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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1998.54

Data decisione, Autorità: 07.05.1998, CDT

Incarto n. 80.98.00054

Lugano 7 maggio 1998

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

vicecancelliere:

Andrea Pedroli

statuendo sul ricorso del 30 marzo 1998

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________, __________ __________, rappr. da: __________. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. ---

e __________ __________ si sono sposati nel 1988. Con atto pubblico del 18 luglio 1988, la moglie ha ceduto al marito un mezzo della part. n. __________ RFD di __________, senza esigere alcun compenso, ma il marito ha dichiarato di assumere gli oneri ipotecari in via solidale con la moglie; al momento della stipulazione del contratto, il fondo era gravato da oneri ipotecari per complessivi fr. 300’000.–.

Con sentenza del 20 febbraio 1996, il Pretore del Distretto di __________ ha sciolto per divorzio il matrimonio fra i signori __________ ed ha omologato una convenzione sulle conseguenze accessorie, la quale contiene fra l’altro la clausola seguente:

«A titolo di liquidazione del regime patrimoniale le parti decidono quanto segue:

• il fondo part. __________ RFD __________ intestato in ragione di un mezzo ciascuno ai coniugi __________ e __________ __________, verrà intestato unicamente a __________ __________, ritenuto che la sentenza di divorzio costituirà valido titolo per il trapasso. le relative tasse di registro fondiario sono a carico di __________ __________. Gli esistenti oneri ipotecari sono assunti integralmente da __________ __________, a liberazione di ogni obbligo di __________ __________:

• in caso di vendita della casa, __________ __________ è tenuta a versare a __________ __________ la somma pattuita di fr. 50’000.–. In caso di decesso della signora __________ l’obbligo di rifondere al signor __________ fr. 50’000.– passa ai di lei eredi. In caso di decesso del signor __________ quest’obbligo di versamento della signora __________ si estingue;

• ciascuno resta inoltre proprietario di quanto attualmente in suo possesso.»

2. Con decisione del 26 settembre 1996, l’Ufficio di tassazione di __________ assoggettava all’imposta sugli utili immobiliari l’utile sorto con la cessione della quota di un mezzo dal marito alla moglie. Quale valore di alienazione, l’autorità fiscale considerava la metà del nuovo valore di stima ufficiale (fr. 208’944.–), mentre il valore di investimento era pari alla metà del valore di stima vigente vent’anni prima (fr. 64’894.–). L’utile era assoggettato all’imposta con un’aliquota del 3%, corrispondente ad una durata del possesso di oltre 30 anni.

Il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 10 ottobre 1996, contestando sia il principio dell’imposizione sia la quantificazione dell’imposta. A suo avviso, infatti, egli avrebbe semplicemente retrocesso alla moglie il bene che ella gli aveva donato, essendo venuto meno con il divorzio il presupposto dell’iniziale cessione; non avrebbe pertanto conseguito alcun utile imponibile. Riteneva inoltre improponibile il calcolo fondato sulla contrapposizione di due valori di stima ufficiali.

L’Ufficio di tassazione accoglieva in parte il reclamo del contribuente, ammettendo in deduzione spese di miglioria per complessivi fr. 33’400.–. Quanto al principio dell’imposizione, confermava per contro la decisione, rilevando come l’art. 125 lett. b LT preveda il differimento dell’imposizione limitatamente al caso dell’adozione o dello scioglimento del regime della comunione dei beni.

3. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ ripropone la richiesta annullare la tassazione dell’imposta sull’utile immobiliare a suo carico. Osserva che l’imposizione presuppone infatti la realizzazione di un guadagno, cosa che nella fattispecie non si è verificata. Un utile sarebbe da lui conseguito solo nell’eventualità in cui la ex moglie dovesse vendere la casa. In via subordinata, il ricorrente chiede che il valore di stima ufficiale, adottato quale valore di alienazione, venga ridotto al 70%, conformemente alla prassi.

4. 4.1.

Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2.

L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994).

Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT 1994).

5. Secondo l’autorità fiscale, la “cessione” della quota di un mezzo della part. n. __________ di __________ dal ricorrente alla moglie __________ costituirebbe un trasferimento imponibile ex art. 124 LT. Secondo il ricorrente, per contro, l’imponibilità sarebbe esclusa, per il fatto che si è trattato di una semplice retrocessione di quanto precedentemente ricevuto a titolo gratuito.

5.1.

Per l’art. 131 cpv. 1 LT, il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o dalla contrattazione.

Nel valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti dell'alienante, purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi.

È peraltro irrilevante quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 con riferimenti).

5.2.

Se si esamina la convenzione mediante la quale è stato pattuito il trasferimento della metà dell’immobile dal ricorrente alla moglie, ci si avvede che la cessione non è affatto avvenuta a titolo gratuito. Le parti hanno infatti convenuto l’assunzione dell’intero debito ipotecario da parte della signora __________ __________, «a liberazione di ogni obbligo di __________ __________». Ne consegue che, nella misura in cui l’acquirente ha assunto il debito garantito da ipoteca, gravante sull’immobile oggetto della cessione, ella ha pagato un prezzo per l’acquisto dell’oggetto.

Da informazioni assunte presso l'Ufficio di tassazione di __________, risulta che il debito ipotecario in questione ammontava a fr. 361’300.– al 1.1.1995 ed a fr. 357’526.– al 1.1.1997.

Il valore di alienazione al momento della cessione ammonterebbe di conseguenza a fr. 180’000.–.

Non si può trascurare però la circostanza che i coniugi __________ hanno espressamente pattuito il versamento di fr. 50’000.– dalla moglie al marito, per l’eventualità in cui la signora __________ dovesse vendere la casa. Ciò porterebbe il valore di alienazione a fr. 230’000.–. Probabilmente al fine di venire incontro alla ex moglie, che non disponeva però della liquidità necessaria, il ricorrente ha però accettato di differire il versamento della differenza al momento in cui anche per lei il valore dell’immobile si convertirà in forma monetaria.

È lo stesso codice civile, d’altronde, a stabilire che, se un bene è in comproprietà, il coniuge che provi di avere un interesse preponderante può, oltre alle altre misure legali, chiedere che tale bene gli sia attribuito per intero contro compenso all’altro coniuge (art. 205 cpv. 2 CCS).

Ora, in considerazione delle particolarità del caso, si può senz’altro confermare la decisione dell’Ufficio di tassazione, che ha adottato il valore di stima quale prezzo. Si può infatti presumere che il valore della metà dell’immobile ceduta sia pari alla somma dei debiti assunti e della valutazione del credito condizionato del marito nei confronti della moglie. Sapendo che il valore venale della metà della casa è di fr. 208’944.–, ben si può prendere quest’ultimo importo quale valore di alienazione.

Si tenga presente, inoltre, che nel momento in cui il ricorrente dovesse ricevere i fr. 50’000.– dalla ex moglie, tale reddito non sarebbe assoggettato ad imposta.

5.3.

Con il trasferimento dell’immobile, nella misura che eccede l’ammontare del debito assunto dalla compratrice, il marito non sembra del resto avere saldato un debito derivante dallo scioglimento del regime della partecipazione agli acquisti.

Si deve anzitutto rilevare che l’immobile non rientrava neppure nella massa degli acquisti bensì in quella dei beni propri. La moglie lo aveva infatti acquistato prima del matrimonio e lo aveva ceduto al marito senza alcun “compenso” (cfr. contratto di cessione del 18 luglio 1998). È anche vero che, tuttavia, neppure in quell’occasione si è trattato di una pura donazione, essendo stata pattuita invece l’assunzione degli oneri ipotecari da parte del marito; ciò non dovrebbe comunque fare venir meno la natura di bene proprio dell’immobile, anche per il marito. Di conseguenza, l’eventuale incremento di valore sorto durante il possesso del marito non dovrebbe essere ripartito fra i coniugi, quale acquisto.

Né risultano essere stati intrapresi lavori di miglioria significativi nel corso del matrimonio, con partecipazione finanziaria proveniente dagli acquisti. La maggior parte dei costi fatti valere dal ricorrente sono stati infatti sostenuti negli anni precedenti la cessione dalla moglie al marito.

Lo stesso ricorrente, d’altronde, ammette che non vi erano altri beni appartenenti alla massa degli acquisti, che avrebbero dovuto essere oggetto di liquidazione.

5.4.

Vi è dunque stata una cessione di metà dell’immobile dal marito alla moglie, contro compenso nella forma di un’assunzione, da parte della cessionaria, del debito ipotecario e di un ulteriore debito condizionato nei confronti dell’ex coniuge. Il trasferimento non è cioè avvenuto a saldo di un credito della moglie, derivante dalla liquidazione del regime patrimoniale.

In ogni caso, non vi è una disposizione della legge tributaria che preveda il differimento dell’imposizione, né in un caso né nell’altro. Il differimento è infatti riservato ai casi dell’adozione e dello scioglimento del regime della comunione dei beni (art. 125 lett. b LT; cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 121).

Se il trasferimento si verifica nell’ambito dello scioglimento del regime ordinario, si ammette pertanto che il coniuge cedente realizzi un utile immobiliare, anche senza ricevere un corrispettivo in denaro: in effetti, se egli abbandona la proprietà di un suo immobile per estinguere un debito nei confronti del coniuge o quale contropartita del diritto di quest’ultimo ad una parte dell’utile realizzato dall’unione dei coniugi, si presuppone che egli gli dovesse a tale titolo un importo corrispondente al valore dell’immobile al momento del divorzio (cfr. sentenza del Tribunale federale del 29 ottobre 1997, in RDAF 54/1998 p. 159 ss. consid. 5a)

Come detto, nel presente caso, tutto indica che si sia in presenza di un trasferimento ex art. 205 cpv. 2 CCS, contro un corrispettivo.

5.5.

Deve infine essere respinta l’ulteriore censura del ricorrente, in merito all’applicazione del valore di stima nella misura del 70% anziché del 100%.

È appena il caso di ricordare al ricorrente che il c.d. “valore di perequazione” del 70%, previsto dall’art. 47 della nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst) del 13 novembre 1996, non era ancora in vigore al momento della cessione di cui si tratta ed è destinato a non entrare mai in vigore, dopo che il Tribunale federale, con una recente sentenza ne ha riconosciuto l’incostituzionalità.

Del resto, nel caso in esame, l’autorità fiscale ha applicato la stima ufficiale quale semplificazione, al fine di evitare di dover procedere ad una apposita stima del valore venale al momento della vendita.

6. Il ricorso è dunque respinto.

In considerazione dell’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono a carico del ricorrente.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 300.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 380.–

sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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