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CACI xc13-004139-418/2014•Lease transfer and validity of termination; prolongation reduced
CACI xc13-004139-418/2014Tribunal cantonal / Chambre des recours civile6 août 2014Partially Granted
Extrait par Omnilex
The tenants appealed a first-instance judgment upholding the landlord's termination of a commercial lease and granting a one-year extension. The appellate court held that the 25 February 2009 arrangement was a valid lease transfer under Art. 263 CO, not a new lease, and that the contractual modifications did not require official notice under Art. 269d CO because the tenants negotiated and accepted them knowingly. It further found the 21 September 2012 termination non-abusive under Art. 271 CO. However, it considered the first-instance prolongation too short and extended the lease until 30 September 2015. The appeal was therefore only very partially allowed, with costs imposed on the tenants.
Art. 263 CO; Art. 269d CO; Art. 271 CO; Art. 272 CO: qualification of a tripartite agreement as a lease transfer, formal requirements for consensual but disadvantageous contractual modifications, abuse review of an ordinary termination, and judicial discretion in fixing the duration of a lease prolongation. A lease transfer exists where the outgoing tenant, incoming tenant and landlord agree to substitute the tenant in the contractual relationship, including the transfer of rights and obligations and the residual joint liability under Art. 263(4) CO. Contractual amendments agreed in the course of such a transfer are not subject to the official-form regime if the tenant was sufficiently informed and freely consented without pressure from an otherwise unavailable termination. An ordinary termination is presumed valid; abuse requires a concrete showing of bad faith or pretext. The duration of prolongation must be determined by weighing all circumstances under Art. 272 CO and may be corrected on appeal only for abuse of discretion.
1102 TRIBUNAL CANTONAL XC13.004139-140811 418 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 6 août 2014
Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:M.Giroud et Mme Crittin Dayen Greffière:MmeChoukroun
Art. 263, 269d CO Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par Q.________ et H., tous deux à Lausanne, défendeurs, contre le jugement rendu le 7 août 2013 par le Tribunal des baux dans la cause divisant les appelants d’avec V., à Lausanne, demanderesse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 7 août 2013, dont les motifs ont été notifiés aux parties le 25 mars 2014, le Tribunal des baux a dit que la résiliation de bail adressée le 21 septembre 2012 par la demanderesse V.________ aux défendeurs H.________ et Q., avec effet au 30 septembre 2013, relative au café-restaurant-hôtel à l'enseigne "[...]" sis [...] à Lausanne, est valable (I), dit qu’une seule et unique prolongation du bail mentionné sous chiffre I. ci- dessus est accordée aux défendeurs au 30 septembre 2014 (II), mis les frais judiciaires, arrêtés à 5'170 fr. et prélevés sur les avances fournies par les parties, à la charge des défendeurs, solidairement entre eux (III), dit que les défendeurs, solidairement entre eux, doivent payer à la demanderesse la somme de 4'980 fr., à titre de remboursement des avances que celle-ci a fournies (IV), dit que les défendeurs, solidairement entre eux, doivent verser à la demanderesse la somme de 6'000 fr., à titre de dépens (V) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI). En droit, les premiers juges ont retenu que la convention conclue le 25 février 2009 entre V., N., Q. et H.________ constituait un transfert de bail selon le mécanisme de l'article 263 CO (Code des obligations du 30 mars 1911, RS 220), impliquant également et préalablement un retrait improprement dit du congé du 19 juin 2008, que ce transfert de bail était valable dans la mesure où les modifications prévues dans le document de transfert par rapport au contrat de bail qui liait N.________ et V.________ ne constituaient pas une aggravation de la situation des défendeurs, que ceux-ci étaient à même d’en comprendre les conséquences et qu’ils les avaient acceptées. Les premiers juges ont en outre considéré que Q.________ et H.________ n’avaient pas établi que des promesses particulières leur auraient été faites par la demanderesse et qu’ils ne pouvaient dès lors tabler sur la poursuite du contrat au-delà du 30 septembre 2013. Enfin, si V.________ ne justifiait pas à ce stade d'un projet concret quant à une réaffectation ou une relocation des locaux, il
3 - convenait néanmoins de prendre en compte son intérêt évident et légitime à pouvoir trouver à relativement brève échéance un nouveau locataire dont la situation financière serait saine, de sorte que la résiliation intervenue le 21 septembre 2012 était valable. Compte tenu de la nature des locaux et de l'activité qui y était déployée, il convenait toutefois d’admettre que le congé entraînait sur le principe des conséquences pénibles pour les locataires, justifiant une prolongation de bail au 30 septembre 2014, à laquelle ne s'opposait aucun intérêt impérieux de la demanderesse. B.Par acte du 23 avril 2014, Q.________ et H.________ ont déposé un appel contre ce jugement. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la résiliation de bail notifiée par V.________ pour le 30 septembre 2013 est annulée, toutes autres conclusions étant rejetées, subsidiairement à ce que le bail pour locaux commerciaux et le contrat de transfert de bail soient prolongés pour une durée de 6 ans arrivant à échéance au 30 septembre 2019, plus subsidiairement encore à ce que le jugement rendu par le Tribunal des baux le 7 août 2013 soit annulé, la cause étant renvoyée à l’autorité de première instance pour nouveau jugement dans le sens des considérants. Ils ont produit un bordereau de pièces et requis, à titre de mesures d’instruction, la production par l’intimée des pièces dont la production avait été requise en première instance, mais qui avait été refusée par le Tribunal des baux. Ils ont en outre sollicité la tenue d’une audience afin que les parties puissent s’exprimer sur les pièces susmentionnées. Dans sa réponse du 1 er juillet 2014, l’intimée V.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel. Elle a produit un bordereau de pièces. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier :
4 - 1.Le 7 mars 2007, l’intimée V.________ a conclu avec N.________ un contrat de bail portant sur les locaux à l’usage d’un café-restaurant- hôtel à l’enseigne « [...]», sis [...] à [...]. Les parties ont convenu que le loyer mensuel serait de 9'500 fr. charges comprises, que le contrat durerait du 1 er avril 2007 au 1 er avril 2017, puis qu’il se renouvellerait de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné au moins douze mois à l’avance pour l’échéance. Le chiffre 2 du contrat de bail précisait que les charges de chauffage, qui se sont élevées à 22'590 fr. pour l’exercice 2007-2008 et à 22'583 fr. pour l’exercice 2008-2009, étaient entièrement à la charge du locataire. N.________ s’est associé à Q.________ pour fonder la société H., inscrite au registre du commerce le 3 avril 2007. Cette société a pour but l’acquisition, l’exploitation et la gérance d’hôtels, auberges, cafés, tea-rooms, restaurants et, d’une manière générale, toute activité dans les domaines de l’hôtellerie et de la restauration. N. en a été l’administrateur, avec signature collective à deux, alors que Q.________ en a été l’administrateur président, également avec signature collective à deux jusqu’au 12 février 2009. A compter de cette date, Q.________ est devenu l’unique administrateur de la société avec signature individuelle. La [...] SA a fonctionné comme organe de révision de la société jusqu’au 26 novembre 2007, pour être remplacée par la fiduciaire [...] SA. Dès le 12 février 2009, H.________ n’a plus été soumise à une révision ordinaire et a renoncé à une révision restreinte. 2.Dès le début du contrat de bail, N.________ a accusé des retards dans le paiement du loyer, l’exploitation de l’établissement litigieux connaissant des difficultés d’ordre financier. Le 19 juin 2008, l’intimée a adressé à N.________ une résiliation de bail pour non paiement du loyer, avec effet au 31 juillet 2008, qu’il n’a pas contestée. A la suite d’une rencontre entre les parties, N.________ a, par courrier du 2 juillet 2008, expliqué que la situation financière difficile à
5 - laquelle il était confronté était en cours de stabilisation. Il a sollicité le transfert du bail à son associé Q.. Les parties se sont rencontrées à plusieurs reprises afin de trouver un accord s’agissant des modalités de ce transfert. Un premier projet de convention a été préparé par V., prévoyant notamment une échéance au 1 er octobre 2011 et un loyer mensuel net de 9'500 francs. Au terme des négociations, l’intimée, les appelants et N.________ ont signé, le 25 février 2009, un document intitulé « Transfert de bail commercial », prévoyant notamment que « le bail à loyer pour établissement public établi le 7 mars 2007 actuellement au nom de Monsieur N., portant sur le café-restaurant-hôtel, à l’enseigne de « [...]» est cédé à Monsieur Q. et H.________, ceci avec effet rétroactif au 1 er octobre 2008. Le bail se poursuit jusqu’au 30 septembre
6 - Le 4 décembre 2009, l’intimée a répondu à ce courrier en ces termes : "(...) Après examen de votre demande du 16 septembre 2009, nous vous informons que nous prenons acte de la volonté de notre locataire de remettre l'exploitation de [...] à un tiers. Dans cette hypothèse, le transfert du contrat de bail à loyer du 7 mars 2007 et de la convention du 25 février 2009 serait sollicité. Nous attirons votre attention sur le fait que cette opération devrait se dérouler en respectant les cadres contractuel et légal. Une éventuelle demande de transfert devrait être assortie des informations usuelles de solvabilité et de moralité du bénéficiaire du transfert, de son certificat de capacité de cafetier, restaurateur et hôtelier, des conditions de la remise du commerce et des comptes de pertes et profits des années écoulées. Pour le surplus, nous souhaiterions vivement être informés, sur un plan commercial, de quelle manière notre établissement sera géré. (...)" 4.a) Entre 2009 et 2012, les appelants ont accusé de nombreux retards dans le paiement du loyer et des frais accessoires, notamment les frais de chauffages qui se sont élevés à 18'366 fr. pour l’exercice 2009- 2010, à 21'596 fr. pour l’exercice 2010-2011 et à 27'373 fr. pour l’exercice 2011-2012. L’intimée V.________ leur a adressé plusieurs rappels. Le 23 août 2012, les appelants ont signé une reconnaissance de dette portant sur un montant de 21'596 fr. 35, qui prévoyait des modalités de remboursement. b) Par courrier du 20 septembre 2012, la direction de [...] a manifesté à l’intimée son intérêt à devenir locataire de [...] en 2013. c) Le 21 septembre 2012, l’intimée a adressé aux appelants une résiliation de bail pour défaut de paiement, avec effet au 30 septembre 2013. Q.________ et H.________ se sont opposés à cette résiliation. d) Une audience s’est tenue le 10 décembre 2012 devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer de Lausanne, en présence des parties. La tentative de conciliation n’a pas abouti et une proposition de jugement prévoyant notamment l’annulation de la résiliation de bail notifiée par la V.________ pour le 30 septembre 2013 a été soumise aux parties.
7 - La V.________ s’est opposée à cette proposition de jugement le 19 décembre 2012 et a obtenu une autorisation de procéder le 21 décembre suivant. 5.a) Par demande du 29 janvier 2013 adressée au Tribunal des baux, la V.________ a expliqué avoir conclu un bail à loyer pour établissement public avec N.________ dès le 1 er avril 2007 et que ce dernier avait souhaité transférer son bail à la société H.________ et à Q., précisant que le bail repris avait été modifié d’entente entre les parties. La V. a pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens, contre H.________ et Q.________ : "I.- La résiliation de bail notifiée à H.________ et Q.________ (sic), avec effet au 30 septembre 2013, est confirmée. II.-Aucune prolongation de bail n'est consentie à H.________ et à Q.________ (sic)." b) Le 15 avril 2013, H.________ et Q.________ ont pris les conclusions suivantes, avec suite de frais et dépens, contre V.: "I.Les conclusions de la demande sont rejetées. II.La proposition de jugement de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du 10 décembre 2012 étant intégralement confirmée en ce sens, que le congé donné pour le 30 septembre 2013 est annulé, et toutes autres conclusions rejetées. III.Subsidiairement, le bail pour locaux commerciaux et le contrat de transfert de bail est prolongé pour une durée de 6 ans arrivant à échéance au 30 septembre 2019." c) Par courriers du 18 avril 2013, V. a mis respectivement Q.________ et H.________ en demeure de payer le loyer du mois d’avril 2013, le solde des frais de chauffage pour la période 2010- 2011 ainsi que les frais de chauffage couvrant la période 2011-2012, en sus des intérêts moratoires y relatifs, pour un montant total de 37'878 fr.
d) Une audience s’est tenue le 15 mai 2013 devant le Tribunal des baux, en présence des parties assistées de leurs conseils respectifs.
8 - Les témoins D.________ et X.________ ont été entendus aux audiences d’instruction des 26 juin et 24 juillet 2013. Le premier témoin a notamment indiqué que « comme M. N.________ se retirait de l’exploitation, il a fallu faire un avenant au bail pour que M. Q.________ et H.________ puissent continuer l’exploitation. » alors que le second témoin a notamment déclaré « qu’il y a eu plusieurs rencontres au moment du transfert du bail de M. N.. » Un jugement a été rendu sous forme de dispositif notifié aux parties le 14 août 2013, dont la motivation a été demandée par les appelants le 16 août suivant. e) Par courrier du 20 juin 2014 adressé à la V., l’[...] a réitéré son intérêt à reprendre le bail de « [...]» dans un délai rapide. Elle a expliqué avoir rénové et pris possession du lieu « [...]» situé derrière l’auberge pour en faire un lieu de formation pour ses élèves et a ajouté avoir l’intention d’utiliser les locaux de l’auberge pour offrir un lieu de restauration moderne et accessible à tous et pour permettre l’hébergement des élèves étrangers participant à un nouveau programme de formation, en partenariat avec les universités de Boston et Singapour, devant débuter en septembre 2014. E n d r o i t : 1.a) Le litige porte sur la validité d’une résiliation de bail à loyer. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010, c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
9 - En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272), la valeur litigieuse excède 10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). b) Formé en temps utile (art. 311 al. 1 CPC), par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), contre une décision finale de première instance rendue dans une cause patrimoniale dans laquelle les conclusions, dans leur dernier état devant le tribunal de première instance, portaient sur un montant supérieur à 10’000 fr., l'appel est recevable. 2.a) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (art. 317 al. 1 CPC; JT 2011 III 43 c. 2 et les références citées). b) En l’espèce, les appelants ont produit la pièce n° 1001, qui est postérieure à l’audience de première instance de sorte qu’elle est recevable. Il en va de même des pièces n os 301, 304 et 305 produites par l’intimée. Il en sera tenu compte dans la mesure utile au règlement du présent litige. Les pièces n os 302 et 303 produites en appel par l’intimée sont en revanche irrecevables, dès lors qu’elles sont antérieures à l’audience de première instance sans que l’intimée n’établisse qu’elles n’auraient pas pu être apportées en première instance.
10 - Par ailleurs, contrairement à ce que les appelants soutiennent, le président du Tribunal des baux n’a pas rejeté les mesures d’instruction qu’ils avaient requises mais a indiqué, dans son courrier du 17 avril 2013, qu’elles seraient examinées à l’audience. Or, il ressort du procès-verbal de l’audience de jugement que les appelants n’ont pas renouvelé leur requête de mesures d’instruction à cette occasion. Par conséquent, les mesures d’instruction requises en appel sont tardives et n’apparaissent de toute manière pas utiles. Il n’y a dès lors pas lieu de les ordonner. 3.L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance. 4.La qualification du document signé le 25 février 2009 entre les parties est litigieuse. Alors que les appelants soutiennent que ce document constitue un transfert de bail au sens de l’art. 263 CO, l’intimée estime quant à elle qu’il doit être considéré comme un nouveau contrat de bail qui la lie aux appelants selon des conditions nouvelles par rapport au bail qu’elle avait conclu avec N.________ et qui avait été valablement résilié pour le 31 juillet 2008. a) Aux termes de l’art. 263 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers moyennant l'accord écrit du bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs (al. 2). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (al. 3). Le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur. Il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus (al. 4).
11 - Cette opération se définit ainsi comme le remplacement d'une partie au contrat par une autre (Barbey, Le transfert du bail commercial, in SJ 1992 33ss, en particulier p. 44). Le consentement du bailleur est une condition de validité du transfert, sans laquelle les droits et obligations du transférant ne passent pas au bénéficiaire du transfert (Lachat, Commentaire romand, 2 e éd., Bâle 2012, p. 586). Le transfert de bail se caractérise donc par sa nature de contrat tripartite engageant à la fois le locataire sortant, le nouveau locataire ainsi que le bailleur (Lachat, op. cit., p. 583). En cas de transfert, le locataire reprenant acquiert les droits et obligations du locataire sortant et prend la place du locataire précédent dans le rapport contractuel (ATF 139 III 353 c. 2.1.1). b) En l’espèce, les premiers juges ont retenu que la convention conclue le 25 février 2009 entre l'ancien locataire, N., en qualité de « cédant », les appelants à titre de « cessionnaires » et l’intimée à titre de bailleresse, constituait un transfert de bail au sens de l’art. 263 CO. Ils ont fondé leur conviction sur le fait que, si l’intimée avait réellement considéré que la relation de bail avec N. avait pris fin le 31 juillet 2008 et entendu conclure un nouveau bail, elle n’aurait pas fait en sorte qu’il participe à l’acte en cause. Par ailleurs il était prévu à l'article 6 de la convention que N.________ répondrait solidairement des obligations découlant du bail jusqu'à son expiration ou sa résiliation, mais pour deux ans au plus, « conformément à l'art. 263 CO ». Les parties à l'acte du 25 février 2009 avaient choisi de faire rétroagir l'entrée en vigueur de celui-ci au 1 er
octobre 2008, date correspondant au départ de N.________. Il ressortait de divers courriels échangés entre les services de l’intimée qu’était envisagée la solution d'un transfert du bail et non pas celle d'un nouveau contrat et enfin l’intimée avait elle-même présenté cet acte comme un transfert de bail dans sa demande du 29 janvier 2013.
12 - Cette analyse ne prête pas le flanc à la critique et doit être suivie. On ne peut en effet retenir, comme le plaide l’intimée, la conclusion d’un nouveau bail reprenant certains éléments de l’ancien bail. Cette argumentation ne permet ni d’expliquer l’usage des termes « transfert de bail commercial », ni le fait que l’ancien locataire soit partie à cette convention comme « cédant », les appelants étant désignés comme « cessionnaires », ni encore le fait que l’ancien locataire réponde solidairement des obligations du bail conformément à l’art. 263 al. 4 CO. Les témoins X.________ et D.________ ont d’ailleurs indiqué interpréter cet acte comme un transfert de bail et l’intimée a elle-même présenté cet acte comme un transfert de bail dans sa demande. 5.a) Les appelants soutiennent que l’art. 1 er du document intitulé « transfert de bail » relatif à la durée du bail leur imposait une modification unilatérale et défavorable des conditions du bail repris. Partant, la notification de cette modification aurait dû se faire selon la forme de l'art. 269d al. 3 CO. En l’absence d’une telle notification, ils considèrent que la résiliation de bail intervenue le 21 septembre 2012 pour le 30 septembre 2013 serait nulle et ne pourrait intervenir avant le 1 er avril 2017. aa) Il est incontestable que la modification unilatérale de la durée du bail au détriment du locataire en cours de bail est soumise aux conditions de forme de l’art. 269d CO (Marchand, CPra-Bail, n. 11 ad art. 269d CO ; Lachat, op. cit., p. 558). Aux termes de cette disposition, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer ou procéder à d’autres modifications unilatérales du contrat au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires, pour le prochain terme de résiliation moyennant un avis motivé signifié au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation sur formule agréée par le canton (al. 1 et 3). De telles modifications sont nulles lorsqu'elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle,
13 - lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu'elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation (al. 2). Ces dispositions protectrices n'empêchent cependant pas les parties, en vertu du principe de la liberté contractuelle, de convenir en tout temps de modifier le contenu de leur contrat, et cela même en cours de bail. Afin de respecter le but protecteur de l’art. 269d CO, une telle modification consensuelle n'est toutefois admissible que s'il résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et qu'il n'y a pas consenti sous la menace d'une résiliation. Ainsi, il ne suffirait pas, pour admettre une majoration conventionnelle, qu'un bailleur, dans une situation de majoration unilatérale, fasse signer au locataire un document qu'il a lui-même préparé (ATF 128 III 419 c. 2.4.2 et les références citées). Dans cet arrêt, relatif à une hausse conventionnelle du loyer mais dont les considérants valent également pour les modifications unilatérales défavorables au locataire, le Tribunal fédéral a considéré que lorsque le bailleur ne peut de toute manière pas modifier unilatéralement le contrat avant la prochaine échéance, on ne se trouve pas dans une hypothèse où le locataire aurait consenti à une telle modification unilatérale sous la menace d’une résiliation. Dans un tel cas, les droits du locataire sont si évidents qu’ils ne nécessitent aucune information par le moyen d’une formule officielle et le régime de protection de l’art. 269d CO n’est pas éludé. bb) En l’espèce, les premiers juges ont retenu qu’avant la signature de la convention de transfert de bail entre les parties, l’intimée ne pouvait imposer unilatéralement une modification des conditions du bail qu’à la première échéance contractuelle, soit au 1 er avril 2017. Rien n’indiquait que les appelants auraient été contraints de signer la convention litigieuse, sous menace de résiliation puisque la résiliation du précédent bail pour défaut de paiement de loyer était déjà valablement intervenue, faute de contestation de la part de N.________. Il ressortait au contraire des pièces du dossier que le transfert de bail avait été le fruit de relativement longues négociations, ponctuées de plusieurs séances de travail. Ainsi, les appelants avaient signé la convention en connaissance
14 - de cause, cela d’autant plus que l’appelant Q.________ venait de terminer avec succès sa formation de cafetier-restaurateur et connaissait ainsi ses droits, les appelants étant au surplus assistés à l’époque de la fiduciaire [...] SA. La Cour de céans fait sienne cette analyse qui ne prête pas le flanc à la critique. Pour le surplus, contrairement à ce que plaident les appelants, l’accord final ne s’est pas fait uniquement en faveur de l’intimée, puisqu’ils ont obtenu que le loyer mensuel net soit ramené de 9'500 fr. à 8'000 fr., qu’il soit renoncé à la clause d’indexation et que l’échéance du bail, initialement fixée au 1 er octobre 2011, soit finalement reportée au 30 septembre 2013. S’agissant en particulier des frais de chauffage, c’est à tort que les appelants soutiennent que le transfert de bail se serait fait à leur détriment, expliquant devoir les assumer seuls alors que le précédent locataire ne devait qu’y participer. Il résulte en effet du chiffre 2 du contrat de bail passé le 7 mars 2007 entre l’intimée et N.________ que ces charges étaient déjà entièrement à la charge du locataire. Au vu des circonstances dans lesquelles le contrat de transfert atypique a été passé, puisqu’il portait diverses modifications au contrat initial, y compris en faveur des appelants, on est loin de l’hypothèse visée par la jurisprudence citée dans le jugement entrepris, du bailleur qui, dans une situation de majoration unilatérale, fait signer au locataire un document qu’il a lui-même préparé, afin d’éluder les règles protectrices de la loi. C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont retenu que les droits des appelants étaient suffisamment évidents pour ne pas nécessiter d’information par le moyen de la formule officielle, sans que cela ne contrevienne au régime de protection de l’art. 269d CO. b) septembre 2013, c’était en partant de l’idée qu’ils bénéficieraient de tacites reconductions de deux ans en deux ans, les reportant en 2017.
15 - Ils n’établissent toutefois pas que des promesses leur auraient été faites par l’intimée à cet égard, alors que – comme on l’a vu – l’intimée envisageait dans un premier temps une échéance de contrat au 1 er
octobre 2011 et que les parties ont en définitive clairement convenu d’une échéance du bail au 30 septembre 2013, avec clause de renouvellement de deux ans en deux ans sauf avis de résiliation donné au moins une année à l’avance. La seule existence d’investissements effectués par l’appelant Q.________ à partir de 2009, soit après la conclusion du bail en connaissance de son échéance, ne fait pas la preuve d’une telle promesse. Au vu de l’ensemble de ces éléments, on ne saurait retenir un abus de droit de l’intimée qui aurait tenté d’écarter l’application de l’art. 269d CO par des moyens artificiels au sens de la jurisprudence susmentionnée. Le transfert de bail est par conséquent valable. Les appelants font ensuite valoir que, s’ils ont admis une échéance du contrat en 6.Les appelants font valoir que la résiliation du bail devrait être considérée comme nulle car contraire à la bonne foi et abusive. a) En premier lieu, ils soutiennent que les difficultés financières auxquelles ils se voient confrontés seraient imputables à l’intimée dans la mesure où ils auraient dû assumer seuls des frais de chauffage exorbitants du fait de graves problèmes d'isolation et de chauffage affectant les locaux. aa) Aux termes de l’art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (al. 1). Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (al. 2). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l’art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du
16 - 10 décembre 1907, RS 210]) et de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu’une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 lI 31 c. 4a ; Conod, La protection du locataire en matière de congés, in 15 e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, pp. 169 ss, spéc. p. 185, n. 54). Le caractère abusif ou non de la résiliation s’apprécie selon les circonstances au moment où elle est donnée (TF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 c. 5.2.2). Pour déterminer si une résiliation tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO, il y a lieu de procéder à une appréciation de cas en cas, eu égard à l'ensemble des circonstances, notamment à la motivation du congé et à l'historique de la relation contractuelle (Lachat, op. cit., p. 734). bb) En l’espèce, les allégations des appelants concernant l’existence de défauts dans l’isolation et le chauffage des locaux ne sont étayées par aucune preuve ; il n’est ainsi pas établi que l’intimée aurait été avisée de ces défauts, ni que les frais de chauffage auraient augmenté, leur montant s’élevant à 22'590 fr. pour l’exercice 2007-2008, à 22'583 fr. pour l’exercice 2008-2009, à 18'366 fr. pour l’exercice 2009- 2010, à 21'596 fr. pour l’exercice 2010-2011 et à 27'373 fr. pour l’exercice 2011-2012. b) Les appelants soutiennent qu’en acceptant une reprise de bail avec l’ancien associé de N.________, alors qu’à cette époque déjà il existait d’importants retards dans le paiement des loyers, l’intimée ne pouvait justifier la résiliation du bail au motif qu’elle souhaiterait relouer les locaux à un locataire dont la situation économique serait plus solide. aa) Contrairement à l’hypothèse d’un congé extraordinaire, dans le cas d'un congé ordinaire au sens de l'article 271 CO, la résiliation est présumée valable. Dès lors, le seul fait que le bailleur ait pu tolérer, pendant un certain temps, un comportement du locataire contraire au contrat ou à la loi n'exclut pas qu'il puisse résilier le bail pour ce motif si celui-ci cause une atteinte au rapport de confiance (ATF 138 III 59 c. 3).
17 - Le législateur a expressément renoncé à soumettre la validité du congé à l'obligation de motiver celui-ci au moment de sa communication, la loi n'imposant aucune forme à la communication du motif du congé, qui peut être écrite ou orale et intervenir en tout temps, même devant le juge. Le bailleur est lié par les motifs qu’il a donnés, mais il peut toujours compléter sa motivation ultérieurement. Il peut invoquer plusieurs motifs à l’appui de sa résiliation, pour autant que ces motivations soient compatibles les unes avec les autres ; dans ce cas de figure, il suffit que l’un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi pour que le congé soit validé (CPra Bail-Conod, op. cit., nn. 15, 17, 26 et 29 ad art. 271 CO). Il appartient en principe au locataire qui demande l’annulation du congé de prouver les circonstances de fait qui permettent de constater son caractère abusif (art. 8 CC), mais la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu’elle invoque et doit se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé allégué (TF 4A_629/2010 du 2 février 2011 c.3.2 ; ATF 135 III 112 c. 4.1, JT 2009 I 491 ; ATF 120 II 105 c. 3c ; TF 4C.61/2005 du 27 mai 2005 c. 4.3.1 publié in SJ 2006 I p. 34). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblable les motifs du congé (TF 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 c. 2.4.1 et références citées), une résiliation fondée sur un motif qui ne constitue qu’un prétexte ou sur un faux motif, alors qu’il n’est pas possible d’établir son motif réel, étant contraire à la bonne foi (ATF 138 III 59 c. 2.1 et références citées). Le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation, mais rien n’interdit de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (TF 4A_623/2010 du 2 février 2011 c. 2.4 et les références citées). bb) En l’espèce, il n’est pas contesté que la validité du congé doit être examinée à l'aune de l'article 271 al. 1 CO. La formule officielle de résiliation ne comportait aucune indication du motif du congé, la lettre l'ayant accompagnée faisant uniquement mention de la décision de l’intimée « de ne pas reconduire, après l'échéance contractuelle du 30
18 - septembre 2013, les 2 baux [sic] » liant les parties. Dans sa demande du 29 janvier 2013, l’intimée a en substance invoqué la situation économique précaire des appelants, qui les a notamment conduits à chercher à remettre l'établissement et a entraîné de nombreux retards accumulés dans le paiement du loyer. Or, la réalité des difficultés financières auxquelles les appelants ont été confrontés avant la notification de résiliation de bail et auxquelles ils font encore face aujourd'hui est établie, notamment par le courrier du 16 septembre 2009 que la fiduciaire [...] SA avait adressé à l’intimée pour lui faire part du souhait des appelants de remettre le bail à un nouveau locataire solvable, ainsi que par les nombreux retards dans le paiement du loyer et des frais accessoires entre 2009 et 2012. L’intimée s'est également prévalue de l'intérêt manifesté par [...] à reprendre les locaux litigieux pour en faire un centre d'application, expliquant que la reprise de l'établissement par cette institution, qui participe à la renommée de la Ville, présenterait un intérêt évident pour elle au regard de sa mission de gestion de son patrimoine dans l'intérêt de la collectivité et des contribuables de la Commune, et permettrait de donner à l'auberge une nouvelle existence et un dynamisme retrouvé. c) Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les premiers juges étaient fondés à considérer que la volonté exprimée par l’intimée de remettre les locaux à un nouvel exploitant à la situation économique plus solide et susceptible de redynamiser l'établissement apparaissait légitime et que l’intimée avait rendu suffisamment vraisemblable la réalité et la légitimité de ce motif, rendu encore plus concret par la production en appel de la pièce n° 305 (courrier du 20 juin 2014 de l’Ecole Hôtelière de Lausanne) par l’intimée. Par conséquent, la résiliation notifiée par l’intimée aux appelants le 21 septembre 2012 avec effet au 30 septembre 2013 n’est pas abusive et doit être confirmée. 7.A titre subsidiaire, les appelants contestent la durée de la prolongation du bail qui leur a été accordée par les premiers juges et
19 - concluent à une prolongation du bail d’une durée de six ans, arrivant à échéance au 30 septembre 2019. a) Selon l’art. 272 CO, le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (d) et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (e) (al. 2). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d’une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 Il 446 c. 3b ; Lachat, op. cit., p. 771). Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (ATF 135 III 121 c. 2; ATF 125 III 226 c. 4b; ATF 104 II 311, JT 1979 I 495), et non de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible de celui qu'il a (ATF 116 lI 446, JT 1991 I 63). La prolongation n'a donc de sens que si elle permet d'atténuer les conséquences pénibles qu'entraînerait le congé (TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 c. 7.4; ATF 116 lI 446).
La durée de la prolongation ne peut être déterminée schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l’art. 272 al. 1 et 2 CO (TF 4C.139/2000 du 10 juillet 2000 c. 2). La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critères précités relève du pouvoir d’appréciation du juge, selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC). Celui-ci doit tenir
20 - compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d’appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n’est violé que si le juge sort des limites fixées par la loi, s’il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s’il ne prend pas en compte les éléments d’appréciation pertinents ou s’il en tire des déductions à ce point injustifiables que l’on doive parler d’un abus du pouvoir d’appréciation (ATF 136 III 190 c. 6 ; ATF 135 III 121 c. 2 ; ATF 133 Il 201 c. 5.4 ; ATF 125 111 226 c. 4b ; TF 4A_662/2012 du 7 février 2013 c. 7 ; TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008 c. 3.1). En particulier, le juge doit prendre en compte les circonstances et la durée du bail, mais aussi l’âge et la santé du locataire, ses revenus et ses relations avec le quartier (Lachat, op. cit., p. 775). Si le besoin du bailleur d’avoir à utiliser personnellement ses locaux est légitime, ce besoin peut l’emporter sur les intérêts du locataire lorsqu’il est concret, sérieux et actuel. L’appréciation sera différente s’agissant d’un bailleur occasionnel, dont l’intérêt pèsera plus lourd que celui d’un professionnel de l’immobilier (Lachat, op. cit., pp. 776 à 778). Quant au locataire, il ne doit pas rester inactif et se mettre à la recherche d’un nouveau logement dès la notification du congé (ATF 125 III 226 c. 4c; Lachat, op. cit., p. 782 et les réf. cit.). b) En l’espèce, l’intérêt de l’intimée à une reprise relativement rapide des locaux paraît certes aujourd’hui plus concret, au vu de l’intérêt manifesté par l’[...] pour en reprendre l’exploitation comme cela ressort de la pièce n° 305 produite en appel. L’intimée est également légitimée à vouloir trouver un locataire réglant ses loyers en temps utile au contraire des appelants qui, s’ils ont certes payé leurs indemnités d’occupation, l’ont fait régulièrement en retard. On ne peut cependant faire abstraction des investissements consentis par les appelants pour des montants allégués de 350'000 fr. en 2009 et de 85'000 fr. en 2010. Il y a également lieu de tenir compte des difficultés que les appelants auront à trouver de nouveaux locaux dans le
21 - délai imparti par les premiers juges au vu de leur situation financière. Compte tenu de ce qui précède, il convient de leur accorder une prolongation de bail jusqu’au 30 septembre 2015. 8.En définitive, l’appel est très partiellement admis en ce sens que les appelants se voient accorder une prolongation de bail jusqu’au 30 septembre 2015. Le jugement entrepris est confirmé pour le surplus. Les appelants, qui ont conclu à l’annulation de la résiliation du bail, n’obtiennent partiellement gain de cause que sur une conclusion subsidiaire de leur appel. Succombant pour l’essentiel, ils doivent supporter l’entier des frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'360 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), solidairement entre eux (art. 106 al. 1 et 3 CPC). L’intimée, ayant procédé par le biais d’un mandataire professionnel, a droit à des dépens de deuxième instance qui peuvent être arrêtés à 4'000 fr. (art. 3 al. 2 et 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010; RSV 270.11.6]), mis à la charge des appelants, solidairement entre eux. Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. L’appel est très partiellement admis. II. Le jugement est réformé au chiffre II de son dispositif comme il suit : II. Une seule et unique prolongation du bail mentionné sous chiffre I ci-dessus est accordée aux défendeurs au 30 septembre 2015. Le jugement est confirmé pour le surplus.
22 - III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 4'360 fr. (quatre mille trois cent soixante francs) sont mis à la charge des appelants, solidairement entre eux. IV. Les appelants H.________ et Q., solidairement entre eux, doivent verser à l’intimée V. la somme de 4'000 fr. (quatre mille francs) à titre de dépens de deuxième instance. V. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 7 août 2014 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -Me Marc-Olivier Buffat, (pour Q.________ et H.), -Me Michel Rossinelli, (pour V.).
23 - La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est de 336’000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -M. le Président du Tribunal des baux. La greffière :
Extrait par Omnilex
Whether the 25 February 2009 agreement was a lease transfer under Art. 263 CO or a new lease
It was a lease transfer under Art. 263 CO.
The agreement named a transfer, involved the outgoing tenant as cedant and the incoming tenants as cessionaries, kept the outgoing tenant jointly liable under Art. 263(4) CO, and matched the parties' negotiations and later statements.
Whether the agreement's adverse modifications required official notice under Art. 269d CO
No official form was required in the circumstances.
Although unilateral detrimental changes normally require the formal protection of Art. 269d CO, the tenants knowingly agreed after negotiations, obtained concessions in return, and were not coerced by a threat of termination before the next contractual expiry.
Whether the 21 September 2012 termination was abusive under Art. 271 CO
The termination was not abusive and remained valid.
The landlord made the tenants' financial difficulties and repeated payment delays sufficiently plausible, and also had a legitimate interest in finding a more solvent operator for the premises.
What duration of lease prolongation was justified under Art. 272 CO
A shorter prolongation was warranted; the lease was prolonged until 30 September 2015.
Balancing the landlord's concrete interest in a quick re-letting against the tenants' investments and financial difficulties, the court found the first-instance prolongation too short but did not accept the six-year request.
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