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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1999.144

Data decisione, Autorità: 06.10.1999, IICCA

Incarto n. 12.1999.00144

Lugano 6 ottobre 1999/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. OA.97.490 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione 25 giugno 1997 da

__________ rappr. dallo studio legale __________

contro

__________ rappr.avv.

---

con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 15’225.-- oltre accessori a titolo di mercede del mediatore;

Domanda avversata dal convenuto e respinta dal Pretore con sentenza 14 giugno 1999;

Appellante l’attrice, che con atto di appello del 6 luglio 1999 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione;

Mentre il convenuto con osservazioni del 20 settembre 1999 chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. • se deve essere accolto l’appello
2. • tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Nella petizione l’attrice, invocando le norme sulla mediazione e quelle sul mandato, ha sostenuto di avere collaborato con il convenuto nel contesto della vendita a terzi di varie unità di PPP del condominio __________ di __________, che la __________ aveva acquistato ai pubblici incanti.

Ritenendo dovuta una percentuale dell’1,5% del prezzo di vendita di 3 distinte operazioni, l’attrice procede per complessivi fr. 15’225.-- oltre interessi.

B. Il convenuto ha contestato l’esistenza di un rapporto contrattuale con l’attrice: questa avrebbe ricevuto un mandato di mediazione dai precedenti proprietari delle quote di PPP, mentre egli avrebbe agito su incarico della banca acquirente.

Per correttezza, il convenuto avrebbe unicamente promesso all’attrice una mercede del 2% del prezzo qualora fosse stata effettuata una vendita in favore di uno dei potenziali acquirenti da lei in precedenza acquisiti, altrimenti le sarebbe stata riconosciuta una quota dello 0,5% per ogni contratto (concluso con altre persone) in cui lei, che viveva nello stesso condominio, si fosse resa attiva facendo visitare l’appartamento agli interessati all’acquisto.

Tale accordo sarebbe comunque stato revocato il 5 marzo 1996 per il motivo, secondo il convenuto, che l’attrice avrebbe tentato di accaparrarsi i possibili clienti reperiti con le inserzioni da lui promosse.

Nulla sarebbe perciò dovuto all’attrice in conseguenza delle tre vendite (__________, __________ e __________) per cui essa rivendica una provvigione.

C. Le parti hanno in seguito sostanzialmente confermato le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.

D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, riassunti i fatti rilevanti, ha escluso la possibilità per l’attrice di pretendere alcunché dal convenuto per effetto del mandato di mediazione conferitole dai precedenti proprietari delle quote di PPP, signori __________ e __________, mandato estintosi con l’acquisto all’asta dei fondi da parte di __________

In seguito, andrebbe ammessa l’esistenza di un rapporto di mediazione tra le parti qui in causa unicamente sino al 5 marzo 1996, data in cui il convenuto avrebbe interrotto il proprio rapporto con l’attrice per effetto dello scritto doc. D.

Per il periodo successivo al 5 marzo 1996 non sarebbe invece stata dimostrata dall’attrice l’esistenza del preteso contratto, non risultando la prova del consenso del convenuto alla prosecuzione da parte sua dell’attività mediatoria.

In ogni caso, in relazione ai tre acquirenti per il cui reperimento l’attrice chiede la mercede non risulterebbe l’esecuzione da parte sua di una vera e propria attività mediatoria, risultando al contrario che detti clienti sono stati indirizzati direttamente da __________ o da terze persone, mentre l’attrice si sarebbe limitata a far loro visitare alcuni appartamenti.

Dal che la reiezione della petizione.

E. Con l’appello l’attrice chiede la riforma della sentenza pretorile nel senso di ammettere la petizione.

Riassunta la propria versione dei fatti, essa sostiene -in sintesi- che il rapporto contrattuale tra le parti sarebbe proseguito in forma tacita anche dopo il 5 marzo 1996, concretizzandosi nelle vendite oggetto della richiesta di provvigione. Questa sarebbe dovuta anche se il potenziale cliente non è stato indicato dall’attrice, trattandosi nella specie di un mandato di mediazione per negoziazione, e non di una mediazione per indicazione.

F. Delle osservazioni 20 settembre 1999 del convenuto, che postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

1. Ai sensi dell’art. 412 cpv. 1 CO, col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto (“Nachweismäklerei”) o di interporsi per la conclusione di un contratto (“Vermittlungsmäklerei”) contro pagamento di una mercede.

Le norme di legge non consentono alcuna presunzione in favore dell’uno o dell’altro tipo di contratto (DTF 90 II 96 e segg.; II CCA 20 novembre 1997 in re I. SA/N., 28 settembre 1993 in re G./P. e llcc.), e questo neppure nel caso di mediatore di professione, ragione per cui spetta alla parte che del contratto si prevale di dimostrare, secondo i principi generali in materia di conclusione dei contratti, che nel caso concreto è stato conclusa una mediazione per indicazione piuttosto che per interposizione (da ultimo: II CCA 28 luglio 1999 in re S. SA/R. SA).

2. Nel caso concreto risulta dallo scritto 5 marzo 1996 del convenuto (doc. D) che egli a quella data ha chiaramente inteso cessare ogni rapporto di collaborazione con l’attrice (indipendentemente dalla questione a sapere quale ne fosse l’esatta natura giuridica, trattandosi in ogni caso di conferimento affine al mandato, e pertanto liberamente revocabile) al riguardo della vendita a terzi per conto della banca proprietaria degli appartamenti del __________ di __________.

Questa manifestazione di volontà, che non risulta contraddetta da successivi scritti di segno contrario dell’attore, permette di presumere l’inesistenza del rapporto contrattuale in epoca posteriore alla data dello scritto, con il che si dovrà necessariamente essere restrittivi nell’ammettere il successivo conferimento in forma tacita di una mediazione per interposizione, così come sostenuto dall’appellante.

3. In assenza (come è ovvio per un asserito conferimento tacito) di documenti contrattuali, come pure di testimoni che avrebbero assistito alla stipula, non si saprebbe dare rilevanza decisiva a quei documenti invocati dall’attrice per attestare l’esecuzione da parte sua di prestazioni in data successiva al 5 marzo 1996 (p. es. il doc. N, erroneamente indicato come doc. D a pag. 5 dell’appello), da un lato perché il compimento di prestazioni non è necessariamente conseguente ad un conferimento contrattuale, e d’altro lato perché i documenti invocati riguardano altre fattispecie, e non le prestazioni contrattuali che l’attrice afferma di avere effettuato per favorire le vendite ai signori __________, __________ e __________.

Occorre perciò valutare le deposizioni degli acquirenti in questione.

3.1 __________ ha riferito che la possibilità di acquistare un appartamento nella __________ sarebbe stata indicata dal signor __________, della __________ di __________, il quale gli avrebbe consegnato un biglietto da visita dell’attrice, che poi gli avrebbe mostrato diversi appartamenti.

Il teste ricorda comunque che questo modo di procedere -che evidentemente non dimostra affatto l’esistenza di un contratto tra le parti in causa- fu in seguito stigmatizzato dal signor __________, ossia il funzionario della banca proprietaria incaricato della vendita degli appartamenti, che riprese al telefono il __________, ricordandogli che l’attrice non doveva più essere coinvolta nelle trattative di vendita.

3.2 __________ ha per sua parte raccontato che il portinaio dello stabile l’avrebbe indirizzato al signor __________, che a sua volta avrebbe demandato all’attrice lo svolgimento di varie operazioni connesse con la vendita dell’appartamento. Il teste nomina il convenuto solo per affermare di avergli chiesto, a vendita avvenuta, di occuparsi della sostituzione della bucalettere, mentre non risultano contatti prima ed in vista della conclusione del contratto di vendita (“Da un punto di vista contrattuale ho sempre avuto contatti con la banca”).

Da una simile deposizione non si saprebbe inferire l’esistenza di contratto di sorta tra convenuto e attrice, la quale sembrerebbe semmai essere stata incaricata delle trattative dal __________, e perciò da __________, che se del caso è pertanto la possibile destinataria della pretesa dedotta in causa.

3.3 __________ ha appreso dell’occasione d’acquisto da un suo conoscente, che abitava nei pressi del condominio e che l’ha indirizzata alla signora __________, che le ha mostrato due appartamenti. Essa ha tuttavia svolto le trattative preliminari all’acquisto con il __________, ritrovando l’attrice e il convenuto in occasione della seconda visita dell’appartamento.

La sola presenza di entrambe le parti in causa in occasione di una visita della futura acquirente non consente ancora di ritenere l’esistenza del preteso contratto, ed anche in questo caso, come già per il signor __________, va piuttosto ritenuto che vi sia semmai stato un legame tra l’attrice e il signor __________.

4. Date le premesse di cui ai considerandi precedenti, e valutate queste deposizioni, deve essere confermato appieno il giudizio del Pretore circa l’inesistenza del preteso contratto al riguardo delle prestazioni delle quali si chiede la remunerazione in questa sede.

Non vi è in effetti indizio alcuno, se non quello della tolleranza della presenza dell’attrice in occasione di una visita della signora __________, che permetta di evincere l’esistenza degli affermati contratti, che non possono, come si è detto, essere ammessi per il solo fatto che l’attrice ha compiuto un’attività.

Nelle circostanze date, tale attività va infatti ritenuta alla stregua di una non richiesta interposizione in rapporti contrattuali altrui (non importa se tra l’attore e gli acquirenti o se tra questi e __________), il che per costante giurisprudenza non è costitutivo di un contratto di mediazione (Rep. 1988, pag. 360; II CCA 10 luglio 1998 in re C./W., 10 marzo 1994 in re B./B. e V., 20 settembre 1993 in re G./P. e llcc.).

Non essendo dati i pretesi contratti, non vi è evidentemente motivo di disquisire sulla rilevanza dell’attività effettuata dall’attrice o sulla congruità della di lei pretesa.

Ne deve conseguire, ai sensi dei considerandi, la reiezione del gravame, infondato in ogni suo punto.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 6 luglio 1999 __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 480.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 500.--

già anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere al convenuto fr. 600.-- per ripetibili d’appello.

III. Intimazione: -

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Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 1.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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