Deductibility of renovation expenses in property gains taxGénéré par IA

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Numero d'incarto: 80.1998.45

Data decisione, Autorità: 07.05.1998, CDT

Incarto n. 80.98.00045

Lugano 7 maggio 1998

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

vicecancelliere:

Andrea Pedroli

statuendo sul ricorso del 9 marzo 1998

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

• che, con atto pubblico iscritto a RF in data 6 ottobre 1997, __________ __________ alienava la PPP n. __________ di __________ a __________ __________, al prezzo di fr. 295’000.–;

• che, nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, l’alienante faceva valere costi di miglioria per complessivi fr. 41’265.95;

• che, notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 novembre 1997, l'Ufficio di tassazione di Locarno commisurava l’utile imponibile in fr. 109’837.–, ammettendo spese di miglioria solo nella misura di fr. 14’446.–;

• che il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo all’autorità di tassazione, chiedendo di ammettere in deduzione dal valore di alienazione tutti i costi di miglioria da lui fatti valere;

• che l'Ufficio di tassazione respingeva il gravame con decisione del 27 febbraio 1998, ribadendo di non avere ammesso in deduzione i costi fatti valere dal contribuente, in quanto si trattava di spese di manutenzione;

• che, con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula nuovamente la deduzione delle seguenti spese, da lui qualificate di miglioria:

· rinnovamento edificio fr. 19’988.––

· rolladen a lamelle fr. 1’482.––

· frigorifero fr. 1’270.––

· moquette fr. 1’284.40

• che il ricorrente sottolinea come i lavori di rinnovamento della facciata abbiano carattere di miglioria, in considerazione delle modalità di esecuzione, come le rolladen siano state sostituite per ottenere un migliore oscuramento, come il frigorifero sia stato sostituito per risparmiare energia e come la moquette abbia incrementato il valore dell’appartamento;

• che, per l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

• che la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto, mentre è irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 258 e dottrina ivi citata);

• che non possono essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT);

• che la legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT);

• che per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390);

• che ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le «spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali» (art. 33 lett. d LT);

• che la distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore, e, viceversa, vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore;

• che, in altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria e, per ovviare a queste difficoltà, la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/1995 del 1° dicembre 1994).

• che, se si esaminano le fatture prodotte dal ricorrente, alla luce dei principi giurisprudenziali appena illustrati, si deve concludere che l’autorità di tassazione è stata oltremodo generosa, nella commisurazione delle deduzioni, avendo ammesso tutte le spese connesse con la vendita (provvigione, inserzioni su giornali, spese notarili), nonché le seguenti ulteriori spese di miglioria:

· riduzione di una parete fr. 9’431.––

· installazione contatassa fr. 90.––

· tende da sole fr. 1’635.––

· allacciamento lavastoviglie fr. 279.10

· lavastoviglie fr. 2’250.–

· allacciamento canalizzazione fr. 455.10

· isolazione fonica finestra fr. 117.––

· presa closomat fr. 188.70

• che è invece giustamente stata negata la deduzione delle spese per sostituzioni e risanamenti, sostenuti dal condominio negli anni dal 1989 al 1996, che il ricorrente aveva richiesto nella misura di 47‰, per complessivi fr. 19’988.–;

• che, infatti, gli interventi su parti comuni di un condominio (si pensi al rinnovo della facciata o del tetto o alla sostituzione dell’impianto di riscaldamento), di solito sono finanziati mediante versamenti annuali al c.d. fondo di rinnovazione dell’immobile (art. 712m cpv. 1 cifra 5 CC; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 378);

• che i versamenti al fondo in questione rientrano indubbiamente nel novero dei costi di manutenzione deducibili dal reddito, purché siano irrevocabilmente sottratti ai condòmini e possano essere impiegati solo per futuri costi di manutenzione, vale a dire di riparazione e di rinnovo (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 6 ad art. 32 LIFD, p. 121);

• che deve pure essere confermata la mancata deduzione delle spese per la sostituzione del frigorifero, sebbene il ricorrente argomenti di averla intrapresa per conseguire un risparmio energetico;

• che, infatti, «il Dipartimento federale delle finanze stabilisce in quale misura gli investimenti destinati al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente possono essere assimilati alle spese di manutenzione» (art. 32 cpv. 2 seconda frase LIFD; cfr. anche l’art. 32 cpv. 2 seconda frase LT, che rinvia espressamente alla disciplina prevista dalla legge federale);

• che, ai fini dell’applicazione dell’art. 32 LIFD, il Consiglio federale ha precisato che per «investimenti destinati al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente» si intendono le spese sostenute per provvedimenti che contribuiscono a razionalizzare il consumo di energia o a far uso di energie rinnovabili, e che tali provvedimenti riguardano l’installazione di nuovi elementi di costruzione o di impianti nonché la sostituzione di quelli vecchi, in edifici esistenti (Art. 5 Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992);

• che il Dipartimento federale delle finanze ha provveduto a sua volta a precisare quali siano i provvedimenti che contribuiscono a razionalizzare il consumo di energia o a fare uso di energie rinnovabili, proponendo un elenco esemplificativo, nel quale rientrano i provvedimenti per limitare la perdita di energia dall’involucro dell’edificio, i provvedimenti per un’utilizzazione razionale dell’energia degli impianti domestici, gli investimenti per analisi di economia energetica, l’elaborazione di piani di ottimizzazione energetica, gli investimenti per la sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo di energia elettrica, quali fornelli, forni, frigoriferi, congelatori, lavastoviglie, lavatrici, impianti di illuminazione, ecc., compresi nel valore dell’edificio (Art. 1 dell’Ordinanza concernente i provvedimenti per un’utilizzazione razionale dell’energia e per l’impiego di energie rinnovabili, del 24 agosto 1992);

• che, trattandosi di una spesa mirante al risparmio energetico, la sostituzione del frigorifero è dunque correttamente stata assimilata ai costi di manutenzione;

• che, per quanto attiene alla sostituzione delle lamelle, anche se di qualità superiore, e della moquette della camera da letto, il carattere di spese di manutenzione è evidente, data la loro rapida deperibilità;

• che il ricorso è pertanto integralmente respinto.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 300.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 380.–

sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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