1109
TRIBUNAL CANTONAL
JL12.028275-121874
534
C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 16 novembre 2012
Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:M.Creux et Mme Charif Feller
Greffier :MmeLogoz
Art. 257d CO, 257 al. 1 CPC;
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par X., à
Lausanne, intimée, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 18
septembre 2012 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause
divisant l'appelante d’avec Z., A.S., B.S. et
C.S.________, tous à Jouxtens-Mézery, requérants, la Cour d’appel civile du
Tribunal cantonal voit :
-
2 -
E n f a i t :
A.Par ordonnance du 18 septembre 2012, dont les considérants
écrits ont été notifiés aux parties le 28 septembre 2012 et reçus par
l'appelante le 2 octobre 2012, la Juge de paix du district de Lausanne a
ordonné à X.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 19
octobre 2012 à midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis à [...], [...]
(appartement de 4 pièces au 2ème étage et une cave) (I), dit qu'à défaut
pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de
paix est chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder à
l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec
au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la
force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont
requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 280 fr. les frais judiciaires, qui
sont compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les
frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en conséquence la partie
locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à
concurrence de 280 fr. et lui versera la somme de 300 fr. à titre de
défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes
autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII).
En droit, le premier juge a constaté que l'arriéré de loyer
n'avait pas été réglé par X.________ dans le délai de 30 jours imparti par la
mise en demeure qui lui avait été notifiée à forme de l'art. 257d CO (Code
des obligations du 30 mars 1911; RS 220) et que le congé notifié le 18 mai
2012 pour le 30 juin 2012 avait ainsi été valablement donné. Il a estimé
que l'on se trouvait en présence d'un cas clair au sens de l'art. 257 CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008; RS 272) et fait dès lors
application de la procédure sommaire (art. 248 ss CPC).
B.Par acte adressé le 5 octobre 2012 au Tribunal cantonal,
X.________ a interjeté appel en remettant en cause le principe de
-
3 -
l'expulsion et en concluant, en substance, à la prolongation du délai
imparti pour quitter et rendre libres les locaux litigieux.
Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer.
C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
- Par contrat de bail à loyer du 5 avril 2011 et débutant le 1er
mai 2011, Z., A.S., B.S.________ et C.S.________, représentés
par la M.SA à Lausanne, ont loué à X. un appartement de 4
pièces, sis au 3
ème
étage de l'immeuble [...], à [...], pour un loyer mensuel
net de 1'305 fr., plus 155 fr. de chauffage, soit un loyer mensuel brut de
1'460 francs.
Le bail commençait le 1
er
mai 2011 et se terminait le 31 mars
2012. Il se renouvelait aux mêmes conditions de douze en douze mois,
sauf avis de résiliation donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour
la prochaine échéance. Le bail précisait que celui-ci était établi à la suite
de la résiliation pour défaut de paiement du précédent contrat de bail de
la locataire portant sur le même objet.
-
Par courrier recommandé du 2 avril 2012, la M.SA a
mis en demeure X. de verser dans un délai de 30 jours la somme
de 2'930 fr., soit un montant de 2'610 fr. (1'305 fr. x 2) à titre de loyers
impayés pour les mois de mars et avril 2012, plus 310 fr. (155 fr. x 2)
d'acompte de chauffage, plus 10 fr. de frais de rappel. Ce courrier
renfermait en outre la signification qu'à défaut de paiement dans le délai
imparti, le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO.
-
Le 18 mai 2012, la M.SA a notifié à X. la
résiliation de son bail avec effet au 30 juin 2012, faisant valoir que le bail
était résilié en raison de l'arriéré de loyer demeuré impayé en dépit de la
mise en demeure notifiée à forme de l'art. 257d CO.
- 4 -
X.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer de la Préfecture du district de Lausanne d'une requête en
annulation de ce congé, subsidiairement en prolongation de bail.
- Le loyer du mois de mars 2012 a été réglé valeur au 2 mai
- Le loyer du mois d'avril 2012 a été réglé valeur au 1
er
juin 2012.
- A l'audience de la Juge de paix du district de Lausanne du
18 septembre 2012, X.________ a admis qu'elle n'avait pas réglé l'entier de
l'arriéré de loyer dans le délai comminatoire, précisant qu'elle avait saisi la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer dans le but d'éviter
l'expulsion pour défaut de paiement et obtenir un délai supplémentaire.
E n d r o i t :
1.1L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes non patrimoniales ou
dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L'art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les
décisions finales qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel.
En l'occurrence, le litige porte sur le bien-fondé d'une
ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers. Pour
déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours est ouverte, il
faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral (art.
92 al. 1 CPC). Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné.
En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne
- 5 -
saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a
al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (cf. TF 4A_189/2011
du 4 juillet 2011, in SJ 2011 I 462; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1;
SJ 2001 I 17 c. 1a, ATF 119 II 147 c. 1). Le dies a quo de ce délai – dans
l'optique du calcul de la valeur litigieuse – est la date de la décision
cantonale. Il faut ensuite se placer à l'échéance de cette période de
protection pour déterminer le terme de résiliation le plus proche (ATF 137
III 389 c. 1.1). Ces principes sont applicables en matière d'expulsion du
locataire pour non paiement du loyer selon l'art. 257d CO (JT 2011 III 83;
TF 4A_551/2009 du 6.10.2010, in CdB 2011 p. 18).
En l'espèce, le loyer mensuel s'élève à 1'460 fr., charges
comprises, de sorte que la limite de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC
est sans conteste atteinte.
1.2L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours (art.
311 CPC). Le délai d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les
décisions rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC).
En l'espèce, le bailleur a requis l'application de la procédure
dans les cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application.
Une telle procédure étant sommaire, le délai d'appel est de dix jours.
Interjeté en temps utile par une partie qui y a intérêt (art. 59
al. 2 let. a CPC) et dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC), l'appel est ainsi
recevable.
2.
2.1L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de seconde
instance un plein pouvoir d'examen (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011,
n. 1 ad art. 310 CPC). Celle-ci examine librement tous les griefs de
l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel
revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement
- 6 -
l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de
première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010,
n. 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas
liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première
instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n. 2396,
p. 435; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Bâle 2010, n. 1 ad art. 310 CPC).
2.2Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC).
En l'espèce, l'appelante n'invoque ni ne produit de faits et
moyens de preuves nouveaux de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner si les
conditions de l'art. 317 CPC sont réalisées.
3.L'appelante, qui a contresigné l'appel rédigé en son nom par le
Centre social régional (CSR) de Lausanne, indique que sa demande tend à
reporter le délai qui lui a été imparti au 19 octobre 2012 pour quitter et
rendre libres les locaux litigieux. Le CSR précise qu'il aurait pu verser
l'arriéré de loyer de l'appelante, à savoir un montant de 2'920 fr., s'il avait
reçu la promesse de la gérance que la locataire pouvait rester dans son
appartement à la suite de ce versement.
3.1Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation et les locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
-
7 -
d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).
La jurisprudence a précisé que, lorsque le locataire n'avait pas
réglé l'arriéré de loyer réclamé dans le délai comminatoire prévu à l'art.
257d al. 1 CO, il était en demeure et devait subir les conséquences
juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail
moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 II 548 c. 4), cela
même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du 4 février 1997 in
Cahiers du bail 3/97 pp. 65 ss).
Au vu de la jurisprudence précitée, l'appelante ne pouvait en
l'espèce imposer au bailleur un arrangement consistant à lui verser, par le
biais du CSR, les arriérés, qu'elle ne conteste du reste pas lui devoir, en
contrepartie de la renonciation par le bailleur à la résiliation de son contrat
de bail.
Mal fondé, le recours doit être rejeté sur ce point
3.2Par ailleurs, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de
compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne
sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité c. 2b, p. 68; TF 4C.74/2006 du
12 mai 2006 c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, note
infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au
stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la
proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution
forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en
fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La
jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien
droit cantonal (loi sur la procédure d'expulsion en matière de baux à loyer
et à ferme du 18 mai 1955 [LEPBL]) abrogé par l'entrée en vigueur du
CPC, que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à
vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises,
Lausanne 2008, n. 2 ad art. 17 LPEBL, p. 196 et références citées); un
-
8 -
délai de libération des locaux de trois semaines après la communication
de l'ordonnance d'expulsion a été jugé suffisant par la cour de céans (CACI
8 mars 2012/115; CACI 31 juillet 2012/348).
En l'espèce, le délai accordé à l'appelante pour quitter les
locaux, soit une vingtaine de jours après la communication de
l'ordonnance attaquée, ne prête pas le flanc à la critique. Au surplus,
l'appelante a d'ores et déjà bénéficié d'une prolongation de fait de
quelques semaines et obtiendra en sus un nouveau délai pour obtempérer
en raison de l'effet suspensif lié à son appel (art. 315 al. 1 CPC). En effet,
le délai fixé à la locataire pour quitter les lieux étant dépassé, un nouveau
délai doit lui être fixé par le premier juge, solution déjà appliquée sous
l'ancien droit (cf. Guignard, op. cit., n. 2 ad art. 27 LEPBL).
Le moyen de l'appelante doit dès lors être rejeté.
4.L'appelante fait encore valoir que la somme litigieuse de 2'920
fr., représentant deux loyers mensuels, paraît être une somme peu élevée
pour l'expulser avec ses enfants, alors qu'ils n'ont posé aucun problème
durant les quatorze années de location de l'appartement en question.
La jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du
défaut de paiement du loyer peut être annulé en application de l'art. 271
CO si le montant impayé est insignifiant (ATF 120 II 31; TF 4A_ 641/2011
du 29 octobre 2010 et les références citées). La notion doit être
interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit
du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (TF 4A_641/2011 du 27 janvier
2012 c. 7). Ainsi, un loyer mensuel, indépendamment de son montant, ne
saurait être qualifié d'insignifiant. Le fait que le locataire loue l'objet
depuis longtemps et ait versé durant cette période un montant important
à titre de loyer n'y change rien (TF 4A_641 /2011 du 27 janvier 2012 c. 7,
confirmant CACI 1
er
septembre 2011/226).
-
9 -
En l'espèce, dès lors que l'arriéré porte sur deux mois de loyer,
il ne saurait, malgré le fait que le bail a duré quatorze ans, être qualifié
d'insignifiant au sens de la jurisprudence précitée. Au surplus, on relève
que le contrat de bail du 5 avril 2011 avait été conclu après que le
précédent contrat portant sur les locaux litigieux, conclu entre les mêmes
parties, eut fait l'objet d'une résiliation par le bailleur pour défaut de
paiement.
Le moyen doit être ainsi rejeté.
5.En conclusion, l'appel doit être rejeté dans la procédure de
l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance du 18 septembre 2012 confirmée.
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1
CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à
l'appelante, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés, un
nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires du 28 septembre
2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de
l'appelante qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance,
les intimés n'ayant pas été invités à déposer une réponse.
-
10 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
p r o n o n c e :
I. L’appel est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne
pour qu'il fixe à X., une fois les considérants écrits du
présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un
nouveau délai pour libérer les locaux qu'elle occupe dans
l'immeuble sis à [...], [...] (appartement de 4 pièces, au 2ème
étage et une cave).
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr.
(deux cents francs), sont mis à la charge de l'appelante
X..
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
-
11 -
Du 19 novembre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
-Service social Lausanne (pour X.),
-M. Mickaël Ferreiro (pour Z. et crts).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
-
12 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Mme la Juge de paix du district de Lausanne.
Le greffier :
