Présidence de M. COLOMBINI, président
Juges:MmesKühnlein et Crittin
Greffier :M. Bregnard
Art. 2, 8 CC; 62 al. 2, 216 al. 1, 216 al. 2 CO
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par
J.SA, à Denges, défenderesse, contre le jugement rendu le 29 juin
2011 par le Tribunal civil de l'arrondissement de la Côte dans la cause
divisant l'appelante d’avec T., aux Acacias, demandeur, la Cour
d'appel civile du Tribunal cantonal voit :
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b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC, p. 1265). Il
appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de
sorte que l’appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves
nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles
selon lui (CACI 14 mars 2011/12 c. 2 in JT 2011 III 43).
c) L’état de fait du jugement attaqué a été complété ci-dessus
sur la base des pièces au dossier de première instance.
Dans son acte, l'appelante relève que le jugement entrepris
retient à tort qu'elle a décidé de mettre en vente la parcelle en cause
durant le premier trimestre 2008.
Il est exact que l’appelante a conclu un contrat de courtage en
août 2007 déjà portant sur le terrain de 9’181 m2 de la commune
d’Echandens (parcelle [...]) avec [...], représentée par [...]. Ce contrat fait
mention d’un "prix de vente désiré" de 4’800’000 fr. L’instance d’appel
étant habilitée à revoir les faits sans restriction, cette inexactitude a pu
être corrigée (supra let. C n. 2). Elle est au demeurant sans incidence sur
l’issue du litige.
3.L’appelante fait valoir différents moyens tendant au rejet de la
conclusion en paiement de 100'000 fr. prise par l’intimé dans sa demande
du 10 août 2009.
3.1 a) Dans un premier moyen, l’appelante fait valoir que
l’absence de signature de l’intimé sur la quittance du 16 mai 2008 ne
saurait être considérée comme un élément à ce point déterminant qu’il
suffirait à faire perdre toute valeur probante à ce document. La pièce ne
doit dès lors pas être écartée pour ce motif. Elle reflète le contenu précis
de l’accord auquel les parties sont parvenues lors de leur repas d’affaires
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à savoir qu’il en coûterait 100’000 fr. à l’intimé de ne pas tenir
l’engagement pris d’acquérir la parcelle litigieuse.
b) En vertu de l'art. 8 CC (Code civil du 10 décembre 1907 ; RS
210), il appartient à chaque partie de prouver les faits qu'elle allègue pour
en déduire son droit. Les premiers juges ont retenu que la thèse du
versement à fonds perdus avancée par l’appelante n’avait pas été
démontrée, dès lors qu’elle ne pouvait valablement se prévaloir du
document établi le 16 mai 2008 qui n’avait pas été signé par l’intimé.
Cette appréciation ne prête pas le flanc à la critique. En effet, le
document, rédigé sur papier libre, ne porte pas la signature de l’intimé.
L’appelante prétend que s’agissant d’une simple quittance, la pièce en
question n’avait pas à être signée par l’intimé. Ce raisonnement est
erroné. D’une part, même si ce document est désigné comme une
quittance, il comporte d'autres informations que la simple remise d’une
somme d’argent, notamment l’affectation de cette somme pour le cas où
l’acte de vente ne serait pas signé. La validité de cette clause-là est
subordonnée à son acquiescement par celui qui a remis l’argent et
l’absence de signature doit indubitablement être comprise comme la non-
acceptation de cette clause. Par ailleurs, s’il s’agissait d’une simple
quittance, on ne voit pas pour quel motif elle serait restée entre les mains
de l’appelante qui a reçu la somme d’argent. D’ailleurs, rien n’indique que
l’intimé en ait possédé un autre exemplaire, raison pour laquelle son
conseil, à réception du courrier du 14 octobre 2008, s’est empressé de
relever que le versement des 100’000 fr. n’était pas contesté par
l’appelante. Enfin, la pièce en question n’a pas non plus été signée par
l’appelante et elle porte mention "Nyon, le 16 mai 2008" alors même que
les parties se sont rencontrées à l’Hôtel Beau-Rivage à Ouchy. Pour tous
ces motifs, on ne peut considérer qu’il s’agit d’une simple quittance mais
bien d’un document qui comportait des obligations réciproques et que,
n’ayant pas été signé par l’intimé, cela signifie soit que le document ne lui
a pas été présenté, comme il le soutient, soit qu’il n’y a pas adhéré. Au
demeurant, la signature apposée par [...] sur ce document ne lui donne
pas plus de force probante, dès lors que ce dernier a déclaré ne pas avoir
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assisté à la transaction et avoir reçu les 20’000 fr. après le déjeuner au
Beau-Rivage.
c) C’est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu que
la "quittance" du 16 mai 2008 n’avait pas de force probante. Il n'y a donc
pas lieu d'interpréter ce document au regard de l'art. 18 CO. Il en découle
que ce grief est mal fondé et qu'il doit être rejeté.
3.2 a) Dans un deuxième moyen, l’appelante fait valoir qu’il y a
abus de droit à se prévaloir du non-respect de la forme authentique dès
lors que l’intimé avait librement et sciemment exécuté sa prestation et
qu’il avait ainsi choisi de s’acquitter de ses obligations nonobstant un vice
de forme. Pour ce motif, la restitution de ce qui avait été presté était
exclue.
b) La vente immobilière qui ne respecte pas la forme
authentique n’est pas valable (art. 216 al. 1 CO). Il en va de même des
promesses de vente, des pactes de préemption, d’emption et de réméré
portant sur un immeuble (art. 216 al. 2 CO).
Lorsqu’il exige qu’un acte soit passé en la forme authentique,
le droit fédéral cherche à préserver les parties de décisions irréfléchies, à
leur faire prendre conscience de la portée de leurs engagements et à
assurer une expression claire et complète de leur volonté (ATF 90 II 274 c.
6; JT 1965 I 234).
Selon la jurisprudence, la vente d’immeubles ou la promesse
d’une telle vente qui ne respecte pas la forme authentique est en principe
frappée de nullité : elle ne produit aucun effet et ne peut être
ultérieurement validée (Tercier/Favre, Les Contrats spéciaux, Zurich 2009,
n. 1080, p. 161 ; Hess, Basler Kommentar, 2010, n. 10 ss, p. 1219; SJ 2000
I 533 ; SJ 2002 I 405 ; ATF 112 Il 330 c. 2b). Toutefois, en lieu et place de
la nullité absolue des contrats invalides du point de vue de la forme, la
doctrine dominante admet une invalidité d’un genre différent, qui aboutit
à la guérison du vice de forme par l’exécution du contrat (TF du 7 janvier
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1999 reproduit in Revue suisse du notariat et du registre foncier
[ZBGR/RSNR] 80 1999 p. 387 c. 3a et auteurs cités). La doctrine et la
jurisprudence s’accordent sur la nécessité de limiter la nullité,
respectivement l’invalidité, résultant de contrats affectés d’un vice de
forme. Aussi le Tribunal fédéral refuse-t-il de prendre en considération
l’invalidité pour vice de forme et tient-il son invocation pour inadmissible
lorsqu’elle viole les règles de la bonne foi et constitue un abus de droit
manifeste au sens de l’art. 2 al. 2 CC. Le juge décide si tel est le cas sur la
base de toutes les circonstances du cas concret, sans être lié par des
principes rigides. L’exécution volontaire de la vente est un élément
d’appréciation particulièrement important. Elle n’exclut pas
nécessairement que l’on retienne la nullité, mais l’invocation d’un vice de
forme sera considérée comme un abus de droit si cette solution s’impose,
eu égard à toutes les autres circonstances de l’affaire. Parmi ces
circonstances figure notamment l’attitude des parties lors de la conclusion
du contrat et dans la suite (ATF 104 II 99 c. 3 ; TF 4C.225/2001 du 16
novembre 2001 c. 2). Le Tribunal fédéral a ainsi jugé que la partie qui a
exécuté le contrat volontairement, sans erreur et au moins pour
l’essentiel, viole les règles de la bonne foi lorsqu’elle refuse l’exécution du
solde en invoquant le vice de forme (SJ 2002 I 405 et réf. citées).
c) Dans le cas d’espèce, l’appelante prétend que les parties se
sont entendues pour conclure un contrat de vente immobilière pour lequel
l’intimé effectuerait un versement immédiat et soutient que l’intimé ne
peut plus invoquer le vice de forme dès lors qu’il a exécuté sa prestation,
à savoir le versement du montant de 100'000 fr. Cet argument ne peut
être suivi. Sous réserve que la quittance produite par l’appelante
corresponde à l’accord passé entre les parties le 16 mai 2008 – ce qui a
été écarté (cf. supra c. 3.1) –, celles-ci se sont engagées de manière
bilatérale, la première s’engageant à acheter et la seconde à vendre. Il est
inexact de prétendre que l’intimé s’est exécuté dès lors qu’il a renoncé à
l’achat de l’immeuble, qui représentait l’essentiel de ses obligations dans
le cadre de la promesse. Par ailleurs, l’intimé ne se prévaut pas du vice de
forme au mépris de sa ratio legis, comme dans certains précédents où il
s’agissait pour le propriétaire de tirer parti d’un accroissement de la valeur
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immobilière ou de se soustraire à une obligation contractuelle de garantie.
Il est ressorti de l’instruction que l’appelante a manifesté un certain
empressement à la vente de cet immeuble, ce qu’elle explique par le fait
qu’elle était dans une situation financière précaire qui nécessitait qu’elle
trouve rapidement un acquéreur. C’est dans ces circonstances qu’elle a
essayé d’obtenir des garanties de la part de l’intimé. Or, le versement de
100’000 fr. a eu lieu lors d’un repas, sans qu’un contrat en bonne et due
forme ne soit passé et sans que l’intimé puisse être clairement averti des
conséquences d’un éventuel engagement de sa part. Il s’agit à tout le
moins d’un geste irréfléchi et c’est justement pour que l’on puisse prendre
conscience de ses engagements que le droit fédéral exige que les
promesses de vente soient passées en la forme authentique. Il n’y a dès
lors aucun abus à invoquer le vice du contrat et l’absence de cause
légitime au transfert de l’argent.
Mal fondé, le moyen doit être rejeté.
4.a) En ce qui concerne la conclusion reconventionnelle en
paiement d'un montant de 100'000 fr., l'appelante fait valoir qu’elle était
dans une situation financière précaire au moment où les négociations ont
été entamées entre les parties et cette circonstance doit être prise en
compte pour apprécier le cas d’espèce dès lors que l’intimé en avait
connaissance. Selon l’appelante, il ne suffit pas d’évoquer " un certain
empressement de la part de [l'appelante] qui ne se [justifiait] pas au vu de
l’importance de l’affaire” comme l’ont fait les premiers juges. Il est en sus
erroné et arbitraire de retenir que l’intimé a correctement informé
l’appelante de ses intentions et ne l’a pas maintenu dans de fausses
expectatives. Compte tenu de la chronologie des événements qui se sont
déroulés entre mai et septembre 2008, l’appelante soutient avoir fondé
une confiance légitime dans l’avancement des pourparlers. Elle estime
avoir été trompée de manière contraire aux règles de la bonne foi par
l’intimé. La responsabilité contractuelle de celle-ci s'en trouverait
engagée.
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b) En vertu du principe de la liberté contractuelle, chacun est
libre d’entamer une négociation et de l’interrompre quand il le veut,
même sans justification. L’exercice de cette liberté est toutefois limité par
les règles de la bonne foi (TF 4C.409/2005 du 21 mars 2006 c. 3.2, SJ 2006
I 433 ; TF 4A_615/2010 du 14 janvier 2011 c. 4.1). La culpa in contrahendo
repose sur l’idée que l’ouverture de pourparlers crée déjà une relation
juridique entre partenaires et leur impose des devoirs réciproques, soit en
particulier celui de négocier sérieusement, conformément à leurs
véritables intentions (ATF 121 III 350 c. 6c ; TF 4A_202/2011 du 16 juin
2011 c. 2.2). Une partie ne peut pas, par une attitude contraire à ses
véritables intentions, éveiller chez l’autre l’espoir illusoire qu’une affaire
sera conclue et l’amener ainsi à prendre des dispositions dans cette vue
(ATF 77 II 135 c. 2a ; TF 4A_615/2010 du 14 janvier 2011 c. 4.1). Celui qui
engage des pourparlers ne doit pas faire croire que sa volonté de conclure
est plus forte qu’en réalité (TF 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 c. 3.1,
JdT 2006 I 163 ; TF 4A_615/2010 du 14 janvier 2011 c. 4.1).
La partie qui ne respecte pas ces obligations répond non
seulement lorsqu’elle a fait preuve d’astuce au cours des pourparlers,
mais déjà lorsque son attitude a été de quelque manière fautive, qu’il
s’agisse de dol ou de négligence, dans les limites tout au moins de la
responsabilité qu’elle encourt sous l’empire du contrat envisagé par les
parties (ATF 101 lb 422 c. 4b ; TF 4C.373/2002 du 18 mars 2003 c. 4.1 ; TF
4A_615/2010 du 14 janvier 2011 c. 4.1). Toutefois, ce n’est que dans des
situations exceptionnelles qu’une culpa in contrahendo sera retenue en
cas de rupture des pourparlers. Il ne suffit pas que les négociations aient
duré longtemps, ni que la partie à l’origine de la rupture ait été au courant
des investissements effectués par l’autre ; la partie qui engage des frais
avant la conclusion du contrat le fait en principe à ses risques et périls (TF
4C.247/2005 du 17 novembre 2005 c. 3.1, JT 2006 I 163). Le
comportement contraire aux règles de la bonne foi ne consiste pas tant à
avoir rompu les pourparlers qu’à avoir maintenu l’autre partie dans l’idée
que le contrat serait certainement conclu ou à n’avoir pas dissipé cette
illusion à temps (TF 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 c. 3a, SJ 2002 I 164).
Lorsque le contrat en vue est soumis à une forme légale, une culpa in
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contrahendo pour rupture des pourparlers sera d’autant moins facilement
admise que les prescriptions de forme ont précisément pour but de
préserver les parties d’un engagement irréfléchi. Mais il est contraire aux
règles de la bonne foi de donner sans réserve son accord de principe à la
conclusion d’un contrat formel et de refuser in extremis, sans raison, de le
traduire dans la forme requise (TF 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 c.3a,
SJ 2002 I 164 ; TF 4A_615/2010 du 14 janvier 2011 c. 4.1).
c) Dans le cas d’espèce, si l’appelante a manifesté des
intentions de vendre son bien immobilier à compter d’août 2007, elle n’est
entrée en relation avec l’intimé qu’au début de l’année 2008 et l’a
rencontré dans ses locaux pour la première fois le 28 avril 2008. Elle lui a
adressé le même jour un courrier concernant le prix de vente, puis un
autre quatre jours plus tard pour indiquer les projets de construction et de
location existant sur le terrain. Les parties se sont rencontrées le 18 mai
2008 et l’intimé a demandé au notaire de préparer un projet d’acte de
vente-emption, lequel a été adressé à l’intimé le 21 mai suivant. Le
notaire précisait alors que l’intimé devait lui faire part de ses intentions et
observations et qu’en cas d’accord, il devait prendre contact avec lui pour
la signature de l’acte. Par la suite, trois nouveaux projets ont été rédigés
par le notaire et adressés les 29 mai, 11 juin et 19 juin 2008 en raison de
remarques formulées par l’appelante elle-même ou son curateur. Il n'est
pas établi que les parties se soient mises d'accord sur les projets d'actes
préparés par le notaire. L’appelante n’a obtenu la confirmation de la
validité de son permis de construire que le 3 juillet 2008 et l’intimé n’a
reçu les documents nécessaires à une étude de faisabilité que le 10 juillet
2008 à l’occasion d’une réunion dans les locaux de l’appelante. Même si
l’intimé a renvoyé le rendez-vous fixé au 26 juin pour la signature de
l’acte, les parties n’étaient alors pas en possession des documents
nécessaires pour finaliser leur accord à ce moment. S’agissant d’une vente
d’une certaine importance, le laps de temps qui s’est écoulé entre la
première rencontre des parties et la rupture des pourparlers, à savoir un
peu plus de deux mois, était celui nécessaire à l’obtention d’informations
nécessaires et à l’étude du dossier par l’intimé. Contrairement à ce que
soutient l’appelante, il n’est par ailleurs pas établi que l’intimé avait
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connaissance de la situation de précarité dans laquelle se trouvait
l’appelante. Dans ces circonstances, même si l’intimé a réceptionné les
projets d’acte du notaire sans réagir, on ne saurait lui reprocher de ne pas
avoir dissipé plus rapidement l’attente dans laquelle se trouvait
l’appelante et selon laquelle le contrat viendrait à chef. D’ailleurs, lorsque
celle-ci l’a interpellé par courrier du 8 juillet 2008 sur ses intentions, il l’a
informée par téléphone qu’il ne pouvait pas acheter la parcelle. C’est à
tout le moins ce qui ressort du courrier de l’appelante du 1er septembre
