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40.2005.264•Official property valuation reduced and class correction struck out
40.2005.264Autre juridiction5 oct. 2007Partially Granted
Extrait par Omnilex
The owner of parcel 444 appealed against the cantonal valuation office’s decision on complaint in the general revision of official property values. The tribunal accepted several objections: it struck the +10% class correction on the building’s metric value, struck the +10% correction on the land value, and reduced the habitable surface from 295 m2 to 240 m2. It rejected the claim that part of the land was forest. The official valuation was therefore lowered from CHF 544,612 to CHF 371,092, and costs of CHF 600 were split one third/two thirds between the owner and the valuation office.
Art. 37, 38, 15, 16, 17 and 18 Lst.; official property valuation; scope of review and admissibility of corrections to metric value and land value. The second-instance tribunal is not bound by the parties’ requests and reviews ex officio with full cognition. A class correction on the metric value of a building is not admissible where the statute and regulations reserve corrective factors to the income value and the correction is not properly substantiated. The base metric land value may be maintained where it already reflects the property’s specific location and characteristics; an additional increase requires convincing justification. In the absence of a precise calculation, the court may rely on earlier valuation declarations to fix usable surface area. Costs are allocated under Art. 38 cpv. 4 Lst. according to partial success.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.264
Data decisione, Autorità: 05.10.2007, TE
Titolo: Edificio principale: stralcio del correttivo di classe sul valore metrico e riduzione della superficie abitabile; terreno: stralcio del correttivo sul valore metrico
Incarto n. 40.2005.264 LUGANO-__________
Lugano 5 ottobre 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Giancarlo Rosselli ing. Argentino Jermini
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 9 dicembre 2005 da
RI 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 16 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________
relativamente al mappale no. 444 RFD __________,
esperito il sopralluogo in data 27 marzo 2007 e l’udienza 28 settembre 2007;
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 14 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione del 16 novembre 2005.
L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito in data 26 settembre 2005, ha solo parzialmente confermato la propria decisione, rettificando il valore di stima e portandolo da CHF 590'154.—a CHF 544'612.--. In sostanza l’UCS ha, da una parte parzialmente accolto le censure sollevate dal reclamante, ammettendo una minor volumetria dell’edificio principale, che da 2437 mc è stata ridotta a 1900 mc., dall’altra parte aggiornato da CHF 338.—a CHF 360.--, con correttivo di classe del +10%, il valore cubimetrico medio poichè, contrariamente a quanto esposto sulla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare (modulo 1) del 9 marzo 1988, ha ritenuto lo standard delle finiture e lo stato di conservazione normale e non economico-sufficiente.
Con ricorso 9 dicembre 2005 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, ribadendo le motivazioni già esposte nel reclamo 14 agosto 2004 e postulando una ulteriore riduzione del valore di stima, più ragionevole in rapporto alla vecchia stima di soli CHF 364'000.— ed a quella nuova di CHF 544'612.— esagerata. Ciò poiché l’UCS non avrebbe sufficientemente considerato le particolarità dell’edificio principale, come ad esempio il fatto che non trattasi di una villa o un caseggiato, ma di un ristorante – vecchio grotto, con struttura di tipo fabbrica, costruito nel 1944 con prodotti surrogati e sotto lo standard normale, che lo stato di conservazione è miserabile e non normale, che il riscaldamento e il lift sono mal funzionanti, che il pontile è in rovina e che le fondamenta della casa sono precariamente intaccate dall’acqua. Tutti fattori, con altri, che avrebbero dovuto condurre l’autorità di prima istanza a riconsiderare il valore metrico a nuovo dell’edificio ed a contenerlo in CHF 250.-- /mc, con stralcio del correttivo di classe del +10%, rispettivamente ad applicare un correttivo della vetustà perlomeno del -45%. Inoltre, sempre a mente del ricorrente, il valore metrico del terreno di CHF 231.--/mq. appare eccessivo e deve essere contenuto in CHF 75.--, poichè non considera in modo adeguato la posizione del fondo, la più distante posta sul Sentiero di __________ raggiungibile solo a piedi, ed i valori attuati nella zona a lago a __________. Infine il ricorrente solleva ulteriori censure sulla superficie del terreno complementare da ridurre da mq. 845 a mq. 695 (mq. 150 sarebbero bosco), sulla superficie abitabile dell’edificio da ridurre da mq. 295 a mq. 219, sul valore di reddito eccessivo e fuori luogo e sul tasso di capitalizzazione.
In sede di sopralluogo esperito il 27 marzo 2007 in assenza del ricorrente, che non si è presentato e che si è giustificato solo successivamente, il Tribunale ha preso visione dei luoghi e della zona circostante il mappale 444, come pure degli immobili ivi ubicati, ed ha constatato che il fondo è raggiungibile solo a piedi attraverso il percorso di __________ (Sentiero di __________). Riconvocato all’udienza del 28 settembre 2007 RI 1 ha rinunciato a far esperire al Tribunale un nuovo sopralluogo, essendo agli atti del procedimento i piani e la documentazione fotografica degli spazi interni dell’edificio ivi ubicato.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1. Premesso che la cubatura dell’edificio principale corrisponde effettivamente a mc. 1900, perché trova anche riscontro nel reclamo 14 agosto 2004 di RI 1 a pag. 5 e nel relativo allegato 7 (scritto 16 marzo 1992 dell’arch. ETH __________), per cui l’indicazione di 1800 mc. riportata nella decisione su reclamo 16 novembre 2005 dell’UCP appare una evidente svista, lo stato globale e le caratteristiche concrete dell’edificio conducono a ritenere il valore metrico a nuovo di CHF/mc 360.—proporzionato. Il Tribunale non ritiene invece giustificato il correttivo di classe del +10% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’immobile principale. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle particolarità specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale). Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.
Il correttivo di vetustà pari al -24% deve essere confermato, poiché risulta adeguato alle circostanze se si considera la natura e l’importanza degli interventi di miglioria eseguiti dal proprietario nel 1992.
7.2. Il valore metrico di base di CHF 210.--/mq. stabilito per l’insieme dei terreni in Zona riva lago (ZRL) sul sentiero di __________ già considera tutte le peculiarità del fondo e della zona medesima e risulta decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione. D’altra parte nemmeno si intravedono altri motivi tali da giustificare una riduzione del valore metrico di riferimento. Il Tribunale ritiene invece di stralciare il correttivo del +10% poiché, oltre a non essere stato sostanziato dall’autorità di prima istanza, nemmeno trova giustificazioni e argomentazioni sostenibili in questa sede, vista la particolare ubicazione della proprietà e la sua accessibilità.
La censura sollevata dal ricorrente quo al riconoscimento di una parte del fondo come area boschiva non può trovare accoglimento e deve essere respinta in quanto priva di qualsiasi fondamento. L’Ufficio forestale competente, ancora recentemente, ha avuto modo di confermare che nessun accertamento forestale è attualmente in corso sul mappale 444 qui in oggetto.
7.3. In assenza di un calcolo preciso e puntuale, il Tribunale infine ammette parzialmente la richiesta di riduzione della superficie abitabile fissata dall’UCS in mq. 295, non a mq. 219 come proposto con il ricorso ma a mq. 240 così come risulta dalla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare (modulo 1 al punto n. 3.2.1) sottoscritta dal ricorrente il 9 marzo 1998.
7.4. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 444 RFD di __________ stabilito in CHF 371'092.--, come da scheda di calcolo annessa.
8.2. La tassa di giustizia, di CHF 600.--, è posta per un terzo a carico del ricorrente e per due terzi a carico dell’UCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 444 RFD di __________ stabilito in CHF 371'092.--, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 600.--, è posta per un terzo a carico del ricorrente e per la rimanenza a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione e definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the official valuation of parcel 444 should be further reduced
The valuation had to be reduced to CHF 371,092.
The court accepted some objections, struck the unjustified class correction on the building and the land, and reduced the habitable surface to 240 m2, while confirming the remaining appraisal elements.
Whether the building's class correction of +10% on the metric value was justified
No. The correction had to be struck ex officio because it was insufficiently reasoned and not supported by the valuation law or the regulations.
The statute allows corrections only for the income value, not for the metric value of the building; in any event the correction lacked substantiation.
Whether the building's habitable surface should be reduced to 219 m2
Only partially. The court reduced the habitable surface to 240 m2, not to 219 m2.
In the absence of a precise calculation, the court relied on the owner's earlier valuation declaration signed in 1998.
Whether the land metric value correction of +10% should be kept
No. The land class correction had to be struck out as unjustified and unsubstantiated.
The base land value of CHF 210/m2 already reflected the property's characteristics and location; no sustainable grounds existed for an additional increase.
Whether part of the land should be treated as forest area
No. The request was rejected.
The competent forest office had confirmed that no forest determination procedure was pending for the parcel.
How the court costs should be allocated
The CHF 600 court fee was charged one third to the appellant and two thirds to the valuation office.
Costs were allocated under the official property valuation act.
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