Tourist-use derogations denied for apartment buildingGénéré par IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1998.329

Data decisione, Autorità: 08.02.1999, TRAM

Incarto n. 52.98.00329

Lugano 8 febbraio 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 27 novembre 1998 di

---

patrocinati da: avv. __________

contro

la decisione 11 novembre 1998, no. 5074, del Consiglio di Stato che annulla la licenza edilizia 3 febbraio 1998 rilasciata loro dal municipio di __________ per la costruzione di uno stabile ad uso residenziale annesso al complesso alberghiero __________;

viste le risposte:

• 9 dicembre 1998 del Consiglio di Stato, Bellinzona;

• 8 gennaio 1999 di __________;

• 12 gennaio 1999 del municipio di __________ - 18 gennaio 1999 di __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. I ricorrenti __________ e __________ sono proprietari del noto complesso alberghiero "__________", situato a __________ ad E del nucleo del paese, su fondi compresi in parte nella zona residenziale estensiva (R2a; part. no. __________, __________, -, __________ e __________ RFD), in parte nella zona residenziale molto estensiva (R2b; part. no. __________ RFD) e per il rimanente nella zona del nucleo (NV; part. no. __________ RFD).

Il complesso, disposto su una superficie di complessivi 10'239 mq, è attualmente costituito dall'albergo vero e proprio (part. n. __________ RFD), suddiviso in uno stabile principale e due residenze per un totale di 46 camere con 90 letti, dal ristorante con terrazza panoramica (210 posti), da un grill (65 posti) e da una sala conferenze (80 posti). Esso comprende inoltre un campo da tennis (part. n. __________ RFD), un istituto di bellezza ("beautyfarm"), una piscina riscaldata all’aperto (m 15 x 6), una pizzeria (20 posti interni e 30 esterni), un rustico con due sale riunioni (24 posti), la casa del direttore, un'autorimessa sotterranea ed ampi posteggi.

Nell'asserito intento di sfruttare maggiormente le infrastrutture ed i servizi esistenti, il 23 aprile 1997 i ricorrenti hanno chiesto al municipio il permesso di costruire uno stabile ad uso residenziale su un fondo situato ad W dell'albergo vero e proprio, al posto del campo da tennis. L'edificio, lungo m 37.40, largo 12.80 ed alto 10, risulterebbe strutturato su quattro livelli (un piano interrato, uno seminterrato e due fuori terra) e suddiviso in 10 appartamenti (5 da 2 ½ locali al 1º piano e 5 del tipo duplex tra il PT ed il piano seminterrato).

La parte posteriore del seminterrato verrebbe destinata ad autorimessa per 10 veicoli, mentre al piano interrato sono previsti locali hobby (piscina, sauna, locale fitness e spogliatoi), 10 cantine, un locale lavanderia ed uno ad uso stenditoio, oltre ai locali tecnici ed al rifugio.

Per legittimare l’altezza e l’indice di sfruttamento superiori ai parametri di zona, i ricorrenti hanno chiesto la concessione di deroghe fondate sull’art. 23 NAPR, che prevede la possibilità di accordare facilitazioni per la costruzione di alberghi ed attrezzature turistiche.

B. Nel termine di pubblicazione si sono opposti alla domanda numerosi proprietari di fondi contermini, contestando l'insediamento sulla base di considerazioni che hanno successivamente ripreso e sviluppato davanti alle autorità di ricorso.

Raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, il 3 febbraio 1998 il municipio ha rilasciato ai ricorrenti la licenza richiesta, respingendo le opposizioni dei vicini.

In sostanza, l'autorità comunale ha ritenuto che l’opera fosse da configurare come un’attrezzatura turistica (cfr. punto n. 1 della licenza). Allo scopo di assicurarne la destinazione, ha comunque subordinato l'autorizzazione all’iscrizione a RF di una servitù d’uso delle parti comuni a favore del vicino albergo (part. n. __________ RFD).

C. Con giudizio 11 novembre 1998 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo il ricorso contro di essa interposto dagli opponenti qui resistenti.

Il Governo ha anzitutto escluso che lo stabile in contestazione potesse essere configurato alla stregua di un albergo e beneficiare di conseguenza delle deroghe previste dall’art. 23 NAPR per questo genere di costruzioni. Considerata la sua struttura, nell’immobile sarebbero ravvisabili soltanto le connotazioni tipiche di un normale insediamento residenziale. Corretto a favore dei ricorrenti il calcolo della SUL, il Consiglio di Stato ha rilevato che la licenza non poteva comunque essere confermata, poiché l’indice di sfruttamento risultava di gran lunga superiore a quello ammesso dall’art. 21 NAPR.

D. Contro il predetto giudizio governativo i soccombenti insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo il ripristino della licenza annullata.

Riassunta la fattispecie, i ricorrenti contestano le deduzioni del Consiglio di Stato, sottolineando il legame di sussidiarietà che verrebbe ad istaurarsi fra la nuova costruzione ed il complesso alberghiero esistente. La nuova costruzione sarebbe destinata ad incrementare il cosiddetto turismo familiare, favorendo un più intenso sfruttamento dell’infrastruttura alberghiera esistente.

E. Il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato, che ne postula il rigetto senza formulare particolari osservazioni

Il municipio di __________ si richiama invece alle osservazioni presentate in prima istanza, nelle quali aveva sollecitato la conferma della licenza impugnata.

I resistenti hanno dal canto loro dichiarato di condividere il giudizio censurato.

Considerato, in diritto

1. Il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta l’art. 21 LE.

Pacifiche sono invero la competenza del Tribunale cantonale amministrativo e la legittimazione attiva dei ricorrenti.

2. Considerata la natura delle questioni poste a giudizio, l’impugnativa può essere evasa sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 Pamm).

3. Giusta l’art. 21 NAPR di __________, nella zona R2a, che qui interessa, fanno stato un indice di sfruttamento di 0.4 ed un’altezza massima di 7 m.

In questa zona e nella zona contigua R2b il municipio può tuttavia concedere deroghe all’altezza massima ed abbuoni sugli indici per la costruzione o l’ampliamento di alberghi ed attrezzature turistiche sino ad un massimo del 50% dei parametri fissati dalle norme di zona (art. 23 NAPR).

Lo scopo principale di questa facilitazione è quello di promuovere determinate costruzioni destinate al turismo: gli “alberghi” e le “attrezzature”.

Già una semplice lettura del testo di legge permette di constatare che la norma in esame non intende agevolare indiscriminatamente qualsiasi genere d’insediamento turistico, ma mira a privilegiare soltanto determinate categorie di opere edilizie destinate a soddisfare le esigenze del turismo. Se così non fosse, sarebbe bastato stabilire questa facilitazione poteva essere accordata a tutte le costruzioni ad uso del turismo, indipendentemente dalle loro caratteristiche specifiche.

In mancanza di diversa indicazione del diritto comunale, la nozione di “albergo” va desunta dall’art. 9 RLEsPub (RL 11.3.2.1.1), che definisce questo tipo d’insediamento come l’esercizio pubblico in cui si dà alloggio e che comprende, oltre ad un locale di ricezione, servizi di ristorazione e di caffè proporzionati almeno alla sua disponibilità di alloggio. Nella nozione di albergo possono rientrare, ovvero gli stabili destinati ai servizi alberghieri, la cui distanza dall’edificio adibito ad albergo non impedisce una normale sorveglianza da parte dell’albergatore (art. 10 RLEsPub). Sotto la nozione in esame potrebbero infine ricadere anche gli “apparthôtel”, ovvero gli esercizi pubblici che soddisfano i medesimi requisiti dell’albergo, ma che offrono alloggio in appartamenti (art. 11 RLEsPub).

Non possono invece essere considerate alberghi in base a tale norma le semplici case d’appartamenti di vacanza.

Il concetto di “attrezzature” (destinate al turismo) è più vago di quello di “albergo”. Nonostante la sua genericità, esso appare comunque riconducibile alla nozione di “impianti” (Anlagen), ovvero di opere rilevanti dal profilo della polizia delle costruzioni, che per le loro particolari caratteristiche non ricadono nella categoria degli “edifici” (cfr. sulla distinzione tra edifici ed impianti: DFGP, Commento alla LPT, ad art. 22 N. 7; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürcher Schriften zum Verfahrensrecht, N. 177). Diversamente, attribuendo alla nozione in esame una portata più vasta, comprensiva di quasiasi genere d’intervento edilizio, si finirebbe per ammettere la possibilità di accordare le facilitazioni previste dall’art. 23 NAPR a qualsiasi tipo di costruzione alla semplice condizione che sia più o meno direttamente destinato a soddisfare le esigenze del turismo.

3. Nel caso in esame, i ricorrenti intendono costruire uno stabile di 10 appartamenti di dimesioni varianti tra 55 e 95 mq su un terreno che è ora adibito a campo da tennis annesso all’Albergo __________. L’edificio è strutturato come una qualsiasi casa d’appartamenti, è dotato di piscina coperta, sauna e locale “fitness” e dispone di 10 posteggi coperti. Esso dista una trentina di metri dall’albergo vero e proprio, dal quale è separato da un sentiero comunale. L’accesso è assicurato da passaggi veicolari e pedonali indipendenti da quelli dell’albergo.

Gli appartamenti sono dotati di cucine proprie e dispongono di doppi servizi, di cantine individuali, nonché di una lavanderia e di un locale stenditoio d’uso comune.

Considerata la particolare situazione dell’immobile, il municipio l’ha considerato alla stregua di un’attrezzatura turistica suscettibile di essere posta al beneficio delle facilitazioni previste dall’art. 23 NAPR. Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la norma suddetta non sorreggesse questa deduzione.

A ragione, poiché la posizione dell’edificio per rapporto all’albergo __________ e la servitù d’uso delle parti comuni che la licenza impone a titolo di condizione di iscrivere a RF a favore di quest’ultimo non permettono di attribuire alla costruzione la qualifica di “attrezzatura turistica” ai sensi dell’art. 23 NAPR.

Contrariamente a quanto assume il municipio, la costruzione in esame non è infatti un’attrezzatura, ovvero un impianto nel senso che può essere attribuito a questo termine. È un immobile, ossia una costruzione che nella legislazione edilizia viene comunemente qualificata con il termine di “edificio”. Ammettere il contrario significherebbe riconoscere la possibilità di concedere deroghe a qualsiasi tipo d’intervento edilizio non appena ne venga dimostrata l’utilità dal profilo della promozione del turismo.

Stabilito che non si tratta di un’attrezzatura, resta da esaminare se le controverse agevolazioni non possano essere comunque accordate assimilando la costruzione ad un albergo. Ipotesi, questa, che il municipio non sembra aver preso in considerazione, ma che è stata esaminata dal Consiglio di Stato.

Orbene, anche da questo profilo, si deve negare che nell’edificio in discussione siano ravvisabili le connotazioni di una struttura di tipo alberghiero. Se si prescinde dalla sua ubicazione, lo stabile presenta in effetti tutte le caratteristiche tipiche di una casa d’appartamenti. Che questi, a causa delle loro dimensioni, si prestino maggiormente alla residenza secondaria, non basta per attribuire all’immobile la qualifica di albergo.

È soltanto la vicinanza all’albergo __________ e la possibilità di far capo ai suoi servizi che permettono di formulare un’ipotesi in tal senso. Il rapporto tra lo stabile in contestazione ed il complesso alberghiero in cui verrebbe ad inserirsi non è tuttavia sufficiente per accreditare questa tesi. Che non si tratti di un’albergo o di una dipendenza ai sensi degli art. 9 e 10 RLEsPub sembra evidente. Nemmeno i ricorrenti del resto lo pretendono. A ragione, poiché né la struttura dell’edificio, né il suo grado d’integrazione nel complesso alberghiero sono tali da giustificare una simile conclusione. Gli appartamenti, destinati ad essere dati in locazione a terzi, sono in effetti perfettamente autonomi rispetto all’albergo. Hanno accessi indipendenti dalla ricezione dell’albergo, sono dotati di cucine proprie e dispongono di una propria lavanderia. Un’estensione della patente d’albergo allo stabile in contestazione non è peraltro prevista. Insufficiente per attribuirgli la qualifica di albergo è l’utilizzazione congiunta delle parti comuni (piscina, locale fitness e sauna), imposta dal municipio a titolo di condizione della licenza. L’apertura di queste infrastrutture ai clienti dell’albergo non permette di considerare soddisfatte le condizioni poste dagli art. 9 e 10 RLEsPub per riconoscere ad un’immobile questo particolare statuto.

Analoghe considerazioni portano anche ad escludere che lo stabile in oggetto possa essere annoverato nella categoria degli aparthôtel, di cui all’art. 11 RLEsPub. Ipotesi, questa, che i ricorrenti peraltro nemmeno prospettano. Questo particolare tipo di infrastruttura è in effetti definito come un esercizio pubblico analogo all’albergo, che offre alloggio in appartamenti dotati di cucine proprie (art. 11 cpv. 1 e 3 RLEsPub). L’offerta di alloggio in appartamenti dotati di cucine non basta tuttavia ai fini del riconoscimento di tale qualifica, poiché l’aparthôtel deve comunque soddisfare i medesimi requisiti dell’albergo (art. 11 cpv. 2 RLEsPub). Non deve quindi essere accessibile come un qualsiasi stabile d’appartamenti, ma deve disporre di un servizio di ricezione identico a quello di un albergo. Condizione, questa, che in concreto risulta insoddisfatta.

4. Accertato che lo stabile in contestazione non può beneficiare delle deroghe previste dall’art. 23 NAPR e dato per acquisito che supera l’indice di sfruttamento e l’altezza prescritti dalle norme di zona, la decisione con cui il Consiglio di Stato ha annullato la licenza edilizia merita di essere senz’altro confermata, siccome immune da violazioni del diritto.

La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 21, 23 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

2. La tassa di giustizia di fr. 800.- è a carico dei ricorrenti in solido, che alla stessa condizione rifonderanno fr. 1’000.- alla resistente __________ e fr. 1’000.- ai resistenti __________ e liteconsorti.

3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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