Invalidity of WEG auction clauses in forced saleGénéré par IA

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Numero d'incarto: 15.1999.16

Data decisione, Autorità: 05.10.1999, CEF

Incarto n. 15.1999.00016 15.1999.00017

Lugano 5 ottobre 1999 /FP/fc/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sui ricorsi 26 gennaio 1999 di

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entrambi patr. dallo Studio legale __________

contro

l’operato dell’UEF di Locarno e meglio contro l’elenco oneri e le condizioni d’asta 18 gennaio 1999 relativi alla part. __________ RFD di __________ nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________ PI a carico di

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procedura concernente anche

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e

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richiamate le ordinanze presidenziali 27 gennaio 1999, con le quali ai ricorsi è stato concesso l’effetto sospensivo;

viste le osservazioni

• 10 febbraio 1999 del __________;

• 15 febbraio 1999 dell’__________

• 18 febbraio 1999 dell’UEF di Locarno

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. Il __________ e la __________ procedono nei confronti della Immobiliare __________ per l’incasso dei propri crediti.

B. In data 11 dicembre 1998 veniva pubblicato sul FUC l’avviso d’incanto unico indetto per il __________, con l’invito ad insinuare gli oneri fondiari entro il 4 gennaio 1999.

C. Con scritto 8 dicembre 1998 l’__________ notificava il proprio credito di fr. 2’509268.90, garantito da un’iscrizione ipotecaria di fr. 7’524’000.--In III grado, chiedendo nel contempo all’UEF di voler inserire nell’elenco oneri e nelle condizioni d’incanto le seguenti clausole, essendo l’immobile messo in vendita soggetto alla Legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l’accesso alla proprietà del 4 ottobre 1974 (LCAP):

“1. L’immobile in questione è sommesso alla Legge federale che promuove la costruzione d’abitazione e l’accesso alla loro proprietà del 4 ottobre 1974 (WEG, RS 843) e alla sua ordinanza d’applicazione (VWEG, RS 843.1). Vi rinviamo particolarmente agli articoli 18 e 18a della WEG.

2. Il trasferimento di proprietà di un immobile finanziato con l’aiuto federale è solo possibile con l’approvazione dell’Ufficio federale delle abitazioni __________. La detta autorizzazione è rilasciata se l’acquirente s’impegna a riprendere il contratto di diritto pubblico previsto dalla __________ e il debito sulle anticipazioni decorse, versate a titolo di riduzione di base, come a rispettare il piano degli oneri e pigioni.

3. Subito dopo l’aggiudicazione, l’acquirente deve rimettere all’autorità di esecuzione e fallimento una dichiarazione scritta secondo l’articolo 18a cpv.1 __________ nella quale s’impegna a riprendere il contratto di diritto pubblico previsto dalla __________.

4. L’autorità di esecuzione e fallimento concede all’acquirente un termine di 30 giorni per ottenere l’approvazione dell’__________.

5. Se l’acquirente non agisce nel detto termine o se l’approvazione è rifiutata all’aggiudicatario con una decisione entrata in forza, l’autorità di esecuzione e fallimento, d’intesa con l’__________, constata e pronuncia la nullità dell’aggiudicazione e ordina una nuova messa agli incanti.

6. Se il prezzo di vendita non copre le anticipazioni in capitale e interessi versate dalla __________, l’aggiudicatario può rimborsare in una volta l’importo totale delle dette anticipazioni o procedere a questo rimborso seguendo il piano degli oneri dell’immobile.”

D. Il 18 gennaio 1999 l’UEF di Locarno comunicava ai creditori l’elenco oneri della part. __________ RFD di __________ di proprietà della società escussa, procedendo nel contempo al deposito delle condizioni d’incanto. I crediti del __________ e della __________ sono stati iscritti in I grado.

E. Con ricorsi 26 gennaio 1999 la __________ e il __________ si aggravano contro l’elenco oneri e le condizioni d’incanto della part. __________ RFD di , postulando lo stralcio delle clausole n. 1-6 iscritte a favore dell’. I ricorrenti sostengono che tali clausole sarebbero illegali ed inapplicabili alla fattispecie in esame, in quanto l’onere finanziario derivante dal diritto federale verrebbe indirettamente anteposto alle ipoteche convenzionali benché non sia assistito da alcuna ipoteca legale. Un eventuale acquirente non potrà per conseguenza , nel calcolare la sua offerta, non tenere conto del debito verso la __________ che egli sarebbe chiamato ad assumere, per cui ne verrebbe pregiudicata la copertura delle ipoteche convenzionali che verrebbero in seguito cancellate con l’aggiudicazione. Inoltre a mente dei ricorrenti, essendo gli art. 18 e 18a OLCAP entrati in vigore successivamente all’erogazione del sussidio relativo all’immobile in oggetto, essi non sarebbero applicabili alla fattispecie in esame. Diversamente ammettere l’applicabilità delle nuove disposizioni equivarrebbe a conferire alla __________ , per un sussidio già erogato, a carico dei diritti acquisiti dai pegni convenzionali, una garanzia che la legge al momento della sua concessione non prevedeva, in quanto il credito della __________, ancorché posteriore a quello dei ricorrenti, otterrebbe di fatto un rango prevalente, in urto al principio della priorità che regge il sistema vigente dei pegni immobiliari.

F. Delle osservazioni delle altre parti coinvolte nella procedura si dirà, se necessario, in seguito.

Considerando

in diritto: 1. I ricorsi 26 gennaio 1999 della __________ e del __________ sono entrambi diretti contro l’operato dell’UEF di Locarno nell’esecuzione n. __________ PI promossa nei confronti della __________. I gravami si basano sul medesimo complesso di fatti e sono motivati allo stesso modo. Di conseguenza si giustifica la congiunzione delle procedure di cui agli inc. 15.99.16. e inc. 15.99.17. Il giudizio di congiunzione, che determina la definizione delle vertenze con una sola sentenza, preso nell’ossequio del principio dell’economia processuale, ha natura ordinatoria e può essere pronunciato d’ufficio: le cause congiunte conservano comunque la loro individualità nel senso che i dispositivi restano separati e possono essere impugnati anche singolarmente (Flavio Cometta, Commentario alla LPR, Lugano 1998, n. 2.1.1.a ad art. 5, p. 96 s.).

2. La legge federale che promuove la costruzione d’abitazione e l’accesso alla loro proprietà (LCAP) al fine di ridurre i costi d’abitazione e segnatamente le pigioni prevede diverse misure sotto forma di anticipazioni fruttifere d’interessi, rimborsabili e garantite da pegno immobiliare (cfr. art. 37 cpv. 1 LCAP). Non si tratta tuttavia di un’ipoteca legale ex art. 836 CC, bensì di un pegno immobiliare convenzionale giusta gli art. 793 ss. CC, ai quali l’art. 60 LCAP rinvia integralmente a titolo di diritto completivo. A garanzia del divieto di sottrarre il fondo alla sua destinazione previsto dall’art. 46 cpv. 2 LCAP, l’art. 24 LCAP stabilisce a favore della __________ sia un diritto di prelazione sui fondi acquistati con il suo aiuto, sia un diritto di compera. Per garantire il rispetto di tali diritti l’art. 24 cpv. 4 LCAP prevede la menzione a Registro fondiario di una limitazione di diritto pubblico della proprietà

3. In aggiunta alle forme di garanzia previste esplicitamente dalla LCAP, nella relativa ordinanza del 30 novembre 1981 (OLCAP) si ritrova un’ulteriore misura assicurativa, segnatamente negli art. 18 e 18a OLCAP entrati in vigore il 1° luglio 1998 del seguente tenore:

“Art. 18 Alienazione

1. Il cambiamento di proprietà di un’abitazione finanziata con l’aiuto federale è ammissibile soltanto con l’approvazione dell’Ufficio. L’approvazione deve essere concessa ove il nuovo proprietario si impegni contrattualmente a subentrare nel contratto di diritto pubblico conformemente alla legge, ad assumersi il debito per le anticipazioni della riduzione di base maturate e a rispettare il piano delle pigioni e del finanziamento. L’obbligo di approvazione e l’assunzione del debito possono essere menzionate nel registro fondiario.

2. Per cambiamento di proprietà s’intende qualsiasi forma di cambiamento di proprietario, segnatamente mediante compravendita, acquisto all’incanto, permuta, donazione, divisione ereditaria, attribuzione giudiziaria.

3. In caso di attribuzione giudiziaria si applica per analogia il capoverso 1.

4. Per le persone domiciliate o con sede all’estero, il finanziamento deve essere garantito con fideiussione federale.

Art. 18a Realizzazione forzata

1. In caso di realizzazione forzata di un fondo, le condizioni d’incanto devono contemplare una clausola secondo cui l’acquisto è vincolato all’assunzione dei diritti e degli obblighi conformemente alla legge e l’acquirente deve, immediatamente dopo l’aggiudicazione, dichiarare per scritto alle autorità dell’incanto che subentra nel rapporto contrattuale di diritto pubblico conformemente alla legge.

2. In casi motivati l’Ufficio può entro 30 giorni, rifiutare l’approvazione giusta l’art. 18 e sollecitare le autorità d’incanto a procedere a un nuovo incanto.

3. In caso di vendita a trattativa privata nel quadro di una realizzazione forzata, si applicano per analogia i capoversi 1 e 2.”

La disposizioni finale della modificazione della LCAP del 25 marzo 1998 prevede che solo gli art. 27b e 29 cpv. 3 si applicano alle promesse di aiuto federale che sono state decise dopo l’entrata in vigore della modifica dell’ordinanza in oggetto. Ne consegue che, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti , gli art. 18 e 18a OLCAP dovrebbero trovare applicazione alla fattispecie in esame. In una recentissima sentenza il tribunale federale ha stabilito che nella misura in cui prevedono in generale l’assunzione obbligatoria del “debito per le anticipazioni della riduzione di base maturate” o “dei diritti e obblighi conformemente alla legge”, senza limitarne la portata alle obbligazioni future non ancora scadute, le nuove disposizioni di cui agli art. 18 e 18a OLCAP oltrepassano il tenore dell’art. 37 cpv. 1 LCAP, che accorda alla __________ in garanzia del rimborso delle proprie anticipazioni diritti di pegno immobiliare senza alcun privilegio di rango; esse eccedono inoltre la competenza accordata dall’art. 46 cpv.5 LCAP al Consiglio federale di disciplinare gli “ulteriori particolari”. In questa misura le disposizioni in questione devono essere considerate nulle (cfr. DTF 125 III 295 ss.) Infatti all’__________ è data unicamente la possibilità d’iscrivere un’ipoteca convenzionale sul fondo oggetto del sussidio (art.37 cpv.1 LCAP), nonché di esercitare il diritto di prelazione oppure successivamente, il diritto di compera, se l’acquirente dovesse violare l’obbligo di conservare la destinazione del fondo (art. 46 cpv. 2 LCAP).

4. Nel caso in esame il credito dell’__________ risulta iscritto sulla part. __________ RFD di __________ come garantito da ipoteca convenzionale in III grado. Sul fondo risulta altresì menzionata una restrizione di diritto pubblico a favore della __________ a tutela del diritto di prelazione e di compera di cui all’art. 46 cpv. 2 LCAP. Le clausole contenute nell’elenco oneri e nelle condizioni d’incanto della part. __________ RFD di __________ e fondate sugli art. 18 e 18a OLCAP conferiscono di fatto alla __________ un privilegio che la LCAP non prevede e che oltrepassa il tenore dell’art. 37 cpv. 1 LCAP. Pertanto, avendo la giurisprudenza stabilito la nullità degli art. 18 e 18a OLCAP, le clausole contenute nell’elenco oneri e nelle condizioni d’incanto costruite su tali norme, vanno stralciate da questi atti.

5. Ne consegue l’accoglimento dei gravami

Non si prelevano spese (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.

Richiamati gli art.140 LEF, 24,37 e 46 LCAP, 18 e 18a OLCAP

pronuncia: 1. Le procedure di cui agli inc. 15.99.16 e 15.99.17, sono dichiarate congiunte.

2. I ricorsi 26 gennaio 1999 di __________, e __________, sono accolti.

2.1. E’ fatto ordine all’UEF di Locarno di depennare dall’elenco oneri e dalle condizioni d’incanto della part. __________ RFD di __________ le seguenti clausole:

“1. L’immobile in questione è sommesso alla Legge federale che promuove la costruzione d’abitazione e l’accesso alla loro proprietà del 4 ottobre 1974 (WEG, RS 843) e alla sua ordinanza d’applicazione (VWEG, RS 843.1). Vi rinviamo particolarmente agli articoli 18 e 18a della WEG.

2. Il trasferimento di proprietà di un immobile finanziato con l’aiuto federale è solo possibile con l’approvazione dell’__________. La detta autorizzazione è rilasciata se l’acquirente s’impegna a riprendere il contratto di diritto pubblico previsto dalla WEG e il debito sulle anticipazioni decorse, versate a titolo di riduzione di base, come a rispettare il piano degli oneri e pigioni.

3. Subito dopo l’aggiudicazione, l’acquirente deve rimettere all’autorità di esecuzione e fallimento una dichiarazione scritta secondo l’articolo 18a cpv.1 WEG nella quale s’impegna a riprendere il contratto di diritto pubblico previsto dalla WEG.

4. L’autorità di esecuzione e fallimento concede all’acquirente un termine di 30 giorni per ottenere l’approvazione dell’__________.

5. Se l’acquirente non agisce nel detto termine o se l’approvazione è rifiutata all’aggiudicatario con una decisione entrata in forza, l’autorità di esecuzione e fallimento, d’intesa con l’__________, constata e pronuncia la nullità dell’aggiudicazione e ordina una nuova messa agli incanti.

6. Se il prezzo di vendita non copre le anticipazioni in capitale e interessi versate dalla __________, l’aggiudicatario può rimborsare in una volta l’importo totale delle dette anticipazioni o procedere a questo rimborso seguendo il piano degli oneri dell’immobile.”

7. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.

8. Contro queste decisioni è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.

9. Intimazione a:

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Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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