Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:MM. Giroud et Abrecht
Greffier :M. Perret
Art. 2 al. 1 et 2 CC; 271 al. 1, 271a al. 1 let. f. CO; 308 al. 1 let. a
et al. 2, 310, 312 al. 1, 317 al. 1 CPC
Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par A.M.________ et
B.M., à Territet, demandeurs, contre le jugement rendu le 11 mai
2012 par le Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause divisant
les appelants d'avec F., à Territet, défendeur, la Cour d'appel
civile du Tribunal cantonal voit :
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2 -
E n f a i t :
A.Par jugement du 11 mai 2012, dont les motifs ont été notifiés
le 10 août suivant aux parties, le Tribunal des baux du canton de Vaud a
dit que la résiliation de bail adressée le 4 avril 2011 par le défendeur
F.________ aux demandeurs A.M.________ et B.M., avec effet au 31
décembre 2011, relative à l'appartement de six pièces qu'ils occupent au
2
ème
étage de l'immeuble sis [...] à Territet, est valable (I), dit qu'une
unique prolongation du bail liant les demandeurs au défendeur et portant
sur l'appartement mentionné ci-dessus sous chiffre I est accordée aux
demandeurs jusqu'au 31 décembre 2012 (Il), rendu le jugement sans frais
judiciaires ni dépens (III) et rejeté toutes autres ou plus amples
conclusions (IV).
En droit, les premiers juges ont retenu que les demandeurs
n'avaient pas prouvé l'existence d'un lien de causalité entre la séparation
des époux A.M. et B.M.________ et le congé donné par le
défendeur, de sorte que le congé litigieux ne saurait être annulé au sens
de l'art. 271a al. 1 let. f CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS
220). Les demandeurs invoquant également l'art. 271 CO à l'appui de leur
conclusion en annulation, les premiers juges ont considéré que le motif du
congé communiqué par le défendeur était vrai, objectif, sérieux et digne
de protection. En effet, il résultait des déclarations des témoins et des
devis produits au dossier que le défendeur avait déjà prévu des travaux de
rénovation totale dans l'appartement en cause au jour de la résiliation
litigieuse; ces travaux, qui portaient en particulier sur le remplacement de
l'installation électrique et des canalisations d'eau, étaient nécessaires; au
vu de leur ampleur, ils devaient réduire considérablement l'usage des
locaux loués, dès lors que tant la cuisine que les sanitaires ne seraient
plus disponibles, que l'électricité serait coupée et que les pièces de
l'appartement devraient être vidées pour qu'il soit procédé à l'ouverture
des plafonds et à la réfection du parquet; en outre, ces travaux ne
pouvaient être effectués en présence des demandeurs, dont le maintien
dans l'appartement concerné entraînerait des difficultés techniques et
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3 -
organisationnelles indéniables et par conséquent un retard et un surcoût
du chantier, dès lors que les ouvriers devraient gérer les travaux avec les
meubles des locataires à l'intérieur en effectuant notamment les travaux
pièce par pièce et que des solutions provisoires de mise à disposition des
demandeurs d'une cuisine et de sanitaires, de même que d'une source
temporaire d'électricité, devraient être trouvées pour la durée du chantier.
Par ailleurs, les demandeurs n'avaient pas rendu vraisemblable que le
motif du congé ne serait qu'un prétexte, l'augmentation future du loyer
une fois les travaux de rénovation effectués prévue par le défendeur afin
d'amortir le coût desdits travaux étant à cet égard une conséquence du
motif invoqué à l'appui du congé, et non pas un second motif de celui-ci.
Au vu de ces éléments, le congé litigieux devait être validé. Examinant la
conclusion subsidiaire des demandeurs tendant à ce qu'une première
prolongation de bail de deux ans leur soit accordée, les premiers juges ont
retenu que le congé litigieux présentait pour les demandeurs, notamment
au regard de leur situation familiale incertaine, des circonstances pénibles
au sens de l'art. 272 al. 1 CO, alors que les intérêts du défendeur, qui
n'avait pas établi que les travaux de rénovation projetés devaient
impérativement être effectués à bref délai, n'exigeaient pas la restitution
des locaux à l'échéance du bail. Il se justifiait par conséquent d'accorder
aux demandeurs une prolongation de bail, dont il s'agissait de déterminer
la durée. A cet égard, les premiers juges ont relevé que la durée
indéterminée du contrat de bail, la difficulté de retrouver un appartement
de six pièces à un loyer équivalent dans les environs de Montreux au vu
de la pénurie actuelle, la difficulté du déménagement compte tenu de la
collection d'objets constituée par le demandeur, ainsi que la situation
familiale incertaine des demandeurs plaidaient en faveur des locataires;
en revanche, plaidaient en faveur d'une prolongation courte le fait que les
demandeurs avaient laissé passer l'offre de locaux formulée par le
défendeur – laquelle, même si elle ne portait pas sur un logement
équivalent, permettait cependant à ceux-ci de se reloger à bref délai dans
des conditions acceptables ainsi que d'accueillir la collection du
demandeur –, le fait qu'ils n'avaient effectué aucune démarche pour
rechercher un autre logement depuis la résiliation du bail jusqu'à son
terme de près de neuf mois, soit six mois de plus que le préavis
-
4 -
contractuel, et le fait qu'ils n'avaient pas prouvé, ni même allégué, qu'ils
auraient un lien particulier avec le quartier ou la localité où se situait
l'appartement en cause ou que leur situation financière ne serait pas
bonne. Le défendeur avait pour sa part un besoin concret et sérieux de
récupérer l'appartement en cause en vue des travaux de rénovation – dont
certains présentaient une certaine urgence –, auxquels il pourrait procéder
dès que les demandeurs auraient quitté les lieux, n'ayant pas besoin
d'autorisation pour les travaux projetés, disposant des devis et ayant déjà
choisi les entreprises qui réaliseraient ces travaux. Compte tenu de ce
projet bien défini du défendeur, il y avait lieu de n'accorder aux
demandeurs qu'une unique prolongation de bail, dont il convenait de fixer
la durée à un an, soit jusqu'au 31 décembre 2012, au vu de l'ensemble
des circonstances évoquées ci-dessus.
B.Par acte du 12 septembre 2012, A.M.________ et B.M.________
ont formé appel contre ce jugement en concluant, avec suite de dépens,
principalement à son annulation, subsidiairement à une prolongation du
bail à loyer de A.M.________ et B.M.________ jusqu'au 31 décembre 2015.
Les appelants ont produit un bordereau de huit pièces et une pièce
séparée.
L'intimé F.________ n'a pas été invité à se déterminer sur
l'appel.
C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du
jugement complété par les pièces du dossier :
1.a) Par contrat de bail à loyer du 22 janvier 1996, le bailleur
F.________ a remis en location au locataire A.M.________ un appartement de
six pièces au 2
e
étage gauche de l'immeuble sis [...] à Territet,
comprenant un hall, une salle à manger, un salon avec cheminée et
balcon, quatre chambres, une cuisine, une salle de bains, un W-C séparé
ainsi qu'un jardin d'agrément. La surface habitable approximative était de
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5 -
200 m
2
. Conclu pour durer initialement du 1
er
mars 1996 au 31 décembre
1997, le bail devait se renouveler aux mêmes conditions pour un an et
ainsi de suite d'année en année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre
des parties donné et reçu au moins trois mois à l'avance pour la prochaine
échéance. Le loyer, payable d'avance, a été fixé à 1'950 fr. par mois,
savoir 1'630 fr. de loyer net, 200 fr. à titre d'acompte de chauffage et
d'eau chaude, 20 fr. pour la société [...] et 100 fr. pour une place de parc.
Selon le contrat, dès le 1
er
janvier 1997, le loyer était fixé à 2'120 fr. par
mois, savoir 1'900 fr. de loyer net, 200 fr. à titre d'acompte de chauffage
et d'eau chaude et 20 fr. pour la société [...], la place de parc étant
supprimée dès cette date à la demande du locataire.
Par formule officielle établie le 12 septembre 2008, le bailleur
a notifié au locataire une hausse du loyer, motivée par l'adaptation des
acomptes de chauffage aux frais effectifs, à compter du 1
er
janvier 2009.
Le loyer, alors fixé à 2'120 fr. par mois, savoir 1'800 fr. de loyer net, 200
fr. à titre d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires, 100 fr.
pour une place de parc et 20 fr. pour la société [...], était ainsi porté à
2'320 fr. par mois, soit 1'800 fr. de loyer net, 400 fr. à titre d'acompte de
chauffage, eau chaude et frais accessoires, 100 fr. pour une place de parc
et 20 fr. pour la société [...].
b) Il est notoire que la situation du marché du logement dans
les localités sises au bord du Lac Léman, telle celle de Territet où se situe
l'immeuble en cause, est particulièrement tendue. En particulier, l'offre
d'appartements de six pièces pour un loyer net égal ou inférieur à 1'800 fr.
est réduite.
2.a) A.M.________ a épousé B.M.________, originaire de Pologne et
mère d'un enfant. Celle-ci et son fils sont venus habiter avec le prénommé
dans l'appartement objet du bail.
Il n'est pas établi, ni même allégué, que les époux auraient un
lien particulier avec le quartier ou la localité où se situe l'appartement ou
que leur situation financière ne serait pas bonne.
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6 -
b) Les époux M.________ ont rencontré des difficultés
relationnelles. A une date indéterminée, A.M.________ a quitté le domicile
conjugal, tandis que B.M.________ et son fils continuaient à l'occuper.
Il ressort de courriers échangés au mois de janvier 2011 entre
le bailleur et A.M.________ que celui-ci habitait à cette époque dans un
appartement à Vevey.
B.M.________ et son fils sont retournés en Pologne au début de
l'année 2011. A.M.________ a alors réintégré l'appartement conjugal.
3.A.M.________ possède ce qu'il désigne comme étant un musée
privé abritant l'une des plus grandes collections musicales et artistiques
reconnues au monde. Cette collection est entreposée dans deux pièces de
l'appartement objet du bail qui lui sont dédiées, hormis certains objets qui
sont exposés dans les pièces à vivre de l'appartement.
Il n'est pas établi que la collection en cause ne pourrait pas
être déplacée. Du fait du nombre d'objets qui la composent, un éventuel
déménagement du locataire s'avérerait cependant plus difficile à planifier
qu'à l'ordinaire.
4.A la fin de l'année 2010 et au début de l'année 2011, le
bailleur a fait procéder à des travaux de rénovation dans trois des six
appartements de l'immeuble sis [...], soit les deux du rez-de-chaussée et
celui au premier étage à gauche. Il a produit un lot de devis et de factures
établis en 2010 et 2011 par divers fournisseurs d'équipements et
prestataires de services, dont l'entreprise de menuiserie-charpente
I.. Des travaux d'électricité ont également été effectués dans les
appartements rénovés par E., électricien diplômé (CFC) et
spécialiste télécom.
Entendu en qualité de témoin, Z.________, menuisier de
formation, a déclaré qu'il avait constaté lors des travaux de rénovation des
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7 -
appartements précités que les canalisations, le chauffage et les arrivées
d'eau étaient très vétustes, à la limite de la rupture par endroits. Il a
précisé qu'il fondait ce constat sur son expérience d'entrepreneur général
depuis plus de 25 ans.
5.a) Le 21 mars 2011, l'entreprise I.________ a établi à l'intention
du bailleur un devis récapitulatif relatif à la rénovation totale de
l'appartement du locataire A.M., pour un montant total de 108'936
fr. 45.
Le témoin Z., qui a établi le devis précité, a indiqué
qu'il s'était rendu au début du mois de mars 2011 dans l'appartement en
cause, où il avait été reçu par B.M., pour deviser les travaux de
rénovation envisagés par le bailleur.
Le témoin a indiqué que le bailleur avait décidé ultérieurement
au devis du 21 mars 2011 de procéder également à des travaux d'isolation
des plafonds de l'appartement.
b) Le 1
er
juin 2011, Z. a écrit au bailleur le courrier
suivant concernant l'appartement objet du bail entre les parties :
"[...]
A la suite de notre visite dans l'appartement susmentionné, je tiens
à attirer votre attention au sujet des canalisations, colonnes de
chutes et des siphons en plomb des eaux usées.
Ces canalisations en fonte datent du début du siècle et sont
complètement rongées par la rouille.
Il est donc impérativement conseillé de les remplacer.
Il est clair que les travaux qui seront dès lors effectués vont rendre
l'utilisation de l'appartement impossible pendant plusieurs mois.
Au cas où ces canalisations ne sont pas remplacées et qu'il y a des
fuites d'eau, je ne pourrai pas garantir les travaux effectués sur les
appartements des étages inférieurs (risques de dégâts d'eaux)."
Z.________ a confirmé le contenu de ce courrier lors de son
audition en qualité de témoin et indiqué que le risque d'inondation dans
l'appartement en cause existait encore, menaçant les appartements
rénovés de l'immeuble.
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8 -
6.a) Dans une lettre du 12 janvier 2011, le bailleur a écrit au
locataire A.M.________ notamment ce qui suit :
"[...]
Enfin, comme vous avez pu le constater, les bureaux du [...] ont
déménagé au [...] et je vais rénover ces appartements pour les
relouer. De gros travaux sont entrepris et, afin d'une mise en
conformité des installations électriques, l'ensemble de vos
installations électriques devra être contrôlé et votre tableau
électrique devra également être modifié. Vous serez contacté en
temps voulu pour effectuer ces modifications. Ces travaux vont
entraîner des désagréments et je vous prie d'ores et déjà de bien
vouloir m'en excuser."
b) Entendu en qualité de témoin, H., installateur
électricien, a déclaré qu'il avait été chargé par le bailleur de changer le
tableau électrique et les colonnes électriques de tout l'immeuble sis [...],
ainsi que de procéder au contrôle, conformément à l'OIBT (Ordonnance sur
les installations électriques à basse tension du 7 novembre 2001; RS
734.27), des installations électriques de l'appartement du locataire
A.M. et des deux appartements loués dans le même immeuble par
le bailleur respectivement aux locataires D.________ et L..
c) Entendu en qualité de témoin, E. a indiqué qu'il
avait participé avec H.________ à une visite de l'appartement du locataire
A.M.________ pour établir à l'intention du bailleur un devis des travaux
relatifs à l'installation électrique de l'appartement. Il a précisé qu'ils
avaient été reçus par B.M.. Il a relevé le caractère vétuste de
l'installation en cause.
Le témoin H. a indiqué que les fils électriques dans
l'appartement étaient encore en tissu et que les valeurs de mesures
d'isolement étaient insuffisantes, ce qui nécessitait le changement de
l'installation électrique en vertu de l'OIBT. Il a précisé que l'état de
l'installation électrique créait un risque d'incendie et d'électrocution, ce
qui a été confirmé par les témoins Z.________ et E..
Il résulte du rapport de sécurité de l'installation électrique (RS)
relatif à l'appartement en cause établi le 20 juin 2011 par H. que
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9 -
des valeurs hors normes avaient été mesurées lors du contrôle effectué
conformément à l'OIBT et aux normes en vigueur le 19 mai précédent et
que l'installation électrique de l'appartement devait être remplacée.
En date du 16 juin 2011, la société O.________ SA a établi à
l'intention du bailleur une offre pour une nouvelle installation électrique
complète dans l'appartement objet du bail, devisée à un montant total net
de 20'100 fr., TVA comprise.
d) Entendus en qualité de témoins, les locataires D.________ et
L.________ ont confirmé que des travaux d'électricité avaient été effectués
dans leurs appartements respectifs dans le courant de l'année 2011. Ils
ont indiqué qu'ils n'avaient pas eu à prendre de dispositions particulières à
cette occasion. Ils ont par ailleurs ajouté qu'ils n'avaient pas reçu
d'informations de la part du bailleur relatives à l'exécution d'autres
travaux dans leurs appartements.
Le témoin H.________ a confirmé que les travaux électriques de
mise aux normes en vertu de I'OIBT, auxquels il avait procédé dans les
deux appartements des locataires précités, avaient été effectués alors que
ceux-ci étaient occupés.
Le témoin E.________ a déclaré qu'il n'avait pas de raison de
penser que les installations électriques de ces deux appartements ne
seraient pas dans le même état que celui de l'appartement du locataire
A.M.. Il a toutefois admis qu'il n'était allé que dans l'un de ces
appartements et seulement pour y boire quelque chose, de sorte qu'il
n'avait pas fait attention à l'installation électrique. Le témoin H. a
en revanche affirmé que l'installation électrique était moins ancienne dans
ces appartements que dans celui du locataire A.M.________. Il a ainsi
expliqué que, dans ces deux appartements, seuls des travaux ponctuels
s'étaient avérés nécessaires pour la mise aux normes et non pas le
remplacement de toute l'installation électrique, ce qui ressort d'ailleurs
des rapports établis à la suite des visites de ces appartements effectuées
en application de l'OIBT.
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10 -
7.Il ressort des devis au dossier que le bailleur a l'intention de
remplacer toutes les canalisations, l'installation électrique et les fenêtres,
refaire les salles de bains, la cuisine et toutes les peintures, isoler les
plafonds, ainsi que poncer et vitrifier les parquets de l'appartement du
locataire A.M..
Selon le témoin Z., les travaux qu'il a devisés vont
nécessiter de quatre à six mois de travail, auxquels s'ajoutera le temps
nécessaire aux interventions des autres entreprises. Le témoin a précisé
qu'il serait très difficile de procéder à ces travaux avec des locataires en
place, dès lors qu'il s'agira notamment de casser les plafonds, changer les
tuyauteries et ouvrir des dalles.
D'après le témoin H., les travaux de remplacement de
l'installation électrique doivent être qualifiés de lourds, dès lors qu'il
faudra ouvrir les murs et les plafonds pour avoir accès aux lignes
encastrées, ce qui occasionnera des dégâts et de la poussière. Ce témoin
a précisé que ces travaux, qui devraient normalement durer environ trois
semaines, seraient beaucoup plus longs s'il fallait les faire avec des
locataires occupant encore l'appartement.
Quant au témoin E., il a indiqué qu'il pensait qu'il était
impossible d'effectuer ces travaux avec un locataire en place, dès lors
qu'ils engendreront beaucoup de poussière, voire même des chutes de
bouts de plâtre, et que l'électricité devra être coupée dans tout
l'appartement pendant toute la durée du chantier, de sorte qu'il n'était pas
envisageable de procéder pièce par pièce. Il a ajouté que la durée du
chantier des appartements déjà rénovés avait été de cinq à six mois par
appartement.
Le bailleur a admis qu'il entendait louer l'appartement en
cause à un prix plus élevé une fois les travaux de rénovation effectués. Il a
expliqué qu'il s'agissait d'amortir le coût des travaux par le nouveau loyer.
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11 -
8.a) Par formule officielle du 4 avril 2011 adressée en courrier
recommandé par plis séparés à A.M.________ et B.M., le bailleur a
résilié le bail en cause pour le 31 décembre 2011. Les époux étaient
séparés lorsqu'ils ont reçu le congé.
Le bailleur a motivé le congé par la réalisation de travaux dans
l'appartement qui ne pouvaient être effectués avec un locataire restant
dans les locaux.
Postérieurement au congé, le bailleur a décidé d'effectuer des
travaux d'isolation des plafonds de l'appartement.
b) Contestant le congé, A.M. et B.M.________ ont saisi
la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de La
Riviera–Pays d'Enhaut (ci-après : la Commission de conciliation) par
requête du 22 avril 2011.
La Commission de conciliation a tenu audience le 23 juin 2011.
Elle a rendu le 5 juillet suivant une proposition de jugement prononçant
que la résiliation de bail litigieuse était valable et qu'aucune prolongation
de bail n'était accordée aux requérants, qui devraient impérativement
quitter leur logement, libre de toute personne et de tout objet, au plus tard
au 31 décembre 2011, toutes autres ou plus amples conclusions étant
rejetées.
Il résulte de cette proposition de jugement notamment que le
bailleur avait proposé aux requérants, pour le même loyer que celui dont
ils s'acquittaient, d'occuper dans le même immeuble l'appartement de
quatre pièces, d'une surface d'environ 150 m
2
, sis au rez-de-chaussée à
droite, qui venait d'être entièrement rénové. Cette offre n'a pas abouti.
c) A.M.________ ayant formé opposition à la proposition de
jugement précitée le 22 juillet 2011, la Commission de conciliation a
délivré aux requérants une autorisation de procéder le 9 août suivant.
-
12 -
9.Par requête adressée au Tribunal des baux du canton de Vaud
le 9 septembre 2011, les demandeurs A.M.________ et B.M.________ ont
pris, avec suite de dépens, les conclusions suivantes contre le défendeur
F.________ :
"I.Le congé notifié par F.________ à A.M.________ et B.M.________
est annulé.
Il.Subsidiairement, le bail à loyer est prolongé une première fois
jusqu'au 31 décembre 2013."
Par réponse du 12 octobre 2011, le défendeur a conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions des demandeurs.
A l'audience tenue le 23 mars 2012 par le Tribunal des baux
ont été entendus les parties et les témoins Z.________ et H..
Statuant sur le siège, le Tribunal des baux a indiqué aux parties que la
demande d'inspection locale formée par le défendeur n'était pas admise
en l'état. A la fin de l'audience, le défendeur a réitéré ses réquisitions
d'inspection locale et d'audition des témoins sur place, à intervenir à la
date de la prochaine audience.
Par décision du 27 mars 2012, le Tribunal des baux a rejeté les
réquisitions du défendeur.
A l'audience tenue le 11 mai 2012 par le Tribunal des baux ont
été entendus les parties et les témoins E., D.________ et L..
A cette date, A.M. et B.M.________ étaient toujours séparés, sans
que l'époux, seul présent aux audiences tenues par le Tribunal des baux,
ne puisse indiquer si la séparation allait devenir définitive. Par ailleurs, les
demandeurs n'avaient effectué aucune démarche pour rechercher un
autre logement.
E n d r o i t :
-
13 -
1.L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008; RS 272]) au sens de l'art. 236 CPC, dans les causes
patrimoniales dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions
devant l'autorité précédente est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC).
Interjeté en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par la partie
locataire qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC),
l'appel est formellement recevable eu égard à la valeur litigieuse
supérieure à 10'000 francs.
2.L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel dispose
d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (JT 2011 III 43 et les
références).
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC; JT 2011 III 43 précité et les
références). Il appartient à l'appelant de démontrer que ces conditions
sont réalisées, de sorte que l'appel doit indiquer spécialement de tels faits
et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent
admissibles selon lui (ibidem).
En l'espèce, les pièces produites par les appelants sont
irrecevables dès lors qu'elles auraient pu être produites devant la
première instance (art. 317 al. 1 let. b CPC). En particulier, si les rapports
des 7 et 10 septembre 2012 (pièces nos 3 et 4) sont bien postérieurs à
l'audience de jugement du 11 mai 2012, les appelants ne justifient pas
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14 -
que ces documents n'auraient pas pu être établis et produits auparavant
devant la première instance.
3.Les appelants soutiennent tout d'abord que le congé n'a été
donné qu'en raison de leur séparation, en violation de l'art. 271a al. 1 let.
f. CO, selon lequel est annulable le congé donné "en raison de
changements dans la situation familiale du locataire". Une telle explication
au congé a déjà été exclue à juste titre par les premiers juges au motif
qu'avant la résiliation intervenue le 4 avril 2011, le bailleur avait déjà
procédé à la rénovation de deux autres appartements dans l'immeuble et
avait obtenu un devis du 21 mars 2011 pour une rénovation totale de
l'appartement litigieux.
Les appelants reprochent pour le surplus à tort aux premiers
juges de n'avoir pas instruit la question de savoir si A.M.________ logeait
provisoirement chez ses parents avant la résiliation. L'état de fait du
jugement entrepris retient en effet qu'il ressort de courriers échangés au
mois de janvier 2011 que le prénommé habitait à ce moment-là dans un
appartement à Vevey et non dans l'appartement litigieux. Cette
circonstance n'établit cependant nullement que le motif du congé aurait
été autre que la volonté du bailleur d'effectuer une rénovation pour en
tirer profit. Quant au fait que l'intimé aurait déclaré à l'audience de
première instance qu'il entendait relouer l'appartement des appelants à
une famille, outre qu'il n'est pas établi, il ne permet pas d'en inférer que la
situation familiale des appelants était à l'origine du congé, pas plus
d'ailleurs le fait que celui-ci n'a pas été motivé. Enfin, la circonstance que,
dans une lettre du 12 janvier 2011, le bailleur annonçait aux appelants
une simple mise en conformité des installations électriques de leur
logement n'exclut en rien qu'une décision ultérieure relative à une
rénovation globale ait pu être prise, ainsi au vu du résultat d'investigations
effectuées par des entrepreneurs, tel celui qui a établi un devis le 21 mars
2011, et on ne peut pas en déduire que la volonté du bailleur ne se serait
formée qu'eu égard à la situation familiale des locataires. Ces moyens ne
peuvent dès lors qu'être rejetés.
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15 -
4.Les appelants se plaignent ensuite que les premiers juges
n'ont pas ordonné une expertise au sujet de la nécessité d'effectuer des
travaux de mise en conformité de l'appartement litigieux. Ils laissent ainsi
entendre que l'intimé aurait abusé de son droit en projetant des travaux
autres que nécessaires. Ce point de vue est cependant erroné.
A teneur de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il
contrevient aux règles de la bonne foi. Tout congé donné dans les formes
par le bailleur est cependant a priori valable (Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 730). Le juge n'est autorisé à intervenir et à annuler le
congé que si celui-ci est inadmissible selon la bonne foi (Commentaire
SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, Lausanne 2011, n. 23 ad art. 271 CO,
p. 645). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1
CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil
suisse du 10 décembre 1907; RS 210]) et de l'interdiction de l'abus de
droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se
justifie pas en cette matière (ATF 120 lI 31 c. 4a).
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice
d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but,
disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans
ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à
cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du
congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2
al. 2 CC (ATF 120 II 105 c. 3a). Ainsi, le congé doit être considéré comme
abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de
protection, s'il est purement chicanier ou encore fondé sur un motif qui
n'est manifestement qu'un prétexte. En revanche, le congé signifié pour
l'échéance en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions ou
d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne
saurait, en règle générale, constituer un abus de droit. Il en va de même
du congé notifié en vue de la réalisation de vastes travaux
d'assainissement lorsque le maintien du locataire dans les locaux est
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susceptible d'entraîner des retards ou des complications dans l'exécution
des travaux (TF 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 c. 3.1; ATF 135 III 112
c. 4.1, JT 2009 I 491; ATF 120 II 31 c. 4a; ATF 120 II 105 c. 3).
S'agissant d'un projet de construction ou de transformation
invoqué comme motif de congé par le bailleur, la résiliation ne contrevient
pas aux règles de la bonne foi lorsque celui-ci envisage d'entreprendre,
selon des critères de construction techniques et économiques appropriés,
de vastes travaux d'assainissement limitant considérablement la
possibilité d'utiliser les locaux loués et qu'il se trouve dans la nécessité de
faire évacuer les lieux (ATF 135 III 112 c. 4.1). L'élément déterminant pour
exclure le caractère abusif réside dans les retards ou les complications
qu'entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels
retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux
ne justifie en principe pas le congé. Le congé est abusif si le projet du
bailleur d'entreprendre des rénovations ne présente pas de réalité
tangible ou s'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux
envisagés, notamment l'entrave provoquée par ceux-ci sur l'utilisation à
venir des locaux loués (TF 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 c. 3.2.2).
En l'espèce, il n'incombait pas à l'intimé, pour échapper au
grief de congé abusif, de démontrer que les travaux envisagés étaient
indispensables. La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est
en principe l'affaire exclusive du propriétaire (ATF 135 III 112 c. 4.2). En
règle générale, celui-ci est en droit d'entretenir et d'améliorer l'état de son
immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux d'entretien
et de rénovation même s'ils ne sont pas urgents ou absolument
nécessaires (TF 4A_126/2012 du 3 août 2012 c. 1). Rien n'empêchait
l'intimé de décider d'effectuer une rénovation somptuaire. Ce n'est que
s'agissant d'un logement protégé dans le cadre de la LDTR (loi du 4 mars
1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de
maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins
que l'habitation; RSV 840.15) qu'une telle démonstration aurait dû être
rapportée (cf. art. 4 LDTR) mais elle ne s'impose nullement pour le
logement en cause, d'une surface de quelque 200 m
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(cf. art. 4 RLDTR
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(règlement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR; RSV 840.15.1). Dans cette
perspective, il était inutile qu'un expert se penche sur le caractère
nécessaire des travaux envisagés. Il suffisait que la réalité de ceux-ci
apparaisse tangible et que leur exécution dans des conditions acceptables
pour le bailleur ne soit pas compatible avec un maintien en place des
occupants, ce qui est le cas, les considérations des premiers juges étant à
cet égard convaincantes. Le grief tiré d'un défaut d'expertise tombe dès
lors à faux.
5.Les appelants font valoir enfin, s'agissant de leurs conclusions
en prolongation de bail, qu'il aurait fallu tenir compte d'une part du fait
que A.M.________ exerce une activité accessoire d'enseignant de musique,
d'autre part de l'effet du congé sur les relations entre les appelants eu
égard aux "problèmes de santé psychiques de Mme B.M.________". Ces
éléments ne sont cependant pas établis et rien ne justifie de faire grief
aux premiers juges de ne pas les avoir pris en considération au moment
d'évaluer la durée de la prolongation accordée. Pour le surplus, les
premiers juges ont pris en compte tous les paramètres pertinents,
s'agissant tant des intérêts des parties en présence que des circonstances
particulières du cas d'espèce, notamment la durée du contrat de bail, la
situation familiale des appelants, la situation sur le marché local du
logement, la difficulté du déménagement, le comportement du locataire
pour tenter de se reloger ainsi que le besoin du bailleur de récupérer
l'appartement en cause pour procéder aux travaux de rénovation, et ils
n'ont nullement abusé de leur pouvoir d'appréciation en ne prolongeant
que d'une année la durée du bail.
6.En définitive, l'appel doit être rejeté, en application de l'art.
312 al. 1 CPC, et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'882 fr.
(art. 62 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils;
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RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants, qui succombent,
solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
Il n'y a pas matière à l'allocation de dépens de deuxième
instance, l'intimé n'ayant pas été invité à se déterminer sur l'appel.
Par ces motifs,
la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 312 al. 1 CPC,
p r o n o n c e :
I. L'appel est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'882 fr.
(mille huit cent huitante-deux francs), sont mis à la charge des
appelants A.M.________ et B.M.________, solidairement entre
eux.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
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Du 30 octobre 2012
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
-Me Pierre Chiffelle (pour A.M.________ et B.M.),
-Me Marcel Heider (pour F.).
La Cour d'appel civile considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 30'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Tribunal des baux du canton de Vaud.
Le greffier :
