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Building permit: height calculation for semi-arched roof

52.2007.226Autre juridiction13 sept. 2007Partially Granted

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

A neighbor appealed a municipal building permit for a 51-apartment building with a semi-arched roof. The court held that the attic volume beneath the roof had to be counted in the building height on the garden-facing facades, which brought the structure to 19.00 m and exceeded the 16.50 m limit in the local plan. However, the defect did not require annulment of the permit, because it could be cured by a condition requiring removal of the attic and replacement by a flat roof at 231.50 m a.s.l. The appeal was therefore upheld in part, the government decision annulled, and the permit maintained subject to that condition. Costs and compensation were imposed on the respondents.

Regeste Omnilex

Art. 40 LE; art. 43 RLE; art. 41 NAPR: measurement of building height and treatment of attic volumes under a semi-arched roof. Building height is assessed by reference to the façades; unless the municipal building ordinance provides otherwise, the height of pitched roofs and subordinate gables is not counted, whereas attics are included because they create a perceptible vertical bulk. The decisive criterion is the actual vertical development of the construction, including set-back façade sections beneath the roof structure. A permit may nevertheless be maintained if the infringement can be remedied by an appropriate condition, rather than annulled outright (consid. 2.2-2.3).

Texte intégral

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.2007.226

Data decisione, Autorità: 13.09.2007, TRAM

Titolo: Licenza edilizia: tetto a semiarco

Incarto n. 52.2007.226

Lugano 13 settembre 2007

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 10 luglio 2007 della

RI 1, , patrocinata da: PA 2, ,

contro

la decisione 26 giugno 2007 del Consiglio di Stato (3110) che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la licenza edilizia 26 gennaio 2007, rilasciata dal CO 4 ad CO 1, CO 2 e CO 3 per la costruzione di uno stabile d'appartamenti (part. 1937);

viste le risposte:

  • 17 luglio 2007 del CO 4;

  • 21 agosto 2007 del Consiglio di Stato;

  • 4 settembre 2007 di CO 1, CO 2 e CO 3;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Nel corso del mese di settembre del 2006, CO 1, CO 2 e CO 3 hanno chiesto al CO 4 il permesso di costruire uno stabile di 51 appartamenti, con una pianta a forma di "L", su un terreno (part. 1937) situato in località __________ (zona R5).

Il progetto prevede di coprire l'immobile con un tetto in parte piano (terrazza) ed in parte ad arco (cfr. schema); parte, sotto la quale verrebbero ricavati degli appartamenti. I piani fanno stato di un'altezza di m 16.50 al massimo, misurata al filo di gronda della parte piana del tetto adibita a terrazza.

SEZIONE

m 16.50

FACCIATA

Alla domanda di costruzione si è opposta la RI 1, che sorge su un fondo contermine, la quale ha contestato l'altezza dell'edificio ed il trasferimento di quantità edificatorie da un fondo vicino (part. 125), costituito da una strada.

Raccolto l'avviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 26 gennaio 2006 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, subordinandola alla condizione che lo sviluppo del sesto piano rientrasse nell'ipotetico ingombro di un tetto a falde avente una pendenza massima del 50%.

B. Con giudizio 26 giugno 2007 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento, respingendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dall'opponente.

Disattese le censure sollevate dall'insorgente con riferimento all'altezza dell'immobile, il Governo ha ritenuto che nemmeno il trasferimento di quantità edificatorie dalla vicina strada si ponesse in contrasto con il diritto.

C. Contro il predetto giudizio, la soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento.

In questa sede, l'insorgente si limita a contestare l'altezza dell'immobile, negando in sostanza che si possa inserire un attico nella parte sottostante il tetto arcuato.

D. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare osservazioni. Il municipio si riconferma invece nelle tesi sviluppate in precedenza.

CO 1, CO 2 e CO 3 contestano a loro volta in dettaglio le tesi dell'insorgente con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.

Considerato, in diritto

  1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo (art. 21 LE) e la legittimazione attiva dell'insorgente, proprietaria di un fondo contermine e già opponente, sono certe.

Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti senza istruttoria (art. 18 PAmm). I fatti non sono contestati.

2.2.1. L'altezza degli edifici è misurata dal terreno sistemato al filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto (art. 40 cpv. 1 LE). Determinate è l'ingombro verticale degli edifici. L'altezza è dunque misurata in corrispondenza delle facciate. Salvo contraria disposizione dell'ordinamento edilizio comunale, l'altezza dei tetti a falde e degli eventuali timpani sottostanti non è presa in considerazione. Gli attici sono invece computati nell'altezza (art. 43 RLE). Le loro facciate, anche se arretrate rispetto a quelle dello stabile sottostante, determinano infatti un ingombro verticale chiaramente percettibile, che viene di conseguenza computato sullo sviluppo verticale delle facciate sottostanti.

2.2. Nel caso concreto, il municipio ed il Consiglio di Stato hanno con tutta evidenza preso in considerazione soltanto l'altezza delle facciate nord ed est, sulle quali appoggia il piede del tetto a semiarco che ricopre gli appartamenti del 6° piano; piano, che gli stessi resistenti definiscono attico. Lo sviluppo verticale dell'immobile sui lati sud ed ovest, che si affacciano sul giardino, è stato invece ignorato.

Ora, l'altezza di queste facciate non va misurata soltanto sino al filo di gronda delle terrazze del piano attico. A quest'altezza (m 16.50) deve essere aggiunta quella (m 2.50) del corpo ricoperto dal tetto a semiarco, che su questi lati presenta una facciata munita di finestre, arretrata di circa 3 m dal parapetto delle terrazze.

Ne risulta che su questi due versanti, l'altezza dell'immobile è di m 19.00. Essa supera dunque abbondantemente quella massima (m 16.50) prescritta dall'art. 41 NAPR di __________.

2.3. Il difetto non è comunque tale da giustificare l'annullamento della licenza. Ad esso può infatti essere facilmente posto rimedio, subordinando la licenza alla condizione di sopprimere il piano attico e di coprire l'edificio con un tetto piano situato alla quota di m 231.50 s/m.

  1. Sulla scorta di quanto precede, il ricorso può essere accolto, annullando il giudizio governativo impugnato e riformando nei termini sopra indicati il permesso in contestazione, siccome lesivi del diritto.

La tassa di giustizia e le ripetibili sono a carico dei resistenti secondo soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 40, 41 LE; 43 RLE; 41 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è accolto.

§. Di conseguenza:

1.1. la decisione 26 giugno 2007 del Consiglio di Stato (3110) è annullata;

1.2. la licenza edilizia 26 gennaio 2007 è confermata alla condizione che venga soppresso il piano attico e l'edificio sia coperto da un tetto piano situato alla quota di m 231.50 s/m.

  1. La tassa di giustizia di fr. 1'000.- è a carico dei resistenti in solido, che rifonderanno fr. 1'000.- alla ricorrente a titolo di ripetibili.

  2. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale (art. 113 ss LTF).

  3. Intimazione a:

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,;

,.

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Mots-clés

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Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the building height exceeded the maximum permitted height because the attic volume under the semi-arched roof had to be counted.

Solution extraite

Yes. On the south and west facades, the attic volume beneath the semi-arched roof counted toward the building height, bringing it to 19.00 m and exceeding the 16.50 m limit.

Motifs extraits

Building height is measured on the facades; attic structures are counted where they create a perceptible vertical bulk. The lower authorities improperly ignored the vertical development on the garden side.

Question juridique clé

Whether the permit had to be annulled due to the height defect or could be maintained with a condition.

Solution extraite

The defect could be cured by conditioning the permit on eliminating the attic and replacing the roof with a flat roof at elevation 231.50 m a.s.l.

Motifs extraits

The infringement was not such as to require annulment of the permit; it could be remedied by a limiting condition.

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