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Numero d'incarto:
80.1995.274
Data decisione, Autorità:
13.02.1996, CDT
Incarto n.
80.95.00274
Lugano
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di diritto
tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro
Soldini, presidente,
Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo
Gianinazzi Il segretario
statuendo
sul ricorso del 20 dicembre 1995
in
materia di: IC/IFD 95/96
presentato
da:
__________, __________ __________,
rappr.
da: __________ e __________ __________, __________ __________,
ritenuto
in
fatto ed in diritto
-
__________ è proprietaria di un appartamento in condominio, 48 millesimi di PPP
sul mapp. n. __________, nel Comune di __________, dal valore di stima
ufficiale di fr. 338'082.--. Nella notifica di tassazione IC/IFD 1995-96 l'
Ufficio di tassazione di __________ ha esposto alla contribuente un reddito
della sostanza (valore locativo del proprio appartamento) di fr. 18'540.--,
pari al 6,5% del valore di stima (cfr. notifica della tassazione del 9 ottobre
1995).
Con tempestivo reclamo del
20 ottobre 1995, la contribuente ha chiesto la riduzione del valore locativo a
fr. 15'000.-- annui. Il 20 novembre 1995 l'UT ha respinto il reclamo, ribadendo
di essersi attenuto a quanto stabilito dalla Circolare della Divisione cantonale
delle contribuzioni.
-
Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________ ripropone la richiesta di ridurre il
valore locativo a fr. 15'000.-- di media annua, come per l'analogo appartamento
locato dalla __________ __________ ai signori __________ e __________,
producendo a sostegno della propria tesi una dichiarazione della fiduciaria che
cura l'amministrazione dello stabile della __________ __________.
-
3.1
Giusta l'art. 20 cpv. 1
lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo
immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza
immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di
quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi
secondo l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate
norme fiscali.
3.2
La legge non indica
tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio
economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la
giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente
dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il
valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di
mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un
terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di
principio, al valore oggettivo di mercato.
3.3
Il Tribunale federale ha
per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che
si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento
di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità
della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai
bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a
quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF
69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur locative, Losanna
1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una
rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF
66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il
corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del
valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF
del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).
- 4.1
L'art. 20 cpv. 2 LT
precisa che il valore locativo è stabilito tenendo conto della promozione e
dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale precisazione è
stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di stabilire il valore
locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per l'imposta cantonale
esso corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del valore di stima
dell'immobile, che varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile.
Quando però questo metodo porta a dei risultati in contrasto con il principio
secondo cui il valore deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, è
consentito far capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare
n. 15 del 15 gennaio 1995 concernente il valore locativo della Divisione cantonale
delle contribuzioni, cifra 2.2.1)
4.2
L'art. 21 cpv. 2 LIFD
precisa, a sua volta, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto
delle condizioni locali usuali e dell'utilizzazione effettiva dell'abitazione
al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta
a significare, come per il passato, che determinante per l'IFD rimane il valore
di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo
conto anche delle vecchie abitazione e quindi non necessariamente il canone di
locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum
Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 92). Il riferimento all'utilizzazione
effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale limitazione spaziale ma
non temporale dell'uso dell'immobile da parte del proprietario. Con ciò il
Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni,
segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si
ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti
alle esigenze di una famiglia numerosa. La prova della sottoutilizzazione
dell'abitazione spetta al contribuente. Il Legislatore con il riferimento all'utilizzazione
effettiva dell'abitazione non ha invece minimamente voluto venire incontro a
chi, per ragioni proprie, occupa la propria abitazione, in particolare quella
secondaria, solo durante determinati periodi dell'anno (Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 93).
4.3
Per ragioni di praticità e
di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari
verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di
stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore
dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra
il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1°
gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione
della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di
principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 424
dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).
4.4
L'applicazione del
suddetto metodo di calcolo deve trovare applicazione, in linea di principio,
anche nel caso di appartamenti in condominio. I recenti adeguamenti delle stime
ufficiali hanno infatti consentito sostanzialmente di eliminare quelle incongruenze
e quelle disparità di trattamento che si potevano lamentare in passato nella
determinazione del valore locativo degli appartamenti in PPP rispetto a quello
di abitazioni monofamigliari. La valutazione individualizzata del valore
locativo degli appartamenti in PPP si giustifica unicamente laddove le vecchie
stime ufficiali appaiono manifestamente inadeguate e danno luogo non solo a
disparità di trattamento tra proprietari immobiliari di tipi di abitazione
diversi, ma anche a valori assai distanti da quelli di mercato (CDT
n. 202 del 14 dicembre 1995 in re H. F.-W.).
- Nel presente caso
l'UT si é attenuto, conformemente a quanto esposto sopra, al calcolo del valore
locativo secondo parametri schematici, applicando al valore ufficiale di stima
l'aliquota prevista dall'autorità fiscale cantonale in funzione della vetustà
della stima. Il valore locativo così stabilito merita conferma e corrisponde
sostanzialmente ai valori di mercato reperibili.
Il termine di paragone
proposto dalla ricorrente non consente una diversa soluzione. La quota millesimale
del suo appartamento risulta infatti superiore di sei millesimi rispetto a
quella dell'appartamento proposto come termine di paragone, indicando
chiaramente una diversità di valore tra i due termini di paragone.
Inoltre, il termine di
paragone proposto è l'unico disponibile nel condominio, quindi un termine di
paragone assai limitato e nemmeno si conoscono eventuali rapporti di prossimità
tra proprietà, una persona giuridica, e inquilini.
Non si giustifica
pertanto, nel caso in esame, di dipartirsi dalla valutazione effettuata dall'UT
applicando parametri uniformi, che garantiscono una sostanziale parità di trattamento
tra proprietari di appartamenti usati in proprio.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 231 LT e 144 cpv. 1 LIFD
dichiara e pronuncia:
-
Il ricorso è respinto.
-
Le spese processuali
consistenti:
a. nella tassa di giustizia
di fr. 100.--
b. nelle spese di
cancelleria di fr. 50.--
per un totale di fr. 150.--
sono a carico della
ricorrente.
.
-
Intimazione alle parti.
-
Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso
entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).
per
la Camera di diritto tributario
del
Tribunale d’appello
Il
Presidente: Il
Segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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