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Numero d'incarto:
40.2005.175
Data decisione, Autorità:
05.04.2006, TE
Titolo:
Riduzione del 10% sul valore metrico del terreno per difficoltà di accesso.
Incarto n.
40.2005.175
Lugano
5 aprile 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Eraldo Pianetti
arch. Claudio Morandi
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 1./2 settembre 2005 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa l'8 agosto 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente
al mappale no. 435 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 8 febbraio 2006,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3. Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 435 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'670'040.-.
Il
reclamo interposto in data 10 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con
decisione 8 agosto 2005.
L’autorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo in particolare
che l’accesso alla proprietà è garantito e che il piano regolatore di __________
prevede pure la creazione di un nuovo accesso veicolare. Inoltre, i fattori
negativi dovuti alla vicinanza dell’autostrada e della strada cantonale sono
già stati tenuti in considerazione nello stabilire il valore base di zona, di
CHF/mq 180.-, che rispecchia in modo prudenziale i valori di mercato.
-
Con
ricorso 1./2 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale
postulando una riduzione del valore metrico del terreno. Ciò poiché l’accesso
al fondo, alquanto ridotto, non permette di sfruttare in modo adeguato le sue
potenzialità industriali. La ricorrente contesta inoltre che nel piano
regolatore di __________ sia effettivamente inserito un nuovo accesso veicolare
alla proprietà.
-
Nel
corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che
il mapp. no. 435 è un ampio terreno prativo accessibile unicamente tramite una porzione
ridotta di superficie, con misure di ca. 60 m di lunghezza e ca. 3 m di
larghezza, comunicante con una strada comunale.
Il
lato del fondo posto a nord confina con il tracciato della strada cantonale,
sostenuto da una ripida scarpata, rispetto al quale si trova ad una quota
inferiore di ca. 6-7 metri.
Il
Tribunale ha richiamato dall’Ufficio tecnico comunale la documentazione di
piano regolatore che interessa il mappale oggetto di ricorso, in particolare i
piani delle zone e del traffico e la variante 2004 del piano del traffico,
approvata dal Consiglio di Stato con decisione n. __________ del __________.
- La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e
destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
- I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Nella
fattispecie concreta il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo
del -10% sul valore metrico del terreno. Ciò in considerazione del fatto che il
terreno è attualmente accessibile unicamente tramite una ristretta porzione
della sua superficie - di ca. 60 m di lunghezza e 3 m di larghezza -
comunicante con il tracciato della vicina strada comunale.
L’applicazione
di un correttivo maggiore viene esclusa poiché, se è vero che in caso di
edificazione la formazione di un accesso veicolare può comportare alcune
difficoltà pratiche, è altrettanto vero che una sua creazione risulta chiaramente
possibile. In modo particolare dalla confinante strada cantonale mapp. no. 844
oppure cercando un accordo con almeno uno dei proprietari dei mappali
confinanti (almeno quattro possono di fatto entrare in considerazione).
7.2.
Per
il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore di stima del mappale no. 435 RFD
di __________ stabilito in CHF 1'503'036.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore
ufficiale di stima del mappale no. 435 RFD di __________ stabilito in CHF
1'503'036.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di
stima.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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