Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:Mme Charif Feller et M. Perrot
Greffière :Mme Huser
Art. 257d CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par E., à
Renens, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 17 juin 2014
par la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant
l’appelant d’avec W., à Lausanne, bailleresse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal voit :
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E n f a i t :
A.Par ordonnance directement motivée du 17 juin 2014, notifiée
aux parties le 10 juillet 2014 et réceptionnée par l’intéressé le 21 juillet
2014, la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois a ordonné à
E.________ de quitter et de rendre libres pour le vendredi 15 août 2014 à
midi les locaux occupés dans l’immeuble sis à 1020 Renens, [...]
(appartement de 3,5 pièces au 6
ème
étage, n° [...]) et à 1020 Renens, [...]
(place de parc extérieure n° [...] et place de parc intérieure n° [...]) (I), dit
qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux,
l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de
procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur requête de la
partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II),
ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée
de la décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté à 280
fr. les frais judiciaires, compensés avec l’avance de frais de la partie
bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu’en
conséquence, la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son
avance de frais à concurrence de 280 fr. et lui versera la somme de 1’125
fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI), et rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le premier juge a considéré que la partie locataire ne
s’était pas acquittée d’un arriéré de loyer de 1'754 fr. dans le délai
comminatoire de trente jours qui lui avait été imparti par la partie
bailleresse, que le congé signifié les 10 et 23 janvier 2014 pour le 28
février 2014 était donc valable et que la cause remplissait les conditions
du cas clair au sens de l’article 257 CPC (Code de procédure civile du 19
décembre 2008 ; RS 272), de sorte qu’il y avait lieu de faire application de
la procédure sommaire des articles 248 ss CPC.
B.Par acte d’appel du 21 juillet 2014, remis à la Poste le même
jour, E.________ a contesté l’ordonnance précitée, en invoquant sa situation
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familiale et professionnelle, ainsi que sa bonne foi et sa régularité dans le
paiement du loyer de son appartement depuis 1999 ; il a également
exposé que la mise en demeure adressée par sa bailleresse lui avait
échappé car il se trouvait à l’étranger lorsque l’avis lui avait été remis par
la Poste.
C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de
l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
1.Les parties sont liées par trois contrats de bail qu’elles ont
signés les 11 janvier 2000, 20 avril 2000 et 10 novembre 2008, portant
respectivement sur un appartement de 3,5 pièces et dépendances sis
dans l’immeuble [...] à 1020 Renens, une place de parc extérieure n° [...]
et une place de parc intérieure n° [...], toutes deux attenantes aux
immeubles sis [...].
Par lettre recommandée du 2 décembre 2013 non réclamée
par le locataire, la bailleresse a constaté qu’un retard s’était accumulé
dans le paiement des loyers des mois de novembre et décembre 2013, et
lui a imparti un délai de trente jours pour s’acquitter du montant dû à ce
titre, additionné des frais de rappel, des intérêts de retard ainsi que des
frais d’intervention selon l’art. 106 CO (Code des obligations du 30 mars
1911 ; RS 220).
Par formules de notification de résiliation de bail du 10 janvier
2014, la bailleresse a résilié le bail de l’appartement, ainsi que celui de la
place de parc extérieure, pour le 28 février 2014, en application de l’art.
257d CO. Elle a procédé de même, en date du 23 janvier 2014, pour la
place de parc intérieure.
2.Le 3 mars 2014, la bailleresse a adressé une requête en cas
clair à la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois (ci-après : la Juge
de paix), concluant, avec suite de frais et dépens, à l’expulsion du
locataire ainsi que de tout tiers occupant (I) et requérant les mesures
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d’exécution nécessaires conformément à l’art. 236 CPC et de ce fait
l’exécution directe selon l’art. 337 CPC (II).
Une audience s’est tenue le 17 juin 2014 devant la Juge de
paix, à laquelle la bailleresse était représentée par son conseil, le locataire
s’étant présenté personnellement, non assisté.
E n d r o i t :
1.a) L'art. 308 al. 1 et 2 CPC ouvre la voie de l'appel contre les
décisions finales et incidentes de première instance pour autant que,
s'agissant d'affaires patrimoniales, la valeur litigieuse soit de 10'000 fr. au
moins. Lorsque l’appel porte sur le bien-fondé de la mesure d'expulsion, la
valeur litigieuse est calculée selon le droit fédéral et est égale au moins à
la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre
I’annulabilité d’une résiliation (Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008,
pp. 749 ss ; JT 2011 III 83 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ
2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1).
En l’espèce, le litige porte sur le bien-fondé d’une ordonnance
d’expulsion d’un logement, dont le loyer mensuel global s’élève à 1’287
fr., montant auquel il convient d’ajouter le loyer de la place de parc
extérieure à hauteur de 50 fr. ainsi que le loyer de la place de parc
intérieure à hauteur de 98 francs. En prenant la période de protection de
trois ans, la valeur litigieuse de première instance dépasse le montant de
10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
b) L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance
d’appel soit, en l’occurrence, la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979, RS 173.01]), dans les
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la
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notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). Le délai est
de dix jours si la décision a été rendue en application de la procédure
sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Tel est le cas en l’espèce, le premier juge
ayant fait application de la procédure applicable aux cas clairs (art. 257 al.
1 CPC).
En l’espèce, l’acte d’appel ne comporte pas de conclusions et
la motivation est lacunaire. Néanmoins on comprend que l’appelant remet
en cause, maladroitement, la validité du congé, ce qui paraît suffisant à
l’égard d’un prononcé d’expulsion rendu dans le cadre d’une procédure
sommaire.
Par ailleurs, interjeté en temps utile par une partie qui y a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), l’appel est recevable.
2.a) L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut
revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions
d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et
doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe
général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad
art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op.
cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250).
b) Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve
nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans
retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la
première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la
diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives.
En l’espèce, les pièces produites par l’appelant, à savoir un
courriel de l’Association Régionale pour l’Action Sociale dans l’Ouest
lausannois, daté du 23 juillet 2014, ainsi qu’un courrier adressé par
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l’appelant à la Gérance [...], daté du 6 août 2014, sont recevables, dès lors
qu’elles ne pouvaient être produites en première instance. Elles n’ont
néanmoins aucune incidence sur les considérants qui suivent.
3.a) Selon l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la
chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais
accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement
et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce
délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de
locaux commerciaux, de trente jours au moins. Le délai de paiement
commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains
la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde
postal de sept jours (ATF 137 III 208 c. 3.1.3 ; ATF 119 II 147, JT 1994 I
205 ; Lachat, op. cit., p. 667 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire
SVIT du droit du bail, n. 28 ad art. 257d CO). Cette règle vaut nonobstant
les prolongations demandées à la poste, les absences ou les motifs pour
lesquels l’intéressé ne retire pas ses plis (cf. notamment ATF 134 V 49 ;
ATF 127 I 31 ; ATF 123 III 492). Il importe donc peu que le locataire soit
souvent absent, voire même qu’il doive s’attendre à recevoir un avis
comminatoire (TF 4A_451/2011 du 19 novembre 2011 c. 3.3). En cas
d’absence prolongée, il appartient d’ailleurs à la partie de prendre des
dispositions pour qu’un tiers s’occupe de son courrier (CREC I 23
septembre 2010/503) et celui qui est en retard dans le paiement de son
loyer, quelle que soit la période de l’année, doit s’attendre à se voir
notifier un avis comminatoire et ne peut plaider que le bailleur serait de
mauvaise foi en notifiant un avis comminatoire durant la période des
vacances (CREC I 4 mai 2010/235). La jurisprudence vaudoise réserve
toutefois le cas de la preuve d’un empêchement majeur, tout en relevant
que l’absence du domicile ne constitue en principe pas un tel
empêchement (CREC I 4 février 2010/69 et les réf.).
L’art. 257d al. 2 CO précise que, faute de paiement dans ce
délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
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d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois.
Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire,
peut être annulé s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271
a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé.
En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il tolère la
présence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé
donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF 4A_497/2011
du 22 décembre 2011 c. 2.4).
La jurisprudence admet qu'un congé donné en raison du
défaut de paiement du loyer peut être annulé en application de l'art. 271
CO notamment si l'arriéré a été payé très peu de temps après l'expiration
du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours
acquitté à temps du loyer (ATF 120 II 31; TF 4A_468/2010 du 29 octobre
2010 et les réf.). Elle a précisé qu'un jour de retard remplissait cette
condition (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2), mais que tel n'était pas
le cas lorsque le retard était de plus de deux semaines (TF 4A_493/2007
du 4 févier 2008 c. 4.2.5).La doctrine et la jurisprudence vaudoise
considèrent qu’un paiement intervient peu de temps après l’échéance des
délais comminatoires lorsqu’il est effectué un ou deux jours plus tard
(Lachat, op. cit., p. 672; Wessner, in Droit du bail à loyer – Commentaire
pratique, n. 43 ad art. 257d CO; CACI 5 avril 2011/30), mais non six jours
plus tard (CACI 14 septembre 2011/251, in CdB 2012 p. 25) ou huit jours
plus tard lors même que le délai comminatoire incluait les fêtes de fin
d'année (CACI 2 octobre 2013/518, confirmé par TF 4A_549/2013 du 7
novembre 2013).
Le locataire, qui ne règle pas l’arriéré réclamé dans le délai
comminatoire prévu par l’art. 257d CO, est en demeure et doit subir les
conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, savoir la
résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III
548 c. 4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF, arrêt du 27
février 1997, in CdB 3/97 pp. 65 ss).
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A cet égard, des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de
compte dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne
sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à
loyer (TF arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 3/97, pp. 65 ss,
c. 2b, p. 68 ; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1 ; TF 4A_252/2014 du
28 mai 2014 c. 4.2 ; Lachat, op. cit., note infrapaginale 63 p. 672). Ils
peuvent cependant être pris en compte au stade de l’exécution forcée, en
application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous
les cas, l’ajournement de l’exécution forcée ne saurait être que
relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle
prolongation de bail (ATF 117 la 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale
vaudoise considérait sous l’empire de l’ancien droit cantonal abrogé par
l’entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération
des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in
Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL [loi du 18
mai 1955 sur la procédure d’expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme, abrogée au 1er janvier 2011], p. 196 et les références citées).
Cette jurisprudence garde sa pertinence sous l’empire du CPC (CACI 27
mars 2014/160 et les références citées).
b) En l’espèce, les faits arrêtés par le premier juge ne sont pas
contestés par l’appelant. En particulier, celui-ci ne remet pas en cause la
constatation du premier juge selon laquelle le loyer des mois de novembre
et décembre 2013 n’était toujours pas acquitté à l’échéance du délai
comminatoire. En outre, il est réputé avoir reçu cette sommation le 10
décembre 2013, septième jour du délai de garde postal et cela même s’il
n’a pas été retirer le pli à la Poste, son éventuelle absence à l’étranger
durant cette période ne lui étant d’aucun secours à cet égard, compte
tenu des principes rappelés ci-dessus. Cela étant, le délai de paiement de
30 jours est arrivé à échéance le 9 janvier 2014, date à laquelle les loyers
pour l’appartement et les places de parc de novembre et décembre 2013
étaient toujours impayés, de sorte que l’intimée était en droit, le 10
janvier 2014, de résilier le bail pour le 28 février 2014, conformément à
l’art. 257d al. 2 CO. C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté
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la validité du congé et ordonné les mesures d’exécution sollicitées (art.
236 et 337 CPC).
On relèvera cependant que celui-ci s’est fondé sur un arriéré
de 1'754 fr. (appartement), plus 100 fr. (place de parc extérieure n° 9),
plus 196 fr. (place de parc intérieure n° 4) pour les mois de novembre et
décembre 2013, alors que le loyer mensuel de l’appartement pour ces
deux mois se montait à 2'754 fr. (le loyer mensuel de ce logement ayant
été porté dès le 1
er
juillet 2010 à 877 fr., plus 410 fr. d’acompte de
charges, soit à 1'287 fr. au total) et l’appelant n’a nullement établi avoir
réduit dans une quelconque mesure la somme objet de cette sommation
dans le délai de 30 jours. On pourra donc corriger cette erreur de l’état de
fait résultant d’une inadvertance manifeste, ce qui ne change rien
s’agissant de la validité du congé.
On mentionnera également que les motifs d’ordre personnel et
professionnel invoqués par l’appelant n’entrent pas en ligne de compte à
ce stade.
4.Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté selon le mode
procédural de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée, étant précisé
que le premier juge devra fixer à l’appelant un nouveau délai de libération
des locaux litigieux.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du
28 septembre 2010; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge de l’appelant
E.________, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance,
dès lors que l’intimée n’a pas été invitée à se déterminer.
Par ces motifs,
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la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
p r o n o n c e :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr.
(cent francs), sont mis à la charge de l’appelant E..
IV. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l’Ouest
lausannois pour qu’elle fixe à E., une fois les
considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification
aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’il
occupe dans l’immeuble sis [...] à Renens (appartement de 3,5
pièces au 6
ème
étage et dépendances), ainsi que la place de
parc exérieure n° [...] et la place de parc intérieure n° [...]
rattachées aux immeubles sis [...] dans la même localité.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 5 septembre 2014
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
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11 -
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
-M. E., personnellement,
-M. Pascal Stouder, agent d’affaires breveté (pour W.).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Mme la Juge de Paix du district de l’Ouest lausannois.
La greffière :
