offre spunti di giudizio attinenti a quel rapporto
obbligatorio né sulla sua natura, né sull'interesse oggettivo della debitrice
al saldo del medesimo, né sul fatto che il preteso pagamento dovrebbe avvenire
in una o più volte. Comunque, vale sicuramente l'osservazione che i versamenti
effettuati dalla convenuta nel 1997 corrispondono per lo più nel loro ammontare
a singole rate o a multipli della pigione mensile e sono distribuiti nel tempo
con una certa regolarità a distanza approssimativamente di un mese l'uno
dall'altro, ciò che rende riconoscibile la volontà della debitrice di far
fronte alle pigioni dovute per la casa. L'ultimo versamento dell'anno, pari a
fr. 17'820.-, non ha le caratteristiche descritte, ma -in compenso- reca il
riferimento esplicito al rapporto di locazione. Qualche perplessità invero può
sorgere in merito all'unico accredito di data 1998, per fr. 34'500.-: il
pretore afferma al proposito che esso va conteggiato fra quelli avvenuti per la
locazione perché, sommando l'importo a quelli precedentemente versati, si
ottiene la somma di fr. 90'000.- che é un multiplo del canone di locazione.
L'argomento in sé può apparire solo relativamente convincente, ma in effetti
non v'è nessun motivo (non v'è nessuna indicazione emergente dall'incarto)
perché anche quest'ultimo importo non venga imputato come gli altri sul debito
della locazione: se può apparire inspiegabile il pagamento, a fine marzo 1998,
di un importo che copre diverse mensilità, non si può dimenticare che la
convenuta era stata lei stessa in trattative con il proprietario dell'immobile
per l'acquisto della casa, trattative formalmente chiuse soltanto con lo
scritto 8 aprile di __________ alla convenuta (doc. 2). Il testo del medesimo
documento assume però ulteriore rilevanza nel presente contesto interpretativo:
con lo stesso infatti, l'allora proprietario del fondo -che verosimilmente
aveva già preso atto del versamento di fr. 34'500.- avvenuto il 26 marzo
precedente- chiede alla controparte di consegnare la casa all'acquirente entro
il 15 giugno, ma in nessun modo pretende il pagamento di pigioni, come farebbe
poi un paio di settimane più tardi, né accenna a scoperti di alcun genere; ciò
che si sarebbe giustificato proprio in quell'occasione, qualora l'ultimo
versamento fosse stato da imputare al pagamento parziale di un altro debito.
-
Da
ultimo, può essere ancora ricordato che l'appellante accenna -come già detto-
alla regola della priorità nell'avvio della procedura esecutiva di cui all'art.
87 cpv. 1 CO: a torto, poiché alla data dell'ultimo pagamento, nessuna
esecuzione era stata ancora avviata nei confronti della convenuta, né per i
pretesi scoperti della locazione, né per altro debito. L'avvio di una procedura
esecutiva come indice di volontà d'incasso precedente rispetto ad altri crediti
deve infatti aver preceduto il pagamento sulla cui imputazione esiste
incertezza, tant'è che il testo della legge recita: "...il pagamento sarà
imputato al debito scaduto, fra più debiti scaduti, a quello per cui prima si
procedette contro il debitore ..". Non fosse così, l'indicazione del
debito, non operata tempestivamente dal creditore in conformità con l'art. 86
cpv. 2 CO, resterebbe affidata a tempo indeterminato all'arbitrio di questi.
-
L'appello
non può pertanto essere accolto. Il giudizio sulle spese segue la soccombenza
dell'appellante, mentre l'inattività della convenuta in questa sede non le dà
diritto alla rifusione di ripetibili.
Per tutti questi
motivi,
richiamati per le
spese gli art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia
-
L'appello
12 ottobre 1998 di __________ è respinto.
-
Le
spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 400.-, anticipati
dall'appellante, restano a suo carico.
-
Intimazione: -
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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