1102
TRIBUNAL CANTONAL
XA14.045608-151410
607
C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 13 novembre 2015
Composition : M. C O L O M B I N I , président
Mme Courbat et M. Stoudmann, juges
Greffière:MmeChoukroun
Art. 90, 210 al. 1 let. b, 243 al. 2 let. c 317 al. 1 CPC, 271a al.1 let.
a CO
Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par G., à [...],
demanderesse, contre le jugement partiel rendu le 5 mai 2015 par le
Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant l’appelante
d’avec R. et Z.________, tous deux à [...], défendeurs, la Cour
d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
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2 -
E n f a i t :
A.Par jugement partiel du 5 mai 2015, le Tribunal des baux du
canton de Vaud a rejeté les conclusions II, III et IV prises par la
demanderesse G.________ au pied de sa demande du 11 novembre 2014
(I), le jugement étant rendu sans frais judiciaires ni dépens (II).
En droit, les premiers juges ont constaté que le texte de l’art.
210 al. 1 CPC était rigoureusement identique à celui de l’art. 243 al. 2 let.
c CPC, définissant le champ d’application ratione materiae de la procédure
simplifiée, de sorte qu’il convenait de procéder à une lecture homogène
de ces deux dispositions. Ils ont relevé qu’en vertu de l’art. 210 al. 1 let. b
CPC, si le locataire – partie réputée faible – obtient un jugement qui lui est
favorable de l’autorité de conciliation, le bailleur est contraint à agir
devant le tribunal (art. 211 al. 2 let. a CPC). Les premiers juges ont
considéré que la conclusion d’un bail de durée déterminée pouvait, selon
les circonstances, constituer un artifice destiné uniquement à dissuader le
locataire d’exercer ses droits – en particulier celui de contester le loyer
initial – par crainte de perdre son logement à une échéance fixée, en
contradiction du but poursuivi par l’art. 271a al. 1 let. a CO. Par
conséquent, ils ont conclu que l’autorité de conciliation était compétente
pour statuer sur la question de la transformation du bail de durée
déterminée en un contrat de durée indéterminée. Les premiers juges ont
en outre rappelé que – selon la jurisprudence fédérale et la doctrine –
lorsque le locataire saisit l’autorité de conciliation dans le délai de l’art 273
CO, en prenant des conclusions principales en constatation de l’inefficacité
ou de la nullité du congé ainsi que des conclusions subsidiaires en
annulation de celui-ci, l’autorité de conciliation doit, en application de l’art.
210 al. 1 let. b CPC, examiner la question posée par les prétentions
principales – bien qu’elle ne relève pas stricto sensu de la protection
contre les congés au sens de la loi – comme une question préalable à celle
de l’annulation de la résiliation, si bien que la problématique est englobée
dans la seconde. Appliquant mutatis mutandis ce mécanisme de mise en
œuvre des art. 210 al. 1 let. b et 211 al. 2 let. a CPC, les magistrats ont
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3 -
considéré que l’autorité de conciliation saisie de conclusions subsidiaires
des intimés en prolongation de bail devait examiner à titre préalable la
question de la validité de la clause de durée du contrat, sa proposition de
considérer cette clause comme nulle la dispensant ainsi de statuer sur la
prolongation de bail.
B.Par acte du 25 août 2015, G.________ a formé un appel,
subsidiairement un recours, contre le jugement préjudiciel. Elle a sollicité
l’octroi de l’effet suspensif et a principalement conclu, avec suite de frais
et dépens, à la réforme du chiffre I du jugement entrepris dans le sens
suivant :
« I.La conclusion en requalification du bail conclu par G.________ et
R.________ et Z.________ en un contrat de durée indéterminée prise le 29
juillet 2014 prise par R.________ et Z.________ devant la Commission de
conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne est
irrecevable.
II.La Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne n'était pas compétente pour formuler une proposition
de jugement requalifiant le bail conclu par G.________ et R.________ et
Z.________ en un contrat de durée indéterminée.
III.Le chiffre IV du dispositif de la proposition de jugement rendue
le
7 octobre 2014 par la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Lausanne est nul, subsidiairement annulé.
IV.L'autorisation de procéder délivrée le 14 octobre 2014 à
G.________ est nulle, subsidiairement annulée en tant qu'elle concerne
la requalification du bail conclu par G.________ et R.________ et
Z.________ en un contrat de durée indéterminée.
V.La Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Lausanne est invitée à délivrer à R.________ et à
Z.________ une autorisation de procéder relative à la conclusion en
requalification du bail conclu par G.________ et R.________ et Z.________
en un contrat de durée indéterminée.
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VI.La conclusion II prise le 21 avril 2015 par R.________ et
Z.________ auprès du Tribunal des baux du canton de Vaud est
irrecevable. »
Dans leur réponse du 28 octobre 2015, R.________ et Z.________
ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions prises
par G.________ le 25 août 2015.
Par courrier du 1
er
septembre 2015, les parties ont été
informées que le litige serait tranché par la Cour d’appel civile, de sorte
que la demande d’effet suspensif présentée par G.________ était sans
objet.
C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement partiel complété par les pièces du dossier :
1.G., en tant que bailleresse, et R. et Z.________,
en tant que locataires, ont conclu le 18 juin 2014 un contrat de bail à loyer
portant sur un logement dans l'immeuble sis avenue [...] à [...], avec effet
au 1
er
juillet 2014.
Le contrat stipule un loyer initial mensuel net de 2’140 fr.,
auquel s'ajoutent un acompte mensuel pour les frais de chauffage et eau
chaude de 200 fr. et un acompte mensuel pour les frais d'exploitation de
150 francs. Sa clause
6 prévoit qu'il est conclu pour une durée limitée commençant le 1
er
juillet
2014 et se terminant le 30 septembre 2019. Sa clause 7 octroie aux
locataires le droit de résilier le bail pendant cette période pour la fin des
mois de septembre ou mars, moyennant un délai de préavis de quatre
mois.
2.a) Par requête du 29 juillet 2014, les locataires ont contesté
leur loyer initial auprès de la Commission de conciliation en matière de
baux à loyer du district de Lausanne. Ils ont en outre conclu, à titre
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5 -
principal, à la requalification du bail en contrat de durée indéterminée,
subsidiairement à la prolongation du contrat de bail pour une durée de
quatre ans.
b) À l’issue de l’audience qui s’est tenue le 7 octobre 2014, et la
conciliation ayant échoué, l'autorité de conciliation a rendu la proposition
de jugement suivante :
« I. Le loyer mensuel net est fixé à CHF 1'940.-, paramètres du bail.
Acompte eau chaude et chauffage CHF 200.-
II.La bailleresse rétrocédera le trop-perçu (CHF 200.- de loyer net + CHF
150.- de frais accessoires = CHF 1'400.- depuis le 1
er
juillet 2014) aux
locataires d'ici au
31 octobre 2014.
III. La garantie locative est adaptée en conséquence.
IV. Le bail commence le 1
er
juillet 2014 et se termine le 30 septembre
- Il se renouvellera aux mêmes conditions pour cinq ans sauf avis de
résiliation de l’une ou l'autre des parties donné et reçu au moins trois mois
à l'avance pour la prochaine échéance et ainsi de suite de cinq ans en cinq
ans. Les locataires ont par ailleurs la faculté de résilier le bail une fois par
année pour le 30 septembre moyennant préavis de trois mois. »
c) G.________ a fait opposition à cette proposition de jugement
le 10 octobre 2014. L'autorité de conciliation lui a délivré une autorisation
de procéder le 14 octobre 2014.
3.a) Le 11 novembre 2014, G.________ a saisi le Tribunal des
baux d'une demande, dans laquelle elle a conclu, avec suite de frais et
dépens, à ce qui suit :
« I. Le loyer mensuel net de l'appartement de 4.5 pièces loué par les
défendeurs, R.________ et Z.________, est fixé à fr. 2'140.- (deux mille cent
quarante francs) avec effet au 1
er
juillet 2014, plus acompte frais de
chauffage et eau chaude de fr. 200.- (deux cents francs) et acompte frais
d'exploitation de fr. 150.- (cent cinquante francs), les chiffres I, II et III de
la proposition de jugement rendue le
7 octobre 2014 par la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de Lausanne étant purement et simplement annulés.
II.Dire que la Commission en matière de baux à loyer du district de
Lausanne n'était pas compétente pour formuler une proposition de
jugement requalifiant le bail d'une durée déterminée en un bail de durée
indéterminée.
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6 -
III. Constater la nullité, subsidiairement annuler le chiffre IV du dispositif
de la proposition de jugement rendue le 7 octobre 2014 par la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne.
IV. Constater la nullité, subsidiairement annuler l'autorisation de
procéder du
14 octobre 2014, en ce qu'elle concerne la requalification du contrat de
bail d'une durée déterminée en un bail d'une durée indéterminée. »
b) Par ordonnance du 22 décembre 2014, le président du
Tribunal des baux a décidé de limiter la procédure, dans un premier
temps, à l'examen des conclusions II, III et IV de la demande.
c) Les locataires ont déposé des déterminations le 21 avril
2015, au pied desquelles ils ont pris les conclusions suivantes :
« I. Les conclusions II, III et IV prises par la défenderesse G.________ au
pied de la sa demande du 11 novembre 2014 sont rejetées.
II.Partant, les articles 6 et 7 du contrat conclu entre les parties le 18
juin 2014 sont nuls et le contrat est complété en ce sens que le bail est de
durée indéterminée avec une première échéance au 30 septembre 2019,
se renouvelant et se résiliant ensuite conformément aux dispositions du
Code des obligations.
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7 -
Subsidiairement
III. La Commission de conciliation du district de Lausanne est invitée à
délivrer une autorisation de procéder portant sur la problématique de la
requalification du contrat de bail aux défendeurs.
Plus subsidiairement
IV. Un délai de 30 jours est fixé aux défendeurs pour solliciter de la
Commission de conciliation du district de Lausanne la délivrance d'une
autorisation de procéder portant sur la problématique de la requalification
du contrat de bail. »
d) Le 5 mai 2015, le Tribunal des baux a tenu une audience
afin de trancher les conclusions II, Ill et IV de la demande.
Le dispositif du jugement partiel a été rendu à l’issue de cette
audience et adressé aux parties le 1
er
juin 2015.
e) Faisant suite à la requête de motivation déposée le 11 juin
2015 par G.________, le jugement partiel motivé du Tribunal des baux a été
communiqué aux parties le 23 juillet 2015.
E n d r o i t :
1.1L'appel est recevable contre les décisions finales (art. 236 CPC
[Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]) et les décisions
incidentes (art. 237 CPC) de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC)
dans les causes non patrimoniales ou dont la valeur litigieuse est
supérieure à 10'000 fr. (art.
308 al. 2 CPC). En se référant au dernier état des conclusions, l'art. 308 al.
2 CPC vise les conclusions litigieuses devant l'instance précédente, non
l'enjeu de l'appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de
procédure civile, in JT 2010 III 126). Les prestations périodiques doivent
être capitalisées suivant la règle posée par l’art. 92 al. 2 CPC (Tappy, Les
voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JT 2010 III 115,
spéc. p. 126).
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Une décision est finale au sens de l'art. 236 CPC si elle met fin
au procès soit en tranchant le fond, soit en raison d'un motif de procédure
(Tappy, op. cit.), fût-ce in limine litis (Rétornaz, L'appel et le recours, in
Procédure civile suisse, les Grands thèmes pour les praticiens, 2010, p.
357).
Contrairement à la LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal
fédéral ; RS 173.110), le Code de procédure civile ne définit pas la décision
partielle par laquelle le juge statue sur un objet dont le sort est
indépendant de celui qui reste en cause (art. 91 let. a LTF) ou rend une
décision mettant fin à la procédure à l'égard d'une partie des consorts (art.
91 let. b LTF). La décision partielle s'assimile à une décision finale dans la
mesure où elle tranche définitivement une partie du litige, pour laquelle le
procès prend fin ; elle s'en distancie toutefois puisqu'elle ne met pas fin à
la procédure, dès lors que l'instance perdure à raison de la partie non
tranchée du litige. La décision partielle est en réalité une décision
"partiellement finale" (Corboz, Commentaire de la LTF, n. 7 ad art. 91 LTF).
Elle statue définitivement sur une ou plusieurs des conclusions en cause,
sans mettre totalement fin à la procédure (cas de cumul objectif et cumul
subjectif d'actions). Il ne s'agit pas de plusieurs questions matérielles
partielles d'une demande, mais de prétentions juridiquement distinctes
"dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause" (art. 91 let. a
LTF) (CACI 28 janvier 2013/59). Selon la doctrine, même si elle n'est pas
mentionnée à l'art.
308 al. 1 CPC, la décision partielle, prise à des fins de "simplification du
procès" au sens de l'art. 125 CPC – qui permet de limiter la procédure à
des questions ou des conclusions déterminées (art. 125 let. a CPC) –, est
attaquable immédiatement, sous peine de péremption du droit d'appel ou
de recours, au même titre qu'une décision finale (Jeandin, CPC commenté,
Bâle 2011, n. 8 ad art. 308 CPC).
Il convient encore de distinguer la décision partielle de la
décision incidente, au sens de l'art. 237 al. 1 CPC. Entre dans cette notion
la décision rendue à titre incident ou préjudiciel lorsque l'instance de
recours pourrait prendre une décision contraire qui mettrait fin au procès
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et permettrait de réaliser une économie de temps ou de frais appréciable.
A titre d'exemple, on peut citer la question de la prescription du droit
allégué ou celle du principe de la responsabilité de la partie défenderesse
(cf. Message relatif au CPC, FF 2006 p. 6951 ; Staehelin, in Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger Hrsg, 2
e
éd., 2013 [ci-après : ZPO
Komm.], n. 9 ss. ad art. 237 ; Oberhammer, Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 2 ss. ad art. 237 CPC, pp.
1086 ss. ; Jeandin, op. cit., n. 9 ad art. 308 CPC ; voir également les
exemples cités par Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
e
éd.,
2002, n. 1 ad art. 285 CPC-VD).
Ne constitue pas une décision partielle susceptible d’appel
celle par laquelle l’autorité de première instance a tranché une question
préalable, en examinant si l’une des conditions nécessaires et cumulatives
à l’obtention des prestations d’assurance (couverture d’assurance à telle
date) était réalisée ; elle n’a en effet pas statué sur un objet « dont le sort
est indépendant » de celui qui reste en cause (CACI 24 février 2012/96). Il
en va de même du jugement préjudiciel rendu dans le cadre d’une action
en partage, par lequel le premier juge a dit qu’un codicille constituait une
règle de partage et que certains terrains pouvaient faire l’objet d’un
partage en nature (CACI 21 mai 2012/233) ou encore du jugement
préjudiciel admettant que la créance était prescrite dans l’hypothèse où il
s’agissait d’un prêt, tout en relevant que cette décision ne mettait pas fin
au procès car la prétention pourrait reposer sur d’autres fondements que
le prêt (CACI 28 janvier 2013/59).
1.2En l’espèce, la bailleresse a déposé un appel, subsidiairement
un recours auprès du Tribunal cantonal, qu’elle a restreint au chiffre I du
dispositif du jugement entrepris. Par conséquent, le présent litige se limite
à la requalification du contrat de bail liant les parties en contrat de durée
indéterminée. Cette question peut être tranchée de manière séparée des
éléments non contestés du jugement préjudiciel. Dès lors que l’appelante
a pris en appel des conclusions en irrecevabilité de la demande
susceptibles en soi de mettre fin à l’instance, on doit retenir que la
- 10 -
décision attaquée constitue une décision (partielle) incidente au sens de
l’art. 237 CPC, qui peut faire l’objet d’un appel.
La valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr., la Cour
d’appel civile est compétente pour statuer (art. 84 al. 1 LOJV [loi
d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]).
2.1L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe
général de l'art. 57 CPC (Jeandin, op. cit., nn. 2 ss ad art. 310 CPC). Elle
peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves
administrées en première instance (ibidem, n. 6 ad art. 310 CPC ; JdT 2011
III 43 et réf.).
L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les trente jours à
compter de la notification de la décision motivée (art. 311 CPC).
Les conclusions ne peuvent être modifiées en appel que si les
conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies et, cumulativement,
que la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve
nouveaux (art. 317 al. 2 CPC ; Jeandin, CPC commenté, op. cit., n. 10 ad
art. 317 CPC ; Seiler, Die Berufung nach der Schweierischen
Zivilprozessordnung, no 1385 p. 598 ; Stauber, ZPO-Rechtmittel, n. 36 ad
art. 317 CPC).
2.2En l’espèce, l’appelante conclut principalement à
l’irrecevabilité des conclusions prises par les intimés le 29 juillet 2014
devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne, s’agissant de la requalification du contrat de bail qui
lie les parties. Dans sa demande du
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11 -
11 novembre 2014 déposée auprès du tribunal de première instance,
l’appelante n’avait toutefois requis que l’annulation du chiffre IV du
dispositif de la proposition de jugement rendue par l’autorité de
conciliation le 7 octobre 2014, relatif à cette conclusion des locataires, et
non que soit constatée son irrecevabilité. Cette conclusion en
irrecevabilité prise par l’appelante devant la Cour de céans est par
conséquent nouvelle. Dès lors qu’elle ne repose pas sur des faits ou de
moyens de preuve nouveaux, elle est irrecevable.
L’appel a, au surplus, été formé en temps utile par une partie
qui y a intérêt. Il est dès lors recevable sous réserve des conclusions
tendant au constat de l’irrecevabilité de la proposition de jugement sur la
question de la requalification du contrat et de la modification du ch. 6 du
contrat (Tappy, op. cit., in JT 2010 III 115 ss, p. 126).
À supposer que cette conclusion de l’appelante ait été
considérée comme recevable, la Cour d’appel relève qu’il apparaît
extrêmement douteux que la conclusion présentée par les locataires
devant l’autorité de conciliation, tendant à la requalification du contrat de
bail en un contrat de durée indéterminée, soit recevable, faute d’intérêt
important et digne de protection à la constatation immédiate de la
situation de droit au sens de art. 59 al. 2 let. a CPC et tel que retenu par la
jurisprudence fédérale et la doctrine (ATF 135 III 378 consid. 2.2 ; ATF 84 II
685 consid. 2 ; TF 5A_881/2012 du 26 avril 2013 consid. 3.1, in RSPC 2013
p. 382 ; Bohnet, CPC Commenté, op. cit., n. 5 ad art. 88 CPC). Le Tribunal
fédéral a récemment jugé que n’a pas un intérêt digne de protection le
locataire qui entend faire constater que le bailleur l’a autorisé à sous-louer
l’appartement pour une durée indéterminée. Il ne s'agit là que d'une
question préjudicielle du différend qui pourrait le cas échéant opposer les
parties, c'est-à-dire la question de savoir si une éventuelle résiliation du
bail, au motif que le recourant n'occupe pas et n'entend pas occuper
l'appartement, contreviendrait aux règles de la bonne foi (TF 4A_316/2015
du 9 octobre 2015 consid. 1.2).
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12 -
Les intimés ont certes allégué – pour la première fois dans sa
réponse – avoir un intérêt « au vu de l'effet dissuasif découlant de
l'incertitude relative à la durée du contrat (..). Manifestement, les
locataires ne se comporteront pas et n'investiront pas l'objet de la même
manière, selon que le bail est de durée déterminée ou indéterminée ». On
relève toutefois que la requête de conciliation des intimés date du 29
juillet 2014, soit immédiatement après la conclusion du bail et cinq ans
avant l'échéance fixe et que la prétendue incertitude n’a pas dissuadé les
locataires de contester le loyer initial. Les intimés bénéficient par ailleurs
du droit de résilier le contrat après un an et deux fois par année. Cela
étant, la question ne doit pas être définitivement tranchée.
3.L’appelante reproche aux premiers juges d’avoir procédé à
une mauvaise application des art. 90 CPC et 210 al. 1 let. b CPC en faisant
un parallèle entre cette dernière disposition et l’art. 243 al. 2 let. c CPC,
qui définit le champ d’application ratione materiae de la procédure
simplifiée. À l’appui de ce moyen, l’appelante explique que dans leur
requête du 29 juillet 2014, les locataires ont contesté leur loyer initial,
dont l’examen est soumis à la procédure simplifiée en vertu de l’art. 243
al. 2 let.c CPC, tout en faisant valoir une prétention distincte visant à
requalifier leur bail de durée déterminée en un contrat de durée
indéterminée, conclusion dont l’examen relève de la procédure ordinaire
en vertu de l’art. 243 al. 1 CPC a contrario. L’appelante fait valoir que
l’autorité de conciliation n’était dès lors pas compétente pour faire une
proposition de jugement relative à la transformation du contrat de bail à
durée déterminée en durée indéterminée, cela d’autant plus que la valeur
litigieuse serait supérieure à 5'000 francs. Elle soutient dès lors qu’une
autorisation de procéder sur ce point aurait dû être délivrée aux
locataires.
3.1
3.1.1Selon l’art. 90 CPC, le demandeur peut réunir dans la même
action plusieurs prétentions contre le même défendeur pour autant que le
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13 -
même tribunal soit compétent à raison de la matière (let. a) ou qu’elles
soient soumises à la même procédure (let. b).
L'art. 90 CPC interdit seulement de réunir des prétentions
relevant de juridictions ou de procédures différentes pour d'autres raisons
que la valeur litigieuse, en prohibant par exemple la réunion de
conclusions relevant d’une juridiction cantonale unique selon l’art. 5 CPC
avec des conclusions relevant des tribunaux inférieurs ou des conclusions
relevant de la procédure ordinaire avec des conclusions soumises selon
l’art. 243 CPC à la procédure simplifiée indépendamment de ladite valeur
(JT 2012 III 12; Tappy/Novier, La procédure de conciliation et la médiation
dans le Code procédure civile suisse [art. 197 à
218 CPC], cours de formation Codex-OJV, p. 6 note infrapaginale 33;
Bohnet, CPC commenté, op. cit., n. 9 ad art. 90 CPC; Füllemann,
Schweizerischen Zivilprozessordnung Kommentar,
Brunner/Gasser/Schwander Hrsg, 2011, n. 6 ad art. 90 CPC).
L’art. 224 al. 1 CPC prévoit que la demande reconventionnelle
n’est admissible que si la procédure de la demande principale lui est
applicable. Ainsi, si la demande principale est soumise à la procédure
simplifiée, une demande reconventionnelle soumise à la procédure
ordinaire ne peut être introduite (Message relatif au Code de procédure
civile suisse du 28 juin 2006, FF 2006 VII p. 6947). Cette règle est destinée
à éviter des difficultés pouvant résulter de l’application simultanée de
deux procédures distinctes dans un même procès, ou d’une attraction qui
pourrait faire perdre à un plaideur le bénéfice d’une procédure simple ou
destinée à sauvegarder les intérêts d’une partie réputée faible (JT 2013 III
73). En vertu de l’art. 219 CPC, cette disposition est également applicable
à la procédure simplifiée.
3.1.2Aux termes de l’art. 210 al. 1 let. b CPC, l’autorité de
conciliation peut soumettre aux parties une proposition de jugement dans
les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d’habitations ou de locaux
commerciaux et aux baux à ferme agricoles en ce qui concerne la
consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les
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fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du
bail à loyer ou à ferme.
Il s'agit d'une proposition de règlement à l'amiable, qui devient
une décision définitive et exécutoire si aucune des parties ne forme
opposition dans le délai de 20 jours prévu à l'art. 211 al. 1 CPC (Message
du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse, FF 2006 6941).
En cas d'opposition, l'autorité de conciliation délivre une autorisation de
procéder à son auteur (art. 211 al. 2
let. a CPC), et celui-ci dispose de 30 jours pour déposer une demande
devant le tribunal (art. 209 al. 4 CPC). S'il n'agit pas en temps utile, la
proposition de jugement est considérée comme reconnue et déploie les
effets d'une décision entrée en force
(art. 211 al. 3 CPC).
3.1.3L’art. 243 al. 2 let. c CPC dispose que la procédure simplifiée
s’applique, quelle que soit la valeur litigieuse, notamment aux litiges
portant sur des baux à loyer en ce qui concerne la protection contre les
loyers abusifs ou la prolongation du bail à loyer.
La notion de protection en matière de congés figurant à
l’art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acceptation large et englober
non seulement les procédures en annulation, mais également celles en
constatation de l’inefficacité ou de la nullité du congé, respectivement en
constatation de la validité de ce dernier et en expulsion, que cette
procédure ait été entamée par le locataire ou par le bailleur. La procédure
en constatation de la validité du congé et en évacuation de la bailleresse
doit ainsi être soumise à la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur
litigieuse (JT 2012 III 17 = CdB 2012 p. 31 ss avec note approbatrice
Conod). La question de la requalification d'un contrat de durée déterminée
en un contrat de durée indéterminée ne saurait toutefois être
automatiquement être incluse dans la protection contre un congé
représailles (CREC 18 août 2015/296 consid 3).
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15 -
Les conclusions relatives à la nullité ou à l’annulation du congé
sont soumises à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC), tandis
que les conclusions pécuniaires dont la valeur litigieuse dépasse 30'000 fr.
sont soumises à la procédure ordinaire (art. 243 al. 1 CPC a contrario). On
précisera à ce propos que les conclusions en réduction du loyer (art. 259d
CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) ne relèvent de la procédure
simplifiée selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC, indépendamment de leur valeur
litigieuse, que lorsqu’elles complètent ou justifient la consignation du loyer
(Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 153).
3.2En l’espèce, les premiers juges ont considéré que l'usage d'un
contrat de durée déterminée pouvait constituer un artifice destiné
uniquement à dissuader la locataire d'exercer ses droits, en particulier
celui de contester le loyer initial. Fondés sur cette prémisse, ils ont retenu
que cette question tombait sous le mécanisme de l'art. 210 al 1 let b CPC,
relevant en particulier que ce texte était rigoureusement identique à celui
de l'art. 243 al. 2 let c CPC qui définit le champ d'application ratione
materiae de la procédure simplifiée, de sorte qu'il convenait de procéder à
une lecture homogène de ces deux textes.
Un tel raisonnement ne peut être suivi. Le litige divisant les
parties concerne en effet deux problèmes distincts : d’une part la
contestation du loyer initial, soumise à la procédure simplifiée selon l’art.
243 al. 2 let. c CPC et d’autre part la requalification de la nature du
contrat.
S’agissant du litige relatif à la requalification de la durée du
contrat, il n’est pas possible de déduire automatiquement du cas d’espèce
– sans même que cela ait été allégué par les intimés en première instance
– que le nœud du problème se situerait dans la protection contre un congé
de représailles en cas d’exercice légitime des autres droits de l’intimée, en
particulier celui de contester le loyer initial. Cela vaut d’autant plus qu’on
ne se trouve pas en présence de contrats de durée déterminée « à la
chaîne », mais bien dans le cas où un seul contrat de durée déterminée a
été conclu, excluant tout renouvellement. Partant, il n’est pas possible de
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retenir qu’un tel litige relève de l’art. 243 al. 2 let. c CPC et il faut au
contraire admettre que la demande en requalification du contrat est régie
par la procédure ordinaire. Dès lors que la valeur litigieuse dépasse 5'000
fr., le grief de l’appelante, tiré de l'incompétence de la commission de
conciliation pour formuler une proposition de jugement en ce qui concerne
la transformation d'un bail à durée déterminée en indéterminée, doit être
admis. Il en va de même s’agissant des conclusions de l’appelante tendant
respectivement à l’annulation de l’autorisation de procéder qui lui a été
délivrée par l’autorité de conciliation le 14 octobre 2014 en ce qui
concerne la modification de l’article 6 du contrat de bail. L’appel est dès
lors admis sur ce point, l’autorisation de procéder délivrée à l’appelante le
14 octobre 2014 est nulle et l’autorité de conciliation est invitée à délivrer
une autorisation de procéder aux intimés relative à leur conclusion en
requalification du bail liant les parties.
4.Selon l’art. 334 al. 1 CPC, le dispositif d’une décision peut être
interprété ou rectifié, sur requête ou d’office, lorsqu’il est peu clair,
contradictoire ou incomplet ou qu’il ne correspond pas à la motivation.
En l’espèce, le dispositif notifié aux parties le 16 novembre
2015 indique à son chiffre I que l’appel est admis. Dans la mesure où les
conclusions en irrecevabilité prises par l’appelante sont irrecevables, il
convient de compléter d’office le chiffre I du dispositif en ce sens que
l’appel est admis dans la limite de sa recevabilité.
5.En définitive, l’appel doit être admis dans la mesure de sa
recevabilité et le jugement réformé dans le sens des considérants qui
précèdent.
Au vu de l’issue du litige, les frais judiciaires de deuxième
instance, arrêtés à 1'896 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010
des frais judiciaires civils ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge des
intimés, R.________ et Z.________, solidairement entre eux (art. 106 al. 1
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CPC). Ces derniers verseront ainsi, solidairement entre eux, à l’appelante
G.________ le montant de 1'896 fr. à titre de restitution d’avance de frais
(art. 122 al. 1 let. c CPC).
Les intimés R.________ et Z., solidairement entre eux,
verseront en outre à l’appelante G. des dépens de deuxième
instance, qui seront arrêtés à 3'000 fr., compte tenu de l’importance de la
cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail et du temps nécessaire
pour la conduite de la procédure (art. 3 et 7 TDC [tarif des dépens en
matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]).
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal
p r o n o n c e :
I. L’appel est admis dans la mesure de sa recevabilité.
II. Il est statué à nouveau comme suit :
I.Le dispositif de la proposition de jugement rendu par la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne est annulé à son chiffre IV.
II.L’autorisation de procéder délivrée à G.________ est annulée
en ce qui concerne la requalification du contrat de bail en un
contrat de durée indéterminée.
III.La Commission de conciliation en matière de baux à loyer du
district de Lausanne est invitée à délivrer à R.________ et
Z.________ une autorisation de procéder relative à la
requalification du contrat de bail en un contrat de durée
indéterminée.
IV.Le jugement est rendu sans frais ni dépens.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'896 fr.
(mille huit cent nonante-six francs), sont mis à la charge des
intimés R.________ et Z., solidairement entre eux.
IV. Les intimés R. et Z., solidairement entre eux,
verseront à l’appelante G. la somme de 4'896 fr.
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(quatre mille huit cent nonante-six francs) à titre de restitution
d’avance de frais et de dépens de deuxième instance.
V. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 16 novembre 2015
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
-Me Philippe Conod (pour G.),
-Me Carole Wahlen, (pour R. et Z.________).
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
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litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-M. le Président du Tribunal des baux du canton de Vaud.
La greffière :
